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はじめに
こんにちはーひろしです！今回は「プレサンス ロジェ 昭和町 ザ・レジデンス」をご紹介します。全国でトップクラスの分譲マンション供給戸数を誇る、「プレサンスコーポレーション」が贈る注目の物件です。マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。※こちらに掲載している情報は2022年4月時点のものです。
物件概要
所在地：広島県広島市中区昭和町8番6（地番）交通：広島電鉄5号線「南区役所前」電停広島駅方面乗り場 徒歩4分
総戸数：72戸
専有面積：30.40m²～63.20m²
間取り：1DK・1LDK・1LDK＋S（納戸）・1LDK＋N・ 2LDK＋S（納戸）・3LDK
価格：1,990万円〜3,960万円
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上13階建
竣工予定：2023年2月下旬
駐車場：16台（屋外機械式6台・屋内機械式10台（内2台は電気自動車専用充電コンセント付）
自転車置場：108台
バイク置き場：13台
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
設計：株式会社日企設計
施工：多田建設株式会社
管理：株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ
掲示板：プレサンス ロジェ 昭和町ザ・レジデンスってどうですか？
マンションサロン訪問
マンションサロンは、稲荷町電停と的場町電停の間にあります。
マンションサロン案内図 出典：公式サイト
マンションギャラリー訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 物件概要説明[30分]
- マンションギャラリー内の紹介（各種展示の説明）[10分]
- ギャラリー内モデルルームの紹介[30分]
- 商談[40分]
営業担当者様からは色々なお話が聞けました。
本物件は5年ほど前に土地を取得していたが、コロナウイルスの蔓延とゼネコンが決まらなかったことで中々計画がまとまらなかったそうです。
その分、土地を安く購入しているので価格はかなりおさえられているともおっしゃってました。
モデルルームについて
モデルルームはマンションサロンそばにある、プレサンスコーポレーションが3年前に広島に初めて供給した物件「プレサンスロジェ広島駅南」の部屋を再現したものです。間取りは、2LDKの壁をとって1LDKにした70㎡程度の部屋のメニュープランでした。オプションはかなり盛り盛りな感じでした。
間口がせまかったり、L字型のキッチンだったりで本物件のプランとはかなり相違しており、なおかつ設備なども数年前の古いモデルだったので、あまり参考にならないかと思います。
販売状況
2023年2月に竣工予定で現在は1期販売でした。成約済みはまた数件だけで、販売はまだまだこれからといった感じでした。物件周辺の様子
物件周辺の様子を見てきました。建築計画看板がこちらです、ところどころ修正テープが貼られているのは、一度計画が白紙になったからでしょうね。
東側からの様子はこんな感じです。4階くらいまでは建ち上がってました。
国道2号線に面する南側には広告看板がデカデカと掲げられていました。
国道2号線に出て東側はこんな感じです。お店は近くに無いようでした。「hitoto広島 The Tower」が見えますね。
国道2号線西側はこんな感じです。真っ直ぐ進むと南区産業会館や南区役所があります。
道路を挟んで向かい側には地場の建設会社「砂原組」の本社が見えます。マンションの施工も手掛けられている会社です。
こちらの記事でご紹介したYMCA一帯の再開発では、こちらの社長が再開発準備組合の理事長を務めるため、事業主に近い立ち位置になるかと思われます。
本物件東側を流れる京橋川の北側の景色です。遠くにうっすらと「シティタワー広島」が見えます。あのあたりが広島駅ですね。結構離れています。
本物件東側を流れる京橋川の南側の景色です。川沿いは、「ライオンズ広島グランテラス」などのリバービューのマンションが立ち並びます。
写真の左側に見える大きな球体は、広島ガスの本社にあるガスタンクです。あそこから少し南側に行くと「ゆめタウン広島」があります。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでブログ主の主観的な評価です
立地
周辺環境は以下の通りです。
周辺環境 出典：公式サイト
自転車を使えば、広島駅・八丁堀・紙屋町も難なく行ける立地ではありますが、徒歩圏内の利便性はちょっとイマイチな感じですね。
せめて「フジグラン広島」、「広島段原ショッピングセンター」、「ゆめタウン広島」のどれかがもう少し近くにあれば・・・。
人通りの少ない比較的静かなエリアではありますが、2号線に面しているので、車の騒音は気になりそうですね。
周辺利便施設
周辺の利便施設は以下の通りです。
周辺利便施設 出典：公式サイト
利便施設がずらっと並んでいますが、半分以上徒歩１５分を超えるようなところをバシバシのせているので厳しさを感じます。
とはいえ中区の２号線以北なので、中心部には近く、本物件のメインターゲットになる単身世帯や2人世帯が自転車を利用して生活するには悪くない立地ですね。
交通アクセス
交通アクセスは以下の通りです。
交通アクセス 出典：公式サイト
最寄りのバス停・電停まで徒歩４分で広島駅・八丁堀まで20分程度で移動できます。
交通アクセスはなかなか良い感じですね。
建物規模・外観
鉄筋コンクリート造・地上13階建で全72戸の中規模マンションです。戸数は結構多いですが、単身者向けのプランも含まれるので建物自体はそこまで大きくありません。
プレサンスさん物件ではおなじみの黒を基調としたデザインですね。
外観イメージ 出典：公式サイト
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。外廊下のある東側です。南端のEタイプの廊下側は前立てと重なって暗くなりそうですね。
東側 出典：GoogleEarth
バルコニーのある西側です。かなり視界が開けてますね。hitoto広島とガーデンガーデンが視界に入ります。
西側 出典：GoogleEarth
南側は砂原組と広島ガス本社のタンクが目立ちます。
南側 出典：GoogleEarth
北側は視界は開けています。市の中心部を真っ直ぐとらえる形になるので背の高い建物が多いですね。
北側 出典：GoogleEarth
間取り
間取りのバリエーションは10タイプと多いので、代表的な4タイプをご紹介します。プレサンスさんの間取り図で注意が必要なのは、キッチンとリビングダイニングを分けずにLDKで帖数を表記しているので、例えばAタイプのLDは10帖未満です。
ここひろしは昔読み違えてたのでご注意ください。
あと本物件、共用廊下が極端に狭い上にアルコーブがないので、ドアを開けるときとドアの前を通るときにぶつからないかヒヤヒヤしそうですね・・・。
Aタイプは北側の北西向き角部屋です。
7ｍとスパンが広く、正方形に近い間取りなので使い勝手は良さそうです。
気になるのは洋室1の柱の食い込みと角部屋にしては開口部が少ないことと、共用廊下が狭くアルコーブ/ポーチがないので、玄関前にものを置いたりはできないですね。
バスルームが1317と狭めなのも少し気になるところですね。
Aタイプ 出典：物件資料
Dタイプは中央の北西向き中部屋です。
廊下を最小限におさえて、玄関が横に広くSICがあるのは使いやすそうです。
スパンは狭いですが、収納が多く、単身か二人世帯には使いやすそうな間取りですね。
Dタイプ 出典：物件資料
Eタイプは南側の北西向き角部屋です。
7.5ｍとスパンが広く、正方形に近い間取りなので使い勝手は良さそうです。
気になるのは角部屋にしては開口部が少ないことですね、南側は窓を設けられないことはないと思うのですが、国道2号線に面するので騒音に配慮してということでしょうか。
こちらもAタイプ同様共用廊下が狭くアルコーブ/ポーチがないので、玄関前にものを置いたりはできないですね。バスルームが1317と狭めなのも少し気になるところです。
本物件では一番良い間取りですね。
Eタイプ 出典：物件資料
Fタイプは北側の北西向き中部屋です。
中部屋ですが7.9ｍと本物件で一番スパンと専有面積が一番広く、正方形に近い間取りなので使い勝手は良さそうです。
廊下側の洋室両方に柱ががっつり食い込んでますね・・・これは厳しい。
バスルームとパウダールームがかなり広くとられているのは良い感じです。
ちょっと気になるのはリビングダイニングの縦幅が2.5ｍしかないんですね（他のタイプもそれに近いですが）、3ｍはないと個人的には結構使いにくいように思います。
Fタイプ 出典：物件資料
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「プレサンスコーポレーション」です。全国各地で多数の分譲マンションを供給しており、昨年度は全国3位、近畿圏中京圏では1位の供給数を誇ります。
供給戸数 出典：公式サイト
個人的な印象にはなりますが、ゴリゴリの体育会系営業の企業グループという感じです。
投資用ワンルームマンションの販売でガンガン電話がかかってくることでも有名ですし、街中でティッシュ配りを熱心にやっていたりとか、モデルルームでも営業の方の押しが結構強めです(笑)。
広島での分譲マンション供給には3年前に参入し、広島駅近くの的場町に「プレサンス ロジェ 広島駅南」を供給したことを皮切りに、上幟町、皆実町、的場町にもう一棟、最後に本物件でおそらく5棟目になります。分譲マンションだけでなく、同社の青を基調としたロゴマークの入った賃貸物件も街中で目に入りますね。資産価値、品質、市内中心部の立地にこだわって供給している印象なので、これからも持ち前の営業力でどんどん良い土地を押さえて広島のマンション業界を盛り上げて欲しいです。
共用設備
特に目立った共用設備はありません。気になったのは、全72戸に対して駐車場16台と駐車場附置率は22%です。
広島市内の物件でここまで駐車場附置率の低い物件を私は初めて見ました。
設備・仕様
設備仕様はB,B1C,C1タイプとそれ以外で異なります。ここではB,B1C,C1タイプ以外の設備について紹介します。
主な設備は
〇キッチン
- 人造大理石の天板
- ビルトイン食洗器
- ガスコンロ「BEIZ sus」
- ホーローキッチンパネル
- 浄水器一体型水栓
- ソフトクローズ設計
- スクエアボウル一体型
- 手元タイル張り
- 三面鏡
- ツインラインLED照明
- ブラケットライト
- ミストサウナ付き浴室暖房乾燥機
- 保温浴槽
- 手洗いキャビネット付きトイレ
- 床暖房あり
- スロップシンクあり
- カーテンBOX
- 可動式ルーパー面格子
- 複層ガラス
価格
価格帯は1,990〜3,960万円で、平均坪単価は206.9万円でした。様々なプランがある物件なので坪単価も部屋によってかなり違いますが、周辺相場と比較してお求めやすい価格という印象です。
営業の方も土地の取得が５年前なので原価を抑えられているということをおっしゃってました。
価格表
| 部屋番号 | タイプ | 価格 (万円) |
面積 (㎡) |
坪単価 (万円) |
| 1006 | F | 3,960 | 63.20 | 207.1 |
| 805 | E | 3,830 | 60.00 | 211.0 |
| 202 | B | 1,990 | 30.40 | 216.4 |
| 201 | A | 3,270 | 56.05 | 192.9 |
総合評価
良い点
- 5年前に土地取得しているため、周辺物件よりも価格は抑えめです。
- 公共交通機関を利用して広島駅・八丁堀まで最短で20分以内にアクセスできます。
- 自転車で10分以内の移動で多くの利便施設が利用できます。
- 設備グレードは高めです。
- 日本全国で多数の供給実績があり、売主の信頼性が高いです。
悪い点
- 徒歩数分圏内の利便施設が乏しいです。
- 北西向きであまり日当たりがよくないでしょう。
- 共用廊下が極端に狭い上にアルコーブがないので、ドアを開けるときとドアの前を通るときにぶつからないかヒヤヒヤしそうです。
- 南側が国道2号線に面するため騒音が気になるかもしれません。
- 駐車場附置率が22%と極端に低いです。車を所持していても物件内の駐車場を利用できない可能性があります。
さいごに
全国でトップクラスの分譲マンション供給戸数を誇る、「プレサンスコーポレーション」が贈る、「プレサンス ロジェ 昭和町ザ・レジデンス」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。本物件は3、4年前に一度公式サイトが公開されたのですが突如として閉鎖されたという経緯があり、どうなるんだろうと前々から動向を気にしていたのですが、ゼネコンも無事決まり、企画を見直して販売されており一安心という感じでした。
今後も、毎月2回、10日・25日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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ひろし
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