【パークコート青山高樹町　ザ　タワー】現地訪問インプレッション（キットキャット）

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

今回はパークコート青山高樹町ザタワー　のご紹介

３A「青山、赤坂、麻布」と呼ばれる昔からの高級住宅地の中の一角の南青山6丁目に建つ「パークコート」×「タワーマンション」ということで、注目せざるえない条件が揃っている物件ということで注目しておりました。現地周辺はわざわざ行かないと立ち寄らないエリアでもあるので、周辺の雰囲気も含めて取り上げられたらなと思ってブログでも取り上げます

渋谷の再開発が全国区になってきている中で、実は再開発エリア近接という側面も持ちつつ、穏やかな住居エリアの両面を持つエリア特性が現地状況から感じられたらと思います

1 「パークコート青山高樹町　ザ　タワー」物件概要
2 外観
3 現地周辺写真
3.1 表参道駅A５出口から建て替え予定ありのマンション
3.2 南青山第一マンションからマンション骨董通りへ
3.3 骨董通りを通って現地へ
3.4 マンション建設予定地
3.5 建築地から高樹町のバス停まで
4 現地の様子を動画にて
5 現地からのアクセス
5.1 南青山七丁目バス停　都０１系統
5.2 南青山七丁目バス停　渋８８
5.3 南青山七丁目バス停　RH０１
6 総括（駅距離はあれど・・・）
7 編集後記（後発物件について）

「パークコート青山高樹町　ザ　タワー」物件概要

「表参道駅」最寄り×南青山アドレスのタワーマンション
標高約３１メートルの高台から望む開放的な眺望
最高天井高２，７５０ｍｍ以上の空間性能

所在地　　東京都港区南青山６丁目２５５番、２５６番１（地番）
交通　　　東京メトロ千代田線・銀座線・半蔵門線「表参道」駅　徒歩8分　【B1出口（6:00-22:00）利用】/ 徒歩9分【B3・A5出口利用】
総戸数　　85戸（一般販売対象住戸53戸）　その他事務所1区画
入居時期　2026年10月上旬入居予定
階数　　　鉄筋コンクリート造地上21階地下2階

総戸数　　85戸（一般販売対象住戸53戸）　その他事務所1区画
敷地面積　1,312.65㎡
建築面積　547.72㎡
延床面積　9,699.97㎡
竣工時期　2026年9月下旬竣工予定
入居時期　2026年10月上旬入居予定
権利形態　敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
用途地域　商業地域、第１種住居地域
土地権利／借地権種類

定期地上借地権の期間：2098年（令和80年）04月11日まで約70年

地代：前払地代/（一括）未定、月払地代/（月額）未定、

解体準備積立金/（月額）未定、解体準備積立基金/（引渡時一括）未定

駐車場　　敷地内機械式 20台敷地内平面 6台　総区画数86区画に対して26台（来客用駐車場1台含む）
駐輪場　　85台
設備　　　各階宅配ロッカー、各階ゴミ置き場
管理形態　管理組合結成後管理会社へ委託
施工会社　前田建設工業株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
掲示板　　パークコート青山高樹町ザタワーってどうですか？

共通概要備考（公式HPより引用）

建物存続期間は2098年4月11日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。※借地権の譲渡・賃貸は可能ですが、譲渡については地主への事前通知と定期借地権確認合意書提出が必要となります（承諾料不要）。賃貸については、建物の専有部分等の賃貸借である旨および本件借地権の存続期間満了により共同住宅が取り壊されるときに専有部分等の賃貸借が終了する旨を建物賃借人に承諾させ、建物賃借人と締結する賃貸借契約書においてその旨を定める必要があります。※土地面積1312.65㎡のうち約130.76㎡は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。※管理費・修繕積立金のほか、別途毎月解体準備金が発生します。※駐輪場は総区画数86区画に対して85台となります。

外観

接道は３方向にあり道幅は広くはないもののきちんと幅もあり、角地ながらの存在感を際出せてくれる立ち位置です。後続の現地インプレッションでも感じましたが、大通りと反対側の居住エリアは見るからにビンテージマンションと思える歴史あるマンションが存在しており、都心の居住エリアだからこその風格を醸し出しております。

公式HPより引用「FACADE」

五感を刺激するArtのように、
建築を描いている。
骨董通り沿いに連なる緑。
NatureとArtに寄り添う、この街から導いたデザイン。
足を止めるほどに美しく、空へと伸びゆくタワー。
様々に変わる街の顔を映しながら、刻刻と移ろう表情で魅了する

外観は周辺の重厚感というよりもトレンディで、スタイリッシュな軽やかな印象のデザインです。追々の周辺写真でもご覧いただけるように、日々日々新しい刺激のある環境からプライベートな空間に入れるのは、このマンションだからこその周辺環境ですね

現地周辺写真

今回は、表参道駅A５出口から現地へ骨董通りを通って、現地へ向かうルートを撮影してきました。表参道らしい街の雰囲気を楽しむ場合は骨董通りではなく、表参道を通って、根津美術館の前を通っていくルートが良いと思います（後続の写真で説明）

そして、現地を通った後に、何気に使える都バスの「高樹町」交差点のバス停に向かってレポートを終わりたいと思います。

表参道駅A５出口から建て替え予定ありのマンション

A５出口は階段しかない小さな出口です。その階段もとても狭く、人がすれ違うのがやっとという感じの、今では考えられない規模感の歴を感じる出口です。ベビーカーやキャスター付きの荷物などを持っているとたいへんな出口です。

最初からネガティブな情報でしたが、より広いA３出口を使えばエスカレーターやエレベータがあるので問題にはならないと思いますし、何よりも駅出口の上にあるマンションが建て替え計画があり、「もしかしたら」駅の出口も良くなる可能性がある楽しみな出口ではあります。

駅出口上にある南青山第一マンション

建築計画のお知らせがあります。敷地面積の大きさと２２階と言う規模感からタワーマンションになることがわかります。ただ、標識設置から8年程経過しており、なんらかの問題が発生して、計画が延期されていると思います。また、2024年8月現在、賃貸募集が1件（103平米で月48.5万円）定期借家2年で募集がされていますので、少なくとも２年は取り壊しが無いことがわかります。ただ、１９７０年築で既に築５３年、いずれは建て替えが起きる可能性は残っていますね（実際に開発計画が出たらすごい盛り上がりそうです）

敷地は南面が幅広く、その南面側は大きな建物も無く、眺望も期待で出来そうです（写真は道路向かいの建物「NHK青山荘」）

道路向かいは低層の住宅や商業施設が続きます

植栽のメンテナンスが行き届いていて素晴らしいですね

南青山第一マンションからマンション骨董通りへ

低層の商業の建物が続き、街散策が楽しいエリア。ハイセンス過ぎて入るのが躊躇ってしまうところがデメリットではありますが、、

朝から行列、暑い日でもテラス席も満席のレストラン

見たことも無いような建物があるのもファッショナブルな立地ならでは

見たことも無いような車もいきなり駐車されていたりします。

緑を取り入れている建物が多くて、歩いているだけで嬉しくなります・

骨董通りを通って現地へ

打って変わって骨董通りです。こちらは道の拡張計画があるため、現在は歩道も狭く、また簡易的な建物しか道路沿いが建たないことから、お世辞にも良い建物が続いているとは言えません。

ここで気になるのは、通りに面して少しセットバックして建物が建っていること。そしてそのセットバック部分を壊していること。セットバック部分の理由は道路を広げるため、将来的にいつでも壊せるようにしておく必要が都市計画で決まっているから。そしてその部分を壊しているということは、もしかすると道路を広げる計画が進んでいるのかもしれません（後続で真相調査結果を記載しています）

余裕があるオーナーさんの土地は道路拡張予定地を緑化してくれていますが、基本は2階建てまでのすぐ壊して大丈夫な構造の建物が続きます。

骨董通りはバス通りでもあるので、バス停もあります。

駐車場代の高さが土地価格の高さと需要の多さを感じますね

南青山6丁目の交差点。道路拡張計画があることがわかる、道路拡幅予定地に2階建てまでの建物が続く風景

共用部分にジムは無いようなので、居住者さんはこちらのジムに通うのでしょうか。遠くには三井不動産の高級老人ホーム「パークウェルステイツ西麻布」が、見えますね

マンション建設予定地

マンション敷地の中で一番表参道寄りの側から写真はスタートします。

敷地目の前は2車線の道路。路上駐車が出来るくらい穏やかな印象。大きなトラックがたくさん通るような道路ではありません

現地北側の骨董通り側。10階建てくらいの建物は周辺建築される可能性がありそうです。また、↓の写真からもわかるように歩道が今の2倍くらいに広がるくらい、隣のガラス張りの建物が後ろに高層階まである建物セットバックして、２階部分だけが道路に面していますね。これは将来的に２階部分だけの建物だけが取り壊し可能なことを意味しています。当物件は敷地配置図だけを見ると緑地部分の一部がこのセットバック部分に被りそうな気がするので、緑地部分がセットバック部分なのか否かは要チェックですね。

都市計画地図を見ると現状の道路幅から少し広がって道路の枠（濃い茶色の線）が記載されています。車道は広がらずに歩道が広がっていくとより歩きやすい道になる可能性が秘めていますね

敷地配置図でもわずかに道路から後ろにセットバックしている感がありますので、道路拡幅を前提として作られていることがわかります。

道路反対側の様子

骨董通りの反対側の歩道から見た現地

敷地北東側から現地

現地北東方面から西麻布方面を見ると、パークウェルステイツ西麻布が見えます

敷地東側から南側の路地に入ります。

夏の暑い日に購入したくなるようなスイーツ屋さんがありました。

敷地南側から建築地を眺めると、道路向かいの建物の高層部は幅が狭く、低層階でも建物位置によっては、先が抜ける可能性があります

建築地から高樹町のバス停まで

周辺はマンションやマンションのような戸建てが建つエリア

新しい、古いに関わらず、その地を誇れるような佇まいなのはアドレスがなせる業だと思います。

皆、この地のアドレスにふさわしい外観を身にまとい、周辺に調和しているようにも見えます

すぐに高速道路に出ますが、高速道路横は高層のマンションが囲んでいるので、一歩入れば静かでした。

六本木通りに出ます。この道を西に向かうと渋谷方面です

首都高速道路の入り口もすぐ近くです

道路向かいではグランドヒルズ南青山が竣工後販売中です

バス停が見えてきました

パークウェルステイツ南麻布も見えます

こちらのバス停からは、新橋駅、赤坂アークヒルズ、六本木ヒルズまで行きます。

今回は六本木ヒルズ行きに乗りました。六本木ヒルズ近隣では大規模開発が進行中で、街のポテンシャルをひしひしと感じます。

六本木ヒルズのバス停は、森タワーの１階にあります。風雨からは守られた場所に位置して、六本木駅にも屋根ありで直通しますので、ターミナルとしては十分でしょう。六本木ヒルズにはスーパーマーケットもありますので、生活水準の問題はあれど、買い物には困りにくいでしょう。

現地の様子を動画にて

建設現地の北東角のところから周辺を動画で撮影しました。車道の混雑具合や周辺の建物からの離隔などをご確認ください。

現地からのアクセス

鉄道アクセスは誰もが知る銀座線、千代田線、半蔵門線というパワー路線で認知されていると思います。今回は意外と知られていない、このマンションにお住まいの方は乗らないかもしれないバス路線をいちようご紹介させていただきます

＜周辺の都営バス路線図＞

南青山七丁目バス停　都０１系統

渋谷駅と新橋駅の間を走る路線です。かなりの高頻度で運行している幹線ルートであり新橋までも２４分で着きます。バス便で良いのは電車と比べてきめ細かな停留所があることだと思います。良く行く場所がバス停近くにあれば利便性は高い路線だと評価してもらえるでしょう。

＜停留所一覧＞

＜時刻表＞　すべての時間帯にまんべんなく本数があります。

南青山七丁目バス停　渋８８

こちらも渋谷駅と新橋駅を通る路線ですが若干くねくねとした路線になります。ただ、その分立ち寄りたい場所を通っている路線です。

麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズなどもダイレクトに行ける路線ですので、近年は観光客も多く乗車してきていると聞きますが、残念ながら本数は多くはありません。渋谷から麻布台ヒルズ、東京タワーにダイレクトに行くにはこの路線なので、もう少し充実させても良いかとは思いますね

南青山七丁目バス停　RH０１

六本木ヒルズと渋谷駅を結ぶ路線です。上述の写真でもお伝えしましたが、六本木ヒルズの森タワー１階に停車するのが売りの路線であり、お勤めや観光などで良く行く方にとっては都０１や渋８８の六本木停留所よりも使いやすい路線ではあります。

総括（駅距離はあれど・・・）

駅距離はネックではあるものの、何はともあれ「東京都港区南青山６丁目」に建つ新築マンションということで、羨望の地であることには間違いありません。すぐ近くにスーパーマーケット、ドラックストア、１００円ショップ、クリーニング店なども無い、この不毛な地ではあるものの、それを補いきれるほどの羨望の地であることから、定期借地権の物件であれでも注目を集めそうです。

何よりも貴重なアドレスだからこそ、出物が出てこない立地であることは間違いなく、定期借地権であれども販売してくれただけでも、価値があると感じるハレの地ですね！

近隣にスーパーマーケットが無いとは言え、青山通りには「紀伊国屋」、六本木通りを越えた南青山７丁目には「マルエツプチ」が、骨董通りには「ピカール」がと、それなりにはあります。

また、渋谷（東急ストア）や恵比寿（ライフ）にはスーパーマーケットが続々とオープンし、週末のお買い物は楽しいエリアになってきております

「#Shibuya Sakura Stage」プレオープン（内覧会）

個人的には目玉は東急ストアだと思う
住まうエリアでもある桜丘にはうってつけ
ココカラファイン、カルディも出来たので生活利便高まりそうです pic.twitter.com/ypMi4ddnpK
— キットキャット＠🇦🇺＆🇺🇸＆🗾 (@Kitcat52001) July 22, 2024

そして何よりもこの地にはそのような利便性を気にしないような方々が住まわれるのですから、羨望のデザインで新築マンションを手に入れたい近隣の方々は十分存在しそうです。

そのような方が気になるのは定期借地権よりも道路拡幅工事でしょうか。現地に行き、道路を広げる大きさを見てきましたが、若干植栽の場所が被りそうな気もします。せっかくの三井不動産レジデンシャルの「経年優化」のコンセプトですから、植栽が無くならない形であって欲しいですね。それさえ大丈夫であれば、歩道も広がり電線の地中化も図られて、とても楽しみな通りになっていくでしょう。（並木道を作って欲しい！と、最近の通りは植栽の量が足りていないと思うキットキャットです）

マーケットリーダーである港区×タワマンということで、このマンションの価格が及ぼす影響は大きそうですが、何はともあれ、あの地に素敵なデザインの建物が建ってくれること自体が嬉しいキットキャットでした

編集後記（後発物件について）

青山学院大学の敷地を挟むので、エリアが異なる感でてきますが、渋谷駅にはさらに駅直結のタワマンが建つ計画があります。「渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業」では、４１階建てのタワマンが建つ予定で、行政区は異なれど、近隣での大規模開発に期待せずにはいられません。竣工は２０２９年の予定ですので、パークコート青山高樹町ザタワーに暮らしながら、再開発の地の立ち上がりを間近で見られる、臨場感ある地ですので、日々興奮しながら暮らせるのかなと、キットキャットは妄想するのでした！