こんにちは！なごぐらんです。
レーベン御器所 M’s TOWERのファーストインプレッションについてです。2月下旬にXでファーストインプレッションとして書いてほしい記事をアンケートで募集した際は僅差で2位でしたので、気になっている方も多いのではないでしょうか！？そんな本物件の特徴などを、私なごぐらんの見解を交えて忖度なしの正直レビューで書いていきます！それではいきましょう！
Xでのアンケート結果！
物件概要
所在地 ：愛知県名古屋市昭和区広路通1丁目1番、3番1、3番3、塩付通3丁目1番4、1番18、1番19（地番）
交通 ：名古屋市営地下鉄桜通線・鶴舞線「御器所」駅（2番出入口）徒歩3分
用途地域 ：近隣商業地域、第一種住居地域、第二種住居地域
敷地面積 ：5,573.18㎡（実測値）
建築面積 ：3,701.61㎡
建築延床面積 ：21,451.88㎡
総戸数 ：142戸
間取 ：1LDK～3LDK
面積 ：44.29㎡～134.65㎡
構造・規模 ：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上17階建
権利形態 ：敷地は共有、建物は区分所有
竣工時期 ：2027年6月下旬（予定）
入居時期 ：2027年7月下旬（予定）
駐車場 ：113台[タワーパーキング96台、機械式16台、平置1台（車いす使用者優先）] 他、EV充電用駐車スペース1台
売主 ：株式会社タカラレーベン、名鉄都市開発株式会社
施工会社 ：大豊建設株式会社
管理会社 ：株式会社レーベンコミュニティ
掲示板 ：レーベン御器所 M’s TOWERってどうですか？
物件概要で個人的に意外だったのは、竣工時期が2027年6月とほとんど1年後になっているところでしょうか。建設が結構前から始まっているのは認識していましたが、販売開始が遅くなったなあという印象です。何か事情でもあったのでしょうか？また売主はタカラレーベンのみでなく、名鉄都市開発との2社JV案件となっています。マンション名の”M’s”はこれに由来するとのことですが、この”M”はメイツの略なのか名鉄の略なのか…？高さは約55mということで厳密なタワーマンションではありませんが、昭和区は住居地域が多くこういった高層建築物を建てる場所がないので昭和区としては最高層になります。本物件も総合設計制度を使用し、45m制限の緩和を受けたことで実現ができたとのことでした。
立地・周辺環境
立地については桜通線と鶴舞線の二路線が通っている御器所駅から徒歩3分の位置になります。ただし最寄りの2番出口については鶴舞線のホームにしか直接いけないため、名駅など行くために桜通線を使用する際には他の出口を使用した方がよいため、実際の所要時間はもう数分ほどプラスでかかりそうです。また公式ホームページを見ると豊田市駅までのアクセスも記載されているので、トヨタ系企業に勤めるサラリーマンへも訴求されていました。鶴舞線沿線で生活するトヨタ系勤めの方も結構いるのと、戸数も多いのでそのあたりも考慮してのことかなと感じました。
敷地配置図（公式HPより引用）
周辺環境について特筆すべきはやはり敷地内に西友が存在することで、実質的なスーパー直結になっていることでしょう！同一躯体では名古屋市初ということですが、そもそもスーパーが隣接しているタワーマンションが名古屋ではほとんどありません。特に御器所のような住宅街エリアでは希少性が非常に高いのでここへの需要は高いものと考えられます。西友も24時間営業になるとのことですので、急な買い物の際も安心ですね！
アクセス（公式HPより引用）
通学校については、松栄小学校まで徒歩9分、桜山小学校までは徒歩16分とのことです。桜山中学校までは大通りをわたってかつ距離があるので、実際には20分ほどかかりそうでここは少しネックになるかもしれません。学区については昭和区で教育熱心なエリアですので、特に心配することはないかと思います。
デザイン
外観イメージ（公式プランブックより）
デザインはモダン調が主体となっており、特徴的な形になっている印象を受けました。本物件は45mを超えてくる15～17階の3フロアがプレミアムフロアとなっていますが、45m制限を超えれるのが敷地の一部のみ（おそらく近隣商業地域）ということで上層部は一部カットされたデザインになっているとのことでした。なおエレベーターホールへの導線部分などはダーク調な感じになっており、珍しいなあと思いました。周辺に45mを超える建物は基本的にありませんので、上3フロアはかなりプレミアムなものになりそうです。それゆえに価格もおそらく強烈なものになっていそうですが・・・
外観イメージ（公式HPより引用）
共用部
共用部 四種の神器
エレベーター：〇（非常用含め2機）
内廊下 ：〇
ゴミストック：▲（1階集約かつ屋外導線）
駐車場 ：△（およそ80％、タワー・機械式のみ）
エレベーターは非常用含め2機で、通常の1機は最近は当たり前になってきてしまった縦長タイプになります。内廊下については嬉しいのですが、それによって後述の間取りが結構苦しいことになっています。個人的にいけてないなと感じたのはゴミストックと駐車場の2点です。まずゴミストックについては1階集約型でここまでは許容できても、車路をまたぐ形で1度屋外に出ないといけない導線のように見えました。屋根はありそうですが、これは内廊下のメリットが少し欠けてしまいそうな印象を受けました。また駐車場についてはこのエリアでは平面駐車場を多く確保するマンションや、戸建ても多いエリアになりますので平面駐車場が少ないのはネックになると思います。（Xでスムハジメさんも仰っていた気がしますが）東山線沿いなら車なしでも生活できそうな感じですが…御器所となると車なしでもいけないことはないですが、御器所を選ぶファミリー層は基本的に車を持っていることがほとんどだと地元民の肌感では思いました。
その他の共用部については総戸数が142戸でありながら、ゲストルームとパーティールームがあるとのことで共用部は規模の割に充実していそうでした。ファミリー向けの物件になると思うので、パーティールームよりはキッズルームなどがあるとより良かったのではないかな？とは思いましたが、これについては人によるかと思いますので問題ないかと思います。
専有部
専有部 四種の神器
ディスポーザー ：×
トイレ ：△（14階以下はタンク式トイレ）
キッチン・洗面台天板 ：〇（キッチンはフィオレストーン、洗面台人造大理石）
設備仕様 ：▲（天井高2,450mm、LD床暖房、ソフトクローズなし、ZEHなし）
専有部の仕様もタワーマンションとは思えないほど低いです・・・ディスポーザーがない時点ですでに厳しいですが、それ以上に天井高が厳しいです。本物件はプレミアムフロアを含めた全フロアが2,450mmとなっており、ブランドの板状マンションの標準2,500mmを下回ってきています。3次元的な狭さを感じてしまいそうで気になりそうなのと、その影響で下がり天井が1,900mmやひどいところだと1,800mmとなっていました。単純に間取り構成だけ見ていると、内見時や入居初期に「なんか違う・・・」となりかねないのでここは特に注意してみていただきたいところです！
また計画が直近のものでないこともありますがZEHが取れていないことは仕方ないにしても昨今のトレンドから見るとマイナス要素です。またソフトクローズが完全オプションになっているのも、いくら10万弱とはいえこのくらいは標準仕様で用意しておいてくれよというのが正直なところです。浴室TVが標準であったりといいところもあるのですが、それ以外のマイナスが大きい印象を受けました。
間取り
間取りについては前述の通りで、こちらも結構つらい部分が多いです。5～9階の間取り構成を例にして、見てみましょう。- 3LDK ：2タイプ
- 2LDK+S（3LDK相当）：6タイプ
- 1LDK+S（2LDK相当）：2タイプ
- 1LDK ：2タイプ
Gタイプ（公式HPより引用）
割合にして2/3がS（サービスルーム）になってしまっており、これはリセールの際にマイナスに働くような予感がします。本物件は内廊下なのに対し間取りは外廊下であるようなタイプが多いため、共用廊下側の1部屋が窓なし・採光なしのサービスルームになっています。これでは内廊下がむしろマイナスになってしまっているというか、どうしてこんな配棟構成が通ってしまったのか気になるところです。
Dタイプ（公式HPより引用）
こちらは角住戸なのもあり、サービスルームのない綺麗な3LDKになっています。が、しかし・・・
周辺地図（Google Earthより）
この画像は本物件を南向きで捉えたものですが、敷地南側には本物件を待ち構えるがごとく14階建のマンションが存在しています。南向きの部屋はプレミアムフロアまで上がらないと眺望がまったく期待できませんので、この点は要注意です。実際にこれが理由ゆえに西向きや東向きが人気になっていそうとの話を聞きましたが、西向きは1LDKなどのコンパクトタイプが中心になっていて、主たるターゲットであろうファミリータイプの約半分が前建のある南向きになっているのは厳しい・・・南向きを避けるとすると2LDK+SのA～CタイプかHタイプの3LDK（3部屋ともリビングイン）しかありませんが、Hタイプは間取り的に許容できないので選択肢はかなり絞られてくるかと思います。
なごぐらんのヨミ
さて、いかがでしたでしょうか？ここまで読まれた方は何となく察しているかもしれませんが、私なごぐらんのファーストインプレッション時点の評価は結構低めです。特に西友が直下であることに期待した分もあり、共用・専有部の仕様や天井高を聞いた時のがっかり感が大きかったです。予定価格については記事執筆時点ではまだ公表されていませんでしたが、営業の方の話を聞く限りでは近隣のアネシア御器所より安くすることはなさそうな印象を受けました。アネシアで平均坪単価が400万弱と思われますので、そうなると本物件の平均坪単価は400万を超えてくることが想定されます。価格については高いと言わざるを得ないところで、土地も10年前に大体仕入れてそこまで高くなかったはず、そしてZEHでもなくディスポーザーもなくはたしてどこにそんなコストがかかったのか？と考えてしまいます。価格に対する納得感は正直ないに等しいと思わざるをえなく苦しいように見えます。本物件をおすすめできるのは、御器所など昭和区に地縁がある方や鶴舞線を日常使いされる方になるでしょうか。エリアを気にせずに広域でスーパー近接を探すならブランズタワー名古屋今池が坪300万強で新築で販売予定ですし、いくらでも出すという予算に余裕のある方はグランドメゾンThe池下ガーデンタワーの新築未入居の物件の方を個人的にはおすすめしたいです。またこの予算が出せるなら、アネシア御器所の平面駐車場付きの住戸を購入した方が、小規模ですがディスポーザーもありQOLが高くなるのではないかと思います。また周辺中古も昨年よりは上がってきていますが、坪200万台のものもまだまだ出てくると思いますので、予算が届かない方は周辺中古を検討してもよいかもしれません。
地縁のある方やトヨタ系に勤務されていて鶴舞線沿線で物件を探されている方にはぜひ一度モデルルームに行ってみてほしいと思います！他の方は上記のように他にもいろいろ選択肢があるので、視野を広く検討いただくとよいのではないかと思います。それでは！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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