エクセレントシティ稲毛海岸THE STATION GRANの公式HPが公開されましたので、価格予想などファーストインプレッションをお届けします
価格予想してください！
稲毛海岸って住みやすいですか？
稲毛海岸駅から朝座れないですよね？
不動産
生活利便性が高い立地で価格も手が届きやすいと予想します
価格や詳しい設備仕様はこれから公表される段階でのファーストインプレッションになります
【この記事でお伝えしたいこと】
- 予想坪単価250万円。70㎡換算で5,300万円
- 駅周辺は商業施設が充実し利便性高い
- 午前中に陽が入る南東向きは住みやすい
- 稲毛海岸駅からの着席は難しいが海浜幕張でチャンスあり
ぜひ最後までお読みください
※画像はすべて公式HPから引用させていただきました
物件概要
- 所在地：千葉県千葉市美浜区高洲3丁目20番24（地番）
- 交通：京葉線稲毛海岸駅徒歩3分
- 階数：13階建
- 総戸数：263戸
- 敷地面積：5,810.26㎡
- 入居時期：2028年3月末
- 売主：新日本建設株式会社
- 施工会社：長谷工・新日本共同企業体
- 駐車場：98台（平置き）
- 駐輪場：526台
間取りと予想価格 坪250万円 ※中層階想定
南東向きの中層階で坪250万円と予想しました
70㎡換算で5,300万円です
あとで解説する2019年築の中古物件が坪220万円ほどで動いていますから、築年数差から坪250万円が妥当な線とみました
公式HPで公開されている間取りを掲載します
I1タイプ 1LDK 38.48㎡
Fタイプ 2LDK 55.66㎡
H1タイプ 2LDK 55.67㎡
G1タイプ 3LDK 75.19㎡
Lタイプ 4LDK 78.06㎡
Aタイプ 4LDK 82.65㎡
南東向きは住みやすい
エクセレントシティ稲毛海岸THE STATION GRANは全263戸が南東向きです私自身、過去に南東向きに住んだことがありもっとも好みの方角でした
冬場は午前中から部屋全体に陽が入りエアコンがなくても暖かい状態で一日が始まります
夏場は太陽高度が高いため、陽が直接差し込むのは早朝のみで日中は思ったほど室温が上がらない、「冬暖かく、夏暑くなりすぎない」という私の朝型生活と相性が良かったですね
管理費修繕積立金が高すぎないか要確認
管理費＋修繕積立金、毎月かかる固定費をぜひ購入判断のひとつとしてください本物件であれば70㎡換算で2.5万円は下回ってほしいところ
最近の新築マンションでは管理費の高騰が顕著となり、私は販売価格が上がることよりもやっかいなことと認識しています
周辺中古マンションとの比較
同じ売主で物件名もそっくりな築浅物件があります
エクセレントシティ稲毛海岸駅前 ★の位置です
2019年2月築、駅徒歩3分
新築時坪210万円、現在は坪220万円ほどで動いています
2026年5月現在売り出し物件はなさそうです
設備仕様
公式HP掲載の画像をご覧ください
あれ、すごい豪華じゃない？
不動産
私も最初そう思いました
下の注釈をみると
「一部有料オプションになります」の文字が…
ガラストップコンロ、洗面タッチレス水栓はオプションでしょう
ディスポーザや床暖房は全戸共通でしょうから標準装備のはず、食洗機やタンクレストイレが標準なら嬉しいですがどうなるか
正式発表を待ちます
共用施設
- パーティールーム
- ランドリーコーナー付キッズルーム
- ゲストルーム2戸
ゲストルームもなくていいと思いましたね
郊外の実需向け物件は、将来的に管理費を抑えたほうが好感されると私は判断しています
イオンマリンピア至近で買い物利便性◎
これが毎日の帰宅導線にあるのは本当に強いと思います
稲毛海岸駅から座れる？➡︎難しいがチャンスはある
◼️稲毛海岸駅 平日上り時刻表
| 時 | 発車時刻（分） |
|---|---|
| 6 | 11 / 19 / 26 / 35 / 43 / [快]51 / [快]59 |
| 7 | 04 / 09 / [快]18 / 21 / 26 / 30 / 39 / 45 / 52 / 57 |
| 8 | 00 / [快]04 / 10 / 13 / 21 / 29 / 39 / 49 / 53 / 59 |
※[快]=快速。それ以外は各駅停車。2026年5月時点の時刻表より作成。
蘇我始発の各駅停車でも稲毛海岸到着時点で座席はほぼ埋まっていると思われます私なら海浜幕張で降りる乗客を見つけてその前に立つ
海浜幕張は幕張新都心への通勤客の下車も多いはずで、慣れてくれば座席を確保するコツは掴めてくるでしょう
これを実践して都心までの30〜40分を過ごします
羽田空港へは高速バスが便利
千葉駅方面から稲毛海岸、海浜幕張駅などを経由する羽田空港へのリムジンバスが便利です
- 1日あたり本数；稲毛海岸発32本・羽田空港発35本
- 運行時間帯；早朝便4:25、最終便22:28（稲毛海岸発）
- 所要時間；65〜95分
- 運賃；1,500円
総評 はじめてのマンション購入におすすめ
エクセレントシティ稲毛海岸THE STATION GRANは京葉線稲毛海岸駅徒歩3分という駅近立地と、予想坪単価250万円という現実的な価格を両立させた実需層にとって検討しやすい物件になりそうです
ベンチマークとして、同駅前の2019年2月築エクセレントシティ稲毛海岸駅前は新築時坪210万円、現在は坪220万円程度で動いています
エクセレントシティ稲毛海岸THE STATION GRANが坪250万円で出てくれば、近年の建築費・土地代高騰を踏まえれば妥当な水準で”今の市況下の新築としては割高ではない”と評価できます
東京23区内では軒並み坪400〜600万円と、世帯年収に対して住宅ローン返済比率が膨らむケースが散見されます
一方で本物件のような現実的な価格帯であれば、住宅ローン負担を抑え、その差額をNISAでの株式インデックス投資や教育資金に振り分けるという家計全体の最適化ができます
特にはじめてのマンション購入にあたっては、私は「住むための家」と「資産形成」を切り分けて考えることをおすすめしており、本物件はこれを満足する選択肢になるでしょう
この記事が皆さまのお役に立てれば幸いです
最後までお読みいただきありがとうございました
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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