プラウド新虎通りの「私の印象」→「東京のシャンゼリゼ(?)」推しの物件【けろけろ准将】

今回は、プラウド新虎通りの「私の印象」です!

物件概要:
所在地:東京都港区新橋四丁目11-1他
交通: 東京メトロ日比谷線 「虎ノ門ヒルズ」駅 徒歩8分
JR山手線 「新橋」駅 徒歩6分
都営地下鉄都営三田線 「御成門」駅 徒歩6分
総戸数:76戸
(うち非分譲住戸6戸・他店舗 ※今後計画変更申請を行う場合があり、総戸数が変更となる可能性があります。)



◆今後が期待できる虎ノ門エリア × 虎ノ門ヒルズに続く東京のシャンゼリゼ「新虎通り」に面している × JR・メトロとも利用できる交通利便性 × プラウドブランド!

なぜこちらに興味を持ったかというと、個人的に、虎ノ門エリアが「好き」で、将来を期待しているからです!周辺には多数の再開発が(再開発好き、えへへ)!!



それに、近くの愛宕グリーンヒルズや尾根道のあたりなど、周辺には緑のある街並みが散見され、お散歩に楽しそう。

何より、本物件から徒歩7-8分の「虎ノ門ヒルズ」!
昨年1月頃(コロナ直前)に立ち寄った時から、いろいろな店が入りそうだから休日のランチスポットとしていいんじゃない、と期待しておりました。
1年ちょっと経過して、モデルルーム見学当日に久しぶりに立ち寄ってみたのですが、当日は天候との兼ね合いもあり、どちらかというと閑散・・・という印象(開業のタイミングが残念でしたよね。コロナさえなければ!)
とはいえ、虎ノ門ヒルズの全体的な印象は、開放感のある美しいビルに芝生のスペースもあり、駅にも直結して、とても魅力的。

それだけでなく、新橋、銀座も遠くないことから、周辺には魅力的な飲食店が価格ピンキリで充実してます。

さらに新虎通り!
以前(コロナ前)、リビオレゾン新虎通りを見学した際、日本で他にないような、街並みを統一した「新しいエリア」の形が出来てくると聞いていて、ちょっぴり期待しておりました(「シャンゼリゼ」とか言ってましたっけ??ほんまかいな・・)。



 

新虎通りに面した物件はどうしても限られてくるので、そこに面したプラウドブランド、というのが本物件の最大の売りと思います!
(新橋に近いのは、オシャレさや高級感という点では微妙であり、人によってはデメリットにもなりうるでしょうね)。



そして、フツーに、アクセスの良さにも惹かれました。
特に多路線が乗り入れている新橋駅(JR山手線、横須賀線、京浜東北線、東海道線、ゆりかもめ、東京メトロ銀座線、都営浅草線、都バス)から徒歩6分には、素直に魅力を感じます!

◆室内仕様はカタログスペックはともかく、何となく「微妙な」印象。かつ眺望のよい部屋は限定的&がっつり価格!

本物件は、「プラウド」ブランドということで、過去に見た「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」とか、「プラウドタワー亀戸クロス」とか、プラウドは、同価格帯の他ブランドより設備仕様が良い印象を持っているため、期待に胸を膨らませ、モデルルームへ。

どうだったかというと・・・カタログスペック上はそう悪くないのですが、もしかしたら細かいところにコストダウンがあるのかな??
正直言って、専有部、共用部とも、なんとなく微妙な(安っぽい?)印象を受けました。
すみません、論理的でなくて。気のせいかもです。あくまで個人的な印象です。質感が・・・
少なくとも、同価格帯の別物件と比較し、優れているという印象は持てませんでした。

また、間取りがそんなに悪いということはないのですが、眺望が開けている部屋は限定的。
最大の魅力(と私は思っている)新虎通り側は北向き1LDKのみ(道の向いにより高いビルがあり、先の眺望は開けない)。
南側の、ある程度眺望が開けている部屋はがっつり価格に乗っている。
特に上のほうは東京タワービューだから致し方ないとは思うものの、その価格帯を選べる方向けと考えると物件の作りが物足りないかもなと。
下のほうは裏通りの雑居ビルとこんにちは。

何より個人的に一番気になったのは、一部間取りの、虎ノ門ヒルズ側の窓面かな。
細い道を挟んでとなりのビルに面しているとはいえ、曇りガラスというのは・・・バルコニーではなく、窓自体が曇り、というのを私は初めて見たのですが(経験不足ですね。どうにも閉塞感がある気がするのですが??)。
現状では細い路を挟んでいて、モロ壁ドンでもないのになぜだろう?

◆管理費は最近のトレンド?で高めの、1㎡約566円(泣)。小さ目間取りのバリエーションが複数ある点にニーズがありそう。

さらに、最近のトレンドを鑑みても安くはない1㎡約566円という管理費の割に、各階ゴミ出しもないばかりか、他に特別なサービスもない、コンシェルジュいない(プラウドでは多いけど)、共用部も特別なものはない、というのも残念ポイント。
管理費が「ほどほど」か、高いくてもサービス充実か、でないと、私は選びたくない・・・

価格は、近隣のパークコート虎ノ門(坪単価800万円以上)よりは安いものの(平均坪単価700万程度?)で(随時見直しをしているようですから、要確認!)、予算許せば、「高スペック」かつ共用部・サービスともいろいろ充実しているあちらに行くよと。

裏を返せば、予算に制約ある中で、このエリアのまあまあの物件を求めるなら「ここ」なのかもです!

小さめ間取りのバリエーションに優れていて、1LDK、2LDKをお探しの方にとっては、予算感が合わせやすいのはよいですね!(パークコート虎ノ門はもうほぼ完売だし)

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内下町自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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