はじめに
『ダイレクトウィンドウに一目惚れ』
ザ・パークハウス鷺沼 は丘上に建つ4棟構成のマンションです。4棟それぞれに特徴があり、プランも選びがいがありそうです。
中でも北向きの棟はダイレクトウィンドウを採用しており、外観が非常に美しいものになっています。
今回の記事では外観だけではないザ・パークハウス鷺沼の魅力を紹介していきます。
モデルルーム外観
物件概要
| 所在地 | 神奈川県川崎市 宮前区小台1丁目5番6（地番） 公式HPより引用 |
| 交通 | 東急田園都市線「鷺沼」駅（正面口）徒歩8分、東急田園都市線「宮前平」駅（南口）徒歩8分 |
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| 総戸数 | 105戸 |
| 販売戸数 | 22戸 |
| 駐車場 | （総戸数に対して）44台〔機械式42台（優先権付住戸対象19台）、身障者用平置1台、カーシェアリング用平置1台〕 |
| 販売価格 | 6,698万円～8,748万円 |
| 最多価格帯 | 8,000万円台・8,500万円台(各4戸)(100万円単位) |
| 間取り | 2LDK+S(納戸)・3LDK |
| 専有面積 | 70.07m2～76.68m2 |
| バルコニー面積 | 11.16m2～12.60m2、テラス面積：10.76m2～21.10m2、ポーチ面積：5.13m2～5.31m2 |
| 完成日または予定日 | 2025年2月下旬(予定) |
| 引渡可能年月 | 2025年4月下旬(予定) |
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| 敷地面積 | 3,894.85m2(売買対象面積) |
| 分譲後の敷地の権利形態 | 専有面積割合による所有権の共有 |
| 構造／規模 | 鉄筋コンクリート造6階建(建築基準法上は地上5階地下1階建) |
| 用途地域 | 用途地域：第一種中高層住居専用地域 高度地区：第二種高度地区 防火地域：準防火地域 |
| 建ぺい率／容積率 | 建ぺい率：70% 、容積率：200% |
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| 管理形態 | 管理組合設立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託 |
| 管理方式 | 通勤管理 |
| 管理費(月額) | 17,520円～19,170円(月額) |
| 修繕積立金(月額) | 9,810円～10,740円(月額) |
| 修繕積立基金 | 980,980円～1,073,520円(引渡時一括) |
| 施設費用・償却費 | 管理準備金：21,030円～23,010円(引渡時一括)・インターネット利用料：1,551円(月額)・共視聴設備利用料：330円(月額)・施設（総戸数に対して）：駐車場44台〔機械式42台（優先権付住戸対象19台）、身障者用平置1台、カーシェアリング用平置1台〕［月額使用料：17,000円～23,000円］、バイク置場4台［月額使用料：3,000円］、自転車置場134台（ラック式・スライド式）［月額使用料：600円～800円］ |
| 売主 | 三菱地所レジデンス、東急株式会社 |
| 販売会社（取引態様） | 三菱地所レジデンス株式会社 |
| 施工会社 | 木内建設株式会社 東京本店 |
Yossyview
ザ・パークハウス鷺沼のyossy的注目ポイントは4棟構成でライフスタイルに合わせることができるプランの豊富さと、丘上に凛と建つ優美な外観です。
通常この敷地の形状であれば多くは南向きが中心のL字型ランドプランとなりそうですが、丘上で北側が車両基地であることを活かし、贅沢にも4棟構成のランドプランを実現しています。
敷地配置図
公式HPより引用
この構成は丘上かつ北側の眺望がなければ実現しなかったでしょうし、それだけでも物件の希少価値が高いといえます。
さらに外観のデザインも非常に美しいものとなっており、丘上の上質な邸宅であることを感じさせてくれます。
北側完成予想CG
公式HPより引用
ただし丘上ということは、もちろんそれに伴うマイナスポイントも発生してしまいます。
ナイスポイント
- 4棟構成で個性に合わせたプランニングが可能
- 丘上で眺望・通風に優れている
- 外観も白を基調とした上質なデザインで特に北向き住戸は圧巻
- 鷺沼駅周辺は再開発で発展していく
マイナスポイント
- 駅からは坂道をどうしても避けられない
- 土砂災害の警戒区域に指定されている
- 北側の車両基地の列車走行音が少し懸念される
総合成績
- アクセス・ロケーション：★★★★☆
東横線の急行停車駅『鷺沼駅』から徒歩8分、さらに『宮前平駅』からも徒歩8分の好アクセスで丘上というロケーションも悪くないが、両方の駅からのアプローチが共に坂道というマイナスで星4つ。 - 外観・デザイン：★★★★★
最高評価の星5つ。外観はここまでに語ってきた通りの上質な見惚れるようなデザインで、内部も落ち着いた高級感溢れる空間となっている。 - 設備・仕様：★★★★☆
設備の数こそ多くはないが、必要な設備はしっかりと整っている。二層吹き抜けの風除室や中庭を望めるラウンジなどと住戸内部の仕様と共に高い質を誇っている。 - 防災・安全性：★★☆☆☆
物件の建つエリアが土砂災害警戒区域に指定されており、防災面が懸念される。また物件周辺は坂が多くカーブも多いことに加え、駅までの歩道が少し狭い点も不安材料。 - 周辺施設：★★★★☆
商業施設が多く立ち並ぶ、といった訳ではないが駅周辺では買い物に困るようなことはないだろう。鷺沼駅周辺の再開発にも期待して、評価を１つ上げた★4とした。 - 間取り・価格：★★★☆☆
4棟構成とだけあって間取りやプランは豊富だといえる。価格面においては坪単価でみると安いが、専有面積が広いため価格自体は重ため。
アクセス・ロケーション
ロケーション
東急田園都市線の急行停車駅『鷺沼駅』の南へと出て、車両基地が見える方へと坂を下って行った先にザ・パークハウス鷺沼は位置します。
周辺はマンションや戸建てが建ち並ぶ丘上住宅地となっており、1番近くのコンビニまで徒歩6分と少し距離がありますが、その分落ち着いた住環境を得ることができます。
さらに特筆すべきは北側に車両基地があり開けているため、眺望や通風面で優れている点です。
北側の車両基地
走行音の心配をする方がいるかもしれませんが、車両基地ではそれほど列車がスピードを出すことはないので、懸念が大きくはならないでしょう。
『第一種中高層住居専用地域』に指定されており、巨大な商業施設や騒音の原因となる娯楽施設などは建築できない為、今後開発が進むといった心配もないでしょう。
駅から物件へのアクセス
駅から物件へは下り坂で8分なので遠くないですが、物件から鷺沼駅へは上り坂のためプラス 3分くらいの距離感と考えていた方が良いかもしれません。
さらにザ・パークハウス鷺沼は隣駅である『宮前平駅』からも同じく8分ほどでアプローチが可能となっています。
鷺沼駅に比べると、各駅停車しか止まらず施設の数も劣るのですが2駅からアプローチが可能であるというのは、ニーズによって使い分けできる点で大きなポイントですね。
加えて、物件から宮前平駅へは下り坂となっているため、朝は少し時間が掛かりますが各駅停車で混雑を避けるという意味でも宮前平駅を利用するのはありかもしれません。
宮前平駅からの坂道
駅から中心部へのアクセス
鷺沼駅から中心部へのアクセス性は非常に高いものになっています。まずたまプラーザ駅へ1駅1分、二子玉川駅へ2駅8分と日常使いにも便利な2駅が10分圏内の好アクセスです。
さらに田園都市線から半蔵門線を経由して
- 渋谷駅24分
- 表参道27分
- 永田町33分
- 大手町42分
（朝ラッシュ時）
と全て直通の30分前後でアクセスすることが可能となっています。
公式HPより引用
ただしプロミライズ青葉台でもお伝えしたように、田園都市線の混雑は必至ですからその点は覚悟いただきたいと思います。
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鷺沼駅からであれば座ることはほぼ100％不可能でしょうが、立って通勤でもなんとか耐えられるぐらいの距離感ではないかとyossy的には感じます。（ただ座りたいので各駅停車使いそうですが…）
ちなみに宮前平駅から各駅停車に乗っていくと朝ラッシュ時は渋谷駅まで33分ほどですので、10分程度の違いとなります。
朝の10分は尊いですが、座れる確率はグッと上がるのでおすすめです！
外観・ランドスケープ
外観
白を基調とした惚れ惚れするような外観で、手すりや庇の部分に黒をアクセントとして入れることにより上質な雰囲気をさらに高めています。
各棟が持つ特徴からそのファザードも表情を変えています。
エントランスがある西側は、アースカラーの石貼りに植栽で緑を加えて、住まう人を落ち着く我が家へと誘ってくれるようなデザインとなっています。
西側完成予想CG
公式HPより引用
南側は住宅地に面するということもあり、目の前にある公園の緑や周辺の街並みと調和するような優しいデザインとなっています。
南側完成予想CG
公式HPより引用
そしてyossy大注目の北側はなんと全戸がバルコニー無しのダイレクトウィンドウとなっており、唯一無二の外観を誇ります。
バルコニーが無いというデメリットは多少なりともありますが、見た目でのインパクトは想像以上のものになるでしょう。
北側完成予想CG
公式HPより引用
もちろんそれは住んだ時の満足度にも繋がってくると感じます。
ランドスケープ
ザ・パークハウス鷺沼は扇形の敷地に4つの棟で構成されており、北を上として逆コの字型になっています。
エントランスは西側の棟にあり、他の出入口はありません。ラウンジやゴミ置き場もこの棟に固まっているので、東側の住戸に行くにつれて利便性は低くなっていきます。
北側が開けているという点を活かして一部が北向き住戸となりますが、基本的には南向き住戸が中心となり、その間に機械式駐車場が配置されています。
また、各棟の角度や向きに変化をつけることで眺望や採光ができるだけ落ちることのないように工夫がなされており、南側には小さいですが公園があったり、随所に緑を配置したりすることで、プライベートな空間を演出しています。
敷地配置図
公式HPより引用
設備・仕様
共用部
まず物件の顔となるエントランスは西側の棟にあります。クランクを付けて公道から少し奥まった場所に配置することで、公私をしっかり区別できるようなアプローチとなっています。
エントランス外観完成予想CG
公式HPより引用
そのクランクを進んだ先に二層吹き抜けの風除室が出迎え、石貼りの壁面が格式の高さも感じさせてくれます。
風除室完成予想CG
公式HPより引用
さらに奥のエントランスホールへ足を踏み入れると、非常に洗練されたライトアップが織りなす大人な空間へとたどり着きます。
エントランスホール完成予想CG
公式HPより引用
クランクインの深いエントランスアプローチからこのライトアップにこだわった空間まで私達は完全に誘われたんだ。そんな風に感じるのではないでしょうか。
そしてこの西側棟には多くの共用部が集約しています。エントランスホールから左奥へ進むと外からの視界は遮られた中庭を望む、これまた大人なラウンジが。
ラウンジ完成予想CG
公式HPより引用
エントランスから右側には宅配ボックス、自転車置き場、24時間のゴミ置き場、ペット足洗い場とEVが2機あります。EVの数は105戸に対して2機と、1機あたり50戸程度なので十分といえます。
駐車場は4棟あるちょうど真ん中に位置しており、出入口は物件の南東側にあります。これも歩行者との棲み分けがなされたナイスポイントです。
ほとんどが機械式で台数は44台と50％には届きませんが、それほど車社会でもないですし比較的標準の台数設定かなと思います。
住戸内部
住戸内部の仕様も比較的高いものになっています。食洗機やディスポーザー、浴室乾燥から床暖房やローシルエットトイレと充実しています。
またウォールドアを多く採用しており、生活スタイルの変化に応じて間取りを可変できることもポイントです。
このウォールドアは壁に収納できるタイプなので、開けた時に気にならなくなる点も大きいですね。
さらにはWICも多く収納が充実しています。WICのタイプによってはマルチスペースに変更して、書斎などとしても使用することが出来るほど広いものもあります。
周辺施設
物件周辺
物件周辺は公園が多く、その他は住宅地となっているのであまり商業施設はありません。近くのコンビニでも徒歩6〜7分と少し距離があるので、「ちょっとコンビニにスイーツ買いに行こうかな〜」と気軽に訪れることが出来るような距離ではなさそうです。
その分落ち着いた住環境は間違いなく確保されています。
南側の小台北公園と建設予定地
鷺沼駅の周辺
鷺沼駅の南側は再開発で新しく生まれ変わるエリアで現在は『フレルさぎ沼』が駅ロターリーすぐにあり、周辺の賑わいを生んでいます。『フレルさぎ沼』には東急ストアを中心として多くの店舗が入っており、生活に必要なものはほとんどが揃うでしょう。
フレルさぎ沼
その他にも駅南側を中心に多くの飲食店やカフェ、ボウリング場、公共施設や医療施設などもあり、充実した駅前の周辺施設といえます。
一方北側はテニスコートなども広がる閑静な住宅地になっており、非常に洗練された街並みでした。歩いてみてもとても落ち着いた雰囲気が漂っており、心地よい気分になりました。
駅北側の街並み
ただその中にも個人で営む隠れた名店のような飲食店はいくつかあり、ラーメンに目がないyossyはその中で見つけた『麺処 懐や』というラーメンを頂きました。
麺処懐や 好きな太麺に煮卵激ウマ
鷺沼駅周辺の再開発
鷺沼駅の南側を中心とした再開発が2028年をめどに行われていく計画となっています。現在のロータリーや『フレルさぎ沼』があるエリアとその北側が対象となっており、そこには『フレルさぎ沼』に代わる大規模な商業施設はもちろん
宮前平から移ってくる区役所や市民ホール、図書館、そして住宅とかなり大きな賑わいをもたらしてくれることでしょう。
再開発計画図
公式HPより引用
宮前平駅の周辺
宮前平駅の周辺は各駅停車のみが止まる駅ということから、鷺沼駅と比べると少し賑わいは寂しいかなといった感じです。ただこちらにも『成城石井』や『ダイソー』『マツモトキヨシ』といった名だたる店舗もあり、宮前平を利用するときでも日常生活には困らないほどの買い出しは可能でしょう。
主な施設と距離
- 小台北公園 約1分／約40m
- 小台西公園 約2分／約160m
- 小台公園 約3分／約210m
- ファミリーマート 宮前小台一丁目店 約6分／約420m
- まいばすけっと 宮前小台店 約6分／約450m
- セブンイレブン 川崎小台2丁目 約7分／約490m
- フレルさぎ沼 約7分／約530m
- ダイソー宮前平駅前店 約7分／約530m
- 成城石井 宮前平店 約8分／約570m
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サギヌマボウル 約9分／約660m
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川崎鷺沼郵便局 約9分／約680m
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カッパーク鷺沼 約11分／約850m
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宮前区役所 約13分／約1,040m
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鷺沼公園 約16分／約1,230m
主な教育施設と距離
- さぎぬま幼稚園 約3分／約220m
- 西有馬おひさま保育園 約6分／約440m
- 土橋小学校 約12分／約940m
- 宮前平中学校 約14分／約1,120m
また、土橋小学校は2006年創立の新しい学校で校庭が天然芝という素晴らしい環境のもとコミュニティ・スクールとして、難関校進学率の高い宮前平中学校とともに人気の学区となっています。
土橋小学校
公式HPより引用
宮前平中学校
公式HPより引用
間取りと価格
いよいよ間取りと価格を紹介していきます。まず4棟それぞれが持つ個性の紹介です。
敷地配置イメージ
公式HPより引用
CONFY棟
敷地の西側に位置するCONFY棟はエントランス、ラウンジ、ゴミ置き場、EVが配されており利便性が1番高い棟です。ただその分人通りも多くなってしまうデメリットはあります。
公式HPより引用
GRACIOUS棟
敷地南側に位置するGRACIOUS棟はやはり立地を活かした眺望や採光が強みとなります。目の前が公園になっているので、低層階でも優れた眺望を得ることができます。
公式HPより引用
SPACIOUS棟
敷地東側に位置するSPACIOUS棟はエントランスから遠いため、静けさを得ることができます。さらにバルコニーがかなり広い造りになっています。ただ南側のGRACIOUS棟が被ってしまい眺望・採光に少し懸念がありますが、その分価格は南向き棟の中で1番低く設定されています。
公式HPより引用
PANORAMIC棟
ここまでに何度も登場したダイレクトウィンドウのある棟で、眺望が抜けており開放感は素晴らしいものがあります。北向きのため採光は期待できませんが、その分価格も1番低く設定されいます。
公式HPより引用
どの棟にもメリット・デメリットが存在しますが、せっかくザ・パークハウス鷺沼を選ぶなら「北側のPANORAMIC棟のダイレクトウィンドウに！」という思いはありますね。
尖ったプランではありますが、希少性という意味ではかなりおすすめプランであることは間違いありません。
Btype 3LDK+WIC 70.07㎡ [PANORAMIC棟]
公式HPより引用
1F 6690万円台 坪単価約316万円
2F 6590万円台 坪単価約311万円
4F 6880万円台 坪単価約325万円
6F 7130万円台 坪単価約336万円
Ftype 3LDK+3WIC 70.47㎡ [SPACIOUS棟]
公式HPより引用
2F 7200万円台 坪単価約338万円
4F 7590万円台 坪単価約356万円
6F 7990万円台 坪単価約375万円
Ktype 3LDK+3WIC 73.68㎡ [CONFY棟]
公式HPより引用
2F 7870万円台 坪単価約353万円
4F 7970万円台 坪単価約357万円
6F 8240万円台 坪単価約370万円
Qtype 3LDK+2WIC+FS 76.6㎡ [GRACIOUS棟]
公式HPより引用
2F 7190万円台 坪単価約310万円
4F 8450万円台 坪単価約365万円
6F 8690万円台 坪単価約375万円
まず1番に気になったのはQtypeの2Fではないでしょうか。南向きで公園ビューの2Fでありながら、坪単価がかなり低くなっています。
これは周囲が坂になっており南側が高いために1Fが自転車置き場などの地下となり、2Fが地面と接する実質上の1Fとなり防犯上の懸念点となります。
さらに1Fの特権であるテラスもついていないために、このような価格となっています。
逆に北側のPANORAMIC棟のBtypeでは、1F住戸であっても周囲より高くに位置するため2Fのような高さとなり防犯面では優れているでしょう。
さらにこちらの1Fにはテラスもついているため、2Fよりも高い価格設定となっています。
PANORAMIC棟側
ブロックで少し高くなっている
平均でみると350万円前後の坪単価となり、住戸あたりの面積が広いため価格自体は高く見えますが単価としては割安ではないでしょうか。
採光のみ諦めれば300万円前半の坪単価で検討ができますから、検討可能なゾーンも広がってきそうです。
周辺相場
- ドレッセ鷺沼 築20年 鷺沼駅徒歩4分 坪単価約285万円
- イニシア鷺沼 築14年 鷺沼駅徒歩9分 坪単価約246万円
- プラウド鷺沼テラス 築4年 鷺沼駅徒歩10分 坪単価約305万円
- クリオ鷺沼マスターテラス 築5年 鷺沼駅徒歩7分 坪単価約308万円
まとめ
広い専有面積と豊富な収納が特徴的なザ・パークハウス鷺沼は、北側のPANORAMIC棟という尖った間取りもあり希少性が非常に高いマンションです。この立地でしかできないリッチなダイナミックウィンドウを選んでも良いですし、安定に南向きを選ぶのも良しです。
さらに鷺沼駅周辺は大規模な再開発で今後間違いなく魅力が高まるエリアとなるでしょう。そこにベットしてみるのもかなり期待できそうなおすすめの物件です。
販売も中盤戦に突入しているので、気になった方はお早めの資料請求をお勧めいたします！
今回も最後まで読んで頂き、ありがとうございます！ではまた会う日までええ暮らしを！
現在の建設予定地
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