こんにちはモルモット滋賀です。
今回も滋賀を飛び出して、お隣京都にございますジオ京都桂川テラスをご紹介します。
前回の記事で「西大路は実質滋賀」と書かせて頂きましたが、桂川はさすがに・・・京都かな・・・もはや大阪に近いかも・・・
阪急の「桂」とJRの「桂川」は割と似て非なるものです。距離もタクシーで1500円分ぐらいは離れており、滋賀から桂に移動しようとすれば桂川で降りて阪急洛西口に乗り換えることになります。滋賀方面からだとちょっと通り過ぎますが向日町で乗り換えた方がJRと阪急の間で歩く距離は短くなります。
今回は発展著しい桂川の新築マンション、しかもジオブランドということで期待大です!
目次
物件概要
所在地:京都府京都市南区久世上久世町637番(地番)交通:JR東海道本線「桂川」駅 徒歩9分(東口)
阪急電鉄京都線「洛西口」駅 徒歩17分
間取:1LDK+S~4LDK
面積:59.55m2~79.34m2
事業主:阪急阪神不動産株式会社
事業主:巖本商事株式会社
売主:阪急阪神不動産株式会社
売主:巖本商事株式会社
販売提携(代理):阪急阪神不動産株式会社
施工会社:株式会社メルディアDC
設計・監理:(意匠・設備)株式会社アクセス都市設計
(構造)株式会社メルディアDC
管理会社:株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数:128戸
構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上11階建
用途地域:第1種住居地域、近隣商業地域
地目:宅地
駐車場:機械式:129台※うちEV対応3台、将来EV対応7台
平面式:来客用兼福祉用3台※うち平面EV対応1台、サービス用1台
自転車置場:スライドラック67台、二段式33台
バイク置場:10台
ミニバイク置場:12台
サイクルポート:21区画
竣工時期:2026年1月(予定)
入居時期:2026年3月(予定)
販売開始予定:2024年8月中旬(予定)
アルコーブ面積:未定
バルコニー面積:6.48m2~10.77m2
サービススペース面積:未定
ルーフバルコニー面積:27.25m2・36.86m2
テラス面積:未定
トランクルーム面積:未定
建ぺい率:45.58%
容積率:242.33%
敷地面積:3,683.07m2(1114.12坪)
建築面積:1,678.67m2(507.79坪)
延床面積:9,777.42m2(2957.66坪)
巖本商事と阪神阪急不動産のジョイントベンチャー事業です。
経緯としては巖本商事が土地を見つけて確保したが単体だと規模的に事業化が難しいので阪神阪急を巻き込んだ形だそう。
単なるジオのブランド貸しではなく、ガッツリ計画に関わって資金も大方入れているそうです。
口コミ掲示板 ジオ京都桂川テラスってどうですか?
桂川駅の魅力
まず、桂と桂川の違いについてです。
阪急桂駅の魅力は静謐で高級感ある住宅街です。
大きめの戸建てが並ぶ風景は落ち着きがあります。
個人的には桂にあるジオ桂シェノンのデザインが大好きです。エリアにあった戸建てのようなデザインがしびれます。
しかも阪急の特急停車・嵐山線乗り入れと交通利便性も高い良いエリアです。一方でスーパーや飲食チェーンなどは少なめ。落ち着いた雰囲気とはトレードオフかもしれません。
一方桂川は発展著しい新興エリアです。JR桂川が2008年にOPENし、キリンビール工場・養鶏場ぐらいしかなかった土地が一気に開発されました。目玉となるのはやはりイオンモール桂川。関西最大級のモールで育児エンタメ買い物リフレッシュウォーキングすべてが完結する最強施設です。

呼応する形で大規模マンションが複数建設、企業や研究施設も誘致され単なる住宅街ではなく人の流れが産まれています。

桂川にあるオムロンヘルスケア
さらに現在洛西口駅では宿泊、交流施設や健康関連施設を新設する向日ノースゲートウェイの開発が進み2026年開業予定です。

交通利便性でいえば、JR新快速、阪急特急は止まらないものの、2WAY利用できるのは大きなメリットです。特に河原町方向へのアクセスがJR単線と比べて非常に良くなります。阪急が利用できるということは大阪モノレールも利用できますし、行先の選択肢がすごく増えます。JRでは京都駅まで6分 大阪駅まで35分とどちらへもアクセスしやすいです。
落ち着いた雰囲気の桂、新しくエネルギッシュでこれからの発展が楽しみな桂川という印象です。

イオンモールとほぼ同時開発された京都桂川つむぎの街グランスクエアはJRと阪急に挟まれた「桂川最強エリア」にあり、駅とイオンが目の前というエリア内でも最強立地マンションです。
価格推移は新築時(2015年)坪単価140~180万円から、2024年現在は250万円程度で取引され、中古の出物も毎回すぐに掲載終了となっています!
発展と共に価格も大きくあがっております!!
「あの何もなかった桂川がこの値段・・・信じられない!」という声をよく聞きます。
本物件は「桂川であること」が最大の魅力でしょう。
桂川から歩いてみた
JR桂川駅からマンションギャラリーのある場所まで歩いてみます。駅西側はイオン~阪急洛西口と発展していますが、東口は閑静な雰囲気です。

基本的にJRからみて西口の価値が高く、東側はそれなりに劣ります。今回の物件も西側です。住宅メインで商業施設はほとんどありません。
マンションギャラリーへは徒歩4分で到着。

もちろんここはモデルルームがあるだけで実際の建築場所は駅徒歩9分と、桂川駅東口かつ9分というのは相対的に立地がよくないと言わざるを得ません。車はちょっと便利かな程度です。
駅前にはJR西日本と関電不動産による新規開発、建築予定地のはす向かいには信和不動産のマンションが計画されています。中古では2017年築のシエリア京都桂川駅前が坪単価220万円程度で取引されているなど、ライバルが多いです。
新築というメリットはあるとはいえ徒歩9分なのですから安価であるか、相応の設備があることを期待したいです!
外観・ランドプラン・眺望
アースカラーを基調とし、段になったデザインとそこから産まれるルーフバルコニーが特徴的です。派手ではないですが、単なる団地デザインではなく割と好みです。敷地内に小さな公園もあります。
駐車場は機械式です。
エントランスを抜けてエレベーター2基。128戸ですし余裕ありますね。
歩者分離出入りで、駐車場への出入りは大通りの桂街道に面しますので右折入退場はできません。
敷地内に小さな提供公園も新設されます。
眺望について、南向きは戸建て群でほぼ永久保証です。まぁ戸建てがずっと見えるだけですが、気になる方はエントリー者限定サイトで眺望シミュレーションが公開されていますので要チェック!
東側は大通りである桂川街道、そして工場ビューで騒がしい感じです。この目の前の工場が立ち退くとマンションになりそうで怖いですが、前面道路が大きいのでそこまで不安がることはないかと思います。
工場があった土地に住宅がどんどん進出してきて、工場での作業音や交通に近隣がクレーム⇒対応も大変で土地代も上がってきたし別に引っ越そうか ということで住宅地内の工場がドカンと空き地になってマンションになるというのはよくあるパターンですね。
工場側からすると隣が工場と知った上で後から家を建てたのに嫌悪施設扱いするなんて・・・という気持ちになるアレです。
ZEH対応
ZEH-M oriented(ゼッチオリエンテド)認定予定です。そもそもZEHとはNet Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の略称のことです。断熱性等にすぐれエネルギー消費が少なく、さらに太陽光などでエネルギーを自家発電することで自給自足の活動が行えるという認定です。
マンションによくつくorientedはエネルギーを創るのは無理でも断熱性を高めること等で消費エネルギーを抑えられているよという認定です。
ZEHにはさらに細かい区分があるのですが、マンションに限ってメリットを申し上げますと、
①断熱性が高くて部屋の中が過ごしやすい。省エネ器具が多く冷暖房の光熱費が20%ぐらい安く(なるかもしれない)
②住宅ローン控除が最大3500万円×0.7%×13年と通常の省エネ住宅の3000万より枠が大きい(中古で売るときも非省エネ適合住宅より1000万大きい3000万の枠になるので売りやすい)
と思ってもらって大丈夫です。
ZEHに対応することは今後の地球のことを考えても重要で、住み心地やランニングコストにも影響する一方、断熱材の多用や高効率の空調・給湯設備が必要になるなどコストが嵩む割に目に見えて設備が豪華になるわけではない(購買を誘引しない)ので売る側からすると二の足をふむものです。
滋賀では省エネ等級4適合すら少なく、ZEH対応もシエリアシティ大津におの浜だけとコストを重視するエリアではかなり遅れています。
そこをきちんと対応してくるのはさすがジオですね。

色々あるZEH orientedは実質マンションでしか聞かない
共用部
・駐車場100% (基本機械式)・駐輪場
・24時間ゴミ捨て場
・宅配ボックス
・提供公園(マンションの住民以外も利用可能な敷地内公園)
規模としては120超えとそこそこ大きいですが目立った共用施設はありません。ですがどれも重要です。
ゴミ捨て場がエントランスから遠く、車両出入り口近辺にあってちょっとだけ不便だなと思いました。
間取り 価格
Dtype 59.55㎡
一人暮らしからDINKS~小さい子1人まで対応する許容度が高い広さ。グロスも抑えめで個人的に好みのサイズです。狭いなりに各社工夫された間取りが見受けられます。
本間取りはおよそアウトフレームができており、水回りも左上部分に効率的にまとめられています。玄関の下足部分の出っ張りが洋室にせり出していないのはうれしいです。お風呂は1416と少しだけ小さめ。トランクルームが玄関前にあります。
全体的にスパンが狭く、洋室1と2の家具配置は少し大変かも。60平米プランはどのマンションでもスパンが犠牲になりがち。
なんといっても特徴的なのはリビングと洋室1-2からアクセスできる大容量収納ストレージアでしょうか。収納はほぼここだけです。
面積が大きく、1か所で全て管理できる面白さ利便さがあります。
ただ私は好きじゃないです。全部屋からアクセスさせるにはその分の扉と歩くスペースが必要であり、消費した面積の割に実際にモノを保管するスペースが小さいです。特に服をかけるハンガー部分が2LDKの部屋にしては少なすぎます。家族みんな同じクローゼットを使うというのも、面積の取り合いや片付け許容基準の違いで揉めそうです。
ストレージアについて詳しくはジオのページをご覧ください。
【公式】いつも – 収納空間STORAGEA|〈ジオ〉の商品企画プロジェクト (8984.jp)
こちらのサイト上の形はよさそうですが、本物件のストレージアの形状はあまり効率的に見えません。
価格は4000万円台前半~
あれ?意外と安いかも!
西大路の新築ペアであるジェイグラン京都西大路や、メイツ京都西大路よりは少し上ぐらいです。駅徒歩について、西大路ペアは2分or5分と本物件の9分で劣るとはいえ、人気エリアである桂川ですし、後述しますが設備面も上回っているのではないかと思います。
Atype 73.92㎡
角部屋南向きでスパンが広く、面積以上に広く感じる良い間取りです。
プライベート感がある、前に人が通らない玄関前(アルコーブ)
下足箱の出っ張りがあまり気にならない。
家具配置がしやすく、無駄がないリビング。ダイニングやキッチンからテレビを見たいのでこの形状は好きです。
キッチンそばに大型パントリーがある上に洗面所へキッチンから含め2WAYでアクセス可能。2WAY洗面所はドアの分スペースをとられますが洗面所収納も豊富です。
洋室3は横長リビングの欠点として窓がない部屋になる所を、角部屋なので窓をつけられて個室利用も可能。収納もかなり大きく使いやすい形状。
洋室2も柱の出っ張りが抑えられ、窓の外を人が通らないので安心して寝室にできます。トイレと隣接していると排泄音がうるさいので好きじゃないのですがそこは仕方ない。
広めのスパンと角部屋を活かした住みやすい間取りだと思います。南向きなのもいいですね。目の前が提供公園と道路なので低層でも抜け感はあります。
色々と仕方ないとは思いますが、廊下とリビングの境となる扉は洗面所の入口を超えた所に設置してほしかったです。洗面所2WAYってよく見たら図面上両方リビングからですし、実質廊下の部分もLD12.2畳に含まれるのがちょっとセコい。洋室3の採光のためにリビングと広い範囲でくっつけたいのか?としても角部屋だから一応窓ありますし、この位置に扉があるのは単純にデメリットしかなさそう。洋室3ユーザーからもリビング経由せず部屋に入りたいだろうし、洗面所もリビングに繋がってない方がいいので。風呂上がりのお父さん、見たくないでしょ。
扉の位置ぐらいであとは問題のないいい間取りです。洋室3にある窓だけでは居室の要件を満たせなかったのかもしれません。

ちょっとお高くなりますがその価値はあるプランです。
数百万を節約して同面積の中住戸にするなら絶対こっち!
構造上階層が少なく(7部屋しかない)人気も集中してそうで、抽選になるかもしれません。