【保存版】中古マンションを買うとき、SUUMOには載っていないけど絶対確認すべきこと19選【モルモット】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは！モルモット滋賀です。

中古マンション、最近めちゃくちゃ高くなりましたよね。
新築が高すぎて中古に流れる人が増えた結果、中古まで値段が上がるという、なかなかしんどい状況が続いています。

それでも中古マンションには「実物を見て買える」「立地の選択肢が広い」「価格交渉の余地がある」という新築にはないメリットがあるのも事実。
自分自身、中古マンションの検討をかなりやってきた中で「SUUMOに載っている情報だけでは、判断できないことが多すぎる」と痛感しました。

価格、面積、駅距離、築年数、管理費、修繕積立金。
このあたりはSUUMOでも分かります。
ただ、実際に「この部屋を買うかどうか」を決めるときに重要な情報ほど、掲載ページには出てきません。

今回は、SUUMOには詳しく載っていないけれど、中古マンションを買う前に必ず確認したいポイントを一気にまとめます。
かなりのボリュームですが、中古マンションを検討中の方はぜひブックマークしておいてください。

1 引き渡し時期がかなり先、または未定の物件がある
2 売主の「買い替え特約」が付いていないか確認する
- 2.1 確認すべきこと
3 室内の状態でリフォーム費用が大きく変わる
- 3.1 内見時にチェックしたいポイント
4 引き渡し後すぐに住めるとは限らない
- 4.1 引き渡し後に必要になる作業
5 心理的瑕疵は「安い理由」になるが、出口にも影響する
- 5.1 心理的瑕疵物件を検討するときの考え方
6 眺望写真がない部屋は要注意
7
8 室内写真が少ない部屋も要注意
9 申し込みが通ったら、契約まではかなり早い
10 指値は、人気物件では普通に負ける
- 10.1 指値が通りにくい物件の特徴
11 管理費・修繕積立金の安さだけで判断しない
- 11.1 確認したいこと
12 駐車場の種類は将来の管理費に影響する
13 管理組合の雰囲気も重要
- 13.1 共用部で見たいポイント
14 売主の売却理由は聞いておく
15 音の問題は昼と夜で違う
16 日当たりは「南向き」だけでは判断できない
17 仲介手数料は「満額が当たり前」とは限らない
- 17.1 仲介手数料を抑えられるケース
- 17.2 ただし「囲い込み」には注意
18 中古は自由度がある一方で、買うまでの手間が多い
19 新築マンションは、この煩わしさが少ない
- 19.1 新築ならではのメリット
- 19.2 もちろん新築にもデメリットはある
20 中古と新築は「価格」だけで比べない方がいい
21 「中古の煩わしさが嫌」なら、即入居可能な滋賀県の新築も選択肢に
- 21.1 滋賀県で今注目の新築マンション

引き渡し時期がかなり先、または未定の物件がある

中古マンションで意外と見落としやすいのが「引き渡し時期」です。

SUUMOには「相談」「即時」「〇年〇月以降」などと書かれていることがありますが、ここ、かなり重要です。
特に相場より安く見える部屋ほど、引き渡しがかなり先だったり、売主の買い替え先が決まっていなかったりすることがあります。

引き渡しが遅いと何が困るか。ざっと挙げるだけでもこれだけあります。

その間も今の家賃を払い続ける
手付金が長期間拘束される
住宅ローンの金利が変わる可能性がある（今の金利情勢だとこれが一番怖い）
家族構成や職場、収入状況が変わる可能性がある
リフォームや引っ越しの時期が読みにくくなる

特に注意したいのは住宅ローンです。
ローン特約（融資が承認されなかった場合に契約を白紙解除できる買主保護の条項）は、融資承認期限や解除期限が契約書で決まっています。つまり「いつまでも待ってくれる」ものではありません。

また、売主側が「この部屋がいい値段で売れたら、次の住み替え先を探そう」という温度感の場合もあります。
買主からすると、スケジュールがかなり不安定になるパターンですね。

同じ価格帯の物件を比較するなら、引き渡しが近い物件の方が基本的に買いやすいです。
ちなみに新築マンションは、販売直後だと入居が2〜3年後なんてこともあります。中古は「すぐ住める」可能性が高いのがメリットですが、引き渡し時期が未定の物件だとそのメリットが消えてしまいます。というか「売るのが決まってる部屋をきれいに使い続けるか」はなかなか良心とのせめぎあいです。建て壊しが決まってるマンションの修繕をするか？に近いものがありますね。

売主の「買い替え特約」が付いていないか確認する

売主が住み替え前提で売っている場合、「買い替え特約」が付くことがあります。

これは簡単に言うと、売主が次に買う物件を確保できなかった場合、売買契約を解除できるようにする条件です。
買主からすると、契約しても確実に買えるとは限らない状態になります。

手付金を入れて、ローンの準備をして、家具やリフォームの検討を始めた後に白紙になると、かなり痛い。
精神的にもキツいですし、物件探しが振り出しに戻ります。特約がついてなくても「１０月ぐらいには引き渡せると思うけどちょっと確実ではないので契約書では年内にしときたい」とか言われる場合もあります。そんなあやふやな！スーモにかいとけ！

確認すべきこと

売主の住み替え先は決まっているか
買い替え特約は付くのか
付く場合、いつまでに解除可否が決まるのか
引き渡し日は確定しているのか

SUUMO上では分かりにくいですが、仲介会社に聞けば教えてもらえます。
聞かないと教えてくれないケースもあるので、こちらから確認するのが大事です。

室内の状態でリフォーム費用が大きく変わる

中古マンションは、同じマンション・同じ間取り・同じ階数でも、室内の状態で実質価格が変わります。

たとえば掲載価格が5,000万円でも、室内がきれいでそのまま住める部屋と、クロス全面張替え・水回り交換・床補修・ハウスクリーニングが必要な部屋では、実質的な負担が全然違います。
70㎡のクロス全面張替えだけでも50万円～はかかりますし、水回りまで手を入れると100万円単位で変わってきます。

内見時にチェックしたいポイント

クロスの汚れ、破れ、ヤニ汚れ
フローリングの傷、沈み、きしみ
キッチン・浴室・洗面台・トイレの古さ
建具の傷み
窓まわりの結露跡、カビ
エアコンの設置状況（残置物なのか撤去なのか）
給湯器の年式（交換すると15〜30万円かかる）
コンセント位置と数
収納内部の湿気やにおい

売主が居住中の場合、引き渡しまできれいに使ってくれるとは限りません。
内見時はそこそこきれいでも、退去後に家具をどかすと床や壁の傷が目立つことは普通にあります。

また、築１０年ぐらいの部屋はぱっと見きれいですが、給湯器やディスポーザーなどは交換しても良い時期であり、一斉に色々と壊れだす時期ともいえます。実質プラス１００万円近く、近日かかるものでしょう。
可能であれば、契約前または引き渡し前にリフォーム会社と一緒に現地確認できるか聞いておくと安心です。そうすれば色々スムーズです。

残置物は基本撤去ですが、双方合意の上では残してくれることもあります。特に引っ越し先に持って生きづらい、カーテンやエアコン、大型家具、照明などはありがたい場合もあるのでその時はラッキーと思っておきましょう。いらなかったらいらないと言えばよいです。

クロス張替えは簡単なリフォームですが、アクセントクロスを使えば自分好みの内装にできますよ！

引き渡し後すぐに住めるとは限らない

中古マンションは引き渡しを受けたらすぐ住めると思いがちですが、実際はそうでもありません。
自分も最初「鍵もらったら翌日から住めるでしょ」と思っていたのですが、甘かったです。

引き渡し後に必要になる作業

リフォームの詳細見積もり・発注
管理組合への工事申請（マンションによっては2週間前の届出が必要）
近隣住戸への工事挨拶
クロス張替え・ハウスクリーニング
エアコン設置（繁忙期だと1か月待ちもある）
カーテン・照明の準備
引っ越し手配

引き渡し日から入居日までに1か月程度の余裕を見た方がいいケースも多いです。
この間、今の家賃と住宅ローン返済が重なる可能性があります。

物件価格だけでなく、引き渡し後から入居までの家賃、リフォーム費用、引っ越し費用、エアコン・照明・カーテン代、家具・家電の買い替え費用まで予算に入れておきたいです。
ここを見落とすと「思ったより全然お金かかったな…」ということになりがちです。

カーテンはサイズが重要！間違っても使いまわししないように！　こういう梁がなくて天井からレールがあるマンションすき

心理的瑕疵は「安い理由」になるが、出口にも影響する

いわゆる事故物件、心理的瑕疵のある物件は、相場より安く出ることがあります。
ただし、安いから得とは限りません。

買うときに安いということは、売るときにも買主から同じように見られる可能性があるからです。
「安く買えるから得」ではなく、「安く買って、安く売る可能性がある」と考えた方が現実的です。

国土交通省は人の死に関する告知についてガイドラインを出しています。
自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてもよいとされていますが、買主から事案の有無を問われた場合や社会的影響が大きい場合などは告げる必要があると整理されています。

また、売買では賃貸と違い「一定期間住めば告知義務が消える」という単純な話ではありません。
賃貸では一部の事案について概ね3年経過後は原則告知不要とされていますが、売買では個別判断の余地が大きく、買主の判断に重要な影響を与える場合は注意が必要です。

要は「俺は気にならなくても次の買主さんはどうかな？」ということですね。また、事故物件はリフォームを大体しています。一部フローリングが腐ってたらそこだけ変更するわけにはいかず、全部張替えです。そうすると１００万円以上かかるし、相場よりも２００万安いと考えると、売り主からしたら実質３００万引き！としているわけですが、買主からすると「事故物件なのに２００万しか変わらないの～？」となります。私はほんと気にならないですが、次の売り主にも告知するリスクとしては安いかなと思います。あとはご遺体の放置され具合で特殊清掃が入る、入らないの差もあります。コンクリートまで染み出したとか言われたらめっちゃいやですもんね。「あ～このソファあたりで腐ってたんだな～」とか「この映画のシーン・・・この部屋の自死とシチュエーション似てるな・・・」とか思うのは避けられないです。

with ゴースト

心理的瑕疵物件を検討するときの考え方

自分が気にしないなら住むこと自体は可能
価格が十分安ければ選択肢にはなる
ただし将来売るときに高値は狙いにくい
買主の数が限られる（出口が狭くなる）
リフォーム済みでも心理的な抵抗は消えない人が多い
基本的には「ワケアリ」

眺望写真がない部屋は要注意

SUUMOで室内写真はたくさんあるのに、バルコニーからの眺望写真がない物件ってありますよね。

もちろん売主居住中で撮影しにくいだけの場合もあります。
ただ、実際には以下のような理由で載せていないこともあります。

目の前にマンションがある
隣の建物と距離が近い
見えている景色が微妙（古い団地、嫌悪施設など）
バルコニー正面が駐車場や工場
電線や看板が目立つ（きぬた歯科の院長と目が合うレベル）
低層階で抜け感がない

中古マンションは同じマンションでも部屋ごとに眺望がまったく違います。
南向きでも正面に建物があれば明るさや開放感は限定的です。
眺望写真がない場合は「何か理由があるかも」と思って内見した方がいいです。

眺望に自信があれば絶対載せてますから。

結構ひどいケースだと、目の前が機械式駐車場で車と目が合ってる場合もあります。

個人的には車のがきつい　なかなかあり得ない景色なので

室内写真が少ない部屋も要注意

外観写真、エントランス、共用部、間取り図だけで、室内写真がほとんどない物件も注意です。

売主居住中で生活感が強い
荷物が多く写真映えしない
クロスや床がかなり傷んでいる
水回りが古い
空室だが汚れが目立つ
リフォーム前提の状態

逆に考えると、写真がきれいな物件ほど競争が激しくなるので、写真が少ない物件は穴場になることもあります。（顔を出してないマッチングアプリの女性みたいなもんですね！）
ただし「室内状態は悪いかもしれない」と想定しておくと判断を間違えにくいです。

売る側からしたらきちんと掃除して写真を撮ることがとても大切です。最近はAIで家具とか消せますけど、それをやる仲介ばかりではないので。

何百万の仲介手数料もらってるんだから、写真ぐらいキレイにとれ！

申し込みが通ったら、契約まではかなり早い

中古マンションは申し込みが通ってから契約までがかなり早いです。
引き渡しは未定なのに翌週契約になることも珍しくありません。

ここで住宅ローンの事前審査をまだしていないと、かなり不利です。
売主からすると、同じ価格で申し込みが入った場合、住宅ローン事前審査済みの買主と、まだ審査をしていない買主であれば、前者を選びます。当然ですよね。

事前審査は本当に早めにやっておいた方がいいです。
「いい物件が出たら審査しよう」では間に合わないことがあります。
自分も経験しましたが、キャッシュ購入の方に負けて買えなかったこともあります。現金は最強です…。

そして本審査では銀行により数年分の課税証明書や印鑑証明書など求められることもあり平日に役所に行かないといけないケースもあります。気を付けましょう。

指値は、人気物件では普通に負ける

中古マンションでは「とりあえず指値してみよう」と考えがちです。
ただ、人気物件や新着物件でそれをやると、普通に他の買主に取られます。

指値が通りにくい物件の特徴

新着で出たばかり
価格更新したばかり
駅近・築浅・南向き
眺望が良い
管理状態が良い
相場より安い
室内状態が良い
同じマンション内で希少な間取り

売主も出してすぐに値引きする必要はありません。
新着から数日で反響があるなら、まずは満額で買ってくれる人を待ちます。

特に「これは欲しい」と思った物件は、無理に指値をせず満額で申し込む方がいい場合があります。
数十万円〜百万円の値引きを狙って物件そのものを逃す方が痛いです。

「この新着安い！ISOGE!」と思ったならみんなそう思っています。指値は相手が弱気じゃないと通りません。あいさつ代わりの端数値引きも新着で人気物件ならそれが命取りになることも多々あります。みんなが端数調整してるところに満額で出せば印象はすごく良いです。

管理費・修繕積立金の安さだけで判断しない

管理費や修繕積立金は安い方がうれしいですが、安ければいいわけではありません。
修繕積立金が安すぎるマンションは、将来大きく値上がりする可能性があります。
大規模修繕の前後で積立金の状況が大きく変わることもあります。

確認したいこと

修繕積立金の残高
長期修繕計画の有無
今後の値上げ予定
大規模修繕の実施履歴
管理組合の借入金の有無
機械式駐車場の維持費

月々の支払いを見るときは、住宅ローンだけでなく管理費・修繕積立金・駐車場代まで含めて考える必要があります。
ローン返済額だけ見て「払える！」と思っても、管理費＋修繕積立金で月3〜4万円乗ってくると印象がかなり変わります。

駐車場の種類は将来の管理費に影響する

マンションの駐車場は平置き・機械式・自走式などがあります。
特に注意したいのが機械式駐車場です。

機械式駐車場は維持管理費・修繕費・更新費がかかります。
更新となると1パレットあたり100万円以上かかることもあり、マンション全体で見るとかなりの金額です。

駐車場の稼働率
空き区画の有無
機械式駐車場の更新予定
駐車場収入が管理費会計にどれくらい影響しているか
車を持たない世帯が増えた場合の収支シミュレーション

駅近マンションでは、将来的に車を持たない世帯が増えることもあります。
その場合、駐車場収入が減り管理組合の収支に影響します。これは他人事ではないです。

一方平置きは土地が必要ですが維持費がかからず、多くの収益をもたらします。これは管理費の値引きに使われることが多く、車を持っていない人も恩恵を受けられます。機械式駐車場を工事して平面にしたいけど埋めるのも大変なんですよというマンション結構あります。機械式駐車場は維持費が高いのに不便なので利用料は安いです。その利用料は管理費に回していたら、修繕積立金で機械式駐車場のメンテが必要で、その額は建物の数分の１になることもあります。きっつ。

ズッコケ系は平置きなんだけど、駐車場が無料！というマンションです。これは新築で売るときはセールストークになりますが、駐車場収益がないのは管理費的にはかなり痛いです。その無料となった分は別の費用として確実に徴収されます。駐車場経営で儲かってるマンションは色々な費用が安くすむので、物件価格数百万円に相当する差額が将来的に出てくるかもしれません。ちょっと昔の大規模マンションは都心でも平面式や立体式でキャッシュリッチでタワマンなのに管理費が抑えめだったりしてて人気の要因になってます。

車を乗らない人からしたら機械式駐車場の修繕費なんてあほらしいし、乗る人からしたら機械式駐車場なんて面倒なだけですからね。

機械式駐車場のメリットは狭い土地にたくさん駐車できるということだけです。滋賀だとマンション内に機械式駐車場があって目の前にそれより安い平面式の月極駐車場があったりすることもあります。そうなると機械式駐車場からの収益がとれず、想定していた管理費とならずに値上げになったりします。

広い土地や地下に駐車場があるような豪華なマンションは見た目の物件価格以上に将来のキャッシュフローに響いてきますよ。

こういうこともあるのが機械式　雪や台風にも弱い

管理組合の雰囲気も重要

中古マンションは、部屋だけでなく「管理組合を買う」とも言えます。
「マンションは管理を買え」という格言は本当にその通りです。

共用部で見たいポイント

エントランスがきれいか
掲示板の内容が整理されているか
ゴミ置き場が荒れていないか
自転車置き場が乱れていないか
共用廊下に私物が放置されていないか
植栽が管理されているか
管理人さんの勤務状況

室内がきれいでも共用部が荒れているマンションは注意です。

大規模マンションのいいところは管理人が常駐していることです。巡回だとゴミ掃除して事務処理してでだいたい終わりですが、常駐だと日々のメンテナンスや設備トラブルに早期に気が付くなどやはりメリットは大きいです。１部屋あたり同じ管理費でもできることが全然違ってきます。あと新築デベロッパーはただの管理人常駐を「コンシェルジュサービスあり」とするのはやめてください。若いお姉さんが毎朝挨拶してくれると思ったら爺さんが掃き掃除してるだけじゃん！！ってなるので！

まぁ本当に専門のコンシェルジュ常駐はクソ金かかるのでそれもいらないですけどね。人は高いので。

将来売るときも買主は共用部も見ます。
内見のついでに共用部をぐるっと回るだけで、かなりの情報が得られます。

総会議事録を掲示してあれば見てみましょう。大規模修繕工事で積極的に相見積もりやディスカッションをしていたり、収益改善のため駐車場を外部貸し出しをするなど面倒だけど大切なことに前向きな組合は信頼できます。

売主の売却理由は聞いておく

売主の売却理由も、可能な範囲で聞いておいた方がいいです。
すべて正直に教えてもらえるとは限りませんが、聞かないよりは聞いた方がいいです。

住み替え、転勤、家族構成の変化、相続、離婚、資産整理。
いろいろな理由がありますが、特に気にしたいのは近隣トラブル・騒音・管理組合トラブルです。
これらはSUUMOには基本的に載りません。

人によって離婚は心理的瑕疵だ！という人もいるぐらいですから。突然嫁に家を出ていかれてローンを押し付けられて売ろうとしたら事故物件扱いされるのえぐない？

音の問題は昼と夜で違う

内見は昼に行くことが多いですが、音の問題は時間帯で変わります。

上階の足音
隣戸の生活音
電車や道路の音
学校・公園・商業施設の音
深夜の車通り
ゴミ収集や配送車の音

可能であれば昼だけでなく、夜や休日にも現地周辺を見ておきたいです。
部屋の中に入れなくても、マンション周辺の音や雰囲気は確認できます。
特に幹線道路沿い・線路沿いの物件は、窓を閉めた状態と開けた状態の差が大きいので要注意です。

逆に幹線道路沿いで「これはうるさいだろ～」と思っていても室内は二重サッシで全然気にならなかった！というものあります。百聞は一見に如かず。（聞いてるけど）

騒音を感じやすい（気にしやすい）人は内覧時によーく確認

日当たりは「南向き」だけでは判断できない

SUUMOでは方角が載っていますが、南向きだから明るいとは限りません。
見るべきなのは方角ではなく、実際の採光です。

前建てとの距離
バルコニーの奥行き
階数
窓の大きさ
隣接建物の高さ
冬の日当たり（太陽高度が低い）
午前・午後の明るさ

南向きでも正面に建物が近ければ暗いです。
逆に東向きや西向きでも、前面が抜けていれば明るい部屋もあります。
「南向き」という文字だけで判断しない方がいいです。これは実際に現地に行けば一発で分かります。

あと西向きは個人的には注意してほしい。マジでまぶしいし暑い。朝は暗いし夕方はまぶしすぎてカーテン閉めるから暗いとかで一番がっかり来る方角です。北向きは景色キレイに見えるので個人的には好きですが基本みんな好きではないのでリセールは弱いです。

季節によって太陽の高さも違う。南向きは基本万能。

仲介手数料は「満額が当たり前」とは限らない

中古マンションを買うとき、意外と大きいのが仲介手数料です。
物件価格が5,000万円台になると仲介手数料は百万円単位になります。

ただし、中古物件だからといって必ず満額の仲介手数料を払わないといけないわけではありません。

仲介手数料を抑えられるケース

買主側の仲介手数料を半額にしている業者を使う
相手方が仲介会社ではなく売主業者の場合、買主側の仲介手数料がゼロ円になるケースもある

5,000万円台の物件なら、仲介手数料が満額か半額かで数十万円から百万円近い差が出ます。
これは家具・家電、エアコン、引っ越し費用、リフォーム費用にそのまま回せる金額です。

取引のある不動産業者なら仲介手数料をかなり相談してくれるケースもあります。

ただし「囲い込み」には注意

一方で注意したいのが「囲い込み」のような状態になっている物件です。
SUUMOなどのポータルサイトには掲載されているのに、レインズには載っていない。
そのため他の仲介会社から問い合わせても「紹介できません」「売主側の仲介会社を通してください」と断られることがあります。

買主から見ると、こうなります。

仲介手数料半額の業者を使えない
売主側の仲介会社に満額の手数料を払う必要がある
他社経由で条件交渉しにくい
情報の透明性が低い
買主側に立って動いてくれる担当者を選びにくい

買主にとっては正直いいことがあまりありません。
そして売主にとっても実は不利です。
本来ならもっと多くの買主に見てもらえたはずなのに、入口で候補から外されてしまうからです。

中古マンションを買うときは、物件価格だけでなく「この物件はどの仲介会社からでも紹介できるのか」「他社経由の内見や申し込みが可能なのか」も確認した方がいいです。
同じ物件でも、購入ルートによって初期費用と交渉のしやすさが変わります。

レインズに載せていてもブロックする悪質な例も

中古は自由度がある一方で、買うまでの手間が多い

中古マンションの良さは実物を見て買えること。
日当たり、眺望、共用部、管理状態、駅までの道、周辺環境などを確認できます。
価格も新築より現実的なことが多く、同じ予算なら立地や広さを取りやすいです。

ただし、中古マンション購入は手間が多いです。

仲介会社を選ぶ
仲介手数料を確認する
売主の事情を確認する
引き渡し時期を調整する
住宅ローンを自分で比較する
リフォーム会社を探す
工事申請を確認する
エアコンや照明を自分で手配する
入居可能日を逆算する

中古は「安く買える可能性」がある一方で、買主側が自分で調べて判断しないといけないことが多い。
仲介会社や売主の事情によって購入体験の差も大きくなります。
このあたりはSUUMOの掲載ページだけでは分かりません。

新築マンションは、この煩わしさが少ない

中古マンションの話を延々としてきましたが、ここで一度、新築マンションの良さにも触れておきます。
価格だけを見ると新築は高く見えます。
ただ、購入手続きの分かりやすさ・入居までの段取り・住宅ローンや保険の手配まで含めると、新築の方が楽な部分も多いです。

新築ならではのメリット

仲介手数料は基本不要
住宅ローン控除が基本手厚い（物件にもよるが省エネ適合やZEHは新築は基本対応前提）
マンションや周辺に詳しい担当が説明してくれる
住宅ローンの提携銀行を紹介してもらえる
提携ローンで特別優遇金利が使えることがある（一般には出ていない条件が出ることも）
火災保険なども案内してもらえる
ローン手続きの流れを販売会社が案内してくれる
引き渡し日や入居時期が比較的はっきりしている
リフォーム不要で入居できる
オプションでエアコン・照明・カップボードなどを事前設置できる
入居説明会や内覧会など、段取りがパッケージ化されている

中古マンションの場合、住宅ローン・火災保険・リフォーム・エアコン・引っ越しを自分で並行して進める必要があります。
新築マンションは販売会社がある程度お膳立てしてくれるので、その点はかなり楽です。

あと絶対強調したいのは「新築を買う」という高揚感です。エルメスを銀座の路面の正規店でビシっとしたイケメンから買うのと、リサイクルショップで買うのとぐらい購入体験が違います。だから何と思うかもですが、一度は豪華なモデルルームで恭しく接遇されながら新築を買う絶頂を味わってほしいものです。「それも全部コストで物件価格にのってるぢゃん！」と言われるのですが、売り主はその費用も込みで「この値段で買ったから」と織り込んで中古として売るのであんまり気にしなくていいかもです。

もちろん新築にもデメリットはある

価格が高い（これが最大のハードル）
物件によっては引き渡しが相当先
人気物件は手付金も10%以上とか高い
実際の眺望や日当たりを完成前に確認しにくい
管理状態は住み始めるまで分からない
入居後すぐは修繕積立金が低く、将来上がる可能性がある
オプション費用が高くなりやすい
人気住戸は抽選になることがある

それでも「購入手続きの分かりやすさ」という意味では、新築はかなり楽です。
この差は物件価格には表れにくいですが、実際に買うときのストレスにはかなり影響します。

中古と新築は「価格」だけで比べない方がいい

中古マンションと新築マンションを比べるとき、多くの人は価格だけを見ます。
もちろん価格は大事です。ただ、実際には以下も含めて比較した方がいいです。

仲介手数料の有無
住宅ローン控除の差
リフォーム費用
エアコン・照明・カーテン代
引き渡し後から入居までの家賃
住宅ローンの優遇条件
火災保険などの手配のしやすさ
入居日が確定しているか
手続きにかかる手間
購入後すぐ住めるか

たとえば中古マンションが新築より300万円安く見えても、仲介手数料・リフォーム・ローン控除・引っ越し前後の家賃を足すと、実質差が縮まることがあります。

逆に、中古でも仲介手数料半額・室内状態良好・引き渡し早め・リフォーム不要に近い物件なら、かなり良い買い物になります。
大事なのは「販売価格だけで判断しないこと」です。

修繕積立金は築古のほうが高い傾向ですが、管理費は最近の新築はインフレを吸収する形でかなり高いケースがあります。修繕積立一時金も１２０か月分など相当な額に設定されている場合がありよくみてほしいところです。

中古には中古の良さがあります。
実物を確認できる、立地を選びやすい、価格交渉の余地がある、管理状態を見られる。
新築には新築の良さがあります。
手続きが分かりやすい、ローンや保険が整っている、リフォーム不要、入居までの流れも読みやすい。

どちらが良いかは人によります。
ただ、中古マンションを買うなら、SUUMOに載っている情報だけでなく、手数料・引き渡し・リフォーム・ローン・入居準備まで含めて見た方がいいです。

「中古の煩わしさが嫌」なら、即入居可能な滋賀県の新築も選択肢に

ここまで中古マンションの注意点を書いてきましたが、最後にちょっとだけ新築マンションの話をさせてください。

「仲介手数料なし」「リフォーム不要」「引き渡し時期が明確」「ローン手続きも販売会社がサポート」。
中古で苦労するポイントの多くが解消されるのが新築マンションです。

特に最近注目しているのが滋賀県の新築マンション。
京都・大阪で探すと予算オーバーになりがちですが、滋賀なら同じ予算で駅近・広い・新築が手に届きます。

JR新快速を使えば大津から京都まで10分、大阪まで40分台。
「通勤できるの？」と思う方もいるかもしれませんが、実際に大阪まで通勤している方はたくさんいます。

滋賀県で今注目の新築マンション

プラネスーペリアグラン大津瀬田 JR瀬田駅徒歩3分、総250邸超。2025年竣工済みで即入居可能な住戸もあり。3LDK 3,800万円台〜。京都駅まで19分。中古マンションで仲介手数料やリフォーム費用を考えると、この価格帯の新築はかなり競争力があります。価格更新もかかっていてお安い！

シエリアシティ大津におの浜 JR膳所駅徒歩7分、京滋エリア最大級の総708邸。琵琶湖に近い立地で3LDK 3,550万円〜。大規模マンションならではの充実した共用施設も魅力です。

プレサンスロジェ大津京レイクヴィラ JR大津京駅10分。安価で琵琶湖ビューが部屋からの楽しめるのが魅力。せっかく滋賀に住むなら琵琶湖がほしい！新築で！となるとおすすめ。

滋賀の新築マンションは、大阪・京都で中古マンションを探している方にとって「もう一つの選択肢」になり得ます。
中古の自由度も魅力ですが、新築の手軽さ・安心感・コストの分かりやすさも捨てがたい。
特に仲介手数料とリフォーム費用を考えると、滋賀の新築は実質的にかなり競争力があると感じています。

以上、中古マンションを買うときにSUUMOには載っていないけれど確認すべきポイントをまとめました。
中古マンションは奥が深いですし、知っているかどうかで数十万〜数百万円の差が出ることもあります。

この記事が少しでも参考になれば幸いです。
気になることがあればお気軽にご相談ください！
では〜！

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