ゴールデンウィークは世間はみんな９連休かなと思ったら、ツイッターによるとけっこうな人が平日はきっちりお仕事されていると知って、僕だけ仲間はずれじゃ無いんだとわかって少しうれしかった大阪タワーです。こんにちは。ってもう、月末じゃん。

大阪のタワマン芸人としては超楽しみにしていた シエリアタワー中之島 が発表されたということでお邪魔してきましたので、感想を書き連ねておこうと思います。

先に申し上げておくと、大阪タワーのブログはいつも通りただの感想文なのですごろくさん、データマンさん、1192さんのブログを読んでから見てください。

・いつも通り緻密な分析のすごろくさん

「シエリアタワー中之島」定期借地物件でも大阪の新価格突入か？！【前編】【すごろく】

「シエリアタワー中之島」魅力的な共用施設と課題が残る設備仕様…ズバリ買いか？【後編】【すごろく】

・しびれる価格予想のデータマンさん

『シエリアタワー中之島』 “超” データ分析編☆全364邸の予想価格も大公開☆

・街の魅力たっぷりの１１９２さん（遠征お疲れ様です）

大阪カジノIR認定!! 29年開業目指す! 京都-大阪・夢洲(ゆめしま)をつなぐ最重要なエリアになりえるのか、大注目の京阪「中之島」駅へ、そして『シエリアタワー中之島』現地【kyoto1192】

立地について

• JR新福島至近で川沿いの立地であり、なにわ筋線の中之島駅周辺は今後、再開発も予定されているため、発展も期待できますから個人的には大阪市内の中でももっとも自分にハマっている立地なんじゃないかと思います。
• 何よりも魅力的なポイントは川沿いというところ。
  気持ちの良い日々を過ごせそう。堂島川に建つ高層ビルのキラキラした景色は大阪でも随一じゃないかなと。それを毎日、拝める日々は素敵だと思います。
• 中之島サイドは置いておいて、堂島サイド（このマンションのあるエリア）は開発がほぼ終わっているように感じます。
  堂島川の対岸までは１００ｍくらいは離れているそうなので、仮に今開発しているリーガロイヤルホテルの隣の空き地に大きいものができてもそんなに気にならないんじゃないかな、、、と。
  しかし、これからここで開発をするとして、何を作るんでしょうね？今更ここでオフィスってのも何となく考えにくいですし、商業ですかね？いずれにせよ、楽しみです。
• シエリアタワー中之島の要注意ポイントは周辺にザ・タワー大阪やクレヴィアタワー中之島やザ・パークハウス中之島タワーのような規模の大きいタワーマンションが複数あることですね。
  ここは定期借地であるという最大のウィークポイントがあるので、この辺りの物件と比較した時にいかほどの競争力があるのかというのが見極めるポイントになるのかなと思います。

建築計画について

1F平面図

２F、３F平面図

• 全体の構成は１Fからエスカレーターでコンシェルジュのいる３Fまで持っていくというパークハウス中之島タワーやシティタワー大阪本町と同じようなスタイルとなっております。
  それらの物件と比べると１Fのグランドエントランスに割いている面積は大きめ。
  全てのエレベーターが１Fに着床する構造なので、３Fの役割をどう考えるかですよね。
  僕だったら、リバーサイドラウンジの部分をもっとライブラリー的な構成にして、目的性を持たせたような作り方にしたかな。コンシェルジュもコンシェルジュ機能だけであれば、１Fにある方がいい気がするけれど、管理室（＝防災センターでしょう）を１Fに置きたく無い（水害の観点から）から上にあげたかったというのは理解はできるんですけどね。あっ、もちろん、管理室とコンシェルジュカウンターは近くないといけません。けっこう、考えると難しい問題。
• 堂島はハザードが高潮で５ｍかかっているそうで、設備関係は２Fに集約というのは今風ですし（一昔前まではこの辺りの意識が低いところがあったので地下に設備室があったりするような物件も多いですからこれはメリット。）、前述の通り防災センターも３Fに配置されているというのは素晴らしいとは思うものの、ここは考え方次第ですね。ただ、一般的に水害に強いと言われている中之島も高潮はかかるのでこの辺りに住みたかったら不可避だと思っておいた方がいいです。
• 接道は三方にしっかりと取れており、人・車・自転車・バイクのそれぞれの動線はきれいに捌けていると思います。
  これが綺麗に分かれていないマンションは優しくないなぁ、と個人的には思うのでけっこう重要ポイント。これだけで買う買わないの判断にはならないけれど、こういう小さいことが重なるとテンションが下がってやめようかな、、、とは思いますよね。
  ただ、ペット足洗い場の位置はもう少しいいところがあったんじゃない？という気がします。例えば、「駐輪用EVホール」のPSを少しいじめたら収まったんじゃないかな？とか。犬の散歩から帰るときは車の車路を通ってマンションに入るか、一旦、マンション内を通ってから足を洗いに行くかということになるけれどそれでいいのか！？
• 駐車場はタワーパーキング２機で全てがハイルーフというのは親切設計！！！
  ただ、中型の幅1,850ｍｍというのはちょっと辛い。ここで車を持つ層はおしなべて富裕層でしょうからこれだとみんな辛いんじゃないかな。。。
  もっとも、ここだけに限らずよくある設定ですが。例えば、メルセデスベンツのSUVだとGLA、GLBくらいまでで車種選びは限定されてしまうので、車にこだわりがある方は営業の方に早めにご相談された方がいいかと思います。
• 共用施設はフィットネススタジオ、コワーキングルーム、ゲストルーム２部屋、３７F〜３８Fにスカイラウンジとパーティールームがあり、この規模＆昨今の物件のなかでは相当充実しております。最近の他だとブリリアタワー箕面船場辺りがこのくらいのクオリティでしたね。素晴らしい。
  意外なのは37，38Fのスカイラウンジは川沿いではなくて梅田方面に設置されているんですよね。
  確かに、景色いいんですよ。梅田方面もいいと思います。大阪福島タワーのスカイラウンジも同じ方向ですがこちらもきれいですからねぇ。

専有部について

• みなさんが書かれているように、間取りは総じていいかなと思います。スパンが適切な印象です。
  デザインが似ているブリリアタワー堂島よりもこの点においてはこちらの方が優れております。
• 仕様はオール電化の超高層ZEHマンションで４０階未満は床暖房なしというシエリアのスペックです。
  逆に40階以上だと一般的なタワーマンションと同じスペック。
  ZEHになって、断熱性能が向上してきているので、床暖房の有無を気にする人も減ったとか説明を受けましたがそういうものなのか！？
  まあ、これはもはや言ってもどうしようもないところなので、仕方がないですね。（でも、ことあるごとに言います。）
• 大林組施工ということでDFS（デュアル・フレーム・システム）の制震構造。性能的には問題ないでしょうが免震よりも若干保険が高くなるけれど、メンテナンスフリーだそうなので行って来いでしょうか。免震はメンテナンスがいるので、住民が直接払うわけではないですが管理費からメンテナンス代が天引きされております。
• 最大の気になりポイントは天井高が一般フロアが2450mmということですね。しかも、直床。
  うーん、、、正直タワマン、特にこのクラスのものではあまり記憶にない天井高です。ただ、梁の下りなんかはほとんどないようなので、それは素晴らしいことですし住んで慣れれば気にならんのでしょうがタワマンからの引越しの人には物足らないというのが本音かな。
  ってか、階高自体は3150mmということで別にそこまで低いわけじゃあないんですよね。
  例えば、記憶にあるところではシティタワー大阪本町なんかは階高3200mmで二重床にCH=26oomm、ワイドスパンを確保できているのにどうしてこうなるの、、、
• 個人的に非常に引っかかったのはシエリアのモデルルームが一年くらい前から西梅田のビルの中の総合マンションサロンみたいなやつになったこと。大阪だと、住友不動産や京阪不動産や日鉄興和不動産などと同じ方式のものですね。
  今まで私が案内を受けた物件は小規模のものだったので、違和感なく見れたのですが今回のシエリアタワー中之島も同じモデルルームで、玄関周りの意匠は違うもののそれ以外の部分はだいたい一緒です、と。
  これは憶測ですけど、そこの合理化のためにわざとCH=2450mmという板状マンションと同じ天井高で作っちゃった！？みたいなことなのではないかなと。
  ただ、正直ですね、天井高なんて高ければいいというものでもないと思いますし、ある一定の高ささえ確保できていれば、快適な空間づくりは可能だと思いますし、梁などが目立たずフラットな空間の方がベターなのかもしれません。
  ただ、私のようにタワーマンションをあえて選ぶ理由の一つに圧倒的な開放感！を挙げるような層との相性は微妙かな。
• 営業の方曰く「専有部を合理化する代わりに共有スペースに力を注いでいる物件となります」とのことでした。
  確かに、これはこれで一つの考え方なのかなとは思うものの、決してお安い金額のマンションでもないので、専有部についてももう少し頑張ってほしかったなとは内心思います。
  
  
  

  1Fエントランス前の水景

  
  
  

  １Fホール

  
  まあ、確かに共用部はかっこよくていいんですけどねぇ。

定期借地権について

間取りと住戸

• 自分が買うなら、Cタイプ一択。うちの求めるサイズ感と合致しているし、川沿いだし、間取りはOKなのでここはスパッと決められそうです。
• スパンが適切でとても使いやすい間取りだと思います。記憶に残る美しい間取り選手権にはグランドメゾン上町台一丁目のBタイプと共に、ノミネートしてもいいくらいです。
• 微分して見ていくとL字の納戸がどうかなとは思います。Lの納戸にしなくとも、冷蔵庫の横の部分を物入れにすれば良かったんじゃないかなと思います。これはまあ、重箱の隅のような話ですので、本質的な問題ではありません。
  むしろ、玄関が真ん中にあって、柱は外に出ており、各部屋の形が優れていること。
  ここを評価したいです。
• これで、
  13F 7,350万円　坪328万円
  16F 7,550万円　坪337万円
  21F 7,750万円　坪346万円
  という価格は妥当なんじゃないかなと思います。
  比較対象になるか？という気はしますがブリリアタワー箕面船場でもきれいな間取りの方の３LDKは7000万円を超えていたので、相対的にはいい選択に思えます。
  ちなみに、ここで地代は約月額13,500円程度、解体準備金は約月額6,000円ということで所有権に比べて約２万円ほど月に余計にかかるということになります。
  負担感的には箕面船場＋マイカーとだいたい同じくらいですかね。これなら、有りかなと思えます。限界サラリーマンDINKSの我が家でも車を諦めれば、維持できる水準。
• 【追記】管理費300円/平米、修繕積立金120円/平米、解体準備金60円/平米、地代193円/平米、インターネット2189円、、、ということでCタイプなら、月額51,194円というのがランニングコストのようです。
  高いけれど、想定の範囲内。インターネットが微妙に高いことが気になるけれど、回線が強いのでしょう。（たぶん）ここにハイルーフの駐車場代39,000円がオンされると10万円近いということでなかなかの金額ですね。
  なお、Cタイプはそれでも人気ということで、前回の予定価格表の下２ケタを99万円にして、第一期で全て売ってしまう想定だとのこと。抽選は不可避っぽいです。
  借地なので、長く住む想定をすると、修繕積立金は最終的に４倍くらいになる想定をしておかないといけません。そう考えるとなかなか厳しい金額だなぁ。わかってはいたんですけどね。
• あと、いいかなと思ったのは北東側（関電病院側）の２LDK。たぶん、２０Fくらいから病院を抜けてくると思いますので、素敵なリバビューと素晴らしい景色を拝める。（高さ関係はきっちりシミュレーションを見て抑えてください。）
  間取りもいいです。
  Fタイプ　21F 6250万円 坪339万円というのはなかなか悪くありません。お風呂が1317なところ以外はいいよ！！！相変わらず、一言多い。
• EとFではバルコニーの防災備蓄倉庫があるかないかの違いっぽいです。
  
  
  

  Fタイプ

  
  
  

  Eタイプ

  
  データマンさんの予想によると、100万円くらいの差なのかな？まあ、そんなもんでしょうね。有効の専有面積が増えているわけではないので、若干単価は薄まるはずです。
  それなら、僕ならEを選ぶかな。防災備蓄の有無も去ることながら、自分のところのバルコニーに避難ハッチがある部屋は選びたくないからです。
  どっちの間取りも主寝室が掃き出し窓じゃないのは気にならないこともないけれど、まあいいか。
• 本物件の価格の特徴は眺望に対するフィーの乗り方がはっきりしていること。これは間違いないです。
  明らかにいい南東角なんかはけっこう高いですし、階数によるメリハリもはっきりしています。上なんかはなかなかのお値段です。ある程度、予算に余裕のある方は４０F以上を狙いましょう。仕様が全然違いますから。
  コスパ的に考えると、東向き中住戸のUタイプ 94.02m2 13000万円（坪458万円）が高価格帯住戸ではいいですね。
  お金があったら、欲しいお部屋です。マア、買えるわけがないんですが。
  
  
  

  Uタイプ

中古との比較

• ザ・タワー大阪 →朝日放送との一帯開発。ほたるまちに建つシンボリックなマンションです。2008年築で築１５年ほど経過していますが今でも高単価で売れている人気マンション。執筆時点での売り物件はありません。
• N4.タワー →中之島島内に建つマンションでなにわ筋線新駅の「中之島」には現状では一番近いタワマンです。2009年築。周辺が再開発で建物が建ってきているので、部屋の見極めが必要です。
  ただ、その分、70平米5000万円台などのお値打ちな住戸は見られるので、ウォッチしておいて、損の無いマンションじゃないかな？と思います。
  北区なので、新設の小中一貫校に通えるというのもお子さんのいらっしゃるご家庭にはメリットでしょうね。
• ザ・パークハウス中之島タワー →座談会はじめ、語ってきていますので大きくは割愛しますが半年前の座談会時よりももっと値上がりしています。規模感含めて、素晴らしいマンションだとは思いますけど、今の金額で買うのにはちょっと勇気がいりますね。
• クレヴィアタワー中之島 →当物件の真横といってもいい場所に建つマンションです。2012年築。JVで関電不動産（当時）も入っていたマンションですからオール電化でなんとなく、この物件に近いところがあります。デザインも良くていいマンションだと思います。
  この物件が建つことによって、目の前が塞がれて囲まれ感が生まれてしまいますから少し惜しいところではありますが方角をきちんと見極めれば、問題ないのかなとおもいます。イメージは坪300万円くらいで取引されているイメージです。
  ただ、今まで見てきた感じ中住戸についてはリビングインの間取りが多く、そこが難点。

まとめ