今回は南船橋駅から徒歩4分のマンションである「パークホームズ南船橋」についてレポートしたいと思います。
概要については以下記事にてまとめていますので、合わせてご覧ください。
Contents
物件概要
- 所在地：千葉県船橋市若松２丁目１－１３
- 総戸数：212戸
- 敷地面積：4,992.82㎡
- 建物竣工：2025年2月
- 引渡し：2025年3月
- 売主：三井不動産
- 施工会社：長谷工コーポレーション
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：72台
- 駐輪場：319台
- 掲示板：パークホームズ南船橋ってどうですか？
パークホームズ南船橋公式HPより画像引用
建物
共用部
建物全体
- 廊下：外廊下
- 各階ゴミ置き場：×
- 各戸トランクルーム：◯（防災倉庫）
- 24時間有人管理：×
パークホームズ南船橋公式HPより画像引用
エントランスは二層吹き抜けになっている上にデザインにも拘っていますので、中に入ると「おおっ」となりそうです。
パークホームズ南船橋公式HPより画像引用
そこそこ規模感はあるのに各階にゴミ置き場がないのは少々残念（板状マンションなのでしょうがない）ですが、1階のゴミ置き場はエレベーターに近く、雨にも濡れない動線です。
総戸数212戸でエレベーターは2基ですので、エレベーターの数にも違和感はありません。
本マンションの建設地は1mの浸水リスクがあるエリアですが、敷地を1m盛土することでリスクヘッジをしています。加えて電気室を2階にしているとのことです。
共用施設
1F- ワーク＆スタディラウンジ
- ライブラリーラウンジ
駅前の再開発も含めて周辺に商業施設が多くあるエリアなので、マンションの共用施設は少なめにして外にアウトソースするのは管理コスト抑制の観点からアリだと思います。ただ近隣にホテルがないのでゲストルームがあると便利だったかな〜とは思いました。（その分価格が抑えられているので良し悪しありますが）
外から人が来る共用施設がない分、マンションへの人の出入りが少ない点はポジティブ要素と感じる人が多いかと思います。
専有部
今の新築の中では頑張っている印象を受けました。直床だったり、給湯器がリースだったり、トイレはタンク式だったり、外廊下側の窓の格子が縦のスカスカタイプ（not可動式）だったりと気になる部分がないと言えば嘘になりますが、坪270万のマンションとしてはうまくメリハリを付けています。
ディスポーザーがあるのも嬉しいですが、この価格帯でカップボードが標準装備なのは珍しいです。玄関前カメラも標準装備ですし、バルコニーの隔て板もトールタイプ。騒音対策で廊下側の窓は二重窓、排気口には騒音対策用のカバーがつけられていたりと音対策も配慮されていました。
モデルルームを見た印象としては梁や柱が抑えられており、広々としていたのも好印象でした。一次取得の方であれば問題ないスペックです。
全体
- 天井高：2,500mm
- サッシ高：2,100mm（パッと見は2,000mmくらいでしたが、担当の方曰く2,100mmとのこと）
- 床暖房：リビング、主寝室
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：×
- 鍵：普通の鍵（オプションで電子錠変更可能）
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：Low-e
- バルコニー隔て板：トールタイプ
- 廊下・トイレ・洗面所床：フローリング
キッチン
- 天板：人造大理石
- 側面仕上げ：×
- 水栓：ストレートネック
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：◯
洗面所・浴室
- 洗面台天板：人造大理石
- 洗面室水栓：通常
- ミストサウナ：×
- 洗濯機上収納：×
価格
販売価格
1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪270万円でした。非常に反響があるとのことで1期1次での販売住戸を増やす予定とのことでした。
筆者作成（クリックすると大きくなります）
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高層階だと抜け感はあるのですが、特徴的な眺望を得られるわけではありませんので、階毎の価格差を考えると下の階を選んでも良いかなと思いました。
特に本マンションはマンション周辺に人が行き来しない動線となっているため、低層階でも人の目をさほど気にする必要がありません。その点でも低層階にして価格を抑えるという選択が取りやすいと感じました。
サウス棟は目の前の敷地に老人用施設と児童福祉施設が建設される予定です。老人用施設については団地よりは低くなると営業担当の方が言っていたので、6階以上であれば眺望は抜けてきそうです。（詳細はMRで要確認ですが、児童福祉施設の高さが分からないので、7階以上だとより安心です。）
周辺相場
中古
- ワンダーベイシティサザン 竣工2007年 南船橋駅徒歩8分 坪190万前後
- パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア 竣工2021年 南船橋駅徒歩3分 坪250万前後
新築
- ミッドスクエアタワー 竣工2024年 海浜幕張駅徒歩11分 坪230万前後
築16年の「ワンダーベイシティサザン」が坪190万程度で動いている点からも今の相場前提であれば10〜15年住んで残債割れとなる可能性が低い点もおすすめしやすいです。（転売で利益を上げるような方には向かないですが、お子様が独り立ちするまでは南船橋に住んで、その後住み替える選択肢などが取りやすい）
管理費・修繕積立金
E1-1 71.92㎡- 管理費：14,240円（198円/㎡）
- 修繕積立金：8,490円（118円/㎡）
- インターネット使用料：1,595円
- 給湯器リース料：2,750円
- 合計：27,075円（376円/㎡）
管理は第三者管理ということで、住民の方が理事となって管理をする必要がない点もとっつきやすいかと思います。
インターネットについては追加料金を払えば回線速度をアップできるようです。在宅勤務をする方も増えてきて自宅のネット回線速度のプライオリティが上がってきていますので、選択肢があるのは良いですね。
気になる住戸
I 100.22㎡/4LDK
2階：7,990万/坪263万
パークホームズ南船橋公式HPより画像引用
マンション内でも最上階住戸を除いて唯一の4LDK間取りです。
4つの洋室が全てリビングと独立していますし、角部屋なので行灯部屋もありません。リビングは少し歪な形ですが2面（一部3面）採光となっており、日当たりにも十分期待できます。
100㎡超住戸は洗面ダブルボール・グースネック水栓・各種天板フィオレストーン・コンロがデリシア・1620浴槽・ローシルエットトイレ等設備仕様がグレードアップされます、さらに駐車場の優先権も付いてきます。
…とこんなにプラス要素があって、なんと単価は据え置きです！中住戸の3LDKとさほど変わりない単価となっています。
多くのマンションで4LDKはプレミアム扱いになることが多く、グロスだけでなく単価も盛られがちなのですが、この4LDKは狙い目感がありますね。子育てファミリー向きのエリアなので、将来的にも4LDK（多くの部屋）の需要が多そうな点も安心材料です。
中古を探しても4LDK自体の出物が少ない上に100㎡超となると戸建てくらいしか選択肢がなくなるレベルですが、最寄り駅までわずか4分という立地で100㎡の住戸が確保できる点は魅力的です。面積の分グロスが張るので大抽選会になることはなさそうですが、サクッと売れてしまいそうです。
駐車場
212戸に対して駐車場は75台、設置率は35%です。
筆者作成
100㎡超住戸に優先権が付与されます。
全幅がどの区画でも1,850mmなのがなかなかつらいですね…ミドルサイズのSUVだと全幅で引っ掛かりそうです。車利用者向けの立地ではないですが車利用を前提としている方は注意が必要です。
まとめ
とてもバランスが良い新築マンションです。今の市況で坪300万以下の新築マンションは希少性があります。単に価格が安いだけでなく、駅距離も近い上に駅周辺は三井不動産による再開発も合わせて実施されます。40店舗ほどのテナントの中にはスーパーも入る予定で、日常の買い物が少々不便だったデメリットが解消されます。街の開発とセットという点が住んでからの満足度を高めてくれそうです。
元々ららぽーとやIKEAといった大型商業施設があり集客力のある街ですが、LaLaアリーナができることでさらに人の賑わいが加速します。広域から人が来ること＝多くの人の目に触れることになりますので、遊びに来たことをきっかけに「南船橋に住みたい」と思う人がきっと出てきます。街の魅力向上×集客力UPは本マンションのリセールにおいてもポジティブな要素になると考えます。
この市況ですので買って即転売で利益が出るようなことは期待できないですし推奨しないですが、10〜20年住んで終の棲家に住み替えるような選択肢も検討できる立地と価格かと思います。（＊売却はそのタイミングの市況に左右されますので、残債割れなく売却できることをお約束できるものではありません。）
一方で前回の記事でも触れた通り、街の雰囲気は独特なものがありますので、万人に受ける街ではありません。駅前の再開発と団地の一部建て替えで雰囲気がガラッと変わるはずですが、合う合わないの分かれる街だと思いますので、ご家族での現地調査はマストです。
現地調査の上、「南船橋イイネ！スミタイネ！」となれば検討を急ぎましょう！本マンションの魅力は既に多くの方が気付き始めていてモデルルームも人気のようです。
現状京葉線沿線のマンションは幕張ベイパークの価格がキャップとなっていて、価格上昇が抑えめですが「ミッドスクエアタワー」の販売も終わりますし、次の棟の価格次第では沿線の価格がグッと引き上がる可能性も考えられます（新浦安にもプラウドが控えています）。
京葉線沿線の価格上昇が控えめなのは幕張ベイパークの新築が安く、それがキャップになっていると思っているので、ミッドスクエアの10％値上げ効果は周囲に波及しそう。 https://t.co/wE5itxWJW3
— 2LDK (@2ldk18) April 4, 2023
南船橋も再開発が完了していない今だからこそこの値付けとなっており、再開発が完成した後はこの価格では買えなくなる可能性が高いですので、後悔のないように検討を進めていただければと思います。
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レポートありがとうございました。検討中なので参考になります！
一点。最大浸水想定は3mではないでしょうか。私がMRで聞いたのは3mで、船橋市の高潮ハザードマップでも0.5〜3mになっていました。なので私は1階はパスです。
検討中さま
記事ご覧いただきありがとうございます！
最大浸水については私がMRで説明を受けたのは1mでした。（なので1m盛土をして安全性を高めた、という説明でした。）
1階が特別安いというわけではないですし、個人のリスク許容度に応じて階数が選べることは1期1次のメリットでもありますね！
いつも楽しく読ませていただいております！
画像拡大できればうれしいです！
価格表が小さくて老眼で見えません…
マンション探しさま
コメントありがとうございます！いつもご覧いただいているとのこと嬉しいです♪
数字大きめverを掲載してみました！是非ご覧ください。