御所南にコスモスイニシアが再び
烏丸通より西側では、新築分譲マンションの計画ラッシュが続いている。室町通には、三菱地所レジデンス（11階建40戸）、長谷工不動産（9階建26戸）、関電不動産開発（10階建18戸）。
関電不動産開発(7階建34戸)は室町通の北、丸太町通寄りでも計画中。
油小路通にも関電不動産開発（10階建42戸）。
二条通には大阪ガス都市開発(5階建42戸)
そして先日、新町通で阪急阪神不動産（5階建14戸）の新たな計画地を見つけたばかりなのだが
そして今回、衣棚通で見つけたのがコスモスイニシア。
場所は中京区衣棚通竹屋町下る花立町。
・敷地面積969.82㎡
・建築面積775.85㎡
・延べ面積3104.63㎡
・27戸
・5階建。
延べ面積3104.63㎡を27戸で単純に割ると、1戸あたり約115㎡。
もちろん共用部も含むので、そのまま専有面積にはならない。
ただ、27戸という戸数と、この延べ面積を見ると、コンパクトな住戸を大量に詰め込むタイプではなさそうだ。
どんな間取りになるのか。
60㎡台、70㎡台、80㎡台あたりが中心になるのか。それとも、御所南らしく広めの住戸を混ぜてくるのか。
建築標識を見ただけでも、いろいろ想像できる。
御所南小学校区、烏丸通より西側にマンションデベロッパーが集結してきている。
「御所南小学校区なら、いっとけ、いっとけ」
そんな空気すら感じてしまう。
そして、すでに分譲が進み、完成を迎えたマンションもある。
堀川通沿いの「パラドール京都二条城」。
地上5階建、総25戸。
2026年8月下旬の竣工済みで、現在も先着順で販売中だ。
しかも、こちらも御所南小学校区。
二条城が目の前、地下鉄「二条城前」駅徒歩5分という立地を売りにしたマンションで、1LDKはすでに完売。
現在販売されているのは72㎡台・106㎡台の2LDK＋Sとなっている。
そして御池通南側にも、野村不動産（10階建24戸）、三井不動産レジデンシャル（11階建30戸）のマンション計画がある。
共に長浜町。
御池通より南側は御所南小学校区ではなさそうに思えるが、京都市の学区表を見ると「御所南」とある。
こうして並べてみると、かなりの密度だ。
二条城東エリアの御所南、西洞院通に集まる人々、お店
マンション計画があるわけではないが、もう一つ気になるのが西洞院通。
この通りが一躍有名になったのは、御金神社の存在だろう。
お正月のお参りの行列が堀川通まで到達するのではないかと、Xでもよくネタになっている。
そして、私が働いていた通りでもある。
以前勤めていた会社が東洞院通から西洞院通へ移転したこともあり、当時はこの界隈でよく昼飯を食べていた。眠くなるので仕事中は昼飯を食べない現在の私からすると、隔世の感がある。
当時はまだ御金神社も、今ほどの人気ではなかった。
チュートリアルが取材に来たとかで、少し注目され始めていた頃だったと思う。
そんな御金神社の南、この通りで一際お洒落な雰囲気を出していたのが、町家イタリアンの「閏（うるう）」。
客単価も高そうで、いつも大賑わいという感じではなかったが、西洞院通で長らくひっそりと営業していた。
ランチでパスタを食べに行った記憶があるような、ないような。
その「閏」が2025年12月24日に18年の歴史を閉じた。
そして、芸能人速水もこみちが京都・二条エリアでレストランをオープンするというニュースが流れた。
その出店場所が「閏」の跡地。
2026年8月、ここに「noden.（ノーデン）」がオープンした。
さらに北へ歩くと、西洞院通通のランドマーク、街の酒屋からお洒落な角打ちに生まれ変わった「SAKE CUBE」がある。
英語が堪能な店主が、昼夜問わずさまざまな人種をこの場所に引き寄せている。
その先には、学生のノリで事業をやっているような雰囲気だった「ゴリラによる人間のためのバナナジュース」。
閉店後は、ずっと「テナント募集中」の状態だ。
さらに西洞院通からちょい夷川を西へ。独特な個性を放つ暖簾が印象的な「夷川餃子なかじま」。
インバウンドで京都がお祭り騒ぎだった2019年のオープン当時、なぜこんな静かな住宅街に店を出すのか、正直よく分からなかった。
店ができて、なくなって、また新しい店が入る。
二条城の観光客も、このあたりを歩いている。
宿泊施設の標識もところどころで見かける。
マンションだけを見ていると気づかない。
でも、こうして西洞院通を歩いてみると、このあたりの街そのものが少しずつ変わってきている。
烏丸通の東側でもマンションが続く
そして、烏丸通を東に渡りまさに御所南側エリアへ。烏丸御池駅徒歩1分の「イーグルコート京都烏丸御池」（11階建・38戸）。
完売御礼したのかよく分からなかったが、現地に置いてあるパンフレットを見ると、「この度はイーグルコート京都烏丸御池へご関心賜わり誠にありがとうございます。本物件はおかげ様で、全邸完売となりました。」とあった。
近くでは、駅徒歩3分の「イーグルコート京都御所南 翠苑」（11階建・28戸）が分譲開始。
第1期は4戸、販売価格は7,280万円～1億4,980万円。間取りは1LDK～2LDK+S、専有面積は45.50㎡～67.09㎡。
さらに駅徒歩2分の「ジオ東洞院御池」（11階建・59戸）も計画されており、2026年11月下旬の販売開始予定だ。
事業主は阪急阪神不動産。
そして、
御池通×御幸町通との角地。
ビルの解体が進んでいる。
まだ建築概要標識は見当たらなかったが、「阪急阪神不動産」の名前が見える。
向かいには、あの伝説の「プラウド京都麩屋町御池」。
祇園祭の山鉾巡行ルート沿いでもある。
山鉾巡行の際にはこんな景色になる街
さらに気になるのが、プラウドの隣のパーキング。
こちらも何か始まるのだろうか。
(パーキングになろうとしてるのか）
まだ何も分からない。
だから、また歩いて確認しに来よう。
御所南マンション地図
最後にマンションを地図に落とし込む。烏丸御池周辺に新築分譲マンションが集中しているのがわかる。
おわり
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
スムラボ記事
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御所南小学校の学区は実に魅力的で、多くの人がその魅力に抗いがたいものがあります。価格が少々高いという点を除けば、他にこれといった大きな欠点が見当たりません。
死角なし、永遠のブランドですね。
御所南小エリアが最強。御池通祇園祭ルートが最強。烏丸御池駅周辺に乱立していますが、kyoto1192さんの一推しはどこでしょうか？
AIに負けない分析をお願いします！マンション地図にパラドール京都二条城が２か所ありますよ！
ご指摘ありがとうございます！助かった！ありがとうございます。今後ともよろしくお願いします。
私はロジカルな分析力ないので肌感で決めるタイプです。
私なら御池通沿い一択です。
御池通沿いのマンションから山鉾巡行を見たい。
となると「野村不動産」かマンションかどうかわかりませんが「阪急阪神不動産」
マンションブランドと思い入れとなると「プラウド」なんですが。
ただ烏丸通より東がやはり御所南感が強く鴨川に近いので、今回の現場の中からなら「阪急阪神不動産」がマンションになれば買いたいです。
南東向き角地ですし。
御池通×御幸町通の角地、気になります！祇園祭かぶりつき、鴨川にも近いし、ここが新築マンションになるのであれば良いですよね。
価格はとんでもないことになりそうですが、人生最大のローンを組んで勝負か！？
南東角住戸で朝陽で目覚める暮らしをしたい！
人生最後は良い暮らしがしたい！食費を削ってでも祇園祭を自宅から見たい（笑）あまりにも気になってデべに問い合わせてみました。果たしてジオシリーズなのでしょうか？
おっ、どうでした？
DIE WITH ZERO お金を使い切って人生を最大化したい。
私もいつぞや今の郊外から田の字地区御池通沿いに向かう所存です。
鴨川で犬と散歩したいのでやっぱり市役所周辺を目指したいです。
人生の最期は御池通っしょ
やはり人生の終着点は鴨川ですか！デべからの回答は以下のとおりです。「ジオシリーズとして計画いたしておりますが、現在は計画段階のため、具体的なプラン等の詳細は未定となっております」。気づいたら同じマンションの住人だったりして（笑）
人生の終着点は「パークハウス京都岡崎有楽荘」かもしれない。
ジオですか！御池通沿い山鉾巡行ルートのマンションとは。
終着地点は鴨川ですね。川の近くって今の時代不人気ですが鴨川はなんか違う気がしますね。
いつもブログを楽しく拝見しています。
近々、中京区の新築マンションに入居する予定なのですが、実際に考えていたより少し手狭かもしれないと感じており、3年後くらいを目安に次のマンション購入も考えています。
その場合、選択肢としては、
① 立地の良い築10年前後の中古マンションを購入する
（例えば、ブログでもよく取り上げられているプラウドや、市役所前のジオ御池通のような物件）
② その頃に御池通周辺で新しく供給される新築マンションを購入する
の2つを考えています。
一般論として、①ほど立地が良くない新築マンションと、立地の良い築10年前後の中古マンションを比較した場合、どちらのほうが良いとお考えでしょうか？
特に気になっているのが、築10年程度の中古を購入した場合の大規模修繕のタイミングや、築10年から20年にかけての資産価値です。
京都中心部のようなエリアでは、築10年を超えても立地の良さが価格を支えて、場合によっては価格上昇も期待できるのか、それとも築10年以降はやはり築年数による減価の影響が大きくなってくるのでしょうか。
「立地の良い築10年中古」か「立地は少し劣る新築」か、一般論としてどのように考えられているのか、ぜひお聞きしたいです。
私はやや潔癖症があるので中古は嫌、でも中古はリノベできる。立地は変えようがない。ですので立地の良い中古を選びます。
他府県や海外の富裕層からニーズがありそうな立地と眺望が素晴らしい物件選べばそう値崩れはしないのではないでしょうか。
新築希望なら御池寺町の角に計画されているジオの新築を狙われてはいかがでしょうか。
御池通沿い東南角地で鴨川にも近い、山鉾巡行ルートで上層階を狙えば他府県や海外にもアピールできる。
私は立地こそ全てだと思っています。