【グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE】1期販売が遂に開始!全住戸の販売価格と1期販売住戸の割安部屋は?!2期価格は値上がり!!【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

今回は「グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE」の1期販売に関する考察をまとめていきます。

いや〜、この1期販売を待っている方は結構多いのではないでしょうか?
1期販売といっても、アンダー0期、0.5期もあり既に購入者もいらっしゃいますし、アンダー販売で落選された方々も1期販売も参戦してくるので、抽選祭りになって買えない可能性が高そうではありますが…

私自身、大阪のマンションブロガーやっているからには、いつかは『グランフロント大阪オーナーズタワー、もしくはうめきた2期エリアに完成するタワマンを購入したい』と思っていましたので、まさにその時(抽選ですが)が迫っておりワクワク・ドキドキしている日がこの数日続いています。

本来私のサラリーマン給料だけでは手付金すら用意出来ないレベルではありますが、今まで複数回マンションを売却してきてなんとか購入出来る資金も用意できたため今回チャレンジをしますので、結果はブログ・Twitter(X)で結果報告をしたいと思います。
期待せずお待ちください!

【2月19日更新】
本日落選しました…
締切2日前までは1倍だった部屋が20倍超、、事前の倍率は本当に意味がありませんね(笑)

マンションすごろくしてグラングリーン大阪を購入する夢は儚く散りました!
ゴールはグラングリーン大阪だと思っていましたが、まだ上がらせてくれないようなので
引き続きマンション探しをしていきます!

ただ、幸運にも事前にやりとりしていた方の半分近くから当選連絡をいただきました。
当選された方は本当におめでとうございます!

ちなみに2期販売は値上げすると考えていますので、1期販売に落選したら2期販売は恐らく見送りになるかな…と思っています。
(2月19日追記:落選後の心境としてはかなりショックだったので、値上がりしてもやはり2期販売も申込していきたいと思います。)

それでは早速本編の方にいきますが、本物件は過去に共用施設/うめきた2期再開発に関する情報/グランフロント大阪オーナーズタワー成約価格との比較などをまとめていますので併せてご覧ください。

1期販売について

  • 登録申込受付期間:2024年2月10日(土)10時~2024年2月18日(日)18時30分
  • 販売戸数:146戸
    ※上記戸数が完売した場合、残戸数は90戸(全体の約82%が成約、残戸数18%)
今回の1期販売は個人的な予想より多くの部屋が販売対象となりました。
てっきり1期の販売戸数は絞って2期から値上げしながらゆっくり販売すると思っていましたが、今回の1期販売分が全て成約になると残り90戸なのでいよいよ完売まで近づいてくる感じです。

引き渡しが2026年3月なので後2年以上あるのに残戸数90戸となると、1期販売が終わったら一回モデルルームはクローズするんでしょうかね。

最近だとブリリアタワー堂島やシエリアタワー中之島が販売好調によりモデルルームを一旦クローズしているため、本物件もその可能性がありそうです。
(当初モデルルームでは竣工時期に完売するように戸数や価格を調整して販売していくと聞いていましたが販売方針が変わった?!)

いずれにしろ、今回の1期販売が販売戸数的にも多く売り出しをされるため、購入検討者の方はなんとか1期販売で抽選を当てたいところですね。

1期販売価格

  • 1期販売平均坪単価:953万円/坪
  • 最安値:9,250万円(坪単価:669万円)
  • 最高値:25億円(坪単価:2,701万円)
当初予定価格からはほとんどの住戸は変更がありませんでしたが、一番小さなS-45は最安値の9,600万円台→9,250万円に値下げしましたので少しばかり買いやすくなりました。
(ただ、S-45は東側に近くなるため低層階は公園viewではなくビルviewになります)

方角毎の価格イメージなどは後述しますが、眺望が優れているか、角部屋かどうかで値段が大きく変わります。
眺望が優れている北西角、南西角は16階までの価格でも坪1,000万円前後いきますが、高層階でもグランフロントと被る東向きは35階前後でも坪700万円前半の設定です。

東向き高層階はグランフロント大阪に被りますが、ビルとビルの間で高層階らしい景色も一部堪能できますし、ガラスバルコニー、バルコニーがウッドデッキでエアコン室外機が隠れるタイプであったりとメリットもありますので、良し悪しはあります。

角部屋、カーギャラリー付き住戸、39階以上の部屋はほぼ坪1,000万円超となりますので、大阪の相場感からするとかなり高く感じますが、隣の築11年グランフロント大阪オーナーズタワーの成約坪単価が直近では979万円/坪、1,227万円/坪で成約事例なども出ていますので、それらと比べると新築で坪1,000万円超でも安く感じる部屋は結構ありますね!

このような成約事例もありグランフロント大阪オーナーズタワーの現在の中古販売中物件も値上げしてて、30階台の部屋で坪1,002万円、坪1,202万円などで販売中のため、やはりグラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE安いのか・・・
(一般的にはかなり高いのですが周辺相場を鑑みると安いという評価です)

グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEは実需層より投資層がメインだと思いますが、やはり買えるなら買っておきたい物件ですね。
どの部屋買ってもリセールバリューが同じように期待出来るかは悩ましいところですが、
  • 角部屋
  • 高層階
  • 淀川花火view
  • 公園view
などは特に資産価値は高いと感じていますので、予算的に届く方は少しでも条件の良い部屋を購入することをオススメします。
(条件の悪い部屋も2026年の引き渡し後には、新築時よりだいぶ高い値段で新築未入居物件として売りに出されることはほぼ間違いないと思いますが…)

■階数によるベランダ関係の差分



それでは各階毎の価格表をご覧ください。
※価格表はクリックすると拡大します。

■7階〜16階



■7階〜16階



■19階〜22階



■30階〜37階



■39階〜46階


方角による価格の歪み

13階の方角別坪単価

高い順に
南西角→北西角→南→西→北
となります。

南東角はカーギャラリー付き住戸で1期販売は対象外(と言っても残戸数2戸、しかもアンダー販売より6,000万円程度高い)で東向きはカーギャラリー付き住戸のカーエレベーターとなるため住戸はありません。

中部屋で一番高いのが南向きですが、これは低層階の方がグラングリーン大阪の公園が目の前に広がっているように見えるため単価が高く設定されています。
(一番低層階は目の前の建物と被る可能性があるので、南向き中住戸を選ぶ場合は13階以上が良いかと思います。)

方角別坪単価 ※13階

22階の方角別坪単価

高い順に
南西角→北西角→北東角→西→南→南東角→北→東
となります。

13階部分と比較して南と西の単価が逆転する部屋がありますが、この階層になると公園を下に見下ろさないといけないため少し南の単価が緩やかになっている感じがします。
逆に西向きは(今のところ)遮るものがないので、眺望の抜け感が抜群で夏は淀川花火大会viewになるため値段が少し上がっている様子です。
※本物件の西側にある郵便局が将来的に建て替えになった場合はかなりの高さのビルが出来る想定ですが、今から建て替えの話が出ても完成は当面先なのでどこまでリスクを取るか・・・

方角別坪単価 ※22階

2月13日時点の抽選倍率

  • 最低倍率:0倍(多数)
  • 最高倍率:28倍(31階南西角)
今回の1期販売では毎日の申し込み状況を反映して部屋毎の抽選倍率を見ることが出来るようになっています。
が、全然わからない(笑)

2月13日時点では、0倍の部屋も現時点では結構多いですし、今までのアンダー販売の抽選状況を見ると間違いなくもっと高倍率になるのは間違いないので、皆さん様子を見ている感じがしますね。

最後の倍率状況を見ることが出来るのが2月16日(金)18時頃時点のもので、登録受付最終2日間の17日(土)18日(日)進捗数は非公開となっていますので、この最後の2日でかなりの申し込みが入るんだろうと予想しています。

しかも一人最大5戸申し込み可能なので、複数購入希望者が一定数いることを想定すると大きく倍率が変わる可能性はあります。
(本物件の価格で5戸申し込みが出来る資金力が純粋にすごいです…)

人気のハルミフラッグも最後の数日でかなり倍率が変化していましたので、あまり今の申込倍率は当てにならないような気がしますね。。
むしろこの状況だと早めに申込して他の人を牽制した方が賢い選択かと思っています。

なお、南西角は50倍は余裕で超えてきそうですね、4億円近い価格ですが(笑)
ちなみに、最上階25億円の部屋も既に申込が入りましたね〜、いやはやすごい!!

ちなみに私が申し込みしている部屋は既に6倍…
ここからどれだけ倍率が上がるかわかりませんが、既に当たる気がしない(涙)

皆さんはどの部屋に申し込みされますか?

【4月15日 更新】2期販売予定価格

6月中旬販売となる第2期販売予定価格を確認しましたので、1期価格との比較を作成しました。
元々

2期販売予定価格

まとめ

いよいよ注目の1期販売が今週締め切りで来週には当選結果が出ている状態なのでドキドキしますね。

本物件の抽選状況が今後のブリリアタワー堂島、パークタワー大阪堂島浜、グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEにも影響を与えてくるでしょうし、本物件の2期価格や梅田界隈の中古タワマンにも影響が出てくるかと思いますので注目です。

私は落選したら次はパークタワー大阪堂島浜かな!
結果はご報告いたします!!

それでは次回もお楽しみに!!

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◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
- 購入5軒(いずれも新築、内1軒は投資用)
- 売却2軒
- 賃貸1軒
◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです…
◾︎全国転勤の会社員のため半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
◾︎対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • KS より:

    今回も記事を楽しませていただきました。情報量が多く大変参考になります。
    当選した場合はご家族でお住まいの予定なのでしょうか?
    中々癖のある間取りのようで、どのようにご家族の了承を得たのかが気になりました。
    我が家は妻の大反対で、見送りとなりそうです…

    • いつもありがとうございます!
      励みになります。

      GGOは投資用・セカンドハウス用なので家族で住む予定はありません。
      おっしゃるように癖のある間取りですし、私も妻からは家族で住むには・・・という反応です。

      また、ファミリーで住む=100㎡前後の部屋を狙う必要があるためそもそも予算オーバーでした。。

      今後とも宜しくお願い致します!

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