【相談返し】京阪沿線の新築マンション選び 価格相場とオススメ物件「すごろく」


スムラボで新しく開始した「無料相談の記事化」の第二弾のご相談をいただきましたので「相談返し」をしていきます。
(第三弾のご相談もいただいておりますが、少々記事化までお待ちいただければと思います)

一次取得者の方も、既にマンション購入の経験のある方でも、マンション売買に関する不安・悩みをスムラボを通じて解決する一助になればと思っていますので、新築・中古マンションの売買に悩んだらお気軽にご相談ください!

相談内容

■ニックネーム
「りん」さん

■ご相談内容
ユニハイム枚方牧野駅前を検討しています。

購入検討にあたり以下の点を教えてください。

  • 牧野周辺エリア(樟葉、御殿山)環境、立地、資産性
  • 販売価格が相場に見合っているか。
  • 牧野の今後は発展していくか。
  • 近隣の類似物件、比較物件(高槻・香里園エリアも検討範囲)。
■掲示板
・ユニハイム枚方牧野駅前ってどうですか?

今回のご相談内容理解

今回は京阪本線の牧野駅から駅1分の立地に完成する「ユニハイム枚方牧野駅前」の検討、及び、周辺の新築マンションと比較してオススメ出来るかのご相談となります。

そもそも、今まで当ブログでも京阪本線の記事は「(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト」くらいのため馴染みのない方が多いかと思いますが、今回の牧野駅のポジションを京阪電鉄の路線図から見てみましょう。
※ららぽーと・三井アウトレットパーク・コストコまでデッキ直結マンションのブログはコチラ

真ん中付近に位置するのが牧野駅ですね。
大阪より京都に近い駅となります。

京阪電鉄HP参照

ユニハイム枚方牧野駅前について

物件概要

  • 所在地:大阪府枚方市牧野阪2丁目477-2
  • 交通:阪電鉄本線「牧野」駅徒歩1分
  • 総戸数:51戸
  • 規模:地上14階建
  • 入居開始時期:2022年9月下旬
  • 売主:ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
  • 施工:株式会社昭和工務店
  • 坪単価:200万円
  • 先着順販売価格:4,290万円~4,890万円
  • 間取り:3LDK~4LDK
  • 専有面積:67.57㎡~80.78㎡
  • 掲示板: ユニハイム枚方牧野駅前ってどうですか?
相談者のプロフィールがもう少しほしいところではありますが、以下の条件下に入るなら本物件は非常に魅力的です。
  • 予算感が5,000万円以下
  • 安くて広い部屋に住みたい
  • 地縁がある立地
  • 駅近に住みたい
本物件は平均坪単価は200万円と高騰するマンション市況の中でも比較的落ち着いた価格です。
駅は特急、急行が停車しない駅ではありますが、何よりも滅多に出ない駅1分の利便性は猛暑の真夏や雨風が激しい日の事を思うと魅力的ですね。
(どこまで通勤されるかはありますが、ほぼ乗り換えは必須になるとは思います)

ユニハイム枚方牧野駅前公式HP参照

物件簡易レビュー

「ユニハイム枚方牧野駅前」は枚方市の分譲マンションとして駅1分は9年ぶり

同駅で新築マンションは他になく、また、中古マンションで牧野駅の徒歩5分圏内に絞って検索しても、築浅のマンションはありません。
ヒットするのは1998年築、1975年築など、駅前のマンションに築浅マンションがないためリセールの観点で競合することもあまりなさそうです。

更には、上記の完成予想図を見てわかるように駅近1分マンションの中では規模が大きいですし、周辺の空き状況見ても同等規模のマンションが同じく駅1分で完成する可能性も高くないことを踏まえると、中長期的に見ても牧野駅周辺で物件を探す人からは注目されるマンションになると考えていますので、資産性的には値上がりを狙うエリアではないのものの価格維持率は比較的良い方だと思います。

そういった意味では、予算を抑えながら駅近のマンションに決めるという点は非常にメリットが大きいと思います。

徒歩2分〜3分の場所にスーパーが2つありますし、普段の買物も困らない環境ですね。

ただ、駅前の状況を見ていると大きな再開発などが入り、駅前が一変するようなことはないと思いますので、樟葉駅・枚方駅・香里園駅などのように駅前の大型商業施設などは期待してはいけない駅ではあります。

 

では、ここからは牧野駅だけに絞らず、もう少し広域でマンションを検討した場合に、どんな物件の選択肢が広がるかを見てみます。

周辺の新築の場合

ピックアップしたマンション

相談いただいたユニハイム枚方牧野駅前だけでなく、京阪本線で周辺のマンション価格をピックアップしてみました。
大阪市内に近づくと更に新築マンションの供給数は増えるのですが、ユニハイム枚方牧野駅前からあまり離れないエリアでの選定をしました。

路線図から見る相場感

文字だけにすると各物件の位置関係もわかりづらいため、先ほどの京阪電鉄の路線図に落としてみました。
※ジオ高槻はJR沿線のため除外していますが、残り4戸のため8月中には完売しそう。
  • 赤色:今回の相談物件
  • 青色:ピックアップした新築マンション
  • 灰色:完売物件

京阪電鉄の路線図に筆者加筆


路線図に落として可視化することで一般的なことですが改めて気付くことがありますね。
  1. 駅近の方が価格は高い(プラウド樟葉とメイツ樟葉中央の比較)
  2. 特急、急行停車駅は価格は高い(ユニハイム枚方牧野駅前とファインレジデンス枚方香里園町・プラウド樟葉の比較)
  3. 上記1(駅近)と2(駅力)だと2の方が物件価格は高い(リセールバリューが高いとは別です)
特急停車駅の樟葉のマンションや急行停車の香里園はユニハイム枚方牧野駅前より坪100万円程度高くなります(70㎡換算で2,100万円程度高い)。

結論

予算が潤沢にあればファインレジデンス枚方香里園町は良いと思いましたが、これだけの価格差であれば「ユニハイム枚方牧野駅前」は非常に魅力的だと思います。

後は相談者様の予算次第な所は正直あります。
  • 予算を抑えた購入なら「ユニハイム枚方牧野駅前」
  • 通勤時間の効率化や街を楽しむなら「ファインレジデンス枚方香里園町」
での選択になるかとは思います。

次に樟葉駅を見てみます。

比較的高く感じたプラウド樟葉は1期で全戸即日完売した人気物件となりましたが、徒歩11分のメイツ樟葉中央は竣工後の棟内販売をしております。
樟葉駅が駅前大型商業施設があるため非常に楽しい街ではありますが、上記ピックアップしたマンションは駅近物件のため、徒歩11分は実際歩くと、恐らく対象外になるかと想定しています。

よって、ユニハイム枚方牧野駅前の選択肢は良いのではないでしょうか!

(ちなみに、門真のららぽーと・アウトレット・コストコデッキ直結のマンションは非常に注目しているのですが、先日電話した所感では門真としては少々お高めの価格になるかもしれません。)

【補足】大立地・小立地

マンションは1に立地、2に立地、3.4がなくて5に立地と言われます。

コロナ禍では多少駅から遠くても共用施設が充実しているマンションが人気になったり、大規模商業施設が隣接している物件が人気になったりもしますので、100%そうだとは思いませんが、立地は重要です。

その中でも「大立地」「小立地」があります。
  1. 大立地:エリア力や駅力。例えば、特急電車が停まる駅か各停電車しか停まらない駅か。
  2. 小立地:そのエリアや駅単位での駅距離。例えば、特急電車が停まる駅の徒歩1分か徒歩10分か。
上記の観点から言うと、駅力が高い徒歩5分のマンションと駅力が低い徒歩1分のマンションだと、駅力が高い徒歩5分のマンションの方が価格が高いことがほとんどです。
駅力があって駅近であるマンションであれば、更に高くなりますが(ジオ高槻など)・・・

もちろん小立地の駅近の考えも重要ですが、それ以上に大立地として駅力があるか、そのエリアの人気があるかによって、価格が高いか安いかが決まる傾向にあります。

ただ、資産価値の観点だと如何に大立地が素晴らしくても価格が高すぎたら高掴みになり、リセールバリューは期待出来なくなるため、あくまでリセールバリューが高い物件は『周辺相場より如何にお得か・安いか』かの観点が重要です。

そういった意味では、最近の新築マンションではリセールバリューが期待出来る物件は少なくなってきているのは間違いありません…

今回は以上となります!

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
-購入4軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2021年に3軒目、2022年に4軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです… ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

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