ポレスター東雲 モデルルーム訪問(閑静な住宅地 東雲エリア)【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです!今回は「ポレスター東雲」をご紹介します。

都心の喧騒から少し外れた閑静な住宅地の東雲エリアに、広島から全国に事業を展開するデベロッパー「株式会社マリモ」が提供する新築マンションです。

マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2021年4月時点のものです。

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物件概要

所在地:広島県広島市南区東雲二丁目1585-3(地番)
交通:広電バス「東雲二丁目」バス停 徒歩5分
総戸数:25戸
専有面積:69.05㎡ ~ 75.90㎡
間取り:3LDK
価格:3,920万円~4,660万円
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上10階建
竣工予定:2022 年1月中旬
駐車場:38台
自転車置場:57台
バイク置場:4台
売主:株式会社マリモ
施工:株式会社共立
設計・監理:株式会社マリモ

 

マンションギャラリー訪問

マンションギャラリーは、比治山小学校のそばにあります。
建設予定地からは徒歩15分と少し離れています。

マンションギャラリー案内図 出典:公式HP

マンションギャラリー案内図 出典:公式HP


マンションギャラリー

マンションギャラリー訪問時の流れは
  1. アンケート記入[10分]
  2. 担当者による概要説明[30分]
  3. ギャラリー案内[10分]
  4. ギャラリー内モデルルームの見学[20分]
  5. 商談[20分]
といった内容で所要時間は全体で1時間半でした。

ギャラリーの1Fが商談スペース、2Fがモデルルームになっており、2Fには水回りやフローリングなどのカラーセレクトバリーエーションや建物模型なども展示されていました。ギャラリー内モデルルームの間取りはAタイプのメニュープランで洋室3の壁をなくして2LDKにしたものでした。

モデルルームの間取り 出典:公式HP

モデルルームの間取り 出典:公式HP


 

販売状況

2022年1月竣工の物件ですが売れ行きは思わしくないようで、申し込みは1/3程度とのことでした。Bタイプが特に苦戦しているようです。エレベーターが食い込んでいる部屋なので当然か・・・
現在の売れ行きから見て、竣工前完売は難しそうです。
※2021年4月時点の情報です。

項目別評価

ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでブログ主の主観的な評価です

立地

周辺環境は以下のようになっています。

周辺環境 出典:公式HP

周辺環境 出典:公式HP


JR天神川駅から猿猴川を挟んで南側のエリアです。
隣の段原・比治山エリアが整備され価格が高騰しているため、こちらのエリアも注目されてきているようです。

バス停はありますが、本数が少なく公共交通機関の利用は難しいでしょう。

買い物の便は、コンビニとスーパーは徒歩2分程度の場所にあるため、食料品の調達などには困らないと思いますが、大型のショッピングセンターは近くにはありません。
全戸平面駐車場完備なので基本的には車を利用する形になるのでしょう。

教育施設や医療施設も徒歩圏内にあります。

建物規模・外観

全36戸10階建てと小規模なマンションです。周辺は同規模のマンションに囲まれているので、特に地区内で目立った物件とはならないでしょう。
物件の南側には平屋のパン工場があります。

外観 出典:公式HP

外観 出典:公式HP


道路付けが西側の1面のみで出入り口も1つのため、車の利用は不便そうです。

敷地配置図 出典:公式HP

敷地配置図 出典:公式HP

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。前方にいくつか背丈の高い建物があり視界を遮られています。

南西側 出典:GoogleEarth

南西側 出典:GoogleEarth

間取り

基本の間取りプランは以下の4タイプです。
ここには掲載していませんが、メニュープランも多数用意されています。

全間取り図 出典:物件資料

全間取り図 出典:物件資料


あまり特徴のない田の字型の間取りですね。
開放廊下側の柱の食い込みが気になります。
Bタイプのエレベーターが部屋に食い込んでいる間取りは価格をおさえないと買い手がつかないでしょうね。

ブランド

冒頭でもご紹介しましたが、売主は「株式会社マリモ」です。広島駅前に大きな看板があり、TVCMにも有名なタレントを起用したり、八丁堀交差点のスクリーンでも繰り返しCMを流しているので知名度はかなり高いのではないかと思います。
広島に本社を置くデベロッパーの中では全国的な知名度はNo1だと思いますが、標準仕様やブランド価値というところではまだまだ1流デベロッパーには及ばないでしょう。

共用設備

小規模マンションのため、目立った共用設備はありません。

設備・仕様

これといった特徴は無く、水回りなどの基本的な設備仕様は分譲マンションとしては低いランクの物で、トイレにはタンクがついています。床暖房はついていました。
モデルルームで目を疑ったのはトイレの吊戸棚の幅が個室の幅と全く合っていなかったことです。オーダー品ではなく、量産品を無理矢理据え付けているだけなのでしょう。

特典

購入者には以下の特典がプレゼントされるそうです。
  • 全室にLED仕様の照明器具
  • 全室に遮光カーテン
  • 移動距離80km以内の引っ越し無料
これはうれしいですね。

価格

価格表は商談時に提示はありましたが、持ち帰れなかったので個別の部屋の価格はお出しできません。

参考価格としては角部屋最上階が4,660万円で中部屋の2Fが3920万円です。平均坪単価は約195万円です。

ほぼ同時期に近隣に建設される「ラインヴァント東雲」より約10万円高くなっています。

品質面でも価格の面でも「ラインヴァント東雲」の方が上に思えます。売れ行きにもそれが表れています。

 

周辺相場

周辺の6物件の価格を独自に調査しました。


No 物件名 専有面積

(㎡)
価格

(万円)
坪単価

(万円)
1 ラルステージ天神川駅前 62.10~71.34 4,450~5,230 234.5
2 ブランシエラ広島 58.29~77.50 3,890~6,140 233
3 デュオヒルズ比治山レジデンス 62.21~91.87 4,000~7,100(予定価格) 224
4 ポレスター東雲 69.05~ 75.90 3,920~4,660 195
5 ラインヴァント東雲 68.67〜84.00 3,588~4,738 184.3
6 Belles 広島ボールパークテラス 68.32~83.89 3,520~4,690 181.4
周辺物件の中では4番目の坪単価になっています。立地と設備仕様からすれば、ここが一番安くてもおかしくないと思うのですが・・・。
これらの物件は過去の記事で紹介しておりますので気になる方はご参照ください。

 

総合評価

良い点

利便施設については、スーパー、コンビニ、医療施設などは徒歩圏内に揃っています。大きな買い物は中心部にいく必要がありますが、全戸平面駐車場完備されているため、車の利用が前提であれば良いかと思います。

閑静な住宅街で居住性が高い立地です。

照明、カーテン、引っ越し無料の特典があり諸経費を減らせます。

価格設定は広島市内中心部と比較するとお安くなっています。

 

悪い点

市内中心部まで距離があり、公共交通機関の利用が難しいので車の所有は前提になりそうです。

道路付けが悪く、車の利用も少し不便がありそうです。

リセールの観点では、立地の関係上購買層がどうしても狭くなるため期待できそうにありません。

 

さいごに

都心の喧騒から少し外れた閑静な住宅地の東雲エリアに、広島から全国に事業を展開するデベロッパー「株式会社マリモ」が提供する「ポレスター東雲」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。

ブランドの所で触れたとおり「株式会社マリモ」は広島に本社を置くデベロッパーの中ではおそらく全国的な知名度が最も高い会社で、個人的にはもっともっと上に昇って行ってほしいと思っているので、今はここ以外で広島市内に売り出し中の物件はないですが、次に供給される物件にも期待しています。

今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。

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ひろし

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広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

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