いつも記事を読んでいただきありがとうございます。今回は【バウス久我山】について現地&モデルルームを訪問してきましたので、レビューしていきます！
物件概要
所在地:東京都杉並区宮前5丁目203番1 他1筆（地番）交通:京王井の頭線「久我山」駅徒歩8分、JR中央線(快速)「西荻窪」駅徒歩18分
敷地面積:9,681.41m2 私道286.91m2含む
建築面積:4,243.94m2
建物延床面積:11,602.01m2
用途地域:第一種低層住居専用地域、準住居地域
総戸数:139戸
構造:鉄筋コンクリート造地上4階建
工事完了予定:2027年10月下旬予定
引渡し予定:2028年1月下旬予定
駐車場:43台（機械式：38台、平置き(身障者用1台含む)：5台）、月額使用料未定
駐輪場:278台、（平置きラック式：80台、2段式上段：78台、2段式下段：120台）、月額使用料未定
バイク:14台、月額使用料未定
その他設備:EV車充電スペース（兼来客用２台含む）:4台（使用料：未定）
来客用駐輪場：5台
レンタルサイクル：3台（使用料：未定）
管理会社:中央日土地レジデンシャルサービス株式会社
管理形態:区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（予定）
施工会社:若築建設株式会社
売主:中央日本土地建物株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、TC神鋼不動産株式会社
地図はこちら
画像出典：公式HP
立地
久我山という立地久我山駅についてですが、吉祥寺駅まで井の頭線で直通5分、渋谷へ19〜25分の急行停車駅です。ただ、通勤時間帯は各駅停車の本数が多く、渋谷までは約24分〜25分です。
久我山1丁目には國學院大學久我山中学高等学校、4丁目には立教女学院中学校・高等学校が位置し、周辺には東京都立西高等学校や東京女子大学もあります。このように、教育機関が集まることから、久我山は落ち着いた住宅街であると同時に、文教的な側面も持つエリアです。
渋谷方面や吉祥寺にも出やすく、周辺は文教エリアが広がる住宅街として知られています。
駅までの動線
本件は久我山駅北口から徒歩8分です。駅までの道中に信号は1ヶ所しかなく、その信号も小さな交差点にあるため、ほとんど待つことなくスムーズに駅まで向かえます。
区立西中学校の横を通り、住宅街を抜けると、久我山駅北口へつながる道路に出ます。あとはその道をまっすぐ進むだけ。シンプルな道順です。
駅前に近づくにつれ、両脇には飲食店などが立ち並ぶ賑やかな通りになります。そこを下っていくと、久我山駅に到着します。帰りは駅を出てから少し上り坂になりますが、周辺には飲食店がほどよく揃っているので、夕食の選択肢にも困りません！現地周辺環境
北側に面する井の頭はかなり交通量が多いですが、実際にバルコニーが面する東及び南側はとても静かです。東は低層住宅街、南は中学校に面しており、井の頭通りの車両騒音は気になりません。
▼井の頭通り沿いの様子
東側の道路はやや狭く、電柱が道路側に迫り出している箇所もあります。車が通る際には少し気を遣う道ですが、ファミリー層も多いエリアということで、実際に「むさしのキッズ」を搭載したベビーカーを押して歩いてみました。
ベビーカーで歩いてみると、やはり道路の狭さは気になるところです。車とすれ違う際には、少々ヒヤッとする場面もありました。小さな子ども連れの場合は、特に注意して歩きたい道です。▼本件東側道路
▼南東角から撮影
生活利便施設
日常の買い物はピーコックストアが便利です。少し帰宅導線からは外れてしまいますが、久我山駅北口から徒歩数分程度のため許容範囲です。
むさしの的にはスーパーの規模感はちょうど良く感じました！広すぎると商品を見つけるのに苦労しますが、必要なものをサッと買え、商品の選択肢も多いうえ23時まで営業しているのはありがたいですね。
▼ピーコックストア
画像出典：ピーコックストアHP
隣地にはサンドラッグ杉並宮前店があります。店内は広く、ドラッグストアとしての品揃えはもちろんですが、生鮮食品(肉、野菜)まであり、しまった買い忘れた！という時にスーパー代わりに使える便利な店舗です。
2階はクリニックモールになっており、かかりつけ医を探すのにも便利です。
▼サンドラッグ
画像出典：Google MAP
建物
ランドスケープ
注目したいのが、敷地面積9,681.41㎡に対して建築面積4,243.94㎡という、ゆとりのある敷地計画です。せっかく大規模マンションを選ぶのであれば、開放感のある中庭や充実した共用部など、大規模ならではのゆとりを求めたいところですよね。
画像出典：公式HP
▼開放感のある中庭
住民専用の中庭としてはとっても豪華ですね！南向きの棟は２棟ありますが、中庭を広々と設けることによって条件の悪い住戸が作られない工夫がなされていますね。
画像出典：公式HP
むさしのは最近お疲れなのか、有機的なものに惹かれます。この中庭は羨ましい・・・。
画像出典：公式HP
共用部
暖炉のある北欧テイストのラウンジが心温まります。
画像出典：公式HP
▼フィットネスルーム
壁や天井だけでなく、マシンや器械にも木材が取り入れられ、細部まで工夫を感じられる空間です。タワーマンションならともかく、低層マンションの共用部でフィットネスルームは見たことがありません…
低層マンションの貴重な容積を使って作る共用部がフィットネスルームで正解なのか？という議論はあるかと思いますが、エニタイムやゴールドジムでは味わえない空間作りをされているのは好感が持てます。
画像出典：公式HP
設備仕様
そして、本物件の推しポイントは共用部にとどまらず、なんといっても仕様設備の充実度です！
＜キッチン＞・御影石天板
・鍋まで入る大型の「ミーレ」社製食洗機
・ディスポーザ
・御影石天板合わせのカップボード標準装備
・マントル型レンジフード
・ガラス油はね防止パネル
＜洗面・浴室＞
・肩楽湯&腰楽湯
・調光・調色システムダウンライト照明
→この2つの機能が、他物件の浴室仕様との大きな差別化ポイントとなっており、日々の入浴時間がより快適で特別な時間となること間違いなしの、むさしの的推し設備です。
・お掃除浴槽&床ワイパー…自動で掃除までしてくれるなんて！
・洗面も御影石天板、四方枠付きの三面鏡
→キッチン天板が天然石は見慣れてきましたが、やはり洗面台も天然石だと一気に高級感がUPします。
＜トイレ＞
・もちろんローシルエット
・手洗いカウンター&天板はフィオレストーン
・お掃除しやすい機能付き…便座が自動で垂直に持ち上がる機能や、汚れが付きにくいよう、便器表面に水膜を貼る機能付きです。
＜その他＞
・廊下&洗面の床タイル貼り
・スロップシンク
・ハンズフリーキー
最高です！！文句なしです。むさしのは、あまり設備仕様を重視する派ではありませんが、このモデルルームを見てしまったので、もう本件が基準になってしまいました。
間取り
間取りについてですが、収納率は13%超(一般的なマンションは8%程度)と多いのがポイントです。両面アウトポールで、ほとんどの部屋が整形です。▼Aタイプ
85.04㎡ 3LDK 南向き
画像出典：SUUMO
▼Bgタイプ
72.23㎡(テラス面積12.87㎡) 3LDK 南向き
画像出典：SUUMO
▼Eタイプ
106.31㎡ 3LDK 南向き
サウスエントランスの上に位置するタイプです。
画像出典：SUUMO
▼Gタイプ
71.37㎡ 2LDK+S 東向き
画像出典：SUUMO
▼Jタイプ
84.24㎡ 4LDK 東向き
西向きのサービスバルコニー付きの住戸です。
画像出典：SUUMO
▼Pタイプ
100.38㎡ 4LDK 西向き
東向きのルーフバルコニー付きプレミアム住戸です。洗面はダブルボウルですね！
画像出典：SUUMO
価格は2階→3階→1階→4階の順で高くなります。
平均坪単価：約坪640万程度
※一次一期の価格です。
※価格については100万円単位で設定されているため、〜99万円として計算しています。
周辺事例
新築事例
【リビオ吉祥寺南町】
所在地：東京都武蔵野市吉祥寺南町三丁目17番11号
アクセス：JR中央線「吉祥寺」駅 徒歩16分、京王井の頭線「三鷹台」駅 徒歩7分
竣工：2025年12月竣工済み
規模：鉄筋コンクリート造 地下1階地上3階建、14戸
平均坪単価：約坪677万程度
所在地：東京都杉並区高井戸西二丁目1125番2（地番）
アクセス：京王井の頭線「高井戸」駅 徒歩3分
竣工：2026年2月竣工済み
規模：鉄筋コンクリート造 地上8階、110戸
平均坪単価：約坪585万程度
所在地：東京都武蔵野市吉祥寺北町1丁目717番6（地番）
アクセス：JR中央線・総武線「吉祥寺」駅 徒歩12分
竣工：2026年1月竣工済み
引渡：2026年12月中旬（予定）
規模：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）・地上4階建、35戸（他に管理室）
平均坪単価：約坪776万程度
中古事例
【Brillia久我山】所在地：東京都杉並区久我山5丁目
アクセス：京王井の頭線「久我山」駅 徒歩8分
規模：地上５階建、30戸
竣工：2014年11月
成約相場：坪427万円程度
【ドレッセ久我山】
所在地：東京都杉並区久我山1丁目
アクセス：京王井の頭線「久我山」駅 徒歩8分
規模：地下1階付9階建、101戸
竣工：2010年2月
成約相場：坪432万円程度
【ザ・パークハウス杉並高井戸プレイス】
所在地：東京都杉並区高井戸東3丁目
アクセス：京王井の頭線「高井戸」駅 徒歩5分
規模：地上9階建、47戸
竣工：2017年7月
成約相場：坪450万円程度
総括
いかがでしたでしょうか。久我山駅周辺の中古や井の頭沿線の新築マンションと比較しても、本件は高い価格設定であることがわかります。その分、ハイスペックな設備仕様に価値を見出せる方に向けた物件です。一方で、吉祥寺アドレスの吉祥寺駅遠マンションよりは流石に抑えた価格設定となっていますので、マーケットを大きく逸脱した価格設定ではないと考えます。
建築費や土地代が高騰しているご時世ではありますので、サラリーマン共働き世帯が手を伸ばせる価格としては、かなり限界に近い水準と言えるでしょう。
設備仕様はかなりのハイグレードで今後これ以上のスペックで出てくる物件は考えにくく、良好な住環境やランドスケープは簡単には失われません。長く住み続けられるマンションだからこそ、予算が許すのであれば、実需で購入する価値は十分にある物件だと思います。
最近更新ペースが鈍化しておりますが、今後も中央線沿線を中心に東京西エリアの注目物件情報を発信していきます！今後ともよろしくお願いします！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
スムラボ記事
記事に出てきた物件の掲示板
- バウス久我山（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （マンション解析）
- リビオ吉祥寺南町（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （マンション解析）
- シエリア杉並高井戸（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ） ｜ （マンション解析）
- ザ・パークハウス 吉祥寺プレイス（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
記事にコメントする