こんにちは、モルモット滋賀です。今日は、リクルート住まいカンパニーが調査した2023年の首都圏と関西圏のマンション新規購入者の平均像についてお話しします。

不動産市場の動向に興味がある方や、これからマンション購入を考えている方には特に参考になる情報になると幸いです！それでは、具体的な数字を見ていきましょう！

### ① 平均額は首都圏6,033万円、関西圏5,228万円

2022年のマンション新規購入契約者の1戸当たりの平均購入価格は、首都圏で6,033万円、関西圏で5,228万円でした。これは、どちらの地域も2001年の調査開始以降、最も高い数値を記録したことを示しています。2024年現在、いわずものがなです・・・

これは、都市部の不動産価格が依然として上昇傾向にあることを示しています。 特に、首都圏は2012年を底に上昇傾向にあり、2023年の変動率は2.4%でした。一方、関西圏は3%の上昇率を示しました。これらの数字から、都市部のマンション価格が依然として上昇傾向にあることがわかります。

スムラボをご覧になっている方であれば、「地方も上がっているが、都心ほど上がっている」という感覚を掴めているのではないかと思います。これは、やはり投資的側面の要素が大きいです。1億円で高いな～と思っても、数年後1億円以上で売れるなら1億円は高くないどころか、実質無料超えてお金がもらえるということなので買い手が殺到します。

するとデベロッパーは1億2000万円でも売れるかも！と思い価格を吊り上げ、さらに資産価値が上がっていく・・・というループです。じゃあ無限に価格が上がっていくというかというと、そういうことではなく、いつかこの連鎖は弾けるでしょう。ただいきなり価値が大幅下落するのではなく、じわりじわりと高値で売れなくなり、モノとしてのマンションの価値＋投資的価値＝価格の投資的価値部分が下がっていく、そうなっていくのではないでしょうか。このじわりという部分が一晩で数十パーセント下落もありえる株価との大きな違いです。「底値で買う」のは年単位の辛抱が必要な上に、底はわかりにくく、底で買えたとしても上がり方はゆっくりです。一方で「家が必要」となるタイミングは結婚後～子供が産まれる　ぐらいの期間であって、人生のタイミングと住宅相場をあわせることはかなり難しいでしょう。

さらにいうと、地方部のマンションは投資的価値部分の割合が低く、モノとしての価値で価格が大部分決まりますので株価のような上下はさらにゆるくなります。

ご参考　ふじふじ太様の記事

また、この価格上昇は、都市部の人口集中や、低金利政策による不動産投資の活発化、建設コストの上昇などの要因も影響していると考えられます。都市部での生活を望む人々にとっては、マンション購入のハードルが年々高くなっています。

こう書くと「地方は安くマンションが買えていいね」となりますが、地方民からすると「都心は買った家が値上がりしていいね」ともいえます。いくら家が高くても、売った時の下落が少ない（むしろ上昇する）のであれば、最初の価格は理屈上は関係ないからです。でもこれは机上の空論の部分もあり、庶民は3億円相当の金塊が2億9000万円で売っていたとしてもそれを買う元手がありません・・・　今都心でマンションを買える人は、元からのお金持ちか、値上がり前に既に不動産をお持ちでそれを売却して元手を作れる人がほとんどでしょう・・・

滋賀であれば3000万～4000万もあれば十分立派なマンションが購入可能です。ただし、値上がりはなかなか見込めないでしょう。滋賀でも最近の物価高騰や低金利を受けて築10年のマンションは買った値段より高く売れますが、同じことを東京でしていたらさらに儲かっていたのは言うまでもありません。

### ② 東京23区は7,340万円

首都圏の地域別平均購入価格では、東京23区が最高額の7,340万円を記録しました。これは、東京23区が都市部の中でも特に人気のあるエリアであることを示しています。東京23区は、ビジネスの中心地であるだけでなく、文化や娯楽の中心地でもあり、多くの人々にとって魅力的な生活拠点となっているのでしょう。というのは教科書的な分析ですが、最近の都心人気は女性活躍推進による共働きの増加⇒夫婦ともに通勤時間を抑える必要あり⇒会社に近い場所に住む必要あり　という必要性にかられての需要増でしょう。23区に住んでいる人でも、「夫婦ともに給与そのまま勤務地を地方でもいいよ。転勤なしでいいよ」と言われれば23区を喜んで捨てて通勤や住宅にまつわるストレスから解放されたいという人は少なくないと思います。

一方、関西圏では、阪神間エリアが5,891万円でトップでした。これは、阪神間エリアが関西圏の中でも特に人気のあるエリアであることを示しています。阪神間エリアは、大阪と神戸の間に位置し、交通の便が良く、自然環境も豊かな地域として知られています。 また、10年前と比べると、阪神間の67.0%の上昇が最も顕著で、北摂、京都、京阪、南大阪・和歌山もそれぞれ60%以上の上昇を見せています。

大阪が東京と違う所は、「大阪どまんなか」より、「ちょっと外れの落ち着いた住宅地」が好まれるという事です。東京は東京駅に近ければ近いほど価値が高い！立地が良ければ治安の悪さはカバーできる！というか治安悪いエリアは再開発して綺麗にする！という考え方ですが、大阪はそこまででもありません。三宮より尼崎のほうが大阪に近いけれど、三宮のほうが人気です。新大阪までチャリで行ける岸辺のマンションは売れ残るけど、高槻や茨木といった北摂エリアは人気です。

この感覚は結構不思議で、東京だと埼京線でいえば十条より浮間舟渡や戸田公園のほうが人気とか考えにくいじゃないですか。ブランドより都心への近さが重要です。大阪ではブランドが大切です。東京ではもう「田園調布ってダサくね？普通に電車少なくて都心遠くて不便じゃね？」と人気が低下する一方、「あんなところに家族で住むなんて考えられない」とひと昔前の世代が思う都心に近い雑多なエリアに大規模マンションができて即完売している所を見るにブランドより実利を取っているのが感じられます。

一方大阪市内で、梅田へのアクセスも良好なのに滋賀より平気で安い新築マンションがあったりします。たった電車で10分移動するだけで驚くほど価格が変わるエリアの境目があったりします。実利だけみればこうした穴場がまだまだたくさんあるのが大阪の面白いところです。

公式サイトより　立派な外観

大阪の未来が輝かしすぎてマンションの光柱演出も限界突破

滋賀は穴場という駅はなく、どこも同じような価格なので、職場が近いとかそういう理由で選んでいただいて大丈夫です。価格に対する建築費の割合が大きく土地代の差が小さいのでエリアの差が少ないです。

なので駅前マンションも少ない価格差で狙えます。

駅商業施設ペデストリアンデッキ直結のウェリス近江八幡の価格ですが、坪200ちょっとだと思われます。

京都は京都全体がブランドエリアと言ってもいいかもしれません。その中でもさらに超ブランドエリアがあるイメージです。

### ③ 首都圏は64%が5,000万円以上

平均購入価格の分布を見ると、首都圏では5,000万円以上の物件が64%を占め、そのうち6,000万円以上が40.7%を占めています。これは、首都圏のマンション市場が高額な物件が主流であることを示しています。 一方、関西圏では、5,000万円以上の物件が45%で最も多く、次いで4,000万～4,500万円未満が19%、4,500万～5,000万円未満が15.5%となっています。これは、関西圏でも高額な物件が増えてきていることを示しています。 この傾向は、都市部での生活を望む人々の所得水準の上昇や、投資目的での購入増加、高級マンションの供給増加などが影響していると考えられます。一方で、このような高額物件の増加は、一般的な所得水準の人々にとっては、マンション購入のハードルがさらに高くなることを意味します。

ここでの着眼点は首都圏も関西圏も平均購入価格はそこまで変わらないということです。東京の方が賃金は高い傾向にはありますが、そんな2倍も変わるわけではなく、出せるお金はそこまで変わりません。ない袖はふれないので、通勤時間や築年数など何かを我慢していることになります。ネットをみているとみんな当たり前のように資産性が高い湾岸タワマンや大規模開発駅前マンションをすごい金額で買っているイメージがありますが、ほんの上澄みなのではないでしょうか。

新築が良くて、100㎡は欲しくて、会社への通勤時間も諦められない方は、建売の戸建てを買っている方が多いイメージです。

狭い戸建は日照権の兼ね合いで屋根が尖ることも多々

これもネットではペンシルハウスと小ばかにされがちですが、同価格のマンションでは実現できない価値を提供しておりけして悪いものではないと思っています。

### ④ 専有面積m2当たり単価

2023年の専有面積は、首都圏で64.7㎡、関西圏で69.9㎡でした。

1㎡当たりの単価は、首都圏で93.2万円、関西圏で74.8万円となり、2013年と比較すると首都圏は54.4%、関西圏は61.2%の上昇を示しています。この数字は、同じ面積のマンションであっても、首都圏の方が関西圏よりも高額であることを示しています。

専有面積がどんどん小さくなっています。

65㎡で4人家族はできなくもないですが、ミニマリスト生活を強制されるでしょう。

たまに実家に帰るとため込まれたガラクタの量に驚きます。もし親が亡くなったらこのいつからあるかわからないヘルメットだの工具だのお酒だの本だのどうするんだと今から不安ですが、これぐらいコンパクトですと強制的に丁寧なくらしになりそうで安心です。

この面積の小ささは、地方の戸建てで育って都心に出てきた方からすると衝撃的でしょう。「子供のころは庭でプールをして遊んだものだ」「わが子にも同じような経験をさせてあげたい」という地方で培われた育児こうあるべきの頭をまず変えていかなければなりません。

庭のプールで遊ぶ　のイメージ（違）

### ⑤ 関西圏で多いシングルの世帯割合

新規購入契約者の世帯構成を見ると、首都圏では子どもあり世帯が35%、夫婦のみ世帯が30.9%、シングル世帯が19%を占めています。関西圏では、それぞれ36.7%、27.1%、15%となっています。 シングル世帯の割合は、首都圏で19.1%、関西圏で15%と、年々増加傾向にあります。これは、都市部の生活スタイルが多様化していることを示しています。特に、シングル世帯の増加は、都市部の生活が個々のライフスタイルに合わせやすいことを示しています。 この傾向は、晩婚化や非婚化の進行、キャリア志向の高まり、都市部での一人暮らしを好む若者の増加などが影響していると考えられます。また、シングル向けの小型マンションの供給増加も、この傾向を後押ししている可能性があります。

地方では住宅購入＝ファミリー＝子持ち　という概念がまだまだ強いですが、都心部ではDINKSという概念やおひとり様という考え方も不思議ではないでしょう。地方では「独身なのに家を買ったの！？お母さん悲しいよ・・・もう結婚しないんだね・・・」とはもちろん言われますし、DINKSには「子供が産まれたから家を買った方が良いよ」とライフスタイルや不妊のことは一切考慮されない無神経な発言が飛び交います。ましてや「いや！ここで住宅ローンという優れたレバレッジを活用して資産形成をしつつ、フルローンの金利は住宅ローン減税でカバー、5年後は再開発予定の〇〇駅に住み替えることを考えると賃貸と比較して総額ウン千万の得でそれを考えると家族とか関係なくいたとしても１ＬＤＫでいいから（つーかこれが限界）ここのタワマンを買うべきで・・・」と語っても田舎のおかあちゃんには伝わることはないでしょう。

滋賀ではファミリーマンションが圧倒的ですが、唯一ダイマルヤのイーグルコートシリーズのイーグルコート大津中央2丁目は単身～DINKS向けのマンションを供給しています。

滋賀には珍しい40平米台の間取り

さらに大津京では琵琶湖ビューで小面積マンションとしてプレサンスロジェ大津京レイクヴィラが分譲中です。

公式サイトより　大津京方面から見る花火は最高

間取りは色々言いたくなる感じではある

### ⑥ シニアカップルは関西圏で13%

新規購入契約者に占めるシニアカップルの割合は、首都圏で7.2%、関西圏で12.6%でした。これは、シニア世帯が都市部の生活に魅力を感じ、マンション購入を選択していることを示しています。 特に関西圏では、2010年の3.7%から大幅に増加し、2023年には12.6%に達しています。これは、シニア世帯が都市部の生活の便利さや安全性を評価していることを示しています。 この傾向は、高齢化社会の進行や、アクティブシニアの増加、都市部のバリアフリー化の進展などが影響していると考えられます。また、子育てが終わった後に、より便利な都市部へ移住する「都心回帰」の傾向も見られるかもしれません。

先ほどの遺品整理の話ではないですが、最後に都心マンションに住みかえるのはかなりありでしょう。滋賀でも大体車もいらなくなりますし、孫たちも通いやすいです。フルフラットで腰にやさしく、何かあればコンシェルジュや管理会社の有料サービスなどに頼ることも可能です。引越しついでに不用品整理もしてもらいましょう。滋賀のマンションでもプレミストでは亡くなった際には物件と引き換えに生きている際の支払いを抑えるリバースモーゲージを推奨していました。

金利面で言えば条件は良いとはいいがたいですが、子供に迷惑かけることなく年金暮らしでも十分新築マンションに住めるのはメリットも大きいです。まさにDIE WITH ZEROを狙えるわけです。

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プレミスト大津京＋プレミスト堅田　滋賀の都市型レジデンスをご紹介！【モルモット】

### ⑦ 購入世帯主の平均年齢は39歳

2023年の新規購入契約者の世帯主の平均年齢は、首都圏で39.2歳、関西圏で41.0歳でした。30～34歳が最も多く、次いで35～39歳、40歳代が続いています。この年齢層は、キャリアが安定し始め、結婚や子育てを考える時期と重なります。都市部のマンションは、仕事と生活のバランスを取りやすい環境を提供するため、この年齢層に人気があるのかもしれません。 また、この年齢層がマンション購入の中心となっていることは、将来的な都市部の人口構成にも影響を与える可能性があります。若い世代が都市部に定着することで、都市の活力が維持されることが期待できます。

意外と高いと思われるかもしれません。結婚の平均が大体30歳ですから、そこから購入までは社宅とか賃貸とかに住んでいるわけです。さらに高齢者の住み替えなど、一次取得以外もあるので平均で言えば40歳ぐらいとなるわけです。

40歳であれば給与もそこそこ高くなり、新婚世帯は手が届かない価格でも購入できるのかもしれません。

ここは滋賀であろうが東京であろうがそこまで差はなしです。

### ⑧ 平均世帯総年収は首都圏で1,057万円

新規購入世帯の平均世帯総年収は、首都圏で1,057万円、関西圏で932万円でした。特に首都圏では、1,000万円以上の世帯が37.1%を占め、2013年の1.7倍以上に増加しています。この高い年収は、都市部での高額なマンション購入を可能にする一因となっています。一方で、この数字は、年収が低い世帯にとっては、都市部でのマンション購入が難しくなっていることを示唆しています。 また、この傾向は、都市部における所得格差の拡大を反映している可能性もあります。高収入世帯が都市部のマンションを購入し、低・中所得世帯が郊外へ押し出される「ジェントリフィケーション」の進行が懸念されるかもしれません

世帯年収なので専業家庭なら単独1000万、共働きなら500万ずつあれば十分マンションが購入可能です。「家が高くて買えない！！！少子化の原因になっている！！！」と怒る方は多いですが、平均でこれですから、めちゃくちゃ高いハードルではないと思います。片働きであれば職場に近いエリアに無理に住まなくてもいいわけですから、都心の高いマンションを買う必要性も薄れます。安価なマンションを郊外に買って、パパには通勤頑張ってもらう昭和スタイルで行きましょう。「でもそれって資産価値あるの！？資産価値が高いマンションを世帯年収500万円で買えないの！？」と言われれば、それは求めすぎだろうと言わざるを得ません。選ばなければ年収500万×２で十分生活も通勤もできるマンションを買うことは首都圏でも可能です。治安が　育児の環境が　利便性が　将来性が　転売価格が　柱の大きさが　窓の材質が　と条件をつけるほどに価格は当然高くなります。辛いですよね・・・でも

滋賀であれば激安で京都大阪まで通勤可能です！！！

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仕様も県内トップレベル！

片働き500万円でも当然購入可！！！

この間取り　なんと3200万円台

琵琶湖をのぞむパーリールーム

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### ⑨ 首都圏の自己資金比率は22%

自己資金が平均購入額に占める比率は、首都圏で21.7%、関西圏で29.1%となっています。首都圏では、2017年まで20%台で推移していましたが、2018年には18.8%、2019年は19.1%となり、2020年には17.9%まで減少しました。これは、都市部のマンション価格の上昇に伴い、自己資金の比率が低下していることを示しています。 しかし、これはローンを利用することで、高額なマンションでも購入が可能になっているとも言えます。低金利政策の継続や、住宅ローンの審査基準の緩和なども、この傾向を後押ししている可能性があります。 一方で、自己資金比率の低下は、将来的な金利上昇や収入減少のリスクに対する脆弱性を高める可能性があります。購入者は長期的な視点で、ローン返済計画を立てる必要があるでしょう。

詳しい人たちのネット界隈を見ていると「フルローンが当然　手持ち資金は残して投資で運用！」という考え方が大半で実際この金利であれば借りた方が得なので大正解なのですが、実際は頭金を入れる人がほとんどです。もしあなたの親が良い人で「新婚のあなたたちにお金をあげます。家を建てるのに使ってください」とポンと贈与を受けたのであれば頭金にしろということであって、フルローンにして手元に残してS&P500を買うためではありません。

会社の社宅だって制度の建前としては「頭金をためる期間として」あるのです（会社によります）頭金があれば毎月の負担も減るし、金利総支払額も減る、そもそも頭金ゼロでローンなんて組めるわけない　という昔の高金利時代の価値観が残っています。

フルローン前提！というのは今みたいに低金利で、株価も順調に上がっているから言えるものであって、金利がアメリカみたいに株の利回りを超えてくる水準なのであれば自己資金比率が高まっていくでしょう。久しぶりに利上げで金利のある世界が戻ってきました。今の水準であれば引き続きフルローンが正解でしょうが、２％とかになってくると別の作戦も有効になりそうです。

### ⑩ ローン借入額は最高額を更新

新規購入者のうちローン借入者の平均借入額は、2023年の首都圏は5,235万円、関西圏は4,516万円でした。どちらの地域も最高額を更新しています。フラット35の2024年3月の最多金利年1.84%（融資率9割以下）で、35年返済で借り入れたときの返済月額は、首都圏で16.9万円、関西圏で14.6万円になります。これは、都市部のマンション価格の上昇に伴い、ローン借入額も増加していることを示しています。 また、世帯主と配偶者のペアローンの割合は、首都圏で24.6%、関西圏で33.9%と過去最高を更新しました。これは、都市部のマンション購入において、世帯主だけでなく配偶者も一緒にローンを組むことが一般的になっていることを示しています。 この傾向は、高額なマンションを購入するために、夫婦共働きで収入を増やし、ローンを組む必要性が高まっていることを反映しています。一方で、このような高額なローンは、将来的な金利上昇や収入減少のリスクに対して脆弱である可能性もあります。購入者は慎重にローン計画を立てる必要があるでしょう。

ペアローンのほかに、連帯債務というローンの組み方も一般的です。適齢期で5000万のローンを組むのは簡単ではなく、配偶者の協力はもはや必須⇒共働き必須⇒育児の事を考えると職場が近くないといけない⇒都心に住む必要あり⇒物件が高い⇒ペアローン必須・・・のループに入っています。

連帯債務・ペアローンはローン減税も効率的に活用できますが、売却時や離婚時といったイベントシーンでの取り決めを事前に交わしておくことをおすすめします。

それぞれのイメージ　連帯保証はローン減税をそれぞれ受けることができない

また、35年ローンは35年働くことを前提としています。配偶者の方に「65歳まで今の会社で働く？」「途中でパートになったりしない？払いきれる？」「子供が産まれても大丈夫？」と確認してください。された側は「35年私が働けるように役職があがっても家の事平等にできる？」「突然の転勤や海外出張で長期に家をあけるとかないよね？あったとしてカバーする手段を用意できるよね？」と聞いてみてください。二人で35年ローンを組む（＝二人で35年確実に働く）というハードルは決して低くないと思います。

 ### ⑪まとめ

以上が、2023年のマンション新規購入者の平均像です。都市部のマンション市場は、依然として活況を呈しており、特に若年層や高収入世帯が多く、都市部での生活を選択する傾向が強いようです。 私自身もまぁ正直都市部の生活の魅力を感じています。便利さ、多様性、そして刺激的な生活が待っています。皆さんはどう思いますか？都市部での生活に魅力を感じますか？ 感じるけどそこまでのお金は・・・ と思う方は滋賀へカモン！

■ここがすごい!便利!滋賀の暮らし!

★暮らしやすい

・大型スーパーも多く、災害も少なく気候も良い地域

・関⻄と東海地方など主要都市への アクセスがしやすい!

・10万人当たりの百貨店・総合スーパーの数 全国2位!（百貨店は１つしかありませんが・・・）

・子供の出生率 8.7(人口千人あたり)全国4位!

・近隣都市部への所要時間  彦根から東京まで約120分 大阪まで約50分 名古屋まで約20分!（新幹線利用含む）

★子育てしやすい

・豊かな自然環境がある。家族のライフスタイルにあった生活がしやすい！

・自然公園面積割合 37.3% 全国1位!

・待機児童数 0人! （表面上の話で若い世代が急増した大津市などは希望の保育園に入れないことが最近問題になっています）

★将来設計しやすい

・生活コストが低く、貯蓄など将来設計がしやすい経済環境です。また、四季折々を感じるスポーツやアウトドアなどができる環境があります。

・一戸建ての増加率 9.9% 全国1位

・スポーツ年間行動者率 71.6% 全国4位

都市部の高額なマンション価格に驚いた方も、ここで紹介した滋賀県の暮らしやすさに注目してみてはいかがでしょうか。 滋賀県は、自然豊かな環境と都市へのアクセスの良さを兼ね備えた、バランスの取れた生活が可能な地域です。

この「ちょうどいい感」は本当に魅力だと思います。

県外からの移住であればシエリアシティ大津におの浜がおすすめです。

商業施設が多く、琵琶湖も近く、花火大会も近く、京都大阪へもアクセスしやすいので「滋賀の良いところ」を感じやすい物件です。

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

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記事に出てくる新築マンション

• シエリアシティ大津におの浜
• 3799万円～6389万円
• 滋賀県大津市におの浜２丁目
• JR東海道本線(琵琶湖線) 膳所 駅 徒歩7分
• 1LDK+2S（納戸）～4LDK
• 68m²～84.14m²
• 28戸／総戸数 708戸

• 大阪ベイレジデンス
• 3,298万円
• 大阪府大阪市住之江区南港北一丁目
• OsakaMetro中央線 「コスモスクエア」駅 徒歩3分
• 2LDK
• 59.16平米
• 1戸／総戸数 330戸

• プレサンス ロジェ 大津京 レイクヴィラ
• 2980万円～5980万円（先着順）
• 滋賀県大津市柳が崎字小麦尻
• JR湖西線 大津京 駅徒歩11分
• 1LDK～2LDK+2S（納戸） (1LDK・1LDK+S(納戸)・2LDK・2LDK+2S(納戸))
• 47.08m²～84.53m²
• 8戸／総戸数 63戸

• ウエリス近江八幡
• 滋賀県近江八幡市鷹飼町字檜木町
• JR東海道本線／近江鉄道八日市線「近江八幡」駅徒歩2分
• 2LDK～4LDK
• 62.91㎡～154.86㎡
• 販売戸数 未定／総戸数 290戸

こちらの物件も見られています

プレサンス ロジェ 堅田レジデンス
公式サイト