ブランズ大宮日進ビアレの価格は？10年後・20年後の売却価格を試算する【キウイ不動産】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回の記事はブランズ大宮日進ビアレの10年後、20年後の売却想定価格を、2005年築プラウド大宮日進の実勢価格から考察します

5,000万円以下で探しているので候補にしたいです

日進から徒歩12分だと値下りしますよね？

イオン近いし買い物は便利そう！

キウイ
不動産

10年後、20年後の価格を予想しましたよ！

これまで3回の自宅マンション売買で資産形成してきた私が解説します

【この記事でお伝えしたいこと】

販売価格は坪単価230〜250万円、日進駅徒歩12分とはいえ大宮から1駅の立地としては割安
インフレ年2%想定では、築10年で14%UP、築20年では26%UPと試算
このエリアに10年以上住む予定の方におすすめします

この記事を読むことで上記内容の理解が深まります

ぜひ最後までお読みください

※画像はすべて公式HPから引用させていただきました

1 物件概要
2 先着順販売住戸の間取りと価格
3 築21年プラウド大宮日進の実勢価格は坪185万円
- 3.1 ①駅距離 ― 徒歩12分はダメなのか
- 3.2 ②エリア需給 ― 日進の立ち位置
4 ブランズ大宮日進ビアレの将来価格予想 ― 築10年・築20年でいくらになるか
5 維持費の重さの影響は？
- 5.1 維持費概要
- 5.2 短期売却ではマイナス、長期保有ではどちらとも言えない
6 結論 ― 10年以上住める方におすすめできる物件
- 6.1 おすすめできる人 ― このエリアに住むメリットがある実需派
- 6.2 待ってもマンション価格は下がらない

物件概要

所在地：埼玉県さいたま市北区日進町二丁目482-2(地番)
交通：埼京・川越線日進駅徒歩12分
総戸数：155戸
階数：7階建
敷地面積：5,681.04㎡
入居時期：2027年3月下旬
売主：東急不動産株式会社、JR東日本不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
駐車場：105台
駐輪場：290台

掲示板：ブランズ大宮日進ビアレってどうですか？

公式サイト

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◼️敷地配置

A棟；南向きイオン側
B棟；東向き
C棟；西向き

◼️設備仕様概要

食洗機；あり
床暖房；あり
ディスポーザー；なし

先着順販売住戸の間取りと価格

販売住戸の間取りと価格を一部共有します

Bタイプ 3LDK 66.34㎡

3階 4,600万円（坪229万円）

Gタイプ 3LDK 76.18㎡

4階 5,790万円（坪251万円）

Mタイプ 3LDK 76.45㎡

3階 5,770万円（坪250万円）

先着順販売となっていますから、気になる方はいち早く販売事務所を訪問されることをおすすめします

公開されていない住戸の販売が開始されているかもしれません

築21年プラウド大宮日進の実勢価格は坪185万円

出典；ブランズ大宮日進ビアレ公式HP（筆者一部加筆）

将来の売却価格は運ではなく購入時点である程度決まっている、と私は考えています

①駅距離 ― 徒歩12分はダメなのか

駅距離はマンションのリセールバリューに影響します

一般的に徒歩7分以内が「駅近」、10分を超えると「駅遠」として価格が下がりやすいと言われます

ブランズ大宮日進ビアレは日進駅から徒歩12分

駅遠だからダメというほど単純な話ではありません

重要なのはそのエリアの中古マンションがいくらで売買されているかで、これが将来価格の基準になります

幸いブランズ大宮日進ビアレには絶好の参考物件があり、すぐ隣の敷地にある2005年築のプラウド大宮日進です

直近1年間の売買実績を調査したところ成約価格は坪185万円前後と推定されます

新築時坪140万円から21年経ってこの水準で取引されているという事実はこのエリアの強さと言えるでしょう

②エリア需給 ― 日進の立ち位置

大宮駅は首都圏有数のターミナル駅ではありますが、1駅離れた日進となるとどうしても郊外のマイナー駅と認識されてしまいます

大宮から1駅、所要時間4分という距離にありながら大宮駅徒歩圏と比べれば半分程度の価格水準です

この大宮駅への近さと価格のギャップがエリアとしての底堅さとなっており、目の前にはイオン大宮、少し足を延ばせばステラタウン、日常生活の利便性は郊外としては高水準、将来買い手を見つけやすい条件が揃っています

ブランズ大宮日進ビアレの将来価格予想 ― 築10年・築20年でいくらになるか

築21年、プラウド大宮日進の坪単価は185万円前後と推定されます

この数字を基点にブランズ大宮日進ビアレの築10年・築20年時点の価格を試算していきましょう

算出の前提

将来価格は、建物の経年減価 × エリア相場のインフレ調整の掛け算で計算します

経年減価は、プラウド大宮日進の実勢価格(坪185万円)にブランズの優位性(総戸数155戸のスケールメリット、共用部の作り込み、ZEH基準の省エネ性能)を加味し、さらに今回のサンプル住戸が3階である点を考慮して、築10年で坪210万円、築20年で坪190万円と設定し、インフレは日銀目標の年2%とします

試算結果

サンプルとしてBタイプ(3LDK・66.34㎡・3階・新築4,600万円・坪単価229万円)で試算します

時点	インフレ抜き坪単価	インフレ込み坪単価	Bタイプインフレ込み価格	新築比
2027年(新築)	229万円	229万円	4,600万円	―
2037年(築10年)	210万円	261万円	5,240万円	+14%
2047年(築20年)	190万円	288万円	5,780万円	+26%

試算結果の考察

築10年・築20年のいずれの時点でもインフレ込み価格は新築時を上回る結果となりました

建物は確実に減価しますが、年2%のインフレがその減価を上回るため価格が上昇する計算です

20年経ってこんなに値上りするはずないでしょ

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20年後の5,780万円は今と価値が違います

これから先、インフレのない世界だったら20年後3,820万円になります

そして重要なのは住宅ローンの借入元本は借り入れ時点で固定されるという点です

インフレ込み価格が新築時を上回る環境では、売却時にローン残債を差し引いた手残りがプラスにはたらきます

住宅ローン金利は変動金利で1%に迫るほど上昇してきたその一方で、住宅ローン控除、譲渡所得控除など、住宅取得を後押しする優遇税制は続いています

これこそが新築マンションを買って住むことの経済的メリットにつながります

※この試算はあくまでプラウド大宮日進の現在値と年2%のインフレ継続を前提にした予測値です。金利上昇や景気後退の影響で変動するリスクがあることはご了承ください

維持費の重さの影響は？

ブランズ大宮日進ビアレの維持費は郊外マンションとしては重ためで、これは出口戦略においてプラスにもマイナスにもはたらきます

維持費概要

項目	単価	70㎡換算月額
管理費	㎡単価月額約228円	約16,000円
修繕積立金(当初)	㎡単価月額約220円	約15,400円
合計(月額)		約31,400円
修繕積立基金(一時金)	70㎡換算約185万円	―

管理費+修繕積立金の月額3万円超に加え、購入時の修繕積立基金185万円は大きいですね

短期売却ではマイナス、長期保有ではどちらとも言えない

5年以内など短期で売却する場合は明らかにマイナスです

修繕積立基金185万円をその恩恵を受けられないまま手放すことになってしまいます

一方、10年・20年と長期保有する場合はプラスにもマイナスにも作用します

当初から㎡単価220円という現実的な水準で修繕積立金が設定されているため、築10〜15年頃の値上げ幅が小さく済み、中古市場で“修繕計画が健全なマンション”として評価されます

ただし管理費が高いことは、中古検討者にとってどうしてもネガティブに映ってしまいます

ブランズ大宮日進ビアレは5年以内の転売には向かず10年以上の保有に適しています

結論 ― 10年以上住める方におすすめできる物件

待ってもマンション価格は下がらない

ほんとうにこの高値の時代に買ってよいのか、暴落するといったニュース記事を目にして不安に思ってしまうかもしれません

日本でもデフレからインフレの時代が来たと実感できるようになり、待てば待つほどモノの値段は上がってしまいます

私は約30年建築資材を扱うメーカーに勤務し、ここ数年はかつてないような原材料の高騰に見舞われ、ホルムズ海峡封鎖の影響も加わり販売価格に転嫁できなければ経営が成り立たなくなるような混乱を現在進行形で経験しています

マンション建設に必要な資材、人件費、エネルギーコストなど、待てば安くなるような時代ではありません

“資産価値の高い物件を峻別して購入すること”

それは便利で快適な自宅マンションに住みながら売却することになっても値下りしにくい、値上りもねらえる、QOL=Quality of life（生活の質）と資産の積み上げの両立につながります

私はこれを繰り返してきました

“資産価値”とは将来の売却価格から購入時費用を引き算した差額を指します

売却価格が高いことだけの意味ではありません

最後に、将来の売却時に知ってほしいことをお伝えします

マンションの売却で最も重要なのは仲介会社選びです

筆者自身のマンション売却経験（囲い込みを実感した経緯や判断の迷い）を個人ブログ側で整理しています

売る・売らないを決める前の参考情報としてまとめていますので、ご興味ある方はご覧ください

マンション売却で「囲い込み」を避けたい人が最初に知っておくべき判断軸（キウイ不動産ブログ）

今回の記事が皆さまのご参考になれば幸いです

最後までお読みいただきありがとうございました

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