ベトナムの不動産事情【ナカハラ】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは、ナカハラです。

先日ベトナムのダナンに行ってきまして、ベトナムの不動産事業を聞いてきましたので報告します。

ベトナムは、首都ハノイ、最大都市ホーチミン、世界遺産のハロン湾を擁する、インドシナ半島東側の南北に細長い国です。

国の基本情報

正式名称：ベトナム社会主義共和国

面積：約32.9万平方キロメートル（日本の約90％）

人口：約1億人（平均年齢約33歳、※日本は約49歳）

言語：ベトナム語

実際ベトナムに来てみると平均年齢が非常に若いせいもあり国としての活力を感じました、不動産需要もかなり高いのですが外国人が土地含めて所有することはできず、最高でコンドミニアムの30％まで販売可能という制限や現地国籍がない場合は50年（更新1回50年）の期限付き所有権の購入ということになります（実際2015年に外国人購入可能な法律が整備されたばかりなうえに基本社会主義なので、政府の都合で勝手にルールを変えられたりするそうです。）

またマンションのデベロッパーのクオリティがそれほど高くなく当然日本より低いのですが、タイやカンボジアに比べても低いという話でした、ナカハラの行ったところがダナンなので（ベトナムの真ん中あたりにあるベトナム第3のリゾート都市、海運で栄えた旧ホイアン市街の近く）あまり高層建築を見る機会がなかったのですが、建築中タワーマンションのスラブ幅とかを見たりした限り確かにその気配はありました。

主要都市の価格動向

ホーチミン市: 南部市場は2022年末頃に高騰のピークを迎えたのちも高水準を維持。新築住宅の平米単価は2,000〜4,200米ドル超、中心地では7,500〜10,000米ドルに達する物件もあります。

ハノイ: 北部市場は近年著しい上昇を見せており、2018年からの4年程度で約2倍に高騰するなど、所得水準の伸びを大きく上回るペースで価格上昇が続いています。

市場背景と今後の見通し

上昇要因: 許認可の遅延による供給不足、インフレヘッジ、人口都市集中に伴う実需が価格を押し上げています。

将来予測: 今後も都市部での底堅い需要から中長期的には堅調な推移が予想されています。

価格は日本と同じくここ10年ほどで2倍以上の高騰を見せており、特に中心地の値上がりは顕著だそうです、人口ボーナスと呼ばれる活動人口のピークも2040年ほどとされておりこれからまだまだ発展が期待できる国です。

社会主義の国だけあって開発計画などなんかいろいろ袖の下で決まることが多いそうで、そのあたり東南アジアの中でも独特な感じがします、賃貸物件事情については普通契約という種類のものがなく日本でいう定期借地のようなものがほとんどでオーナーの権利が強いそうです、しかもオーナーの事情や国の都合で突然出ていくことになったりするそうで（突然国の土地になったり軍が使うことになった等の理由で出て行って欲しいなどの話は日常茶飯事で、当然数か月の保証金などは出るらしいが）店舗などを運営している企業などはえらい大変なようです。

国の直近の歴史上北側が勝ったこともありハノイの方が政治の中心でありプライドが高いそうです、経済の中心であるホーチミンについてはこころよく思っていないところがあるみたいです。（日本でいうと豊臣政権が続いていて大阪・京都が政治の中心で江戸が経済の中心で現在に至るようなイメージでしょうか）

大手ローカルデベロッパー

ビンホームズ (Vinhomes)：ベトナム最大コングロマリットの住宅部門。業界首位を維持。大規模都市開発や高級マンションを手掛ける。

ノバランド (Novaland)：ホーチミンを中心に多くの住宅・複合開発やリゾート案件を手掛ける大手。

マスタライズホームズ (Masterise Homes)：高級不動産開発で急成長し、国際ブランドと提携したレジデンスを多数展開。

サングループ (Sun Group)：高級リゾートや観光地開発、テーマパークなどで圧倒的な実績を持つ。

外資系・日系デベロッパー

キャピタルランド (Capidland)：シンガポール拠点の、アジアを代表する大手。ベトナムでも高級コンドミニアムを多数開発。

三菱地所 / 野村不動産：日系企業も現地パートナーと組み、ホーチミンやハノイで高品質なマンション・街づくりに参画。

どの国もそうなんですが日本では聞いたことがないような企業が大手だったりします、ベトナムだけで日本とあまり変わらない1億人が暮らしているのですから33歳の平均年齢含めてその潜在力はかなり高いのではという印象を受けました。

ベトナムコンドミニアムの利回り

全体的にここ数年でマンション価格が高騰していることもあり、以前はもう少し高かったようですが現在は４％～５％位のようです、コンドミニアムの作りもデベロッパーにより大きく差があり、そもそもの耐久力や修繕計画などの見極めが重要です、新築のプレビルドを購入してもデベロッパーによっては完成まで大幅な遅延が発生したり、そもそも完成しなかったりする場合もあるので注意が必要です、東南アジア賃貸の特徴として家具は備え付けが標準のようで、その分オーナーは日本よりも費用がかかると考えたほうが良いです。

ベトナムの物価

ベトナムの物価は日本の約2分の1～3分の1程度です。ただし、ローカルな食堂や交通費は非常に安い一方、外国人向けの住居や日本食などは意外と高い場合があります。具体的な項目ごとの違いを見ていきましょう。

食費・外食の価格

フォーやバインミー: 屋台や大衆食堂なら約120〜250円（2万〜4万VND）で食べられます。

カフェのコーヒー: 地元のカフェでは約100〜150円（1万5000〜3万VND）程度です。

ミネラルウォーター（500ml）: スーパーなどで約30〜60円（5000〜1万VND）で購入できます。

日本食や高級店: ベトナムにある日本食レストランでのランチは、約400〜1,300円となり日本とあまり変わりません。

交通費・移動の価格

タクシー初乗り: 約100円（1万8000VND前後）から利用できます。

配車アプリ（Grab）: バイクや車の配車サービスも日本より格段に安く移動できます。

住居費・日用品の価格

日用品: 現地ブランドのシャンプーや洗剤などは日本より安いです。

家賃: ホーチミンやハノイなどの都市部で、外国人が住むきれいなアパートを借りる場合は、日本の地方都市並みかそれ以上（数万円〜）の費用がかかります。

ベトナムの通貨（VND）ですが桁がかなり多く、日本円での計算をする場合,000をカットして6倍するとだいたい日本￥のイメージがつきます。

日本円の両替は空港でもレートは悪くないのですが、お勧めは商店街の貴金属店がお勧めです、貴金属店は買取が主業務のため両替レートで儲けるつもりがなく、来店を促す意味もあるので良いレートで両替してくれます、両替をしているところはレート表が出ているので参考にしてください、両替で空港でしようとVietcombankに行ったのですが、安いレートで提案されたので出ていこうとすると高めのレートを提示されたことがありました、ベトナムは銀行店舗がレートの掛け値をしてくるとは驚きました、みなさんも大手の銀行だからと言って海外では安心しないほうが良いと思います。あとベトナムで注意するのは車やバイクはやたら多い4車線の道路なのに横断歩道があっても信号がほとんどないことでしょうか、よく観光客なども事故に会うらしいので行ったときには気をつけてくださいね。

ダナンでは元市長の海岸の前にある家周辺が高級リゾートホテルになっていて、近くのハイアットホテルが10年前1000万＄で購入したファンドが14000万＄で売りに出しているなんて話も聞きました、まだまだ世界からベトナムへの投資も増えているみたいで、今後も発展が見込まれるベトナム投資いかがでしょうか、単純に遊びに行くがてら話を聞きに行くのも楽しいです、ベトナムの中でもダナンは一年中通しての気温がフロリダと変わらないそうで、ナカハラもまた別の機会にベトナムに行きたいなと考えています。