パークタワー勝どきと投資用マンションの税金【ナカハラ】

こんにちは、ナカハラです。

湾岸周辺物件

東京湾岸はこのところずっと賑わっていますが、どこもモデルルームの予約が取りにくく、昔と比べてコロナのせいかモデルルームも質素な対応な上に、さらに販売計画が早いですね、、

デベロッパも昔は再利用のできないandroidタブレットなどに更新型でカスタム案内などしてくれましたが、最近は案内も簡素ですしWEBサイトを見れば問題はないですしね、、

その割には湾岸周辺は飛ぶように高値のマンションが売れているので、マンション投資を考えている方はついつい手を出したくなりますよね？

国内不動産にマネー流入　ファンド運用、最高の44兆円

企業売却物件の受け皿

投資信託

2021年9月12日 0:00 日経新聞より

不動産に国内外の投資マネーが流入している。上場不動産投資信託（REIT）や私募ファンドを含めた資産額は2021年6月末で44兆円を超え、過去最高を更新した。低金利で運用難に悩む地方銀行や海外投資家が、安定した利回りを期待できる日本の不動産に着目する。新型コロナウイルス禍で企業が自社物件を手放す動きが広がるなか、ファンドが受け皿となってい

る。

三井住友トラスト基礎研究所によると、東京証券取引所に上場するREITや私募の投資商品の運用資産額は6月末で44兆1000億円と1年前に比べ3兆4000億円増えた。日銀による異次元金融緩和が始まった13年以降、一貫して増加している。

中でも投資家数を絞って運用する「私募ファンド」の増加が目立つ。18年以降に資産額の拡大に弾みがつき、足元では23兆円超と20兆円強の上場REITを上回る。

私募ファンドの資金を支えているのが地銀や信金など地域金融機関だ。低金利政策が長引く中、相対的に利回りの高い不動産投資に注力する地銀などが増えている。第一生命ホールディングス傘下の私募REITの運用会社、第一生命リアルティアセットマネジメントの牧内克司社長は「ここ2年ほどで地銀の上位行など、投資家層が拡大している」と話す。

地銀や信金など地域金融機関はこれまで上場REIT投資が一般的だった。だが08年のリーマン危機や昨年のコロナショックなど相場の急落で損失覚悟の売りに追われる投資家が相次いだ。リスクヘッジの観点から基準価額の算定が半年に1回で安定的に収益を得られる私募REITに乗り換える金融機関が増えている。

加えてコロナ禍で目立つのが外資系ファンドによる大型取引だ。3月に米大手投資ファンドのブラックストーン・グループが近鉄グループホールディングスから京都など8つのホテルを約600億円で取得すると決めた。5月にはシンガポール政府系のREIT、メープルツリー・ノースアジア・コマーシャル・トラスト（MNACT）が日本ヒューレット・パッカード本社ビルを約400億円で取得した。

不動産サービス大手CBREによると、20年に海外から日本の不動産への投資額は前年比で24%増えた。世界全体で国境を越えた不動産への投資マネーの流れが同19%減となる中、日本への投資意欲は衰えていない。

長期金利がゼロ%前後で推移するのに対し、不動産の賃料収入を物件価格で割った投資利回りは3%前後で安定しており、収益を確保しやすいとの見方がある。私募ファンドの中で国内外の不動産に投資する「グローバル型」に組み込まれる日本の物件も増加傾向にある。

ファンドの活発な投資姿勢は、コロナ禍に苦しむ企業による不動産売却の受け皿になっている。みずほ信託銀行のシンクタンク、都市未来総合研究所が集計した21年1～6月の国内不動産の売却額（公表ベース）を見ると、事業法人（不動産や建設除く）と金融法人が6583億円と、半期ベースでリーマン危機前の08年1～6月以来の高水準となった。平山重雄常務研究理事は「業績悪化の穴埋めなどで企業の資産売却が増え、外資系ファンドがその受け皿となっている」と指摘する。

JR西日本やJR九州、京浜急行電鉄など不動産を多く保有する企業が私募REITを設立する動きも広がり、資産額の拡大につながっている。SMBC日興証券の岩瀬泰介アセット・ファイナンス室ディレクターは「私募REITを使うことで外部資金を集めて開発を進めやすくなり、物件をグループ内の管理下に置くことができる」と話す。

ただ、世界で金融政策が引き締め方向に動くとの懸念もくすぶる。市場では米連邦準備理事会（FRB）が年内にもテーパリング（量的緩和の縮小）、22年後半にも利上げに踏み切るとの見方が広がる。米金利の上昇で不動産投資の採算が低下すれば、投資マネーが逆流する可能性もある。

不動産ファンド（REIT）は商品によりですが、軽く５％以上の運用益を出すことがある商品で株式のように、みんなで資金を持ち寄って、不動産の運用益でリターンを出すファンド商品の一つです、比較的他の商品より利回りが高い傾向にあり、マンションなどの実物をお金を借入れしてまで投資をしたくないけど不動産投資には興味がある！という方に向いています。

商品により住宅やホテル商業土地、などいろいろな選択ができるのが魅力ですね。

逆に運用するファンドマネージャー側は

”今回これが超おすすめなのにーーー千歳一隅のチャンスですからリスクはありますが、買いましょう！！”というお勧め商品があっても、選んだ運用方法から逸脱していれば売り買いできないという安心？な運用が特徴です。

上の記事は要は世界中のお金が日本の不動産を相変わらず買いまくっているという話です。

基準地価、地殻変動映す　海外マネーや住環境評価で明暗

2021年9月21日 20:02 (2021年9月22日 5:04更新)日経新聞

国土交通省が21日発表した2021年の基準地価は住宅地や商業地など全用途の全国平均が前年比0.4%下がり、2年連続の下落となった。際立ったのが2年目の新型コロナウイルス禍の下で進む地価の「地殻変動」だ。全国的に下落する中で上昇した地点に目を向けると、海外の緩和マネー流入や在宅勤務による住環境の再評価というけん引力が浮かび上がる。

7月1日時点の地価動向を調べた。商業地は前年比0.1%上昇とプラスを維持した東京圏と、0.6%下落と9年ぶりにマイナスに転じた大阪圏で明暗が分かれた。背景にあるのが、世界各国・地域のコロナ対応で世界中にあふれた金融緩和マネーだ。

「対象となる物件が出てくればすぐ買い手が付く状況だ」（不動産サービス大手のジョーンズラングラサールの大東雄人シニアディレクター）。海外投資家はコロナ禍で業績悪化した企業が売却する都心の優良物件に狙いを定める。9月には旅行需要が低迷するJTBが都内の本社ビルなどを売却したことが分かった。買い手は外資系投資ファンドとみられる。

オフィスビル仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、8月の東京都心5区の空室率は供給過剰の目安となる5%を7カ月連続で上回った。それでもコロナ後をにらんで東京都心への海外投資家の関心は強い。

森記念財団都市戦略研究所（東京・港）による20年の世界の都市総合力ランキングで東京はロンドン、ニューヨークに次いで世界3位と注目度も高い。安定した利回りを見込める都心オフィスビルにマネーが流れ込む。

同じランキングで4年連続で順位を下げ、33位と東京に水をあけられた大阪は、地価下落を抑えるだけの海外マネー流入の勢いを欠く。

商業地で全国最大の落ち込みをみせた大阪の繁華街・ミナミの商業施設「デカ戎橋ビル」。18.5%下落した同ビル周辺はコロナ禍前は買い物する中国人観光客らでごった返していたが、今は休業中の張り紙やシャッターを閉じた店が目立つ。

大阪の地価回復には25年国際博覧会（大阪・関西万博）などをテコにした都市の魅力強化が欠かせない。東京も地価上昇をコロナ禍の緩和マネーによる一時的なものにとどめないため、国際金融都市構想の具体的な進展などが試される。

住宅地で地価が上昇している地点をみると、在宅勤務や外出自粛による住環境の再評価が暮らしやすさなどで勝るエリアや物件の地価を支える。都内でも民間の「住みたい街」ランキングで人気の吉祥寺がある武蔵野市は1.5%上昇した。

三井住友トラスト基礎研究所の坂本雅昭氏は在宅勤務で「仕事用のスペースを確保するため広い住居を求める人が増えた」と語る。

東京圏の主要市区の地価も、その傾向を顕著に映す。プラスが目立つのが千葉県の浦安市（2.4%上昇）や市川市（2.1%上昇）、横浜市中心部の神奈川区（1.6%上昇）など。東京に近い別荘地を抱える長野県軽井沢町や山梨県富士河口湖町も上昇が目立つ。

テレワークの拡大などはコロナ禍後も簡単には後戻りしない。在宅時間の増加で、通勤時間だけにとどまらない暮らす街の魅力にこだわった住宅選びのニーズが増す。

これだけコロナ過が続くなか、東京圏だけは未だ上がっていますね、、これ東京圏全体の話ですので23区内は相変わらず熱いってことですね。

コロナ禍でも流入続く投資マネー、東京の地価を下支え

2021年9月28日 11:30 日経新聞

2021年の基準地価では東京圏が底堅さを示した。金融緩和で運用難になった余剰マネーが収益性の高い都心の不動産に流れ込む。海外投資ファンドを中心に、新型コロナウイルス禍で業績が悪化した企業によるオフィスなどの物件売却の受け皿にもなっている。

「手が届かず断念した」。私募不動産投資信託（REIT）の運用会社、第一生命リアルティアセットマネジメントの牧内克司社長は不動産取引に入札しても価格がつり上がるケースが増えたと語る。「優良物件は資金力のある外資が取得しているようだ」とみる。

東京圏の地価は全用途の平均で前年比0.2%上昇と小幅ながら回復した。都心の地価を下支えしているのが海外マネーだ。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）によると、21年6月末時点の国内不動産への投資額に占める都心5区の比率は前年比9ポイント増の38%。全体の取引額は減る中、都心に資金が集中している。

狙いは企業の売却物件だ。9月にはJTBが都内の本社ビルなどを売却したことが分かった。買い手は外資系ファンドとみられる。20年末にもエイベックスが東京都港区の本社ビルをカナダ拠点の不動産ファンドに約720億円で売却した。

不動産の賃料収入を取得価格で割った投資利回りは東京で3%前後。緩やかに低下しているが海外に比べてブレが小さく、異例の金融緩和から抜け出す道が描けない日本では購入資金の調達金利も低いことから、利ざやが稼げるとみる海外勢は多い。海外マネーが注目する好立地の本社ビルなどは都内に集中し、地価上昇の一因となった。

ゴールドマン・サックスで日本の不動産投資を統括する木下満氏は「売却に前向きな企業は多い」と語る。日本では銀行融資の担保に不動産を保有する企業も多いが「コロナ禍での業績悪化や株主の圧力を機に財務体質を見直したいという企業が増えてきた」という。

一方、地価下落が大きいのはコロナ禍で訪日外国人による需要が蒸発した地域だ。大阪圏の商業地は0.6%下がり、三大都市圏で最も落ち込んだ。厳しい状況が続く観光地も海外マネーを巻き込んで再編の道を模索している。

「世界規模のトップ・ホテル経営手法を取り入れる」。米大手投資ファンド、ブラックストーン・グループ日本法人の三浦敦嗣氏はこう話す。同社は3月、近鉄グループホールディングスから京都などの8ホテルを取得。数年後には客足が戻るとみて、同社米国ホテルの運営実績をもとに価値向上を進める。

国内ファンド勢は東京圏以外にも物色を広げている。千葉県の浦安市（2.4%上昇）や市川市（2.1%上昇）など東京近郊だけでなく、名古屋圏の住宅地（0.3%上昇）でも地価上昇が目立った。野村不動産投資顧問の有馬芳郎執行役員は「安定した賃料利回りを重視する年金基金など長期投資家は投資エリアを広げている」と話す。

海外マネー頼みは危うさもはらむ。米国が量的緩和の縮小へカジを切り出し、世界では経済の正常化を見据えて金融政策が引き締め方向に動く懸念もくすぶる。投資マネー逆流による衝撃を抑えるためにも、コロナ克服で土地の収益力を引き上げ、金利上昇による不動産投資の魅力の低下を打ち消せるかが問われる。

なんで今ホテルとか買うんだよ！！このインバウンドナッシング現在進行形な日本で！！

とか思いますけどね？

今後の観光客の復活を期待してのことでしょうね、、ただ私の知っている限りだと有名なホテルがある土地も含めた場所は東京以外でも大阪・京都・名古屋など日本中どこも安くなってませんけどね、苦しいの我慢していて高く買ってくれるなら売っちゃうとかなんですかね。

てな話で静かに爆買い進行中の日本で相変わらず個人購入もホットな湾岸のパークタワー勝どきサウスとHARUMI FLAGですが、今回は法人で購入した場合の税金の話をちょこっとしようと思います。

法人でのマンション投資の計算式

割と個人で住みながらローン控除で家賃替わりに住みながら値上がり分を家賃分＋キャピタルゲインとして、売り移ってゆく方々を空中族と言うそうですが、私も湾岸に住んでいたら１００％やっていたと思うのでそれをやっている方々がとても羨ましいです！！

ナカハラの場合は

”ただひたすら借金して買い進める、会社が利益を出したら借金増やしてまた買う”

というのを繰り返しています。

しかーーし、法人で買うのは良いのですが、家賃から差し引いた固定資産税とか不動産取得税とか、毎月の管理費とか金利とかはもちろん知っていたのですが、

消費税

というのを甘く見てました！！

最近は売り買いで建物分（約50％が多い）に10％消費税がかかるのですね！！

例えば10,000万円の新築マンションを買ったとします。

なんと売った時に500万円の消費税の支払い！！！

個人と違って消費税掛かるじゃん！！！

えーーーーーーーーーーーーーーーーーん（泣）

たとえ5％値上がりしても売るときの手数料3％取られるから、8％の上昇がないと駄目じゃん！！！！

1億円で買っても1億800万円で売ってトントンじゃん！！！！

えーーーーーーーーーーーーーーーーーん（泣）

いったい不動産ファンドはこれでどうやって利益を上げているんだぁーーーーーーーーーーーーーー

金融のファンドマネージャーってみんなすげえな、、、

ということで、マンション投資は空中族の勝ちいいいいいいいいいいいいいいいい！てことで。

結論、、法人で不動産買うときには慎重に！！

※正確には消費税はいろいろとあるのですが、ざっくりとした話ですのでイメージで捉えてもらえればと思います。

パークタワー勝どきサウスですが、1期1次はミッドより少し倍率が落ちたがそれでも2.5倍以上だったそうです、2次以降も値下げというのはありえないとのこと、いかがですか？（笑）

掲示板：パークタワー勝どきミッド/サウス

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