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今回は大阪市中央区に完成するグランドメゾン上町一丁目タワーのモデルルーム訪問レポートです。
元々スムラボを開始する前から見に行っていた物件で当初から『ここ良いな〜！引っ越したいな〜。』と思って検討していましたが、当時は販売開始時点から売れ行きも絶好調でした。
残り戸数も少ないためブログの記事は見送っていましたが数名から記事化要望をいただきましたので、昨年12月に2回目のモデルルーム訪問した内容を元にまとめて行きたいと思います。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
物件概要
- 名称：グランドメゾン上町一丁目タワー
- 所在地：大阪府大阪市中央区上町１丁目2番11（地番）
- 交通：
Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩10分
Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩10分 - 総戸数：188戸
- 規模： 地上36階建
- 入居予定：2023年2月中旬予定
- 売主：積水ハウス株式会社
- 施工：株式会社鴻池組 大阪本店
- 設計・監理：株式会社IAO竹田設計(意匠・設備)
株式会社鴻池組 大阪本店一級建築士事務所 (構造)
住宅地が広がる静かなエリアで子育て環境は非常に良いです。 出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
総評
「坪300万円以下から購入可能な住環境良し、設備仕様良しの高品質タワーマンション、買うなら急ぐべし！」いや〜改めて見ましたがとても良いですね！
特にファミリー層やリタイア世帯の方々にはお薦めしたいマンションです。
住環境・建物クオリティ・価格のバランスが非常に優れています。
マンションの顔であるエントランスに入る前のグランドアプローチがこれ。
大阪市中央区とは思えないレベルの植栽溢れる空間が皆様をお出迎えします。
もちろんエントランスに入るまでは時間が少しかかちゃうんですけどね… 出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
本物件は本町駅・堺筋本町駅周辺に乱立する新築タワーマンションのように「800戸を超える大規模タワーマンション」、「駅1分or駅近」、「スカイラウンジなどの多数の共用施設」のような派手さはありません。
しかしながら、
「緑豊かな落ち着いた住環境」、「全室70㎡以上、平均87㎡のゆとりあるプラン設計」、「使いやすい間取り」、「上品な共用施設」、「クオリティ高い設備仕様」・・・
それでいて大阪市中央区のタワーマンションが坪300万円以下から購入可能となれば、人気が出るのも納得です。
エントランスホールは二層吹き抜けで上品な造り。
ここから見る外のグランドガーデンの景色は大阪都心にいることを忘れさせてくれる完成度になることは間違いないでしょう。
グランドメゾンは木目調の落ち着いたデザインが多く私の好みです。 出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
販売スピードはかなり早く、入居1年以上を残して2021年12月時点で残戸数30弱（全体の85％程が成約済）。
2023年2月の入居予定ですが、このペースだと2022年の5月には完売すると予想します。
記事作成時点で改めて物件概要を見ると平置き駐車場優先権がある35階・36階のプレミアムフロアの2戸は完売したようです。
まだ本物件のモデルルームに行ったことがない方、検討中の方は早めに決断された方が良いレベルです。
実は本物件は会社の同僚にもオススメして購入しています。
ちょうど1年くらい前、家族連れで集まっている時に『色々物件見たけど探すの疲れたな〜、大阪市内のマンションでオススメない？』と相談を受け、本物件を紹介した後、ほぼ即決で購入していました。
大阪市内のタワーマンションを所有している同僚ですが、本物件は一時取得者だけでなく、買い替えユーザーの方でも満足出来るレベルのマンションだと改めて感じております。
特に中央区・天王寺区の上町台エリアは積水村と呼べる場所で供給数は積水ハウスがNo1なので、今まで培ったノウハウが本物件にも活かされております。
- 中央区：15棟のマンション
- 天王寺区：17棟のマンション
- グランドメゾン上町台レジデンスタワー：2020年（36階建て 287戸）
- グランドメゾン上町台 ザ・タワー：2019年（40階建て 244戸）
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推しポイント
- 【環境】敷地内の豊かな植栽計画、近隣に多数の公園など緑豊かな住環境
- 【環境】教育環境が充実した文教地区
- 【環境】大阪のヒルトップである上町台地に位置するポジション
- 【仕様】エントランスホール、ラウンジ等、グランドメゾンらしい上品な共用施設
- 【仕様】全体を通して魅力的な間取り(プラン)が多い ※一部プランは完売済み
- 【仕様】ZEH-M Oriented取得など高品質な設備仕様
- 【価格】坪300万円以下の住戸有り、平均でも坪330万円の大阪市内では目に優しい価格帯
（広い分グロスはそこそこいきますが）
残念ポイント
- 駅近物件ではない(一番近い駅で7分、利用者が多い谷町四丁目駅は徒歩10分）
- 徒歩5分以内にスーパー無しのため徒歩のみの生活は少し厳しい印象（駐車場は抽選）
- ヒルトップのため坂道が多いエリア
- リセールで即利益が出る物件ではない（どちらか言うと長期居住を前提とした残債割れリスクは少ない物件）
すごろく期待値
すごろく期待値： 70点（残債割れは少ない）
すごろく期待値とは
転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて（売却益）、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。
アクセス
最寄り駅としては鶴見緑地線、谷町線、中央線と縦横の移動が可能なので便利な路線です。梅田方面へのアクセスは谷町線の「谷町四丁目駅」、本町方面へのアクセスは中央線の「谷町四丁目駅」、心斎橋方面へのアクセスは鶴見緑地線の「玉造駅」など、駅近ではないものの最寄駅としての利便性は良いです。
ただ、地下鉄駅のため地下鉄出入口からホームまでは距離があるケースがあるため注意が必要です。
※本物件に限らずですが…
特に梅田方面に勤務をする方は谷町四丁目駅を利用することになりますが、10番出入口からは中央線ホームを越えて谷町線ホームにアクセスする必要があるため、地下内をそこそこの距離歩くことになるため一度通勤シミュレーションをすることをオススメします。
坂道があるエリアですが自転車利用であれば本物件から心斎橋・難波までは自転車で15分程で行ける距離なので便利です。
梅田までだと30分程はかかりますので毎日の通勤には少し遠いかもしれませんね。
大阪の主要駅へのアクセスは抜群です。駅距離は少しネックですが。 出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
周辺環境
住環境は良いですね！大阪市中央区と思えないくらい閑静な住宅地です。
特にお子様がいる家庭は気に入るポイントが多いかと思います。
小学校区もレベルが高く教育的にも安心感があります。
■公園
マンション隣の寺山公園をはじめ、徒歩10分圏内に6つの公園があります。
大型の難波宮跡公園や大阪城公園もありますので、平日・休日で使い分けも出来そうですね。
・寺山公園：1分
・広小路公園：3分
・玉造公園：4分
・難波宮跡公園：5分
・大阪城公園：9分
■教育
文教地区としても人気のエリアのため子育て世帯にはオススメ出来ます。
・市立玉造小学校：徒歩8分
学力テストは大阪市内平均より10ポイント程・全国平均より5ポイント上です。
・市立東中学校：徒歩17分
■スーパー
コンビニ、スーパーがもう少し近ければ・・・と思う距離なので自転車での買い物が多くなりそうです。
コンビニは辛うじて5分以内に1つ、スーパーは7分〜8分の距離です。
ただ、スーパーだけでなくキューズモールやドンキホーテも徒歩10分以内の距離なので様々な買い物の選択肢があるエリアであることは日々の生活も楽しくなりそうです。
・ライフ：徒歩7分
・もりのみやキューズモールBASE：徒歩7分
・デイリーカナートイズミヤ：徒歩9分
・ドンキホーテ：徒歩9分
写真はもりのみやキューズモールBASEの屋上。
スーパーのライフ、電気屋のエディオン、飲食店、雑貨等、普段使いの買い物には便利な施設です。
私は大阪城公園に遊びに行く際には、キューズモールで買い物してこのグリーントラックを1周走ることが多いです。
出典：もりのみやキューズモール
共用部
小規模のタワーマンションではありますが、落ち着いた上品な施設をしっかりと用意しています。- エントランスホール
- コンシェルジュ
- ラウンジ（3階）
- ゲストルーム（3階）
- 内廊下
落ち着いた空間で非常に洗練されています。
敢えて低層階にラウンジを設け、豊富に設けたガーデンを望むことが出来るポジションです。
この写真だけでなく右側にソファが複数見えますが、図面を見ると結構な広さがありますので完成が楽しみです。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
ゲストルームも同じく3階です。
窓からは植栽が見えて目覚めの良い朝を迎えることが出来そうです。
一泊4,000円。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
内廊下のイメージはパンフレットから。
深さ・広さ共に申し分ない造りです。
もちろん各階ごみ置き場を設置されています。
各階ゴミ置き場は一度体験すると必須設備と思います。
特に子供が複数人いるとオムツなども多くなるので一日2回くらいゴミを捨てることもあり、非常に重宝出来る設備だと感じます。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー パンフレットより
専有部
価格帯は300万を切る坪単価からの販売ですがグランドメゾンシリーズらしくクオリティは高いです。その中でも特筆すべきはZEH-M Orientedを取得していることは非常に良いです。
この価格帯でリビング天カセが標準搭載、断熱性能にも優れている設計でなんと北海道のZEH基準を超えるレベルのため特に冬の寒い時期の住み心地は満足度が高くなりそうです。
エネファーム自体は省エネに繋がるのは間違いないのですが、10年前後での取り替え費用が高額のため賛否はありそうです。
個人的には地球環境に配慮した設計と考えると私は賛成派です。
- リビング天井カセットエアコン
- サッシはスーパースペーシア（LOW-E複層ガラスより更に遮熱・遮音・防露などに優れています）
- ローシルエットトイレ、手洗いカウンター
- etc…
冬の時期はLOW-E複層ガラスの窓でも、エアコンと加湿器をつけて寝ると朝には結露していますので、スーパースペーシアの実力は一度体験したいもんです。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
バスルームもダウンライト照明、壁面パネル、ワイドミラー等、クオリティは高いです。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
販売価格
■平均坪単価：330万円駅近ではないものの大阪市中央区のクオリティ高いタワーマンションと考えると、ここ以上良いコスパの良いタワーマンションを探すことは難しいレベルです。
人気であったタイプBは坪単価250万円近くからありましたので一番先に完売してしまいましたが、坪単価300万円を切る価格帯は大阪市内のタワーマンションの中でも安価な方です。
（ただ、全て3LDK以上の間取りのため、現時点から購入出来るのは7,000万円からとグロスは少し厳しさはあるかも）
※2021年12月時点の価格・住戸の一部抜粋（時期分譲含む）のため、詳細はモデルルームでご確認下さい。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
■管理費・修繕積立金：350円/平米
植栽も多いですしコンシェルジュもいるためタワーマンションとしては標準の価格帯で、福島区の「シエリアタワー大阪福島」の348円とほぼ同額です。
これ以外にはあまり高くはないですが、以下の料金が必要です。
- 窓ガラス清掃費（A・Fタイプは不要）：1,000円前後
- ゴミ収集費用：660円
- セキュリティサービス：220円
- インターネット利用料：1,320円
気になる間取り
住友不動産のシティータワーシリーズは間取りの良さに定評がありますが、本物件も全体的に満足出来る間取りが多いです。私が今から検討するなら…
- バランス重視：
北東角 D タイプ5階 7,410万円 - 眺望・価格重視：
東 Cタイプ25階 7,025万円
Cタイプは間取りの癖はあるものの、高層階の割には坪単価も安くグロス的にも買いやすい。
以下は敷地イメージですが、マンション眼下には広大なガーデンが広がっています。
今販売中のプランではDタイプは北向きがガーデン、東むきが寺山公園と低層階でも十分抜け感があり、気持ちの良い眺望が楽しめます。
今販売中のプランでは低層階でもリセールは一番強い住戸だと思います。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
ベランダから真下を見下ろすと緑も多いですね。
敷地の3分の2が植栽空地設計の贅沢な造り。 出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
Dタイプ 5階：7,410万円（坪単価296万円）
リビングのドアの位置が若干気になりますが…- 全部屋リビングアウト
- 浴室1618サイズ
- シューズクローク、ウォークインなどの大型収納
- リビング含めた全部屋が正方形で使いやすい
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
Cタイプ 25階：7,025万円（坪単価296万円）
グロスが一番安く高層階で眺望も抜けているというのがオススメ理由です。間取りは洋室3と洗面室の位置は気になりますが、洋室1・2はリビングアウトですし、各部屋の形自体は使いやすくて良いです。
ファミリークロゼットの位置も不思議ですが、収納力はあるプランです。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
Eタイプ 13階：7,990万円（坪単価317万円）
4階は7,200万円と価格的には買いやすいですが抜け感はないため、可能であれば上に上がりたいプランです。特に角部屋の場合はガラス面も多くなるため、周りから見られる眺望も少し意識することになるかと思います。
間取り的にはBタイプに近い印象ですが、非常に使いやすい間取りです。
これくらい良い間取りを中々見なくなりましたよね…
ウォークインやシューズインクロゼットはないものの、収納力自体はDタイプよりも多いかと思います。
出典：グランドメゾン上町一丁目タワー
比較対象となる新築マンション
【主な比較候補物件〜周辺のタワーマンション〜】
- リバーガーデン上町一丁目
一番の競合物件ですね。
「グランドメゾン上町一丁目タワー」の西側に位置する20階建てのマンションでコチラも人気で、残り住戸は1桁なので竣工前完売する勢いです。
価格重視の場合はリバーガーデン上町一丁目で良いと思います。
タワーではありませんが素敵なマンションです。
予算に余裕がある方は同じ広さで約500万〜1,000万円高いですが「グランドメゾン上町一丁目タワー」をオススメします。
〜過去のブログ記事はコチラ〜
- シエリア大阪上町台パークタワー
価格帯は「グランドメゾン上町一丁目タワー」と同等ですが、現在は棟内モデルルームで販売中です。
「グランドメゾン上町一丁目タワー」より駅には近く難波宮跡公園があるため眺望も優れているポジションですが、間取りや設備仕様を「グランドメゾン上町一丁目タワー」と比べると見劣りする部分はありますね。
ハイクラスなタワーマンションに住むという意味では「グランドメゾン上町一丁目タワー」をオススメしたいと思います。
最近のシエリアタワーは販売に苦戦している物件が大阪市内は多く、ココもそれに該当しているかと…
新規物件も2022年に多く売り出し開始となるため、完売までは後1年以上は要するかと思います。
まとめ
積水ハウスが上町台エリアに多くのマンションを供給した実績・ノウハウが結集されたマンションであり、他のタワーマンションを見れば見るほど間取りや設備仕様が良いと感じるため、オススメしたいマンションです。全て3LDK以上の間取りで家族構成も似たような方が多く賃貸居住者も少ないマンションになるかと思いますので、落ち着いた生活を過ごすことが出来そうです。
残り戸数は少なくゴールデンウィーク前後には完売する勢いで売れていますので、大阪市内のタワーマンションを検討している方はぜひ本物件検討してみて下さい！
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グランドメゾン上町一丁目タワー
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