⭐︎ 本物件は、2023年12月に完売済です。

はじめに

• 本稿は、宮城県仙台市泉区八乙女中央にて、タカラレーベンが分譲を予定している レーベン八乙女駅前 THE PREMIER を紹介するものであります。
• 本物件は、地下鉄南北線の八乙女駅から約70mである事が特徴の一つです。その八乙女駅を 「仙台史上類を見ない “ONLY ONE” が集まる駅前。」と事業主が表現をしています。

立地および周辺環境

概要

• 所在地 (番地): 宮城県仙台市泉区八乙女中央1丁目56-1、56-11、73-4、73-8
• 用途地域: 第二種住居地域、近隣商業地域

周辺環境

(公式ウェブサイトより引用)

(公式ウェブサイトより引用)

自然災害の影響関連

地耐力 (ジャパンホームシールド社による地盤解析結果)

• 普通

地震時の建物の揺れやすさ

• やや揺れやすい

洪水浸水の可能性 (10-100年に1回を想定)

• 低い

洪水浸水の可能性 (L2)

• 0.5m – 3.0m

液状化の可能性

• やや高い

建物仕様関連

概要

• 敷地面積: 2,903.41m2
• 規模、構造: RC造、地上8階建
• 総戸数: 70戸
• 竣工予定時期: 2024年5月
• 売主: タカラレーベン
• 施工会社: 松井建設株式会社 東北支店
• 管理会社: 株式会社レーベンコミュニティ

仕様

• 耐震構造、直接基礎 (地盤改良)
• 主要採光: 南東、南西
• エレベーター: 1基 (9人乗り、90m / 分)

敷地計画図

(公式ウェブサイトより引用、一部改変)

• 歩車分離: メインエントランスは敷地南側、自動車等の出入り口が敷地東側、自転車の出入り口が敷地西側
• ゴミ置場: 建物外の敷地内
• 屋外キュービクル、配電盤室: 1階に設置

デザイン

(南棟、公式ウェブサイトより引用)

(建物正面図、公式ウェブサイトより引用)

(敷地南東側からのイメージ、公式ウェブサイトより引用)

(敷地南東側からのイメージ、公式ウェブサイトより引用)

専有部分

概要

• 面積: 60.50m2 – 92.63m2
• 3 – 13戸 / フロア

住戸配置

東棟 (主要採光: 南東)

• Kg (角住戸、1階): 80.23m2、専用庭、防雨コンセント (テラス)
• K (角住戸、2-5階): 80.23m2、大型クローク、浴槽サイズ 1,618mm、二面採光 (角住戸)
• Lg (中住戸、1階): 72.60m2、専用庭、防雨コンセント (テラス)
• L (中住戸、2-4階): 72.60m2
• Mg (角住戸、1階): 82.28m2、専用庭、防雨コンセント (テラス)
• M (角住戸、2-4階): 82.28m2、三面採光、サービスバルコニー (北東)、バルコニー幅 6,800mm、大型クローク、浴槽サイズ 1,618mm
• Or (角住戸、5階): 86.86m2、防雨コンセント (ルーフバルコニー)、シューズインクローゼット、三面採光、バルコニー幅 9,700mm、浴槽サイズ 1,618mm
• Qr (角住戸、6階): 88.40m2、防雨コンセント (ルーフバルコニー)、三面採光、アイランドキッチン、シューズインクローゼット、バルコニー幅 8,295mm、浴槽サイズ 1,618mm

南棟 (主要採光: 南西)

• A (角住戸、2-4階): 77.40m2、三面採光、クランクイン玄関、シューズインクローゼット
• B (中住戸、2-4階): 75.02m2
• C (中住戸、2-5階): 72.60m2
• D (中住戸、2-6階): 75.02m2
• E (中住戸、2-6階): 73.81m2、高収納率
• F (中住戸、2-6階): 73.81m2、大型クローク
• G (中住戸、2-7階): 70.18m2
• H (中住戸、2-7階): 70.68m2、サービスルーム有 (2-4階の一部)、大型クローク
• I (中住戸、2-8階): 60.50m2、シューズインクローゼット、L型キッチン、サービスルーム有 (2-4階の一部)
• J (角住戸、2-8階): 84.48m2、三面採光、サービスバルコニー (北東および南東)、浴槽サイズ 1,620mm、バルコニー幅 6,600mm
• Nr (角住戸、5階): 77.44m2、防雨コンセント (ルーフバルコニー)、三面採光、バルコニー幅 7,900mm
• Pr (角住戸、6階): 75.02m2、防雨コンセント (ルーフバルコニー)、三面採光、バルコニー幅 8,100mm
• Rr (角住戸、7階): 88.13m2、防雨コンセント (ルーフバルコニー)、三面採光、バルコニー幅 9,720mm、浴槽サイズ 1,618mm、シューズインクローゼット
• Sr (角住戸、8階): 92.63m2、防雨コンセント (ルーフバルコニー: 69.56m2)、三面採光、バルコニー幅 9,500mm、浴槽サイズ 1,618mm、シューズインクローゼット

構造仕様関連

• アウトフレーム
• 二重床、二重天井
• フローリング遮音等級: ΔLL (II) -3相当
• 浴室ダウンライト
• 浴室テレビ
• F★★★★: 壁紙、建材

機能仕様関連

• 食器洗い乾燥機
• 床暖房
• 浴室: 浴槽出入りI型手摺
• コンロ: ガス
• たからの水: 全ての生活水を浄活水化
• たからのミラバスビジョン: 浴槽内湯にマイクロバブル
• マイクロイオニー: 浴槽内の汚れなどを落とす
• たからのミラブルシャワー: シャワー水流にウルトラファインバブル

専用使用部分

• 住戸前インターホンカメラ: 無
• バルコニー水栓、コンセント: 一部住戸のみ (住戸配置を参照)
• 格子: 縦面格子

共用部分、附帯サービス等

共用設備

• ペット足洗場
• 防災倉庫

駐車場

• 100% (70台 / 70戸)、来客用1台別途
• 機械式65台、平置4台、平置 (軽) 1台
• 使用料: 500円 – 8,000円 / 月
• 区画寸法や車両制限等は、営業担当に確認をお願い致します。

防災、減災

• エキスパンションジョイント
• 構造スリット
• 地震時エレベーター管制装置

附帯サービス

• 住宅設備機器の10年保証
• 電気、ガス: 住戸毎の小売事業者の選択可

販売状況等

第2期予告

• 3,900万円台 – 5,900万円台、60.50m2 – 84.48m2
• 最多価格帯: 5,000万円台
• 販売戸数: 未定
• Lg (72.60m2): 3,998万円
• 販売開始予定時期: 2023年7月下旬
• 第2期以降の全体の予定販売住戸: 20戸

(参考: 第1期)

• 4,348万円 – 6,888万円、60.50m2 – 92.63m2
• 最多価格帯: 5,100万円台、10戸
• 販売戸数: 46戸

コスト (第2期)

イニシャル

• 修繕積立基金 (引渡時一括): 363,000円 – 506,900円
• 管理組合設立準備金 (引渡時一括): 13,250円 – 18,500円

ランニング

• 管理費: 約241 – 251円 / m2 / 月 (インターネット使用料を含)
• 修繕積立金: 約82円 / m2 / 月
• 町内会費: 250円 / 月

主たる特徴

店舗区画

• 南棟の1階
• 医療施設 (診療所) を見込む
• 駐車場は、3台を確保

タカラレーベンの威信

気合いの入りっぷり

(公式ウェブサイトより引用)

• 宮城県における全ての新築分譲マンションの状況等をまとめました (2023年5月版)  の記事でも本物件に対するタカラレーベンの意気込みについてを触れました。
• これらの広告や、物件呼称の “THE PREMIER” からも事業主の高い期待を窺い知る事ができます。

その所以 (原文のとおりに抜粋)

1. 泉区内の南北線停車駅で徒歩1分以内の新築分譲マンションは7年ぶり
2. 泉区内の南北線停車駅で徒歩1分以内の新築分譲マンションで駐車場100％は初
3. 八乙女駅前は、計画的な再開発が推進される仙台市1号市街地

周辺物件

中古物件の特徴

• 八乙女中央アドレスの代表する分譲マンションを調べてみました。
• 1990年辺りからほぼ各年で竣工されており、2003年に頭打ちをしています。

位置図

各物件

泉区の中古物件紹介

1. レーベン泉中央 GRAND SEASON (最終分譲につきまして。)
2. 泉中央駅近の築浅物件: 【相談返し】仙台市泉中央地区における分譲マンションの選択方針について
3. 泉パークタウン内の物件: 泉パークタウン等 (仙台市北部圏に属し、およそ50年以上にわたり、今もなお開発が続いている国内最大級のニュータウン)

本物件の優位性およびエリア価値の将来性

エリア価値

• 過去記事 (仙台市の新築分譲マンションに係る市況リポート (其の壱: 圧倒的な竣工住戸数は、野村不動産!!!)) でも触れましたが、仙台市北部エリアについては、近郊の錦町、上杉、郊外の台原、旭ヶ丘、南光台、黒松、八乙女、、、(以降、略) にわたり、基本的には住居系の用途地域が大部分を占めています。

(仙台市公式ウェブサイトより引用)

• 最も頻用するであろう商業施設に関しては、用途地域の制限等を要因とするため、一部の郊外型市街地やロードサイド店舗を求めることになり、車前提のエリアと言えます。
• 今後のエリア価値が高まる蓋然性は、本エリアのような環境に限られる訳ではありませんが、特に本エリアにおいては、本物件がその一要因とはなり得るものの、駅周辺の商業施設の充実が図られるか否かに依存するものと考えられます。

本物件の優位性

• 一方で、住宅としてのエリア優位性の観点では、本物件は、立地、周辺物件、駐車場率等を総合的に鑑みた場合、極めて高いものと思われます。

物件価格

• 丼勘定的計算では、相対単価は、約220万円 / 坪、約66万円 / m2程度と試算をしています。
• 特に平米単価で見た場合は、まだまだ上値の余地があるように感じましたので、妥当な価格水準であると個人的には結論づけています。

まとめ

1. 八乙女中央アドレスでは、竣工基準で9年ぶりの新築分譲マンションの供給である。
2. 主たる物件特性としては、① 住宅と医療施設の複合用途型開発、② 八乙女駅から1分程度、③ 敷地内駐車場率が100%である。
3. これらのことから、同エリアの同物件カテゴリーにおいては、本物件の優位性は、極めて高いものと考えられる。
4. 今後は、本エリアにおける商業ベースの開発が進展すれば、エリア価値が上振れする可能性があり、それに伴い本物件の優位性も同時にさらなる一段高を示す可能性はあるものと思われます。

おわりに

• 管理面からは、店舗区画を分譲ないしは賃貸運用のどちらの方式を採用するのか気になるところです。
• 仙台市としては、まずエリア再開発の前に駅舎外壁の掃除が必要でしょう。

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