ご質問いただきました！ありがとうございます！
【お知らせ】
スムラボブロガーへの相談サービスがリニューアル！新しく無償相談が開始になりました。無償相談のご回答は本記事のようにスムラボにて記事化されます。
お金を払うほどではないけどちょっと聞いてみたい。無償相談の回答を見て有償相談を申し込むか考える。…などなどせっかくの無償サービスですのでどしどしご活用ください！従来からある有償相談も引き続き受付中です。有償相談は1対1で2週間やり取りが可能ですのでより本気のご相談は有償相談をご活用ください！
さて、参りましょう！
ご相談者さま：ましゅまろさま
子供が生まれて夫婦ともに在宅勤務が継続しており、現在住んでいる65㎡1LDKでは限界を迎えてきました。買い替えを検討しており、是非アドバイスいただきたいです！
・共働き夫婦＋娘1歳
・世帯年収1700万 都内勤務
・都内近郊、駅徒歩15分圏内。
・3LDK80㎡以上、予算1億1千万円まで。
・10年後の買い替えも視野に入れてリセールバリューの高い物件。保育園・小学校・公園が徒歩10分圏内にあり、ゆとり(解放感)のある立地。
・夫婦ともに毎日在宅勤務。
・買い替え。現在横浜市のタワマン所有。
・物件は、タワマンから小規模までOKだが、食洗機・ディスポーザーなどの設備は欲しい。
・新築と中古どちらも検討。
新築
まずは新築マンションから、ベタで恐縮ですが晴海フラッグはいかがでしょうか？駅徒歩15分は超えてしまうのですが、それ以外の条件はピッタリかと思います。
駅距離はネックとなりますがフルリモートということでネガ要素は限定的。保育園・小中学校・公園・商業施設がいずれも街の中に造られることで日々の生活や子育ては便利で安心です。特に小学校が街の中にあることは「魔の7歳」のリスクを大きく軽減しますので、親の目線からすると安心材料となります。
「魔の7歳」、年齢別歩行者の交通事故死傷者数を見ると7歳が劇的に多い。小学校入学のタイミングで親の手を離れて一人歩きが増えることが主要因。個人的には小学校までの距離や通学路の安全性は要確認事項。
— 2LDK (@2ldk18) August 7, 2022
ブランズタワー豊洲やプラウドタワー亀戸クロスのように小学校隣接マンションは安心感ある。 pic.twitter.com/IWYU8Uv8zY
一から始まる街で似たような家族構成・環境の方が多く入居されることはコミュニティ形成の点でも安心感があります。（ここは好き嫌いが分かれるかもしれませんが）
ご夫婦お二人共フルリモートということで個人的に重要視したいのは、仕事部屋の環境です。仕事部屋で過ごす時間が長くなるからこそ、そこの環境を上げることはQOLに直結します。
具体的には「洋室がリビングと独立していること」、「洋室に窓があり開放感のある眺望を楽しめること」を満たす住戸を探してみました。
晴海フラッグ公式HPより画像引用
おすすめ間取りを一つピックアップします。洋室1と3がリビングと独立していることから、リビングの音を気にすることなく仕事に集中できます。さらに全ての洋室に窓があるため開放感もありますし、外廊下にも関わらず共用廊下側に窓がないのも推しポイントです。
またこの住戸はリビングがレインボーブリッジを向くため、部屋からレインボーブリッジビューを楽しめる点も大きな魅力の一つです。QOL向上はもちろんですが、リセールにおいてもレインボーブリッジビューは高く評価されると思いますので、リセールバリューの面でもプラスに働くはずです。これで8,500万/坪単価329万…コストパフォーマンスは抜群です。
懸念事項は3点です。1つはベビーカーを収納するスペースがないこと、2つ目は自宅周辺の外食環境が限られること、3つ目は保活です。
特に重要度の高い保活について釈迦に説法かもしれませんが補足します。
中央区の保育園利用調整は「基本指数」に「調整指数」を合わせた「利用調整指数」という点数に基づき順位決定され、利用できる保育園が決まっていきます。各人が希望する保育園を希望順位付きで申請し、「利用調整指数」の点数が高い人から希望する最も上位の保育園の利用が決定します。
「利用調整指数」の点数が横並びになるケースも多くありますので、その際は「優先順位」に基づき最終順位が決定します。この「優先順位」が区外から晴海フラッグを検討する方にとってなかなか厄介なポイントです。
詳しくは中央区が公表している保育園のごあんないをご覧ください。
こちらが「基本指数」。父と母それぞれの点数を合計し世帯として算出します。基本的にフルタイムの共働きであれば40点となります。
中央区保育園のごあんないより画像引用
次に「調整指数」。お子様が2人以上いらっしゃれば加点になりやすいですが、お子様がお一人だと加点がない可能性が高そうです。フルタイム共働きで「調整指数」の加点がなければ「利用調整指数」は40点になります。
中央区保育園のごあんないより画像引用
最後に「優先順位」です。項番12に「中央区に継続して在住している期間が長い世帯」とあります。つまり点数が横並びになれば中央区に長く住んでいる人の方が有利となるため、区外から引っ越して来られる方はここで差が付きます。中央区外から晴海フラッグに引っ越しする方は保活で多少不利になることを覚悟する必要があります。
中央区保育園のごあんないより画像引用
一方でましゅまろさまのように入居時にお子様が3歳になり、ご夫婦揃ってフルリモートであれば保活リスクは限定的とも考えられます。
晴海フラッグの敷地内に250名規模の保育園ができます。さらに隣の晴海四丁目に450名規模（開設時は230名規模）の認定こども園もできます。晴海フラッグの規模を考えると楽観視できるものではないですが、かなりの規模の受け入れ体制があります。
晴海四丁目の認定こども園については以下記事で触れられています。
さらに今年4月の保育園利用希望者利用調整後の各保育園の空き数を見ると、「太陽の子晴海トリトン保育園（6人空き）」や「ポピンズナーサリースクール晴海（2人空き）」など、定員数も増える3歳児であれば近隣保育園には空きがある状況です。
中央区と言えば保活が大変なイメージがありますが、令和2年度4月の利用調整後の3歳児空き数はわずか30人だったのに対して、直近令和4年度4月の空き数は122人と待機児童問題は大幅に改善しているように見えます。もちろん中央区の中でもバラつきはあるためもう少しミクロに見る必要（同じ中央区でも晴海から日本橋まで通わせるのは現実的ではないなど）はありますが、新規の認可保育園の開園も進んでいる点はポジティブ材料かと思います。
認可保育園が万が一全滅だった時は認可外保育園を考える必要が出てきますが、中央区は認証保育園の保育料の補助を行っています。（詳しくはコチラ）3歳児以上だと最大5万円/月の補助が出るため、認証保育園にチャレンジする場合は金銭的な負担はある程度抑えられます。
ご夫婦どちらもフル出勤であれば、保活が上手くいなかったときのリスクが大きく晴海フラッグはおすすめしづらいですが、ましゅまろさまのようにご夫婦揃ってフルリモートだと多少距離のある保育園も候補に入れやすいと思われますので、その点でも保活リスクは限定的と考え、おすすめさせていただきました。
晴海フラッグの保活についてはスムログののらえもんさんと住井はなさんの記事が参考になるかと思いますので、合わせてご紹介します。
ただし、今の晴海フラッグは買いたくても抽選に当たらないと買えないマンションとなっているのが現状ですので、「買える部屋を狙う」戦略も必要になってきます。部屋選びについてご興味ありましたら個別の有償相談をご活用ください！
中古
中古マンションで気になったのは、ワールドシティタワーズです。品川駅徒歩15分・天王洲アイル駅徒歩5分、2005年築のマンションです。総戸数2,090戸と超大規模マンションで豪華な共用施設と圧倒的存在感が特徴です。敷地内にスーパー（マルエツ）・クリニック・保育園があり、隣には大きな公園（港南緑水公園）があります。小学校もすぐ近くです。
圧倒的存在感
運河に面していて開放感があります。
マンションに面する運河
ワールドシティタワーズは多くの住戸が売りに出ていますが特に気になったのはこちらです。
76.67㎡の3LDKが8,980万/坪単価387万です。
三井のリハウスより画像引用
条件の80㎡をわずかに下回りますが、間取りは非常に使いやすそうです。価格についても坪単価387万と400万を切っており現実的な価格となっています。（ワールドシティタワーズの最近の相場は坪単価400万が一つの目安になります。）
ご回答は以上となります！今回ご紹介した2物件（2エリア）は開放感（ゆとり）や子育て環境を重視したチョイスですので、周辺の飲食店の充実という点では物足りない部分があるのは懸念事項かと思います。ましゅまろさまのご予算や条件だと選択肢はかなり豊富にあるかと思いますので、もう少し踏み込んでご相談されたい等ご要望がございましたら有償相談もご活用ください！
ましゅまろさまのマンション探しがうまくいくことを陰ながら応援しております！！！
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