【相談返し】定期借地権付きマンションを永住目的で購入するのはどうですか【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

女性の方より、2つご相談いただきました。

そのうちのひとつ、まずは「独身女性が永住目的とした場合、借地権のマンションを買うのはどうなのか?」について、お答えしますね。

(もう一つの内容については、別記事で相談返しいたします。)

さて。皆さまもうご存知の通り・・・

相談返しでは、いつよりさらにつっこんで、クリスティーヌの「人生観」「相場観」「マンション選びにおける本音」を語らせていただきます。

クリスティーヌにとって、人生の一大事に関する相談相手は「妹」です。生活スタイルも生き方もまったく違う道を歩んでいる妹であるからか、妹に相談すれば、いつも本音で語ってくれ、誰に相談するよりも間違いない、とこれまでのあれこれを振り返って確信しています。

クリスティーヌの相談返しは、マンションブロガーとしての公式回答にとどまりません。相談者さまにとって、クリスティーヌにとってのしっかり者の妹みたいな存在になれれば、と願っています。

また、できるだけ早くお返事することをモットーにしております。


ニックネーム 「マンション価格下がってくれないかな」さんより

マンション一次取得を考えています。

■現在独身35歳、女性です。

■相談内容

独身女性が永住目的とした場合、借地権のマンションを買うのはどうなのか?

■検討中のマンション

  • ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
  • 晴海フラッグ
  • リビオタワー羽沢横浜国大
どうぞよろしくお願い致します。

(※編集部追記:[掲示板] ドレッセタワー南町田グランベリーパークHARUMI FLAG(ハルミフラッグ)リビオタワー羽沢横浜国大


※上の相談文は抜粋です。(次の相談返しでフルバージョンの相談文を掲載します。)

Contents

最初に、晴海フラッグについて

改めまして、はじめまして!「マンション価格下がってくれないかな」さん。

つい先日、晴海フラッグの抽選がありましたが、結果はいかがでしたか。

晴海フラッグに挑む場合は、当たらないということを前提に、「当たらなかったら、どうするか」の方にギアをチェンジして計画を立てるしかありません。

ギアチェンジとは具体的にいうと、「いいな!買える!」とピンと来たマンションが見つかったら、「次回の晴海フラッグの抽選に参加するから」という理由で、そのマンション見送ることはしない方がいいのではないか、ということです。

落ちる人の方が圧倒的に多いマンションは、宝くじのようなもの。宝くじに人生の計画をかける人はいないですからね・・・。

倍率が2倍、4倍でも落ちたことのあるクリスティーヌは、10倍、15倍となると、とても当たる気がしません。

落ちると一回でも落ち込みますが、何回も落ちると、精神的にキツいです・・・。

でも一部屋あたり、誰か一人は当たるんですよね。もし「マンション価格下がってくれないかな」さんが、晴海フラッグに当選されていたら、心よりお祝い申し上げます!!!

・・・と、ここまでは前置きで、いざ本題へ!

普通借地権(賃借権)マンションと定期借地権付きマンション

ご質問は、「独身女性が永住目的とした場合、借地権のマンションを買うのはどうなのか?」なので、今回は次の2つを取り上げます。

普通借地権(賃借権)マンション

新法借地権では、契約期間は30年、更新1回目は20年、更新2回目以降は10年と定められています。(1992年8月1日に施行された借地借家法)借地期間は更新できます。

定期借地権付きマンション

更新がないため、更新料はなし。契約期間は50年以上と定められています。

「マンション価格下がってくれないかな」さんが検討中の「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」のように建物を解体せず、そのまま残して返還する場合でも、契約期間の終了時、退去しなければいけません。

永住目的で「普通借地権のマンション」を購入するのはどう?

ではまず「普通借地権マンション」から。

クリスティーヌの回答は?

普通借地権であれば、結論から言うと、永住目的で購入することは「問題ない」と考えています。ずっと住めるからです。

とはいえ、デメリットも存在します。先にデメリットを見てしまいましょう。

普通借地権マンションのデメリットは?

ひとつめのデメリットは、更新時に、更新料がかかることです。

実はクリスティーヌも、普通借地権の中古マンションを購入したことがあり、購入の際には、このデメリット(更新時にまとまったお金が必要となる)が非常に気になりました。

忘れた頃にお金を請求されて、その時、払えなかったらどうしよう・・・と。

中古マンションだったため、仲介の不動産会社に聞いてみましたところ、「今の地価で算出すると更新料はこのぐらいの金額」と教えてもらい、納得して購入できました。

その時は、「将来、更新料が取られるし、毎月、地代が管理費などに加算されるけれど、借地権だからこそ、こんなにもお手頃な価格で良い立地のマンションが手に入るわけから、迷わず、購入しよう!」という気持ちでした。今もその買い物は後悔はしていません。

どの仲介会社でもここまで親切に対応してくれるかどうかわかりませんが、普通借地権の新築マンションであれば、普通借地権の仕組みや、更新時にかかるお金について、モデルルームで親切に教えてくれるかと思います。

ふたつめのデメリットは、借地権マンションを扱う金融機関が限られていることです。購入時及び売却時に、金利の安いネット銀行など、お目当ての金融機関が使えないことがネックになる場合もあります。借り換えしたい場合も同様です。

みっつめのデメリットは、データではなくクリスティーヌの肌感覚で申し上げると、景気に応じて近隣のマンション価格が高騰している時期でも、借地権マンションの価格上昇はゆるやかなことです。あっ、ただとびきり良い立地のマンションは別格ですね。

普通借地権マンションのメリットは?

借地権マンションなら、同エリアの所有権マンションより価格が抑えられることが、購入時のメリットです。

予算内で購入できるのに「普通借地権マンションだから」と購入を見送るのは、好きなエリアで良さそうなマンションを見つけたのであれば、もったいない判断だと思います。

月々の地代はかかるものの、グロス金額を抑えられることが、普通借地権マンションのメリットです。

普通借地権マンションの売買事例はたくさんある

上に書いた、クリスティーヌが過去に購入した普通借地権マンションは、どこかということは伏せますが、立地がよいため、売り物が出ると必ず売れてしまうという状況です。やはり価格次第という側面があり、価格が近隣の他の所有権マンションより安い、そしてお部屋も悪くない、というのがポイントです。

タワーマンションで見ると普通借地権(賃借権)のものには、「シティタワー大崎」があり、直近の取引もあります。
  • シティタワー大崎(2004年築)大崎駅徒歩3分
直近ではもう売れてしまいましたが、40.20平米で4500万円(坪単価370万円)のお部屋もありました(オーナーチェンジかどうかは未確認)。

現在、1LDKのお部屋が販売中。
  • 39.07平米 4,780万円 坪単価404万円(現在賃貸中ですが7月末に賃借人が退去予定)

永住目的で「定期借地権付きマンション」を購入するのはどう?

次に「定期借地権付きマンション」について。

クリスティーヌの回答は?

パークコート渋谷 ザ タワー」、「プラウド神楽坂ヒルトップ」、「ヴェレーナグラン門前仲町」、「レ・ジェイド クロス 千代田神保町」、「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」・・・。

このところ定期借地権付きのマンションが発表されるたびに、注目を集めています。

そして「場所がいい」「こんな場所は定借じゃなければ出なかった」「定借だから価格が安い」「定借なのに価格がとんでもなく高い」「地代と解体準備金がかかって維持費が高い」「賃貸に出したら利回りがいいのでは?」などと、声が飛び交います。

結論から言うと、「マンション価格下がってくれないかな」さんの場合は、永住目的での定期付き借地権マンションの購入は、慎重になった方がいいのでは、と思います。

ただ「条件次第」で、購入をおすすめする場合もあります。

なぜオススメしにくいのか、また、どんな条件下であれば、「マンション価格下がってくれないかな」さんであっても定借マンションをオススメできるのか、これから、ひとつひとつお伝えしていければと思います。

今「永住」といっても、自宅で最期を迎えられる方は一握り

突然ですが、人生のラストを自宅マンションで過ごし、自宅で亡くなることができる人は、今の時代、恵まれた方々のお話だと考えています。

・・・クリスティーヌは東京生まれ東京育ちのため、どうしても都会の生活を想定したお話になります。地方で大家族だと、もしかしたら自宅で看取られることも多いのかもしれません。

いきなり先の話で、驚かせてしまってすみません。

永住のラストステージをイメージすると、自宅で受けられる介護サービスが充実している今も、家族の負担なども考えて、施設に入ることを検討する方も一定数いらっしゃるのではないでしょうか。

(今は自宅で受けられる介護サービスが、かなり充実しています。お風呂を入れてくれる専門のサービスや、看護師さんや食事を作りに来てくれる方など、費用はある程度かかりますが手配できます。ただいずれかの時点で、自宅より施設の方が良い、となることも想定しておかなければならないと考える人も少なからずいらっしゃると思うのです。)

その資金をどうするか、というと、自宅マンションを売り、施設に入居する費用にあてる手もあります。

個人的な話になりますが、ご高齢となった親御さんが住み慣れたマンションを売り、施設に入居したため、その引っ越しや手続きをした友人もいます。

その友人のご両親が長年住んでいたのは、立地が良いマンションでした。築年数は40年でしたが、当然ローン支払いも終わっており、たまたま近隣が再開発エリアになったため、昔の購入金額以上の価格で業者買取してもらえました。今の金額としてはものすごくたくさんのお金ではなかったものの、施設に入るための資金に当てられたそうです。

(ただ、友人は実家がなくなり、複雑な気持ちだったと話してくれました。また余談ですが、実家の荷物を整理するのはお金もかかり大変だったとのこと!)

永住目的で住むのにおすすめのマンションの条件は?

そんな身近な例もあり、独身であろうと既婚であろうと、女性であろうと男性であろうと、永住目的で住むのにおすすめのマンションの条件は、「いざという時に売りやすいこと」なのではないかと思っています。

この観点から「定借マンション」を分析すると、購入年齢や、住んだ後の資金計画によって、
  • 購入した方が良いか
  • 慎重になった方が良いか
判断が分かれてくるとクリスティーヌは考えます。

70年の定借マンションの残存期間と自分の年齢

今、35歳の女性が、2年後に引き渡しの定借マンションを購入した場合、引き渡し時の年齢は37歳。

定借の契約が終了する70年後には、107歳です。

永住目的であれば、十分に「一生をカバー」していると考えられます。

ただ、先ほどの友人のご両親のケースのように、自宅を売って施設に入る資金に充てることを想定するとなると、「一生をカバーする」だけでは足りなくて、いつか手放すことを考えなければなりません。

デリケートな問題でもあり個人的にはいろんな思いがあるものの、ここは感情を無視して、単純計算で築年数を出してみます。
  • 80歳に売却するなら、築43年 残存期間27年
  • 85歳で売却するなら、築48年 残存期間22年
  • 90歳に売却するなら、築53年 残存期間17年
  • 95歳に売却するなら 築58年 残存期間12年
(今どき70代ではまったく若いため、70代は割愛しました。)

残存期間が0年になれば価値がゼロになる不動産です。そのため価格は0年に向けて増えていきます。

いつ施設に入るかは、その時の状況になってみなければわかリません。

ただ、そういう時期に差し掛かった人の心理を考えると、何歳になったら施設へ行こう、とか、スパッと割り切れるはずがないと思うんです。

まだ元気だけど、念のため施設を探しておいた方がいいかな、ぐらいからスタートする人も多いのではないでしょうか。・・・そういえば、私の母は、まだ50代の時に「今から準備をしなくちゃ」と、施設を見学していましたっけ。

あるいは、必要性を感じた家族が本人に代わって施設を探し始めることもあるかと思います。

いずれにせよそんな風に、将来のことはわからなくても、今、ひとつだけ言えることがあります。

それは・・・

「もっとこの家で暮らしたいけれど、早く売らないと価値がゼロになってしまうのではないかしら」とプレッシャーを感じるのは、結構キツいんじゃないかな、ということです。

特に、高齢になり、何かと気弱になったり、不自由さを感じ出した頃だとしたら・・・。自分がそういう身になったことを想像すると、元気なら何でもなく思えることでも、つい思い悩んでしまうかもしれません。

残存期間が残り少なくなった定借マンションにシニアが住むデメリットは、そうした心理的なプレッシャーではないかと想像します。

定借マンションのメリットは?

定借マンションだと、どうしても数字で「0年」が見えています。そこは動かしようがありませんし、上に述べたように、そこに心理的なプレッシャーも生まれてくることも考えられます。

一方、築年数が経つと価値が下がるのは定借マンションだけではありません。どのマンションも一様に、築年数が古くなれば、売却価格は下がるという現実があります。

となると、築年数が古いもの同士で比べた場合、「そこに住みたい人」つまり「買いたい人」がやってくるのは、より立地がよく、より魅力のあるマンションです。

たいていの定借マンションのメリットは、まさに「立地」にあります。

さらに「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」のような大規模タワーでは、立地に加えて、共有施設や設備・サービスなどのプラスポイントも加わります。

ということは・・・

定借マンションと所有権のマンションが同じ築年数で出てきたとしても、定借マンションの魅力が中古市場ではるかに評価されれば、「この定借マンションなら住みたい」という人が次々と現れ、活発に取引されることになります。

定借マンションのデメリットは?

新築時にはモデルルームで手厚いローンサポートがありますが、中古時にはローンについての不動産業者のサポートがないため、中古の定借マンションは、現金買いか、買い手が定借ローンを組んでくれる銀行とローン契約を結べることが条件になり、ローンに関しては狭き門になり、購入者が限定されることはデメリットです。

また土地は借りものであることから、銀行による担保評価が低くなることもデメリットです。中古での売却時、築年数がかなり古くなると、購入希望者が出てきても、希望するほどローンを借りられず、そこがネックになってしまう場合もある(必ずしもそうなるとは限らないですが)ことも考えられます。

定期借地権付きマンションは、売買実績も多い

定借マンションは好立地にあり、地主が手放したがらない土地だといわれます。

他の事情として、お寺の土地などで、敷地を売却できないケースもあります。その代表格としてパッと思い浮かぶのは、神楽坂の赤城神社の境内に隈研吾のデザインで作られた定借マンション「パークコート神楽坂」です。

今年になってからの取引状況を調査しました。
  • パークコート神楽坂 2010年 7月築 借地期間約70 年(2082年2月まで)残存期間約60年
    • 57.13平米 8,380万円 坪単価485万円(販売済み)
また初期の定借のタワーマンションの代表格は、次の2つでしょう。
  • 銀座タワー 2003年 7月築 借地期間約50 年(2053年08月まで)残存期間約31年
    • 57.06平米 5,233万円 坪単価303万円(販売済み)
  • 神楽坂アインスタワー 2003年 1月築 借地期間約50 年(2054年05月まで) 残存期間約32年
    • 55.47平米 5,680万円 坪単価338万円(販売済み)
これらのマンションは、売り手がいれば買い手がいる、という状況です。

永住目的で定借マンション購入をオススメできるケース

次に定借マンションを「オススメできるケース」をまとめてみました。

高齢になった際に、ある程度の現金を用意できる

老後、施設に入るなど、まとまったお金が必要になった時に、自宅を売らなくても現金を用意できる方は、定借でも問題ないと思います。むしろ施設に入った後、ローン残債もその頃はなくなっていると思いますから、今まで住んでいた定借マンションを賃貸に出し、賃貸収入を得ることで、月々の生活費にすることができます。

実家を相続する予定がある

必ずしも親の家を現金化するという意味とは限らず、例えば実家が好きで、いつか実家に戻っても良いと思う方も、その時点で、定借マンションを売るか、貸すかの判断をすれば良いと思います。

リタイアしたら田舎暮らしをしたい

リタイアか、完全にリモートワークになったら、安い家を買うか借りるかして、田舎暮らしをしたいと思っている人なら、2軒目となる田舎の家の購入費は、定借マンションをキープしていても捻出できる価格帯である場合もあるでしょう。2軒キープしておいて、タイミングを見て売却するか賃貸に出すかの判断をすれば良いと思います。

購入時の年齢がある程度高い

ある程度、ということで「何歳から」と一律決まっているわけではありませんが、常識的に考えて、その家を離れる決心をする頃、まだ築年数がそれほど経っておらず、借地の契約期間が十分残っていれば、定借マンションを満足いく価格で売却できることでしょう。

以上です。そのほか、複数の不動産を所有しているなど、状況によって住む場所を選べる方なら、定借をひとつ持っていてもその時々でベストな選択肢を判断できるので問題はないかと思います。

もうひとつのクリスティーヌ案、あります

ここまでをまとめますと・・・

ご相談の「永住目的」の場合については、施設に入ることもあるかもしれない等の理由で、いつか「家を売る」といった選択肢を残しておくという視点も持ってもらいたいと思い、今回のような回答になりました。

人生、最後の土壇場で、まとまったお金が必要となることもあります。

上でお話しした、友人のご両親のケースでわかるように、「かなり築年数が経っていたとしても買い手がつくマンションか、どうか」を考えることは重要かと思います。

その際は、「立地」と「管理」が重要なファクターです。加えて、大規模マンションの方が一般的には有利だといわれています。

「マンション価格下がってくれないかな」さんの希望マンションが、どれも大規模マンションであることは、好みもあるとは思いますが、永住を視野に入れた時に、大規模のメリットが大きいと思ったのが理由でないかと推察しています。

最後に、クリスティーヌが独身・35歳だったらどうするか、についてお話ししますね。

「70年定借マンションを購入する場合の、クリスティーヌ案」は?

今35歳の「マンション価格下がってくれないかな」さんが、2年後に入居の大規模マンションを購入した場合は、35年後の72歳でローン完済です。

70年の定借マンションが築35年になった時、残りはあと35年。

35年も契約期間が残っていれば、十分買い手がつくタイミングかと思います。

なので、もしクリスティーヌなら、ローンを完済する頃に査定に出すでしょうね。

その査定金額に、自分の貯金を少し足して購入してみたいと思える、気になるマンションがあれば、売却して、買い替えを検討するかもしれません(その頃、住みなれた家を変えたいと思うかどうかはわかりませんが・・・。)

これを「クリスティーヌ案」として、選択肢に付け加えさせていただいて、そろそろ相談返しを終えたいと思います。

実際は、70歳になった時の経済や社会のことなんて想像もつかないし、SFの世界ぐらい技術が進化してるかと思います。なので、どんな新技術のマンションが出現するかとちょっと想像すると、ワクワクしちゃいます。

・・・ちょっと脱線しました。

まとめますと、クリスティーヌが今独身で、文字通り永住するつもりでマンションを選ぶ場合は、定期借地権付きマンションの購入には慎重になると思います。

でも、最後の「クリスティーヌ案」のように、永住目的といってもローン完済時に(あるいはそれ以前のタイミングで)住み替えすることを想定でき、かつ、住みたいマンションがたまたま定期借地権付きマンションだった場合は、そのマンション定借だからやめる、ということなく、購入すると思います。

あるいは、もともと永住目的ではなく、そこに一定期間住んで、どこかへ移り住むという予定なら住みたい定期借地権付きマンションに住めばいいと思います。中古で売却する時に、買い手が利用する銀行は限られてくるものの、立地の良い定期借地権付きマンションは人気で、売り買いできるからです。

まだ続きがあるものの、いったんお礼

振り返ってみると、小学生の頃は、30代の自分なんてまったく想像できませんでした。高校生になっても、40代は完全に想像力の圏外にありました。

そんな風に能天気に生きてきたクリスティーヌにとって、35歳の「マンション価格下がってくれないかな」さんが、「永住目的」を視野にマンションを買おうとされていることは、尊敬以外の何者でもありません。

誰にでも訪れる老後。早く家を買うという選択が、老後にプラスをもたらす結果になって欲しいものです。

・・・今回、相談返しは<老後>がテーマだったため、正直、デリケートな問題でした。

ご相談をくださった方が、リタイアしたシニアの方などであれば、永住目的で、定期借地権付きマンションへの買い替えは、迷わずおすすめできる、という回答になりました。

そんなこともあり、今回、年齢によって、マンションの購入計画は変わってくるものだと改めて認識することができました。

相談をお寄せいただいたことに感謝します。

本日は、以上です!

もうひとつのご質問(そちらの方がメインの相談かと思います。両方同時に書いていたのですが長くなりすぎて、2本に分けることにしました。)については、追って回答させていただきます。明日、できればアップしたいと思っている記事があり、その後にさせていただければと思っております。

クリスティーヌの見学メシ

と、このままでは写真がないことに気づき、先日いただいたカレーです。スパイスの香りが店内に充満してました!



人生が変わるカレー!この看板のインパクトにやられました。五反田です。



スパイスカレー食堂 五反田店 食べログはこちら

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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