ポレスター東本浦レジデンスのご紹介(ユアーズとの一体型開発 半べえ温泉跡地)【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです!今回は「ポレスター東本浦レジデンス」をご紹介します。
都心の喧騒から少し外れた閑静な住宅地の東本浦エリアに、広島から全国に事業を展開するデベロッパー「株式会社マリモ」が提供する新築マンションです。
マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2022年8月時点のものです。



 

物件概要

所在地:広島県広島市南区東本浦町131‐2(地番)
交通:広電バス「邇保姫神社入口」バス停 徒歩1分
総戸数:69戸・店舗1戸
専有面積:64.07㎡ ~ 81.90㎡
間取り:2LDK+S、3LDK
価格:3,160万円 ~ 4,780万円
構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上15階建 一部鉄骨造
竣工予定:2023年10月中旬
駐車場:125台(来客用1台、店舗用55台含む)
自転車置場:111台
バイク置き場:7台
売主:株式会社マリモ
設計:株式会社マリモ
施工:株式会社共立
管理:株式会社GMアソシエ

掲示板:ポレスター東本浦レジデンスってどうですか?

 

マンションギャラリー訪問

マンションギャラリーは、比治山小学校のそばにあります。「ポレスター東雲」と「ポレスター東雲レジデンス」と「ポレスター東本浦レジデンス」の3物件を対象としたマンションギャラリーです。マンションの建築予定地からかなり近いので、マンションギャラリーに行かれた際は現地も見られることをおススメします。

マンションギャラリー案内図 出典:公式サイト

マンションギャラリー案内図 出典:公式サイト


マンションギャラリー訪問時の流れは
  1. アンケート記入[10分]
  2. 概要説明[20分]
  3. マンションギャラリー内の紹介(模型や各種展示の説明)[15分]
  4. ギャラリー内モデルルームの紹介[15分]
  5. 商談[30分]
といった内容で所要時間は全体で1時間半程度でした。

 

モデルルームについて

モデルルームはEタイプのメニュープランで1部屋の壁を無くしてリビングを広くしたもので、オプションは結構押さえ目でした。
販売会社は「GAパートナーズ」なので営業担当の方はGAの方だったのですが、マリモさんの物件の特徴としてはGAに比べると色んな設備のグレードやオプション(水回り、手ぶらキーや玄関カメラなど)を落として標準はシンプルな状態で提供し、オプション対応にしており価格がおさえられているとおっしゃってました。
あまり特徴的な設備はありませんでしたが、本物件の変わった点としてリビング横の居室にもエアコンがつけれるようあらかじめ配管がされています。これは設計会社としてスタートしたマリモさんらしい心遣いですね。

 

販売状況

第1期(30戸あまり)は即完売し、現在は第二期の販売中です。同エリアでのマンション供給は少なく、スーパーとの一体型開発ということもあり反応は上々のようです。

 

物件周辺の様子

物件周辺の様子はこちらの記事でご紹介しました。

【番外編】新築マンション建築予定地を巡る!(広島市南区東雲・段原エリア)【ひろしマンション】



 

項目別評価

ここからは各項目別に評価をしていきます。
※あくまでブログ主の主観的な評価です。

立地

周辺環境は以下の通りです。

周辺環境 出典:公式サイト

周辺環境 出典:公式サイト


閑静な住宅街の東本浦エリアです。元はお隣にある庭園・料亭の半べえの温泉施設があった場所です。国道2号線からは内に入っているので、騒音などは気にならないでしょう。
スーパーとの一体型開発になるため、買い物に不自由はなさそうです。公共交通機関についてはJRの駅や広電の路線からはかなり離れているのでバスのみの利用となります。車の所有は前提といった感じの立地です。

周辺利便施設

周辺の利便施設は以下の通りです。

周辺利便施設 出典:公式サイト

周辺利便施設 出典:公式サイト


一覧にはありませんが「ユアーズ」との一体型開発のためスーパーは徒歩1分です。コンビニもすぐそばにあります。
医療施設は徒歩圏内に豊富にありますが、小学校中学校は少し離れていますね。

交通アクセス

交通アクセスは以下の通りです。

交通アクセス 出典:公式サイト

交通アクセス 出典:公式サイト


バス利用で広島市中心部まで20-30分でアクセスできます。広島高速東雲IC、仁保ICが近いので車での遠出にも適した立地です。悪くないですね。

 

建物規模・外観

鉄筋コンクリート造・地上15階建で全69戸と中規模のマンションです。
外観はよくあるマンションという感じではありますが、規模が大きめなので車寄せや石垣などもあり、エントランス周りがしっかりしていますね。

外観 出典:公式サイト

外観 出典:公式サイト


注目はこちらです。スーパー「ユアーズ」との一体型開発です。土地の購入に際してユアーズ側もかなり費用を出しているので物件価格はかなりおさえられているそうです。

ユアーズとの一体型開発発 出典:公式サイト

ユアーズとの一体型開発 出典:公式サイト


ユアーズとは3階の居住者専用通路で接続されています。併設される自走式駐車場には2階から3階へ上るスロープにセキュリティーゲートがあり、3階の35台分は全て住民専用の駐車場となっているそうです。

立体図 出典:公式サイト

立体図 出典:公式サイト

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。

東側には同じくらいの背の高さのマンションがあり、西側には小高い山があり少し視界を塞がれます。

東側 出典:GoogleEarth

東側 出典:GoogleEarth


西側 出典:GoogleEarth

西側 出典:GoogleEarth


南側と北側は戸建てが中心で視界を遮るものがありません。ただ、黄金山があるので海は望めそうにありませんね。

南側 出典:GoogleEarth

南側 出典:GoogleEarth


北側 出典:GoogleEarth

北側 出典:GoogleEarth


 

間取り

間取りのバリエーションはA-Eの全5タイプです。

Aタイプ 出典:物件資料

Aタイプ 出典:物件資料


Aタイプは田の字型に近い横長リビングの間取りです。オーソドックスな間取りといった感じです。解放廊下側の柱の食い込みが気になるところですが、間口も広いですし収納も十分といった感じです。角部屋ですが北西側に開口部が少ないのは少し残念ですね。

 

Bタイプ 出典:物件資料

Bタイプ 出典:物件資料


Bタイプはよくある田の字型の間取りです。オーソドックスな間取りといった感じです。やはり解放廊下側の柱の食い込みが気になるところですが、間口も広いですし収納も十分といった感じです。

Cタイプ 出典:物件資料

Cタイプ 出典:物件資料


Cタイプは田の字型の間取りの洋室の1つの場所にエレベーターが掘り込んである間取りです。ひろしはこれ嫌いですね・・・できればエレベーターは住居に掘り込まずに作ってほしい。
しかし、間取り自体は特に言及する所もなく、オーソドックスな感じですね。

Dタイプ 出典:物件資料

Dタイプ 出典:物件資料


Dタイプは中部屋ではありますが、間取り的にはAタイプと近い感じですね。

Eタイプ 出典:物件資料

Eタイプ 出典:物件資料


Eタイプは本物件で一番専有面積の広い間取りです。解放廊下側の柱の食い込みが気になるところですが、間口も広いですし収納も十分といった感じです。角部屋ですが北東側に開口部が少ないのは少し残念ですね。んーしかしこのキッチン前に洋室があってリビング・ダイニングが右側に来ているのはどうなんだろう・・・。使いにくくはないかもしれないけど間取りとしてはなんだか美しくないですね。

ブランド

冒頭でもご紹介しましたが、売主は「株式会社マリモ」です。広島駅前に大きな看板があり、TVCMにも有名なタレントを起用したり、八丁堀交差点のスクリーンでも繰り返しCMを流しているので広島地場での知名度はかなり高いのではないかと思います。全国的な知名度も広島に本社を置くデベロッパーの中ではNo1だと思います。

当物件の販売会社である「GAパートナーズ」とは密接な関係がうかがえます。というのもマリモが売主の物件の販売代理はGAパートナーズが担当することが多く、管理会社の「GMアソシエ」は2社が共同出資して作った会社で両者の頭文字をとって名付けられたそうです。広島を代表する2つのデベロッパーなので協力して頑張っていってほしいですね。

話は変わりますが、ひろしは昨年このブログやTwitterでマリモさんに向けて、「他県でばかりマンション供給しないで広島地場でも頑張ってほしい」という勝手なメッセージを送り続けたところ、願いが届いたのか(絶対関係ない)今年は広島市内の各所で、しかも本物件のように企画にもこだわりを感じる分譲マンションの建築計画が見られます!やったぜ!
マリモの住まい -株式会社マリモの住まいの総合サイト-
 

共用部

共用設備としてマルチオーナーズラウンジが設けられています。料理教室、パーティー、ワークショップなどのイベントを開いたり仕事や読書に利用できるようです。

マルチオーナーズラウンジ 出典:公式サイト

マルチオーナーズラウンジ 出典:公式サイト

建物配置図

2F・3Fの配置図平面図を見て共用施設の配置を確認していきます。

配置図・平面図 出典:物件資料

配置図・平面図 出典:物件資料


画像左上が3階の平面図です。自走式駐車場3階の35台分は全て住居者用になっています。駐車場と解放廊下が通路で接続されています。
駐車場と解放廊下が接続される通路と駐車場の3Fに上るスロープにはセキュリティーゲートが設けられているため部屋の鍵を持っている方だけが入れるようになっています。
画像左下が2階の平面図です。自走式駐車場2階はほとんどが店舗用で2台分が住居車用になっています。また、駐車場の2階は本物件と接続されていません。
マンション2階の一番左側がマルチオーナーズラウンジになっており、3階以上ではAタイプの部屋になっている箇所が共用部になっています。

 

設備・仕様

主な設備は

〇キッチン
  • 人造大理石天板
  • ホーローキッチンパネル
  • ビルトイン食洗器
  • リンナイのガラストップコンロ
  • 浄水器付き水栓
〇バスルーム
  • ブラケットライト
  • ミストサウナ付き浴室暖房乾燥機
  • 魔法瓶浴槽
〇洗面台
  • スクエアボウル
  • 三面鏡裏収納
〇トイレ
  • 手洗い付きロータンク式トイレ
〇その他
  • 床暖房あり
  • スロップシンクあり
  • 外廊下側窓面格子
  • Low-E複層ガラス
  • 玄関カラーモニターなし
  • 玄関手ぶらキーなし
です。設備グレードは少し低めですね。(トイレ、コンロなど)

 

特典

購入者には以下の特典がプレゼントされるそうです。
  • 全室にLED仕様の照明器具
  • 全室に遮光カーテン
  • 移動距離80km以内の引っ越し無料
  • アクセントクロス(無償オプション)
これはうれしいですね。

 

価格

価格帯は3,160万円~4,780万円で、平均坪単価は176.9万円でした。現在の相場から見るとかなりお安いですね、安佐南区のマンションより安いです。この広さで3100万円台のお部屋は久々に見た感じがします。

周辺価格

周辺物件の価格を独自に調査しました。

No 物件名 面積
(㎡)
価格
(万円)
坪単価
(万円)
1 ポレスター東雲 69.05~ 75.90 3,750~ 4,650 191
2 ポレスター東雲レジデンス 75.59~ 80.07 3,810~4,830 183
3 ポレスター東本浦レジデンス 64.07~ 81.90 3,150~4,740 176.9
周辺エリアの3物件は全てマリモの物件です。後発の販売なのにポレスター東雲よりお安いのはビックリです。何としてもグロスを5,000万円以下におさえようという強い意志を感じます(笑)
ポレスター東雲レジデンスよりは立地条件で少し劣っているのでこの価格差は納得感があります。

 

総合評価

良い点

  • 閑静な住宅地で住み良い住環境とユアーズとの一体型開発による買い物利便性を両立できる物件です。
  • 広島大学病院が近く、周辺のクリニックなど医療施設が充実しています。
  • 東雲IC・仁保ICが近く高速道路の利用が容易です。
  • 全戸平面+自走式駐車場で将来の修繕費の不安が少ないです。
  • 2.5mとバルコニーの幅が広いです。
  • 規模が大きめなので車寄せや石垣などもあり、エントランス周りがしっかりしています
  • 共用施設のオーナーズラウンジが利用できます。
  • リビング横の洋室にエアコンが取り付けられます。
  • 土地価格の多くを併設されるユアーズが負担しており、現在の相場ではかなりお求めやすい価格になっています。
  • 照明、カーテン、引っ越し代無料、アクセントクロスの4つの特典がつきます。

悪い点

  • JRの駅や広電の路線からはかなり離れているのでバスのみの利用となります。車の所有は前提といった感じの立地です。
  • 周囲の視界は開けていますが、黄金山に遮られて海は見えません。
  • 設備グレードは少し低めです。

さいごに

今回は「ポレスター東本浦レジデンス」をご紹介しました、いかがでしたでしょうか。

3000万円台が多く5000万円台の部屋がないという、久々に目に優しい価格表を見ました。(価格表はいただけなかったので詳細を掲載できておりません、申し訳ないです。)低価格で住環境と買い物利便性が両立でき、全戸平面駐車場かつ中規模のためある程度のスケールメリットも享受できるかなりオススメの物件です。
ブランドの章で触れましたが、マリモさんは直近で本物件北側の東雲にGAパートナーズとのJV物件、本川町にハイグレードブランドのグラディス、JR西広島駅の目の前にも建設予定ありと今年・来年にかけて面白い物件の供給がありそうです。大注目ですね!

今後も、広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
※記事が溜まってきたので、今月は6日、10日、15日、20日、25日、30日に6本投稿します!

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広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

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