京都を代表する建築家岸和郎／京都の常識を超えるランドマークを創造するということ。ガラス張り、純白の外観披露『レ・ジェイド京都四条大宮』【kyoto1192】

京都の常識を超えるランドマークを創造するということ。建築家岸和郎による『レ・ジェイド京都四条大宮』／日本エスコン

京都の常識を超えるランドマークとは・・・

こんなに外観披露を心待ちにしたマンションは、私の人生において初めてでした。このマンションの建築状況を見るためにわざわざ四条通を通ったりする日々でした。

外観完成予想図CG(公式HPより)

遂に、遂に、遂に、外観が現れました。

現地撮影2022.10.23

四条大宮の街に京都の常識を超えるランドマーク『レ・ジェイド京都四条大宮／日本エスコン』が現れました。

朝日に光る外観、どやさ!!

どやさ・・・女性漫才師、今くるよの持ちネタの一つ。問いかけの言葉で、発音の違いによって、同意を求める、疑問を呈するなど、複数の意味を持つ。「どうだ」、「どうよ」などと近い意味で用いられるとされることもある。　※Weblio辞書

真正面、どやさ!!

ちょい斜め、どやさ!!

見上げて、どやさ!!

もう一回見上げて、どやさ!!

ついでに阪急「大宮」駅も見上げて、どやさ!!

阪急「大宮」駅歩1分、どやさ!!

希少性／史上初
阪急京都線沿線、四条通以北で駅徒歩1分は、史上初の本件のみ。2000年以降に阪急京都線「西院」駅～「京都河原町」駅徒歩圏で供給された物件は全164物件。
そのうち、四条通より北側に位置し、最寄駅より徒歩1分以内の物件は、本物件のみであり史上初の価値を有しているといえます。※2000年以降に阪急京都線「西院」駅～「京都河原町」駅徒歩圏で供給された物件は全164物件。そのうち、四条通より北側に位置し、最寄駅より徒歩1分以内の物件は、本物件のみであり史上初の価値を有しているといえます。(公式HPより)

ガラス張り、どやさ!!

四条大宮ということで、まず思い出したのは、マンハッタンの濃い茶色メインの建築群の中で、街並みを進化させている、ガラスを多用した白い建築の存在でした。四条大宮の建物の色分析では、白い明るい建物が少なく、暗い濃い色の建物が多かった。だから、普通の白ではなく、純白に近い外観を目指しました。

通勤で四条通を足早に歩く人達は気づいているのでしょうか？この四条大宮の新たなランドマークを。

『レ・ジェイド京都四条大宮／日本エスコン』の事を知らない人にはオフィスビルに見えているのかもしれせん。

総43戸中、30邸が成約しています。残り13邸。

公式HPより

坪単価@400万円超の世界が四条大宮にも到来しました。もちろん10階／最上階はもうとっくの昔に完売しているはずです(?)

これだけマンション価格が高騰している状況だとリセールはなかなか期待できませんが『最上階』ならまだリセールが期待できそうな気がします。最上階は唯一無二の価値で高い安いは関係ないので、そう値崩れはしないでしょう。金は腐るほどある、あとは欲しいか欲しくないか・・・そんな感じでしょうか。高さ規制の厳しい京都で中心部のマンションの高層階は見事に化けております。

公式HPより

気になるのはマンションの1階。

マンションコミュニティにはこんな口コミが

53 嵐山 2021/09/16 13:56:34
１階は有名どころの喫茶店が入る予定。隣にコメダがあるのにひつようなのか。区分所有者のためになるのか？1階のために４メートルほどたかさをとっているので、２階から８階まで天井高２４５ｃｍと標準

カフェでなくて「有名どころの喫茶店」？

東にタリーズ、コメダ、そして何が来るのでしょうか？？？

イノダ、小川、からふね屋珈琲、、、、スタバ？

『レ・ジェイド京都四条大宮／日本エスコン』の目の前に広がる風景。

どんぐり、松屋、エイブル、ヤオイソ。

建て替えとの噂の阪急「大宮」駅でしたが、

『耐震補強工事』とあります。解体はなさそうな。。

本屋さん「ブックファースト」が無くなったのは街として『レ・ジェイド京都四条大宮／日本エスコン』の周辺環境として非常にマイナスポイントです。再度、本屋さんが入る事を切に願います。

嵐山へ、河原町へ、大阪へ。観光の拠点としても、これから四条大宮ますます注目されそうに思います。昼間は王道な観光スポットを巡り、夜は深い深い京都を楽しむ事ができます。

でたらめに飛び込んだ知らないお店で知らない人と酒を酌み交わす。酔いにまかせて迷宮の奥の奥へと進んで行ってしまいます。「四条大宮」マジック。

リビオレゾン京都四条大宮／日鉄興和不動産

四条大宮を南へ進むと

こちらは阪急「大宮」駅歩2分の新築分譲マンション

『リビオレゾン京都四条大宮／日鉄興和不動産』

現地撮影2022.10.23

7階／最上階は1億円いってなかったと思いますが(確認必要です)、リセールはそれ以上期待できるかもしれません。なんせ今の相場感なら駅歩2分の最上階は億ションが当たり前に思えてしまう感覚がありますから。

最上階はもう売れたのでしょうか。

『リビオレゾン京都四条大宮／日鉄興和不動産』の裏は寺。

プレミスト京都四条堀川／大和ハウス工業

庶民の街「四条大宮」

大阪万博(開催期間2025年4月13日(日) – 10月13日(月)184日間)を控え、大阪にダイレクトに行ける、京都にダイレクトに来れる、観光のハブとして「四条大宮」の伸びしろはまだまだあります。

そんな四条大宮から東へ徒歩3分、堀川通に到着します。

「四条堀川」の交差点です。西南の角近くの建設現場は

『プレミスト京都四条堀川／大和ハウス工業』

現地撮影2022.10.23

公式HPを見るとマンションというよりホテルですね。

高騰する相場もあってか、『プレミスト京都四条堀川／大和ハウス工業』は地元向けではない感じがしますね、東京ターゲットでしょうか。

四条大宮の新築賃貸マンションの家賃と収益性

『プレミスト京都四条堀川／大和ハウス工業』のクレーンが見える「四条堀川」から北へ約100mにある建設現場は

現地撮影2022.10.23

来年の2月に完成予定の11階建て賃貸マンションです。

『メゾン・ドゥ・レザン』

◎3LDK 88.53㎡(26.78坪)／賃料256,000円　坪@9,559円
◎2LDK 50.30㎡(15.21坪)／賃料134,000円〜坪@8,809円〜
◎1LDK 37.96㎡(11.48坪)／賃料89,000円〜坪@7,752円〜

・共益費8000円〜10000円・礼金2ヶ月

9階・10階のファミリータイプ3LDK88.53㎡(26.78坪)／賃料256,000円の間取りです。

こちらの物件の賃料を参考に『表面利回り』を計算して四条大宮の収益性を見てみたいと思います。

■表面利回りの計算方法は

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り

賃料(月額)256,000円✖️12ヶ月=年間収入3,072,000円

専有面積26.78坪✖️坪単価@380万円=物件の購入価格101,764,000

※阪急「大宮」駅歩4分、レ・ジェイド京都四条大宮は駅歩1分で@400万円のためそれより坪単価下げました。

年間収入3,072,000円➗物件価格 1億176.4万円✖️100=3.01

→表面利回り3.01%

実際はそこに様々なコストがかかってきて、『実質利回り』はさらに低くなります。

購入時の初期コスト(司法書士手数料・不動産登記費用・金融機関への融資手数料
・火災保険料・地震保険料・固定資産税・不動産取得税・収入印紙代・その他振込手数料等)➕年間の経費ランニングコスト(・固定資産税・都市計画税・管理料・修繕積立金・修繕費用・水道光熱費・リース料・出張費用等・リフォーム代・ハウスクリーニング費用)

退去してしまい空室期間が生まれる可能性もありますし。。。

利回り10%越えを目指すには物件価格3000万円以下で購入しないといけません。この高騰するマンション価格の時代に『新築区分マンション≠投資』にしか見えません。

利回りは期待できない状況ですが、富裕層にとって『新築区分マンション』が投資的な節税的な意味合いを持つ場合はあるのでしょうか？

堀川通周辺の新築分譲マンション

コロナ前、世界遺産「二条城」人気で堀川通そして四条大宮に向けてホテル建設ラッシュでしたが、コロナ禍でホテルの新規開業が消滅しました。

二条城への入場待ちの行列ができ始めた10月

堀川姉小路角地の更地にホテル計画(レッドプラネットジャパン)の標識が設置されていましたがコロナ禍で頓挫したと思われます。その向こうに建設中の建物は『ジオ京都姉小路／阪急阪神不動産』

現地撮影2022.10.23

堀川通沿いにはコロナ前に計画を仕込んでいたと思われる『東横INN京都二条城南』が2023年2月開業です。

その堀川通を挟んで向かい(西側)には京都エリアで新築分譲マンション開発を爆進中の『阪急阪神不動産』(47戸)マンション計画地です。

現地撮影2022.10.23

『阪急阪神不動産』の土地取得が他を圧倒しています。

堀川六角下るには、堀川通西側に

『ザ・パークハウス堀川六角／三菱地所レジデンス』

11月中旬完成予定で年内に入居が始まります。

現地撮影2022.10.23

交通量の多い堀川通沿いは地元民は避けがちですが、マンションコミュニティにはこんな口コミが・・・・

177 マンション検討中さん 2022/07/30 10:01:54
他の新築と比べて、立地はすごく良いわけでもないですが、見晴らしが良いことや、価格も割安なのが良いですね
大通り沿いが気になりましたが、10年後には、電気自動車化で、空気も騒音も軽減することを考えると、買いなのではないかと思いました
「地元の人は買わない」かもしれませんが、東京の不動産でも同じようなことが散々言われ続けましたが、街自体が発展してくると、そんなことは誰も言わなくなりましたし、気にすることはないでしょうね

確かに、

来るべき電気自動車時代には排ガスも騒音も無くなり静かで空気の綺麗な堀川通になるかもしれません。となるとスカッと抜けた大通り沿いが人気が出るかもしれません。今の価値観は10年後にはガラリと変わっている可能性がありますね。