【モデルルーム訪問12】バンベール千種ザ・ファースト(50周年記念プロジェクト?)

皆さん、こんにちは。

こちらの記事「[お知らせ] 大阪タワー先生、こう先生がスムラボ加入します」の通り、今後はスムラボにて新築マンションのレビューをアップしていきます!
今後もよろしくお願いいたします(タイトルの通し番号はスムログから引き継いでます)。

さて、スムラボ一発目にふさわしく(?)、今回レビューするマンションはバンベール千種ザ・ファーストです!

外観パース 出典:公式HPより


本物件は「矢作地所 名古屋市分譲50周年記念プロジェクト」と銘打たれており、気合の入ったマンションになると個人的に注目してました。


※今回から以前までのスムログでのレビューとは少し体裁を変えて、言いたいことつらつらと書いていくスタイルに変えていこうと思います(実験的に)。これまでは内容を網羅的に書こうとして終盤でガス欠になることが多かったので(笑)

物件概要

所在地:愛知県名古屋市東区葵3丁目2201番1(地番)
交通:(1)名古屋市東山線「千種」駅 徒歩2分(5番出入口/約110m)
(2)JR中央線「千種」駅 徒歩4分(約300m)
(3)名古屋市桜通線「車道」駅 徒歩5分(3番出入口/約390m)
総戸数:85戸
敷地面積:963.92㎡
階建て:地上18階建
駐車場:26台(月額利用料:未定)
駐輪場:98台(月額利用料:未定)
分譲後の権利形態:区分所有権。
完成時期:2023年2月下旬(予定)
入居時期(引き渡し時期):2023年3月下旬(予定)
用途地域:商業地域
売主:矢作地所株式会社
販売代理:シアーズ株式会社
管理会社:矢作ビル&ライフ株式会社(予定)
施工会社:矢作建設工業株式会社
設計会社:矢作建設工業株式会社一級建築士事務所

売り主、設計施工、管理会社すべて矢作グループです。販売は代理でシアーズ(普段は本社のある京都エリアの販売代理が多い)です。矢作地所にも販売部隊はいますが、他の物件で忙しいらしいです。50周辺記念プロジェクトなのにいきなり雲行きが…。

敷地配置(ゴミ捨て場と集合ポストの導線がひどい)

以下が敷地配置図になります。

敷地配置図 出典:プランブックより


まず、ゴミ捨て場が屋外(画像左上)…しかも導線に屋根なしです。名古屋では○プレジや○レサンスでたまに見かけますが久々に建物内にない分譲マンションを見ました。まだ敷地内なので超寛容に考えて許容範囲内かもしれませんが、せめて駐車場裏を迂回する経路でも屋根付きであってほしかったですね。

もう一つイケてない点は集合ポストです。受取(住民が使う)側は何ら問題ないんですが、投函する側入る経路が風除室経由なんですよ。つまり、投函市に来た(あるいは投函し終わった)人と鉢合わせになる可能性が高いです。チラシの束を抱えた兄ちゃんとこんにちはするとか個人的には嫌ですね。世の中には、受取側と投函側が同じになっているなんてとんでも物件もありますからまだましかもしれませんが導線は分けてほしかったです。

いきなりマイナス面から語ってしまいましたが良い点もちゃんと書きます。

エントランスアプローチ 出典:公式HPより


まず、後でも触れますがエントランス前の植栽が非常に豊かですね。また、その植栽をあえて味わえるように、道路から斜め方向に入っていく導線になっているのも良いですね。そもそも、建物がしっかりセットバックシているので圧迫感がないですし、周りの建物が道路の極々に造っていることがコントラストになり、完成すれば通行人からはゆとりのあるマンションに見えると思います。風除室の窓(高さ4m)も存在感あって良いですね。

そして、エントランスラウンジの大窓からもしっかりと植栽を見える様にしてくれています。反対に植栽によって道路からエントランス内が簡単には覗けないようになっているのでプライバシー面でも一役買ってますね。

上記の様に通行人から目立つ存在になり、「なんていうマンションだろう?」っとなったとき、アプローチ手前の景石にしっかりと物件名が刻まれているという演出が憎いですね!

建物・躯体(エレベーターは1基)

本物件は総戸数85 戸ですが、エレベーターは1基です。「2基あれば良かったね」と言ってしまえばそれまでですが、1基か2基か微妙なラインですし、2基であれば総戸数からして管理費にしっかりハネてきますから一長一短ですね。

ただ、17人乗り(一般的なエレベーターは13人乗り程度)ですので、宅配便の方のカートと鉢合わせしても窮屈にならないのは救いですね。ですが、18階建てであることを考えると分速105mよりも速い機種を採用すべきであったとは思いますので、やはり結論は結構待たされることは覚悟すべきかと。

ちなみにエントランスホールのセキュリティ解錠時の情報で自動でエレベーターには着階制限が掛かる様です。

内廊下完成予想 出典:パンフレット


共用廊下は内廊下になります。デザイン的には、天井が少しさっぱりしている気もしますが、玄関前はしっかり奥まらせてますしチープな感じはないですね。冷暖房は完備されてません。この規模(広さ)で冷暖房が完備されている方が珍しいので驚きはないですが、エレベーター待ちが懸念されるので、夏の朝出勤時はちょっと暑さを我慢する必要がありそうです(帰りは1階は冷暖房が効いているでしょうし、住戸階に上がってすぐ家に入るので影響はないと言えます)。(2021/10/17 追記)上記の各階共用廊下の冷暖房について、モデルルームでは営業さんから「冷暖房は付いていない」と伺いましたが、資料(プランブック)上に「共用廊下:エアコン」記載がありましたので付いている可能性があります。気になる方はモデルルームで確認してください。コメントにて指摘ありがとうございます。

駐車場設置率は約30%です。ちょっと少ないかなという気がしますが、売主もその辺りは考慮しており、矢作グループで持っている土地(既存の駐車場?)を外部駐車場として確保する様な方針のあるようですので気になる方はモデルルームでご確認ください。

個人的にはですが駐車場設置率が足りるor足りないを議論するのは本物件においてはナンセンスかなと。本来、設置しようとすれば建物前の植栽とセットバックをガンガン削って機械駐を置くこともできたわけで、矢作地所が空間造りを優先したという意匠は汲み取るべきかと。
本物件は、専有部の面積から共働きの2人世帯がメインターゲットと推測できますし、中古での売却時の影響も少ないと思われます。

共用部(特筆するものはないが質感は良い感じ)

クラブラウンジ完成予想 出典:パンフレット


プライベートラウンジ完成予想 出典:パンフレット


写真の2つのラウンジは空間としては同一の場所になります。クラブラウンジは、4mと天井高と同一の高さの窓から植栽を楽しむことができます。プライベートラウンジは、柱の影になるような形で配置されており、中古になった際に不動産屋さんのクロージング場所に使われそうですね(笑)。これらの空間は1つの1つの色使いやタイル張りにも拘りを感じます。

管理費・修繕積立金(未定)

モデルルーム訪問時で管理費・修繕積立金は未定でした。エレベーター1基、ディスポーザーなしですが、内廊下、植栽豊か、駐車場設置率から考えると思いのほか安くないかもですね(山勘です)。管理はおそらく週5日9-17時の日勤管理になるだろうとのことでした。

設備仕様(とても良い!とても!)

設備仕様は水回り部分が13階以下と14階以上で分けれてます(そこで差別する必要があったのか正直疑問ですね)。14階以上でグレードが変わる部分は()内に記載してます。

■良い点
  • キッチン天板、洗面台天板が共にフィオレストーン
  • 洗面台鏡に框付き
  • 食洗機
  • カップボード(天板、面材合わせ)が標準設置
  • レンジフード同時給排
  • ローシルエットトイレ(LIXIL製)、手洗いカウンター
  • トイレウォシュレットリモコンがアルミ製
  • 浴室ダウンライト
  • 玄関天井が木目調シート
  • キッチン水栓グローエ製(14階以上)
  • 洗面水栓グローエ製(14階以上)
  • デリシアコンロ(14階以上)
  • T2サッシ(南東住戸のみ)、Low-Eガラス
  • 基本天井高2,600mm、キッチン上部天井高2,500mm
  • バルコニー隣戸境がコンクリート
  • 玄関電子錠
  • 玄関前カメラ
これだけ良い点が上がるマンションは名古屋ではかなり稀です。音の面を考慮してだと思われますがレンジフードの同時給排も珍しいですし、キッチンや洗面の水回りも坪300万円オーバーの高額物件に引けをとらないグレードでした。

構造面でも天井高2,600mmはタワーマンション並の水準ですし(その代わり直床ですが)、キッチンも2,500mmあるので開放感がありました(通常キッチンは二次元的に狭いので閉塞感がありますが、天井が高いだけでも開放感がかなり違いますね)。下がり天井も少なからずあるのですが、サッシ高も2,100mmありますし、室内空間的に文句はないです。

■悪い点
  • 直床
  • ディスポーザーなし
  • 洋室のドアキャッチャーがきのこ
  • 一部収納にソフトクローズなし(洗面下扉、スパイスラック等)
  • 収納扉裏が木目調合わせでない
悪い点は直床とディスポーザー以外はほぼ難癖ですし、気にする方はほぼいない部分かと思います。逆に言えばディスポーザーは頑張って付けてほしかったかと(エレベーター部分で管理費の調整はしていたので尚更)。後述しますが、この物件は完全投資(賃貸)にしては利回りが高くなく、やはり実需で住む方がほとんどになると思いますので。

間取りと価格(角部屋の間取りがひどい)

本物件は南東側にA~Cタイプ、反対の北西側にD, Eタイプが配置されています。

記載しているのは予定価格です。

Aタイプ 3LDK 73.18㎡

5階 5,700万円台(坪257万円台)
10階 5,900万円台(坪266万円台)
15階 6,200万円台(坪280万円台)

Bタイプ 2LDK 64.00㎡

5階 4,800万円台(坪247万円台)
10階 4,900万円台(坪253万円台)
15階 5,300万円台(坪273万円台)

Cタイプ 3LDK 70.52㎡

5階 5,500万円台(坪247万円台)
10階 5,700万円台(坪256万円台)
15階 6,000万円台(坪269万円台)

Dタイプ 2LDK 58.18㎡

5階 4,200万円台(坪238万円台)
10階 4,400万円台(坪250万円台)
15階 4,600万円台(坪261万円台)

Eタイプ 2LDK 60.16㎡

5階 4,400万円台(坪241万円台)
10階 4,600万円台(坪252万円台)
15階 4,800万円台(坪263万円台)

まず、角住戸のA、Cタイプは間取りはリビングドアの位置がひどいですね。
主寝室が開き戸になっていることから部屋自体の採光要件は満たしているはずですのでリビングインさせる理由が見当たりません(逆に採光要件を満たしていないのであれば、引き戸にしてリビングインさせることは理解できる)。考えられる理由はリビング畳数の水増しか考えられないのですが、そうじゃない理由があるなら設計者に意図を聞いてみたいですね。
中住戸であれば仕方のない部分もありますが、結果的に角住戸で3洋室すべてがリビングインしてしまっているのは個人的には許容できないですね。あくまで個人的にです。

A、Cタイプどちらが良いかと問われれば、間取り的には特に違いはないので総額の安いCタイプがおすすめです。どちらも70平米に乗っているので中古売却時に差はなくなると思います。また、細かい部分ですが、Aタイプは窓が網入りになりますので若干外が見づらくなります(ほぼ気にならないレベルだと思いますが)

Bタイプはオーソドックスな中住戸ですが、2LDKの割になまじ面積が広いので総額が高くなってしまってますね。なので第一期から飛びつく必要はないかなと。

D、Eタイプは一見反転タイプの様ですが所々Eタイプの方が優れている点があります。洋室2部屋がリビングインしているのはどちらのタイプも同じですが、Eタイプは洗面室がウォークスルーで洋室(1)と繋がっているため、来客時等にリビングを通らずに玄関まで行ける使い方もできる点が良いです。また、主寝室も収納1つ分奥まっているので、リビングイン感は少し薄まりますね。
さらに、Eタイプはリビングの窓がサッシ4分ありますので、北西といえど採光が十分に確保できると思います。対してDタイプは主寝室とスパンを分け合う形になってしまいますので採光・開放感という面で少し劣ります。
面積が若干Eタイプが広いこともありますが、上記も踏まえてかDタイプよりもEタイプの方が若干高く値付けされてますね(単価で見るとわかりますが、同条件ならば面積の狭いDタイプに価格を乗せるはずですが今回は反対になっている)。

眺望(眺望差はあまりない)

南東15階相当 Google Earthで作成


南東向きは15階でもジョイフル(有料老人ホーム)を超えないですね。ただ、間の距離は充分あるので日照は問題ないと思います。なので、価格が抑えられる低層階でもいいのかなと。全面は幹線道路のため窓はT2サッシが採用されてます(反対の北西側はT1サッシですが、特に音の影響はないため問題ないと言えます)。

北西5階相当 Google Earthで作成


北西10階相当 Google Earthで作成


北西15階相当 Google Earthで作成


北西は階数で結構眺望は変わってきます。ちょうど5階程度に前建てがあるので、7階以上を狙いたいですね。10階以上であれば、眺望的に大きく変わりませんが、15階以上は少し左横を向くと名駅方面の眺望が見えてきますし、設備仕様が14階から良くなるので、14階以上がおすすめです。

総評(買いです!ただし…)

買いだと思います。まず、車道・千種はそもそも新築マンションの供給の少ないエリアですから、周辺にお住まいで新築を待っていた方は迷う必要はないと思います。

その他のエリアでは、「シティタワー葵」(平均坪単価255万円)などの葵エリアとの物件比較になるでしょうか。その点では、本物件は、東山線徒歩2分、JRも利用できるという交通利便の点で優位性がありますので、同じかそれ以上で評価でますし、本物件の坪260万円に割高感はありません。

そもそもですが、本物件の土地は矢作地所がオフィスビルを建てて長年保有していた土地であり、実質土地取得費用がかかってない様な状況であり、本来、入札で土地取得していれば、坪300万円程度になってもおかしくないわけで、その点、この設備仕様での坪260万円はやはり割安と言えます。

ただ正直、車道・千種エリアは賃料が価格上昇に追いついていない状況で、モデルルームで伺った賃料査定ですとEタイプで4%を少し超える程度とちょっと物足りない数字にはなってしまいます。なので無論、完全投資には向かないですのでその点はご注意ください。

私が買うとしたらEタイプの高層(14階以上)ですね。北西向きではりますが、窓面豊かですし、本部軒の中では面積が絞られていながら単価は盛られてないので割安感があります。売却の出口についても、グロスが抑えられており、最もこの場所を気に入りそうな2人世帯をターゲットにできる間取りなのかなと。どのタイプも階数での価格差がないので、眺望に差のあるD、Eタイプなら高層階、階差で眺望に変化のないA~Cタイプなら低層階がおすすめです。

ちなみに、いらっしゃらないとは思いますが、本物件を気に入ったにも関わらず、先日報道のあった「グランドメゾン池下ザ・タワーⅡ(仮称)」を待ってみようなどという考えは無謀ですのでやめましょう。竣工ベースで2年以上差がありますし、価格は伏見・久屋大通の新築タワー並の価格になることは容易に想像できますから。念の為。

本物件に対するご質問等御座いましたらコメント欄等でお願いします。

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7 件のコメント

  • あおい より:

    記事拝見しました。
    プランブックを確認しましたら、共用廊下にエアコンありの記載がありました。確認いただいて、訂正された方が良いかもしれませんね。

    • こう [名古屋] より:

      あおい様

      コメントありがとうございます。
      営業さんに伺ったところ「付いていない」という回答でしたが、たしかにプランブックには記載がありますね。
      記事内に追記致します。

  • どーむ より:

    はじめまして。自己居住用でこちらの物件を考えています。Dのお部屋についてですが、恐らく寝室に使うであろう部屋にP表記があります。この場合、やはり音は気になるものなのでしょうか。お恥ずかしながら初心者のためご意見うかがいたいです。

    • こう [名古屋] より:

      どーむ様

      コメントありがとうございます。
      Dタイプ主寝室の「P」は住戸内パイプスペースになってますので、主に給湯器の配管用と思われます。
      配管には遮音材を巻いているはずですので、音の感じ方には個人差があるため絶対とは言い切れませんが、一般論としては全く音は気にならないと思います。
      また、住戸内の配管ですので、ご自身(orご家族)がお湯を使っている最中でなければ配管内に水(orお湯)が通らないわけで、万一音が気になってもコントロール可能な範囲とも言えます。
      ご参考になれば幸いです。

  • さくら より:

    こんにちは。こうさんのレビューいつも楽しく拝見させて頂いております。
    自分の居住用として現在 Eを検討しているのですが、この物件の資産価値(リセールバリュー)についてはどのようなご意見でしょうか?
    いずれ名古屋を離れようと考えているため、この点をかなり重要視しております。
    市場環境や税制など様々な外部要因に左右されるので一概には言えないと思いますが所感など伺えますと幸いです。
    駐車場のこともあり意外に厳しいのかな、とも思っています。

    • こう [名古屋] より:

      さくら様

      コメントありがとうございます。
      資産価値については築5年ぐらい経てば残債割れはしないかな程度だと思います。
      単純にリセールバリューを重視するのであれば名駅から栄のエリアで買うことをおすすめします。

      • さくら より:

        ご回答ありがとうございます。
        今で残債割れギリギリだと、これから先の見通しはなかなか厳しそうですね。
        名古屋から栄エリアは予算的に厳しいのですが、ここなら予算内のため候補に上げておりました。
        中古も含めてなかなか条件に合う物件見つからないのですが、粘り強く探していきたいと思います。

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