パークホームズ東陽町　現地訪問レポート【2LDK】

東京都

今回東陽町駅から徒歩6分のマンションである「パークホームズ東陽町」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ！

  1. 木場公園が最寄り！贅沢な住環境！
  2. バランスの良い生活利便性！
  3. 有楽町線延伸の恩恵を享受できるポジション！

物件概要

  • 所在地：東京都江東区東陽５丁目５番５７、５８、５９
  • 総戸数：97戸
  • 敷地面積：1,554.36㎡
  • 建物竣工：2025年3月
  • 引渡し：2025年4月
  • 売主：三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社：長谷工コーポレーション
  • 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場：5台
  • 駐輪場：126台
  • 掲示板：パークホームズ東陽町ってどうですか？
現地周辺地図




駅距離

  • 東京メトロ東西線「東陽町」駅　徒歩6分
東陽町駅から歩いて6分ほどかかりました。信号が一つありますが、フラットアプローチかつ歩車分離されていて歩きやすい道のりでした。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅：17分（大手町駅だと10分）
  • 池袋駅：33分
  • 品川駅：28分
  • 新宿駅：28分
  • 渋谷駅：29分
平日8時着想定の東陽町駅から各駅へのアクセスです。

大手町駅まではわずか10分というアクセスの良さです。その他主要駅についてもどの駅もほぼ30分とどこにいくにも便利なエリアです。

1日の乗客数

  • 東陽町駅：48,085人
＊乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

同じ東京メトロだと市ヶ谷駅（51,938人）とほぼ同等の規模です。人気の東西線とあって利用者は多く、駅周辺は人の賑わいがありました。

飲食店の数（食べログ調べ）

  • 東陽町駅：345件＊800m圏内
区役所やオフィスがある影響もあってか飲食店の数は充実していました。

本マンションから歩いて10分もかからない場所にあるカマルプールというカレー屋でランチをいただきました。クルチャというインド式のピザ？（チーズナン？）が絶品でしたので、現地に行かれた際は是非食べてみてください。

近隣スーパー

  • まいばすけっと
  • 西友
  • イキイキ生鮮市場
マンションのほぼ隣にまいばすけっとがあります。規模感は普通のまいばすけっとですが、共用施設気分で使える距離感なのでちょっとした買い物は便利そうです。

4.5分歩くと西友とイキイキ生鮮市場があります。

どちらも品揃え豊富かつお値段も抑えめで日常使いしたいと思えるスーパーです。2つのスーパーがほぼお向かいに位置していることもあってスーパー間での競争がいい意味で働いていのかな？と思いました。

イキイキ生鮮市場


西友

学区

  • 東陽小学校
本マンションから2分くらい歩くと東陽小学校があります。車通りも少なく、信号もありません。

都内駅近立地でありながら小学校も近いマンションは珍しいです。個人的には大きな加点要素となりました。

東陽小学校

待機児童数

  • 待機児童数：0人
江東区HPより引用（2022年度実績）

継続的に定員増の取り組みが進められており、2022年度は待機児童が0人となっています。

公園

  • 木場公園
最寄りの公園が木場公園というのは強すぎます。

総面積は24haと尋常じゃない規模を誇ります。ちょうど現地訪問したタイミングは桜が咲き始めていたのですが、多くの人が花見を楽しんでいました。

その他にもBBQができるスペースがあったり、ドッグランもあります。おしゃれな売店で軽食・飲み物・アイスクリームなどを購入して楽しむことも可能です。

小さなお子様から大人の散歩まで老若男女楽しめる公園が徒歩圏内にあるのは、本マンションの大きなストロングポイントです。

災害危険度

東陽町駅だけに限った話ではないですが、やはり城東エリアは液状化・水害ハザードリスクの高いエリアが多いです。都心までの距離に対して価格が抑えめなのはこのような災害リスクが考慮された結果とも言えます。

最大5mの高潮リスクがありますので、不安な方は3階以上を選ぶなどでリスクヘッジを検討されてもいいかもしれません。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度：4,300位　ランク1
  • 建物倒壊危険度：676位　ランク3
  • 火災危険度：2,011位　ランク2
  • 総合危険度：2,839位　ランク2
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃：液状化の可能性高
  • 黄：液状化の可能性有
  • 緑：液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は高いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水0.5m~3m・高潮3~5mのエリアとなります。


公式HPより

コストカットのかほり…

掲載されている間取りを見てみましたが、食器棚がない！バルコニー側の柱も若干の食い込み有り！玄関ドア開けたら廊下歩いている人にドカーン！といま出ている情報を見る限りではコストカットが見られました。エントランスもこじんまりとしています。

これは裏を返せば、価格抑えめで来るのでは？という期待にも繋がります。1LDKが約6割とコンパクト住戸の多いマンションですし、メインターゲットはスペックへのこだわりが比較的低い一次取得層と想定します。逆に住み替え組からすれば、少々物足りないスペックになるのではと予想します。

スペックに拘りがない人からすれば価格が抑えられることは嬉しい話ですので、今後の価格発表に期待したいです。

現地周辺より

周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



木場公園は強い

最寄りの公園が木場公園というのはとても魅力的です。

都内だと猫の額のように小さな公園しかないエリアもたくさんあります。そんな中で東京ドーム５個分という大規模公園が徒歩圏内にあるのは魅力的です。

単に大きいだけでなくBBQができたりドッグランがあったりなど、公園内で色々楽しめる設備があるのも嬉しいポイントです。

ほどよい賑わい

東西線沿線で見てみると、「門前仲町ほどわちゃわちゃしてないけど、南砂町より活気がある」とういう印象を受けました。

特に南砂町と比べてオフィスが多いことが周辺の飲食店の充実に繋がっているように感じます。飲食店だけでなくスーパーも多く、徒歩で便利に生活できる環境ながら、マンション周辺は落ち着いた雰囲気というバランスの良さが魅力的です。

区役所が近い点もいいですね。

有楽町線延伸

2030年代半予定と暫く先の話ですが、豊洲駅から住吉駅まで有楽町線の延伸が予定されています。つい先日東京メトロからもニュースリリースが発出されており、ほぼ確定と考えて良いでしょう。

有楽町線が延伸されることで東陽町エリアの魅力が増すこともポジティブ要素ですが、本マンション検討者目線だと豊洲にアクセスしやすくなるのは嬉しいです。江東区は縦の移動が不便になりがちですが、気軽にららぽーとにも行けるようになります。

周辺相場

中古

  • シティテラス東陽町　竣工2016年　東陽町駅徒歩5分　坪360万前後
  • プラウド東陽町サウス　竣工2018年　東陽町駅徒歩4分　坪350万前後
  • ザ・パークハウス東陽町翠賓閣　竣工2019年　東陽町駅徒歩8分　坪390万前後

新築

「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」は別格として、東陽町駅近×築浅の中古が坪350〜360万程度で動いています。

新築だと東陽町駅から徒歩15分の「MJR深川住吉」が坪300万前後、総武線：平井駅目の前のタワマンである「プラウドタワー平井」が坪420万となっています。（「シティテラス南砂」が坪380万くらいという噂も…）


周辺中古の動き並びに、近隣新築の価格を考慮し、坪400〜420万程度になると予想します。

1LDKの比率が大きいマンションのため、一般的に価格を乗せがちな1LDKに価格を乗っけてくるかどうかで2LDK・3LDKのお得感も変わってくるので値付けに注目です。



まとめ

都心までの距離も近く、都内のどこに行くにもそこそこ便利。駅周辺は適度な賑わいで生活も便利。木場公園が近くて休日も便利。バランス良く「便利」が揃っている立地であると感じました。

水害のリスクは低いとは言えないエリアです。そのおかげで利便性に対して価格が抑えめになっています。ハザードリスクがさほど気にならない人や3階以上に住むなどリスクヘッジできる人にとっては価格に対して高い利便性を享受できそうです。

どの年代/世帯でも魅力に感じる要素がある立地だと思いますので、多くの方におすすめしやすいです。

一方で久しぶりの東陽町の新築マンションにも関わらず3LDKは数が少ないので、3LDK狙いの方は1期1次から狙いにいくことがマストかと思われます。小学校も近く子育てファミリーも魅力的に感じそうな立地ですので、サクッと売れると予想します。

中期的には有楽町線の延伸でさらに便利になりますし、豊洲にはオフィスもあるので豊洲勤務の人の住宅需要を取り込める点はリセールバリューの面でもプラスになりそうです。

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