川崎駅は東海道線・京浜東北線・南武線、さらに京急川崎駅も至近にあるビッグターミナル
その東側に広がる川崎区で、駅徒歩圏のプラウド川崎アベニュー、バス便のブランシエラ川崎大島とハイムスイート川崎小島新田の3つの新築マンションが販売中です
坪単価は200万円台前半から400万円超まで幅があり、さらに住友不動産による川崎駅東口徒歩圏での再開発計画も控えています
今回の記事では、川崎区の駅徒歩圏vsバス便新築マンション相場を考察していきます
不動産
◼️川崎地元民あるある
- 川崎駅周辺に買い物、遊びに行くことを「川崎に行く」と言う
- ゴミ収集車からメロディが流れるのは全国共通と思っている
- バスの本数が多すぎるので時刻表は見ない
- 武蔵小杉を「ムサコ」と略されると違和感を感じる
| 項目 | プラウド川崎アベニュー | ブランシエラ川崎大島 | ハイムスイート川崎小島新田 |
|---|---|---|---|
| 売主 | 野村不動産 | 長谷工不動産 | 積水化学工業 |
| 階数・総戸数 | 14階・78戸 | 6階・104戸 | 7階・266戸 |
| 川崎駅アクセス | 徒歩11分 | バス15分＋徒歩5分 | バス20分＋徒歩3分 |
| 専有面積 | 56.92〜72.14㎡ | 68.51〜70.72㎡ | 63.14〜82.66㎡ |
| 坪単価目安 | 415万円 | 270万円 | 230万円 |
| ディスポーザー | ◯ | × | × |
| 食洗機 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 床暖房 | ◯ | × | × |
目次
川崎駅周辺から川崎区のバス便まで5つのエリアで解説
出典；ハイムスイート川崎小島新田公式HP（筆者一部加筆）
１川崎駅西口・幸区タワマンエリア
かつて東芝の工場があった西口は同社の撤退後にラゾーナ川崎が開業し街の姿が一変しました
今では全国でも有数の売上規模を誇るショッピングモールがビッグターミナル駅に直結し、タワーマンションの供給も相次ぎ坪単価は川崎駅周辺で最も高いエリアです
「なにもなかった西口」は東口とはまったく異なる顔を持つ街に生まれ変わりました
２川崎駅～第一京浜（国道15号）徒歩10分未満エリア
銀柳街などのアーケード商店街や地下街アゼリアがあり、川崎駅東口の中心として古くから賑わうエリアです
小美屋、さいか屋といった百貨店は姿を消し、現代向けの商業施設へと移り変わりました
タワーマンションの供給はこれまで少ないエリアでしたが、住友不動産が日進町と新川通で2つのマンション計画を進めており今後の相場に影響を受ける立地です
３第一京浜以遠｜徒歩10分以上エリア（プラウド川崎アベニュー）
富士通スタジアム（かつては川崎球場）、川崎競馬場、川崎市立病院などの大きな施設が集まるエリア
川崎駅徒歩圏のギリギリに位置し坪単価は駅近エリアよりは下がり、プラウド川崎アベニューはここに立地します
４大島・中島～産業道路のバス便エリア（ブランシエラ川崎大島）
路線バスが頻繁に走る古くからの住宅街です
坪単価は駅徒歩圏から大きく下がりますが、スーパーや学校、病院など生活に必要な施設は一通り揃っておりブランシエラ川崎大島はこのエリアに位置します
５産業道路以遠エリア（ハイムスイート川崎小島新田）
京急大師線の末端、臨海部にあたるエリアです
坪単価は川崎区で最も手頃、駅距離がある一方で羽田空港へのアクセスやコストコ徒歩圏といった特定のメリット、車を前提としたライフスタイルに合っておりハイムスイート川崎小島新田はここに立地しています
プラウド川崎アベニュー｜第一京浜を越える駅徒歩圏
出典；プラウド川崎アベニュー公式HP
物件概要
- 所在地：神奈川県川崎市川崎区榎町9番2（地番）
- 交通：川崎駅徒歩11分
- 総戸数：78戸
- 敷地面積：1,400.31㎡
- 入居時期：2026年11月下旬
- 売主：野村不動産株式会社
- 施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
- 駐車場： 20台
- 駐輪場：133台
川崎駅徒歩圏ではあるものの第一京浜の向こう側という微妙なポジションです
敷地の隣にはガソリンスタンドがあり、川崎競馬場も至近距離と周辺環境をアピールできる立地ではありません
ただし近年の川崎競馬場は親子で楽しめるイベントを開催するなどレジャースポットとしての一面もありますから昔とはイメージが変わってきました
買い物環境は川崎駅からの帰宅動線上に数えきれないほどの商業施設があり、オーケーストアが使えるのも嬉しいところ
第一京浜を境目に駅前の商業エリアから体育館やスタジアムを背にした住宅街が広がりはじめるので、駅近の利便性と住宅地の落ち着きの両方を享受できる立地とも言えます
坪単価は平均すると415万円程度、70㎡換算で約8,800万円、先着順住戸の価格もしっかり公開されています
後述する住友不動産の川崎日進町計画（34階建て306戸）が動き出せば、川崎駅徒歩圏の新築相場が一段と上がる期待もあります
そうなったときプラウド川崎アベニューは「駅徒歩圏で手頃だった」と振り返られることも予想され資産性の観点でも手堅い物件だと見ています
ブランシエラ川崎大島｜バス15分でも利便性良好
出典；ブランシエラ川崎大島公式HP
物件概要
- 所在地：神奈川県川崎市川崎区大島5丁目24-2（地番）
- 交通：川崎駅からバス15分「臨港病院前」バス停下車徒歩5分
- 総戸数：104戸
- 敷地面積：3,683.67㎡
- 入居時期：即入居可
- 売主：株式会社長谷工不動産
- 施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
- 駐車場： 43台
- 駐輪場：177台
川崎区のバス便住宅地エリアに位置する物件です
「バス便」と聞くとネガティブに感じるかもしれませんが、このエリアの路線バスは時刻表を見る必要がないほど走っており川崎駅へのアクセスは意外とスムーズです
私も長年利用して渋滞はほとんどありませんでしたので、都内通勤でもじゅうぶん選択肢に入る立地だと思います
生活利便性も徒歩10分以内にスーパー、学校、医療機関が揃い、外食もファミレスから個人店、チェーン店まで豊富、古くからの住宅街だからこそ成熟した生活環境が根付いています
坪単価は270万円程度、70㎡換算で約5,730万円、すでに竣工後販売に入っていますから値引きの可能性もあり、気になる方は販売事務所を訪問することをおすすめします
ハイムスイート川崎小島新田｜刺さる人にはお買い得な坪単価230万円
出典；ハイムスイート川崎小島新田公式HP
物件概要
- 所在地：神奈川県川崎市川崎区塩浜1丁目16番11（地番）
- 交通：京急大師線「小島新田」駅徒歩13分、または、川崎駅からバス20分「塩浜営業所前」バス停下車徒歩3分
- 総戸数：266戸
- 敷地面積：4,131.19㎡
- 入居時期：即入居可
- 売主：積水化学工業株式会社
- 施工会社：株式会社⻑谷工コーポレーション
- 駐車場：213台
- 駐輪場：536台
東側には貨物線の線路が広がり南側の塩浜陸橋を渡ると川崎臨海部の工業地域で、本物件は川崎区の住宅地としては最東端と言える場所です
産業道路を越えたこのエリアは住宅と工業地域の境目にあたり、正直なところ、ここに266戸もの新築マンションが建つと初めて目にしたときは「本当か？」と思いました
と同時にこのエリアの雰囲気が変わりそうだとも感じています
ここまで川崎駅から離れると、川崎駅から都心への通勤需要というよりは、羽田空港や川崎臨海部・殿町地区にお勤めの方、あるいは多摩川を大師橋で渡った東京都大田区方面へのアクセスにメリットを感じる方向けでしょう
逆に言えば、そうしたライフスタイルに合致するならコストパフォーマンスの高さは3物件の中で群を抜いています
坪単価は230万円程度、70㎡換算で約4,880万円、東京駅から20km圏内の新築マンションとしては最安値クラスと言って差し支えありません
こちらも竣工後販売に入っており値引きの可能性がありますから、気になる方は販売事務所で直接話を聞いてみることをおすすめします
住友不動産の川崎駅東口再開発｜エリア相場を動かすゲームチェンジャー
川崎駅のタワーマンションや再開発といえば西口ですが、今後インパクトがあるのは住友不動産が東口側で動かしている2つの計画です「住友不動産 日進町に300戸超のタワマン（建通新聞電子版；2026年3月11日）」
1つ目は「（仮称）川崎日進町計画」川崎区日進町の敷地約3,737㎡に、34階建て・高さ117mのタワーマンション306戸を建設する計画です
川崎駅から南方面約600mの立地で、現在は時間貸し駐車場として使われている土地の一部で解体工事が進んでいます
2つ目は「（仮称）新川通計画」
こちらは19階建て108戸の分譲マンションで、長谷工コーポレーションの設計・施工により2027年1月着工、2029年9月完成を目指しています
住友不動産は周辺相場より高い価格で売り出し「完成在庫を抱えてでも値下げしない」販売方針で知られています
周辺の中古マンションを買って値上りを待つ作戦も成立しそうです
この2計画が今回の3物件にどう影響するか
最もインパクトを受けるのはプラウド川崎アベニューです
日進町タワーが仮に高い坪単価で分譲されれば、駅徒歩圏の割安物件として再評価される可能性があります
一方でバス便エリアのブランシエラ川崎大島やハイムスイート川崎小島新田までは波及しにくいかもしれません
この再開発の恩恵は川崎駅に近いほど大きくなります
住友不動産が「儲からない街には手を出さない」「その街の相場を上げる」デベロッパーであることを考えると、川崎駅東口にタワーマンションと中規模マンションの2本を同時に仕込んでいる事実からこのエリアの将来性に期待していいでしょう
3物件比較まとめ
ここまで見てきた3物件を改めて整理します冒頭の比較表と合わせてご覧ください
プラウド川崎アベニューは、川崎駅東口徒歩圏の新築マンションという希少性を持ち、ディスポーザー、床暖房といった設備もしっかり完備しています
資産性も重視するなら第一候補です
ブランシエラ川崎大島は、バス便であることを受け入れられるかどうかですね
坪単価270万円は川崎駅生活圏の新築としては手頃で、実需で長く住むつもりの方に向いています
ハイムスイート川崎小島新田は、坪単価約230万円
川崎臨海部、殿町地区、羽田空港の近さを活かせる方には、3物件の中でコストパフォーマンスが高い選択肢になります
今回の3物件は駅距離と坪単価が比例しており、ご自身の予算とライフスタイルによって選びやすい選択肢になっています
住友不動産の再開発が本格化する前の今が検討しやすいタイミングかもしれません
幼少期から青年期をこの川崎区で過ごした私も、都心への直線距離を考えればもっと評価されて良いエリアであると今後に期待しています
この記事が皆さまのお役に立てれば幸いです
最後までお読みいただきありがとうございました
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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