今回上中里駅から徒歩2分のマンションである「バウス上中里」についてレビューしたいと思います。
本マンションのポイント3つ！
- 駅までわずか徒歩2分！（ほぼ1分）
- マイナー駅だけど高い交通利便性
- JR駅目の前なのに落ち着いた雰囲気
Contents
物件概要
- 所在地：東京都北区上中里一丁目27番13
- 総戸数：56戸
- 敷地面積：2,198.99m²
- 建物竣工：2021年12月
- 引渡し：2022年10月
- 売主：中央日本土地建物
- 施工会社：ファーストコーポレーション
- 管理会社：？
- 駐車場：15台
- 駐輪場：98台
- 掲示板：バウス上中里ってどうですか？
公式HPより画像引用
駅距離
- JR京浜東北線「上中里」駅より徒歩2分
- 東京メトロ南北線「西ヶ原」駅より徒歩8分
- JR山手線「駒込」駅より徒歩14分
エントランスを出れば駅が見えるくらいの距離感でとても近いです。
駅自体も非常にコンパクトなため、エントランスを出てから電車に乗るまでの時間も非常に短く、ヘタな駅直結マンションよりもドアtoトレインの時間は短くなりそうです。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：19分
- 池袋駅：17分
- 品川駅：34分
- 新宿駅：26分
- 渋谷駅：34分
品川駅と渋谷駅はわずかに30分オーバーですが、都内の主要駅にはどこも30分前後でアクセスできます。
特に東京駅まで乗換なし・20分程度でアクセス可能なのは魅力的です。
地下鉄利用の場合は、東京メトロ南北線：西ヶ原駅までも徒歩圏内（坂道なので行きは少々大変）なので地下鉄利用ができるところもポイントが高いです。
1日の乗客数
- 上中里駅：5,888人
東京都23区のJR駅とは思えない乗客数です。乗客数が示すとおり、駅の規模はとても小さく、駅周辺には何もありません。
決して駅力のある駅ではないので注意が必要です。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 上中里駅：561件
上中里駅周辺の飲食店は駅前に1件居酒屋っぽいお店がある以外はほぼ皆無ですので要注意です。
食べログより画像引用
近隣スーパー
- マルエツプチ
マルエツプチではありますが、都内でよく見るようなまいばすけっとレベルの規模ではなく一回り大きい規模感でした。
時間の都合で中を見ることはできなかったですが、外から見る限りは品揃えもそこそこ充実しているように見えたので、日常使いとして問題ないかと思います。
プチだけどプチじゃなかった！
学区
- 滝野川小学校
小学校前に歩道橋もあるので信号を渡ることなく通学できるのは安心です。
滝野川小学校
待機児童数
- 入園決定率：71.7％
- 待機児童数：119人
北区の入園決定率は23区平均である71.8％とほぼ同じ結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
駅周辺の保育園の数も多くはないですが、子どもの数も少ないと思われるので駅前の保育園には空きがありました。
公園
-
滝野川公園
- 飛鳥山公園
上中里駅すぐ近く、現地から歩いて5分くらいのところに滝野川公園があります。
規模感のある公園で、小さな子どもでも遊べそうな遊具も沢山ありました。緑も沢山で散歩にも最適です。
かなり大きい滝野川公園。個人的には好きな雰囲気です。
上中里駅目の前にある滝野川公園。広々していてとても良い。 pic.twitter.com/3jRRiGzAV9
— 2LDK (@2ldk18) October 29, 2021
15分程度歩けば飛鳥山公園にもアクセス可能です。（王子駅まで電車で一駅なので電車でも良いかもです）
滝野川公園以上に規模の大きい公園になります。桜の季節は飛鳥山公園で花見を楽しむこともできそうです。
桜の季節が楽しみです。
徒歩6分程度の距離に旧古河庭園もありました。大人1人150円なので、気軽に使えそうです。
災害危険度
高台立地ということもあり、荒川による水害リスクや液状化リスクは低いです。また地盤も安定しているため、地震の揺れにも強いです。一方で築古戸建ての密集エリアのため、地震発生時の二次災害リスクは高い立地になります。前回の記事でご紹介したザ・パークハウス十条の立地と似ています。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。
- 建物倒壊危険度：1000位 ランク3
- 火災危険度：298位 ランク4
- 総合危険度：229位 ランク4
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。ハザードがすぐ目の前にあるように見えますが、線路を挟むため、リスクはかなり限定的だと思います。（線路を堺にハザード有無がはっきりしています）
公式HPより
歴史ある高台
本マンションは高台の坂の途中にあります。なので、物件概要では地下2階〜地上7階表記となっていますが、一般的にイメージする地下という感じではなく、敷地内の高低差が大きいマンションです。北側が線路、南側が第一種中高層住居専用地域となっており戸建てが広がっています。目の前に背の高い建物がないため、どの住戸も日当たりと眺望のぬけ感に期待ができそうです。
公式HPより画像引用
間取り紹介
Atype 3LDK 71.16㎡
公式HPより画像引用
3LDKの角部屋となります。
リビングインが2部屋、うち1部屋は窓のない行灯部屋になることはマイナスですが、角部屋ということで2面採光を確保できており、リビングの日当たりには期待できそうです。キッチンや洋室にも窓があるのはポイントが高いです。
さらにリビング側だけでなく廊下側もアウトフレームとできており、どの部屋も使いやすい綺麗な形となっています。
洋室3についてはリビングとの仕切りのドアを収納できるようになっているので部屋として使わない時は大きなリビングとして利用できるのも便利です。
収納も十分かつ、何に使うかわからないサービスバルコニーがついてくるのもお得感があります。（あるのか？）
現地訪問より
建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。何もない駅周辺
上中里駅周辺は何もないと聞いてはいましたが、ここまで何もないかと思うくらい何もなかったです。隣にマルエツプチがあるので最低限の買い物はそこで完結できますが、気軽に外食をするところはありません。駒込駅か王子駅方面まで遠征する必要があります。外食好きな方にはマッチしないですし、人を選ぶ環境だと思います。
駅周辺に何もないのは多くの人にとってマイナスだと思いますが、本マンションの隣が学校（滝野川女子学園）ということも相まって、ワンカップを持ってフラフラしているような人は見当たりませんでした。駅前に変わった人がいないのは子育て観点では個人的に嬉しいポイントです。
電車の音
建設地北側目の前には線路があります。JRや新幹線も通るため日中はひっきりなしに電車が通過していました。現地を歩いて見ると電車の音はかなりしっかり聞こえます。本マンションは線路と逆側の南側にバルコニーがあるため多少はマシになるかと思いますが、外廊下のため廊下側（北側）の部屋から聞こえる音については注意が必要です。
本マンションは竣工販売のため、実際に完成した部屋に入って音を確認できるであろう点は安心です。
周辺の坂道
本マンションは上でも触れたとおり、高台の坂の途中にあります。上中里駅や隣のマルエツプチまでは平坦な道のりで歩きやすいですが、西ヶ原駅のある西方向、駒込駅のある南方向に向かう場合は上り坂となるので大変です。駅以外のどこに行くにしても徒歩だとそこそこ大変になる点は要注意です。
周辺相場
中古
- ブリリア旧古河庭園 竣工2007年 上中里駅徒歩6分 坪270万前後（新築時坪300万円前後）
- アーデル旧古河庭園 竣工2013年 西ヶ原駅徒歩5分 坪300万前後（新築時坪240万円前後）
新築
- ガーデンクロス東京王子 竣工2021年 王子駅徒歩9分 坪315万前後
- 飛鳥山レジデンス 竣工2021年 王子駅徒歩6分 坪370万前後
- ザ・パークハウス十条 竣工2023年 十条駅徒歩4分 坪340万〜360万（と勝手に予想）
新築はお隣の王子駅最寄りで本マンションとも徒歩圏内の距離にある「飛鳥山レジデンス」が坪370万で完売しており、この価格がベンチマークとなりそうです。飛鳥山公園目の前かつ、最寄り駅が王子駅である「飛鳥山レジンデンス」以下の価格設定になることに期待したいです。
本マンションは駅距離に関しては魅力がありますが、上中里駅の駅力のなさと周辺の買い物施設の少なさに加えて線路目の前という点はマイナス要素です。
さらに一般的にスピード感のある販売が行われがちな竣工販売であることから現実的な価格設定に期待できます。決してネームバリューがあるとは言えない「上中里」をマンション名に採用しているところからも現実的な価格かつ周辺需要で売り切りたい意向が垣間見えます。
路線も環境も違うので単純な比較はできないですが、同じ北区でこれから販売が開始される「ザ・パークハウス十条」よりはお安くなりそうという期待を込めて坪330万〜350万と予想してみたいと思います。（勝手な予想ですので当てにしないでください）
まとめ
驚くほど何もない駅です。23区のJR駅、しかも京浜東北線駅でこんなに落ち着いた駅があるのかと現地を訪問して驚きました。飲食店もほぼ皆無ですので、シングル・DINKSには少々退屈だと思います。テレワークメインで自宅周辺で生活を全て完結させたい人にも向いてない立地です。
では、どんな人にマッチするのか？以下の条件をいずれも叶えたい人は是非チェックいただきたいです。
- 職場までドアtoドア30分
- 7,000万円台で3LDK
- 大きな公園近く
- 駅前にワンカップを持ってフラフラしている人がいない駅がいい
買い物利便性が低いからこそ高い交通利便性にも関わらず現実的な価格に期待できます。誰にでもハマる雰囲気ではないですが、上中里駅周辺の雰囲気が嫌いでなければコスパの良いマンションに激変する可能性があります。
気になる方はエントリーを行い、準備を進めておかれることをおすすめします。
おまけ
現地視察時に建物がかなり完成していたので、共有します。
東側から北東の角面を見る
北側からエントランス方面を見る
西側から南向きのバルコニー面を見る
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