先月の記事はこちら！
では、参りましょう！
ザ・パークハウス門前中町
門前仲町駅徒歩8分、総戸数240戸。
https://www.mecsumai.com/tph-monnaka/map/ より画像引用
開発面積は5,600㎡、戸数も板状のマンションとしては大きめの240戸です。3面接道ですが道路に面してない1面も佐賀公園に面しているなどキレイな敷地です。
原価高騰の影響もあってか戸数確保のために住戸が詰め込まれている感は否めないですが、外観デザインも気合が入っており完成が楽しみです。
https://www.mecsumai.com/tph-monnaka/design/ より画像引用
THE門前仲町という立地ではない（門仲感楽しむならヴェレーナグランが個人的には最高だった）ですが、門前仲町・清澄白河・水天宮真ん中に建つためそれぞれのエリアを楽しみたい人にとってはポジティブに感じるでしょう。
70年の定借であることは人を選びますが、地主が三菱倉庫である点は安心材料ですし、また直近で門前仲町の定借新築物件であったヴェレーナグラン門前仲町は新築時坪400万前後から約1.5倍に値上がりしている点も心強いでしょう。定借物件はリセール時のリスクがあるとSNSでもよく言われますが、立地と価格の見定めをしっかりすればブリリアシティ西早稲田など値上がりしているマンションは複数あります。
購入時に出口をどうするか考えておいたほうが良いなど注意すべき点もあります。細かい点はnoteでまとめていますので、合わせてご覧ください。
定期借地権を検討するすべての人へ
定借にも関わらず成約価格が伸びているヴェレーナグラン門前仲町の事例をどこまで意識するかで価格は大きく変わってきますが、周辺中古からの逆算だと坪470〜490万（所有権だと坪500万ちょっとくらい？）、ヴェレーナグランの価格を意識すると坪500万中盤（所有権だと坪600万くらい？）に近づいていきそうです。非タワーな上に戸数の多い定借物件なので売主も強気な価格では出してこないように思いますが果たしてどうなるか。坪500万切ってくると買いやすいですね。
周辺中古
- ウエルタワー深川 2002年築 門前仲町駅徒歩9分 坪410万
- パークホームズ門前仲町リバーイースト 2004年築 門前仲町駅徒歩9分 坪350万
- リリーゼ門前仲町 2018年築 門前仲町駅徒歩6分 坪420万
- ヴェレーナグラン門前仲町 2023年築 門前仲町駅徒歩3分 坪600万＊定借70年
プラウド川崎アベニュー
京急川崎駅徒歩9分/川崎駅徒歩11分、総戸数70戸。
https://www.proud-web.jp/mansion/f155650/map/ より画像引用
2024年にチェックしたい街でピックアップしていた川崎に新築マンションが出ました！
川崎駅は駅西側の幸区と東側の川崎区で街の雰囲気やマンションの相場が異なります。幸区側はラゾーナがあったりなど綺麗に整備されていて駅前にタワマンも複数ありマンション価格も高いです。川崎区側は多くの人がイメージする川崎駅っぽさがある側で幸区側に比べてマンション価格は一回り安いですしやんちゃなおじさんの数も増えます（随分前の印象なので今は変わっているかもですが）。本マンションは川崎区側に位置します。
そんな川崎区側ですが、直近では川崎市の本庁舎が完成し綺麗に生まれ変わっていますし、これからヨドバシ跡地の再開発も控えているなど、街の生まれ変わりを身近に感じられるポジションです。第一京浜と川崎競馬場に挟まれる立地は好みが分かれそうですが、プラウドらしく外観デザインはかっこよく仕上げています。
JR川崎駅と京急川崎駅が使えることで都内への鉄道アクセスが良いのも魅力ですね。品川駅まではわずか8分ですし、高輪ゲートウェイ駅や東京駅までも20分かからずアクセスできますので、山手線東側勤務の人にとっては便利だと思います。駅前にはラゾーナ含め商業施設盛りだくさんですし、飲食店も沢山あるので電車乗らずとも生活が完結します。
周辺中古からの逆算だと坪460〜480万程度かなと思います。億を超える成約事例の少ないエリアなので、億を意識した値付けにしてきそうです。
周辺中古
- ブリリアタワー川崎 2008年築 川崎駅徒歩6分 坪440万（幸区）
- カワサキミッドマークタワー 2015年築 川崎駅徒歩4分 坪380万（川崎区）
- プラウド川崎柳町 2019年築 川崎駅徒歩6分 坪430万（川崎区）
- プライムスタイル川崎 2021年築 川崎駅徒歩5分 坪415万（川崎区）
セントラルガーデン月島ザタワー
月島徒歩４分、総戸数744戸。noteで記事化しているので、ご覧ください！（noteは1日に課金される仕組みなのでメンバーシップの加入は5/1以降を推奨です）
セントラルガーデン月島ザタワーの価格予想と販売までの戦略
特に今後の戦略部分については時間と手間暇かけて今私が考えていることがよく整理できたと思う（自画自賛）ので、特に一次取得の方に届くと良いなと思います。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
記事に出てきた物件の掲示板
- カワサキ・ミッドマークタワー（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
- リリーゼ門前仲町（検討スレ） ｜ （まとめ）
- プラウド川崎柳町（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ヴェレーナグラン門前仲町（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
- プライムスタイル川崎（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムレビ）
- Brillia(ブリリア) City 西早稲田（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムログ） ｜ （スムレビ）
- ザ・パークハウス 門前仲町（検討スレ） ｜ （まとめ）
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