はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。
最近見学に行くマンションの販売提携会社が同じ会社ばかりで私のデータがしっかり残っており営業マンに疑われ始めております。
行く先、行く先で同じ販売会社の名刺を切られるので、他の販売会社に担当してほしいのが正直なところ。でないとモデルルームに行けなくなる…
kyoto1192 さんも京都では顔バレしてモデルルームに行けなくなってきていると仰っていましたが、ブロガーが抱える問題だなと思っています。営業マンにとっても買わないお客様の接客に当然時間を割きたくないとは思うので、難しいですね。
ただ、身を明かして取材をしてしまうと、そのマンションの悪い箇所をブログに書けなくなってしまうので、それもどうなのかなと思っています。
晴海フラッグのように実際に購入検討のマンションを見に行くには問題はないのですが、今の市況で晴海フラッグのように投資として成り立つマンションはほとんどないわけで、さてどうしたものかなと考えながらブログを書いています。
余談となりましたがマンションの紹介をさせて頂きます。今回はリクエストを頂きましたので埼玉県さいたま市のファインシティ大宮公園です。
Contents
物件概要
- 物件名 ファインシティ大宮公園
- 所在地 埼玉県さいたま市北区盆栽町340番他（地番）
- 用途地域 第一種住居地域
- 交通 東武アーバンパークライン「大宮公園」駅徒歩7分
JR湘南新宿ライン・宇都宮線・上野東京ライン「土呂」駅徒歩13分(※北側通用口)
ニューシャトル「鉄道博物館」駅徒歩16分 - 総戸数 161戸
- 延床面積 13,532.55㎡
- 建築確認対象敷地面積 6,039.85㎡
- 建築面積 3,542.71㎡
- 構造及び階数 鉄筋コンクリート造・地上5階建
- 建築確認番号 第UHEC建確R040579号（令和4年12月14日）
- 設計 株式会社長谷工コーポレーション
- 施工 長谷工・石川建設 共同企業体
- 管理会社 株式会社長谷工コミュニティ
- 管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理業務等は管理会社に委託（予定）
- 駐車場 84台（身障者用平面駐車場1台、機械式駐車場83台）（月額使用料：未定
- バイク置場 7台（内、ミニバイク置場4台）（月額使用料：3,000円～4,500円）
- 自転車置場 322台（2段式322台）（月額使用料：150円～500円）
- インターネット利用料 （月額）550円
- 建物竣工予定時期 2024年7月
- 入居予定時期 2024年8月
立地
通勤
最寄り駅は東武野田線(東武アーバンパークライン)の大宮公園駅です。徒歩は8分ですが、踏切を2回渡る必要がある為、通勤で使う際は余裕を持って家を出なければなりません。
とはいえ、大宮公園駅を使う人は大宮駅が職場、また大宮駅に用事がある方でしょう。
都心に出る際はほとんどの方がJRの土呂駅利用になると思います。
徒歩は13分ですが、歩けない距離ではないですし、自転車を使えば問題ないと思われます。
土呂駅駐輪場の料金は下記になります。
- 2,410円 / 1ヶ月 : 一般(1階)
- 6,500円 / 3ヶ月 : 一般(1階)
- 12,290円 / 6ヶ月 : 一般(1階)
- 2,100円 / 1ヶ月 : 一般(2階)
- 5,670円 / 3ヶ月 : 一般(2階)
- 10,710円 / 6ヶ月 : 一般(2階)
- 1,800円 / 1ヶ月 : 学生(1階)
- 4,880円 / 3ヶ月 : 学生(1階)
- 9,210円 / 6ヶ月 : 学生(1階)
- 1,570円 / 1ヶ月 : 学生(2階)
- 4,250円 / 3ヶ月 : 学生(2階)
- 8,030円 / 6ヶ月 : 学生(2階)
通学
小学校は植竹小学校です。子どもの足ですと10分強でしょうか。近いと思います！
中学校は植竹中学校です。中学校であれば15分位は許容範囲だと思います。
お買い物
ステラタウンまで徒歩14分 自転車で5分
オーケーストアまで徒歩15分 自転車で5分
ヤオコーまで徒歩6分
スギ薬局まで徒歩2分
敷地配置図
この敷地配置をみると、変形地にうまく建物をはめ込んだなーと思います。縦長の土地の為、南向きの住戸は少ないですが配置は絶妙です。ただし駐車場が161戸に対して84台しかありません。しかも全て機械式駐車場の為、ハイルーフの車をお持ちの方は駐車場で頭を悩まされる可能性があります。建築価格があがっている為、少しでも販売戸数を増やす必要があるので駐車場は平置きではなく機械式を設置しなくてはならないマンションがほとんどです。
駅近のマンションではないにもかかわらず、機械式の駐車場に頼らないといけないマンションがさいたま市ではほとんどなので、マンション選びが非常に難しくなっていると思います。
特にさいたま市に住む方は浦和と大宮の駅近以外は車が必須だと思います。当然家族で住むとなれば子どもの成長にあわせて大きい車を選ぶ必要もでてくるでしょう。いざその時に住んでいるマンションでハイルーフの車は駐車できないとなる可能性があるのであれば、購入の選択肢から外れてくるのも仕方ないのかもしれません。その位、さいたま市では車があるだけで生活が潤うのです。
デベロッパーの皆様、苦しいのは分かりますが駐車場をもう少し意識してくれませんか？(カネー、魂の叫び)
ちなみにですが機械式駐車場をあてにせずに最初から外部の駐車場を借りるという方法もあります。少し歩きますが外部の駐車場は平置きなのでそちらを確保しておいた方がストレスなく生活できるかもしれません。近隣の不動産会社に確認したところ、この辺りの相場は月額11,000円位とのことでした。
下記の会社様がこの近辺で駐車場を6箇所も管理しているそうなので、契約される方は確認してみることをおすすめします。
国際エステート株式会社
TEL：048-653-4501
間取り 価格
C1タイプ 3LDK 73.43㎡ 縦長キッチン 5,198万円 坪単価 233万円
H1タイプ 3LDK 68.39㎡ 4,898万円 坪単価 236万円
Qタイプ 3LDK 73.01㎡ 4,298万円～4,798万円 坪単価 194万円～216万円
Sタイプ 4LDK 88.87㎡ 5,298万円 坪単価 196万円
Pタイプ 3LDK 70.49㎡ 4,298万円～4,598万円 坪単価 198万円～215万円
近隣マンション
新築
クラッシィハウス大宮植竹町
価格
先着順 4,168万円～6,598万円 / 第2期4次 4,298万円～5,498万円 / 2期5次 3,900万円台予定～6,000万円台予定
坪単価
先着順 227万円～268万円/第2期4次 208万円～255万円/ 2期5次 211万円台予定～245万円
所在地
埼玉県さいたま市北区植竹町一丁目321番1（地番）
交通
東北本線 「土呂」駅 徒歩16分 （サブエントランスより）
間取り
【先着順】 2LDK～4LDK / 第2期4次 2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 / 2期5次 2LDK～4LDK
専有面積
【先着順】 60.45m2～81.13m2 / 第2期4次 67.96m2～70.93m2 / 2期5次 60.84m2～80.76m2
入居時期
2023年10月下旬予定
中古
成約
レーベンリヴァーレ大宮土呂レジデンス 3LDK 70.79㎡ 成約坪単価 181万円 築12年
プレシス大宮土呂サウステラス 68.11㎡ 3LDK 成約坪単価 213万円 築2年
リビオ大宮宮原 3LDK 70.15㎡ 成約坪単価 162万円 借地権 築3年
イニシア大宮宮原サザンフォート 3LDK 成約坪単価 156万円 築12年
在庫
リビオ大宮宮原 3LDK 67.10㎡ 坪単価 206万円 借地権 築3年
レーベン大宮土呂ブライトマークス 3LDK 66.53㎡ 坪単価 232万円 築4年
シティテラス大宮宮原 3LDK 66.53㎡ 坪単価 198万円 築11年
土呂駅近くの中古が築10年を超えても坪180万円で取引されています。土呂駅15分の物件が築10年越えで坪156万円で取引されていますので、ファインシティ大宮公園はそちらを目安にした方がよいと思います。10年経って坪156万円を上回るようローンの残債を減らしていければ、売る時に残債割れのリスクは少ないかと思います。
ピアキッチン？
この前、ルピアグランデのピアキッチンをご紹介させて頂いたのですがファインシティ大宮公園にもそっくりなキッチンが採用されています。特別に特許などはとっていなかったんですね。なんか二番煎じだなと思ったのですが、まあいいでしょう。動線が非常によくなりますが、部屋の独立性が失われるのがデメリットなので、それぞれニーズにあう間取りを選びましょう。
半地下
こちらの物件めずらしく1階部分が半地下です。高さ制限いっぱいに建てるために半地下にしないと5階建てを建てることはできなかったのでしょう。半地下のメリットは何でしょう。特にありません。デメリットは陽当たりが悪い、湿気が溜まりやすい、カビが発生しやすい、寒いなど多くあります。では購入する理由は安くないといけません。2階の部屋と比較して2割は下がってないと私なら買いません。かく言う私も、某横浜の物件で半地下の物件を売ったことがありますが、相当に苦労しました。半地下以外は駅近の物件だったのでサクサク売れたのですが、半地下の部屋だけ売れない売れない。結果かなり値下げして売り切ったという思い出があります。皆さん、半地下を狙うなら安くなるまで待ちましょう。
線路沿い
線路沿いの物件てどうなのって思いますが、当然ながら音がします。上野東京ライン、湘南新宿ライン、貨物も走る東北本線の線路ですから、電車の本数はかなりあります。特急も通過します。線路が近い住戸に関しては二重窓が施されており、窓を閉め切ってしまえば気になることはほとんどありません。ただ、窓をあけて生活したい方は踏切も近いので音が定期的にします。音を気にする、神経質な人にはおススメできませんので、そこはしっかり考えて購入されることをおすすめします。線路沿いが気になる方はクラッシィハウス大宮植竹町も検討してみてください。土呂駅の自転車で通勤する方であれば、どちらも通勤は同じです。
クラッシィハウスの記事はこちら
ただ東武アーバンパークラインを使う方は開かずの踏切があるので、大宮公園駅まで開かずの踏切がないファインシティ大宮公園の方が使いやすいと思います。
大宮公園
大宮公園を日常使いできる立地は魅力です。
桜の季節にはお花見を
個人的に大宮公園駅の駅舎が好きです
駅前ロータリー。昭和にタイムスリップしたような雰囲気。
大宮公園駅にも駐輪場がありますが、徒歩で十分だと思います。
北口にロータリーが欲しいですが、住宅がこれだけ迫っているので無理でしょう。
ただ、宇都宮線と共通の踏切を渡ることはないので、開かずの踏切が通勤経路とはなりません。
いつか行ってみたい盆栽美術館
この前、盆栽好きの都内住みの地主さんに浦和に住んでます(西浦和は浦和です)と伝えたら、浦和の盆栽美術館に行ったよと言われたけど、盆栽美術館は大宮のはずと思いながら東京に住む人には大宮も浦和も変わらないんだろうと思い、話を合わせたというどうでもよい余談。
総評
大宮から1駅のエリアはステラタウンという大型ショッピングモールも近く、道路もきれいに整備されているので人気です。ファインシティ大宮公園はステラタウンから多少離れてはいますが、日常使いできる距離ですので、ステラタウン近辺で探している方は是非候補にいれてほしいマンションです。
線路沿いですが、敷地をうまく使って線路に向いている住戸をできる限り減らしているのは上手いなと思いました。また設備もケチっている印象は全くありません。
新築限定で探していない方は、近辺に中古のマンションが多く存在する為、中古と比較しながらの検討になると思います。中古マンションの購入はスピードと即決できる決断力が必要です。これから探される方は、先に新築マンションをみにいって中古と比較しながら購入してみてると、スムーズだと思います。ファインシティ大宮公園とクラッシィハウス大宮植竹町はモデルルームが同じ場所にある為、両方一緒に紹介してもらえば時間が節約できますし、ステラタウンも近くの為、お買い物ついでにふらっと立ち寄ってみるのも良いと思います。
ご覧いただきありがとうございました。
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