アトラスタワー白金レジデンシャル オンライン説明会・現地訪問レビュー【2LDK】

今回白金高輪駅から徒歩3分のマンションである「アトラスタワー白金レジデンシャル」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 邸宅感のある落ち着いたタワマン
  2. 周辺再開発の恩恵を受けられるポジション
  3. 割安感のある低層2LDK

物件概要

  • 所在地:東京都港区白金1丁目343番1
  • 総戸数:96戸
  • 敷地面積:1614.97㎡
  • 建物竣工:2023年9月
  • 引渡し:2023年10月
  • 売主:三菱地所レジデンス
  • 施工会社:木内建設
  • 管理会社:旭化成不動産レジデンス、ワールドレジデンシャル
  • 駐車場:27台
  • 駐輪場:107台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅(3番出口)より徒歩3分
白金高輪駅から現地までは3分かかりませんでした。

フラットな道のりですが、マンション前の道路は歩道が狭く、車の交通量も多いので、ベビーカーでの移動や小さなお子様がいると少々不安かなという印象を受けました。大人だけだと気にならないレベルです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:20分
  • 池袋駅:30分
  • 品川駅:17分
  • 新宿駅:21分
  • 渋谷駅:15分
平日8時着想定の白金高輪駅から各駅へのアクセスです。都内の主要駅には30分以内でアクセスできます。

品川駅、渋谷駅といった山手線南側へのアクセスが良いです。東京メトロに加えて都営地下鉄が乗り入れているため、地下鉄駅へのアクセスも良いのは嬉しいポイントです。

1日の乗客数

  • 白金高輪駅:35,492人(東京メトロ:21,381人、都営地下鉄:14,111人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

大きな商業施設やオフィスがないので、乗客数は少なめです。現地を訪問した際も、駅周りに人はあまりいませんでした。

落ち着いた雰囲気の中で生活したい人にはぴったりだと思います。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 白金高輪駅:373件
上記の通り、本マンション周辺は比較的落ち着いているので、飲食店の数も控えめです。ファミレスやチェーン店はほとんど見かけませんでした。外食派の方は少々物足りないかもしれません。

近隣スーパー

  • クイーンズ伊勢丹
白金高輪駅に直結しているクイーンズ伊勢丹が最寄りスーパーになります。少々高級路線ですが、駅からの帰りの導線で便利ですし、品揃えも豊富なので日常使いとしては問題ないと思います。

また近所にある「白金ザスカイ」の1階にもスーパーが入る可能性があると聞いています。スーパーが入ればそこも徒歩圏内で利用可能なので、生活はより便利になります。

清潔感があって中も広々してました。

学区

  • 白金の丘小学校
本マンションから西方向にまっすぐ5分くらい歩くと白金の丘小学校があります。

2015年に開校した小中一貫校で校舎は新しく、マンションからの距離感も問題ないです。しかしマンション前の道路が通学路だとすると、上で触れたとおり歩道が狭く、交通量が多いため少々心配です。気になる方は現地をご確認されることをおすすめします。

屋上に校庭があります。かっこいい…

待機児童数

  • 入園決定率:42.9%
  • 待機児童数:0人
保活のミカタより引用

港区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

港区は他自治体と比較して子育て支援が充実しているので、お子様がいらっしゃって、区外から引っ越しすることになる方は港区の子育て支援についてご覧いただくと良いかと思います。

公園

  • 四の橋通児童遊園
  • 白金一丁目児童遊園
規模はさほど大きくないですが、徒歩2分程度の場所に公園が2つあります。白金一丁目児童遊園は本マンションの北側住戸だと自宅から見えるくらいの距離感です。

真ん中の大きな木の後ろあたりに本マンションが建設されます。


災害危険度

地震時の災害リスク(特に火災リスク)は比較的高めですが、周囲の再開発が進んでいくことで火災リスクは低減されると思いますので、今後改善傾向が見えているのは安心材料です。地震の揺れに対する危険度も高い地域ですが、本マンションは免震構造となっており、多少は安心です。

古川が近いことから洪水リスクが多少ありますが、少し距離があることが幸いし、本マンションにはハザードはかかっていません。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:2869位 ランク1
  • 火災危険度:1100位 ランク3
  • 総合危険度:1438位 ランク2
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていないですが、洪水についてはすぐ近くに古川が流れていることもあり、周囲は0.5m程度の浸水エリアとなっています。本マンションも同等のリスクは考慮しておいた方が良いかと思います。

公式HPより

邸宅感のあるタワマン

23階建て98戸のコンパクトなタワマンですが、外観デザインは高級感があり、安っぽさはありません。

公式HPより画像引用


また敷地形状をうまく活用し、マンション自体を道路からセットバックさせた形にしたことで邸宅感を演出しています。

公式HPより画像引用


共用施設も種類が豊富というわけではないですが、落ち着いた雰囲気があり個人的には好みです。敷地内の桜を眺めることのできるライブラリーホールは素敵です。

公式HPより画像引用

再開発

(本項目はグランドメゾン白金高輪パークフロント 現地訪問レビュー【2LDK】と重複する箇所があります。)

周辺では複数の再開発計画が進んでいます。再開発が進むことで生活が便利になると共に街の魅力が増すことで資産性の観点でもプラスに働きます。

白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業

東急不動産ニュースリリースより引用


東急不動産が主体となって進めている計画です。現在建設中の白金ザスカイと白金高輪駅直結の白金アエルシティの間に位置し、白金高輪駅も徒歩3分とすぐ近くです。本マンションの北隣りの区画となります。(「本地区」のすぐ南が本マンション建設地)

約900戸のマンションも含まれており、その下には商業施設や生活利便施設も配置される予定です。

商業施設や生活利便施設ができれば本マンション住民も利用できることになるため、再開発は好材料です。

東急不動産のニュースリリースはこちら

高輪ゲートウェイ駅周辺開発

「JR東日本_品川開発プロジェクト(第I期)に係る都市計画について」より引用


2020年に暫定開業した高輪ゲートウェイ駅ですが、駅周辺で開発計画があります。計画の概要はJR東日本が公表している資料にまとまっています。

駅の西側に、次4つの街区が整備される予定です。3.4街区には規模の大きいオフィスが入りますので、開発後は賑わいのある駅になりそうです。
  • 1街区:住宅、教育施設
  • 2街区:文化創造施設
  • 3街区:オフィス、商業、生活支援施設
  • 4街区:オフィス、ホテル、商業、コンベンション、カンファレンス、ビジネス支援施設
オフィスができるとそこからアクセスの良い場所に住まいを持つ需要が増えることが想定されますので、資産価値の観点ではプラスです。

品川駅周辺再開発

「国土交通省_未来の品川駅前空間(西口)計画 ~国道15号・品川駅西口駅前広場~◆事業計画◆」より引用


品川駅西口(高輪口)方面の再開発の検討が進んでいます。交通・交流・サービス・景観・防災・賑わいを基本機能として駅周辺の空間整備が進められる予定です。

詳しくは国交省から公表されている資料をご覧いただくのが分かりやすいですが、駅周辺はより綺麗になり、東口(港南口)との移動もスムーズになります。

また既存のバス・電車といった交通手段だけでなく、新たなモビリティの乗り入れを可能にし、シームレスな乗り換えを可能とする新たな交通結節点を目指しており、品川駅までより便利にアクセスできるようになる予定です。品川駅から絶対的な距離が近い本マンションも品川駅がより身近な存在になる可能性があります。

加えて、駅前空間の開発に合わせて、周辺のビルやホテルの建て替え計画も進んでおり、より賑わいのあるエリアになることが予想されます。

品川地下鉄構想(南北線延伸)

「国土交通省_東京圏における国際競争力強化に資する鉄道ネットワークに関する調査」より引用


南北線を延伸させて、白金高輪駅と品川駅繋ぐ計画です。首都圏では複数の新線・延伸計画がありますが、その中でも本構想は実現確度の高い構想の1つです。事業性の高い路線と言われています。

詳しくは国土交通省が公表している資料をご確認ください。

2021年7月15日実施の交通政策審議会の答申を見る限りだとかなり内容が詰まってきており実現の可能性はかなり高くなってきています。時期は未定ですが、スムーズにいけば今後10年くらいで延伸が実現する可能性がありそうに思われます。品川へのアクセスが良くなることは魅力的です。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


墓地ビュー

本マンション南側には墓地があります。南向きの住戸においては墓地ビューは避けられません。

個人的には墓地ビューはさほど気にならないですが、気になる方は気になると思いますので、部屋の向き並びに眺望イメージは事前に確認されることをおすすめします。

敷地前の歩道

上でも触れましたが、マンション目の前の歩道が狭く、交通量も多いです。小さな子どものいる我が家としては少々心配に感じました。

周辺相場

中古

  • 白金タワー 竣工2005年 白金高輪駅徒歩1分 坪600万前後(新築時坪340万円前後)

新築

駅直結の「白金タワー」が坪600万、周辺の新築タワマンが坪670万前後という相場です。

予定価格ではあるものの、低層階の2LDKは坪約530万円台〜、高層階の3LDKは坪約620万円台〜と低層階と高層階で価格差がありました。2LDKは全体的に目に優しく、3LDKは妥当な価格感である印象を受けました。(予定価格であったため、今後変更の可能性があります)

気になる住戸

Etype 2LDK 59.97

9,700万円〜/坪533万円〜(予定価格)

公式HPより画像引用


角部屋で全居室採光を確保、リビングと洋室が分離されています。洋室(2)が少々細長いですが、非常に綺麗な間取りです。リビングの窓面も多く、日当たりも十分そうです。

白金高輪駅徒歩3分でこの間取りが坪533万は非常に安いと感じます。近隣の白金ザスカイの1期1次では坪500万円台の間取りもありましたが、すごい倍率で抽選となったと聞いています。最近の白金高輪駅周辺の新築マンションは坪700万円レベルまで価格が上がってきている中でのこの価格は魅力的です。

ただ当然ながら妥協しないといけない点もあります。

1点目は下がり天井です。リビングの北側に下がり天井があるのですが、2000mmと大きな下がり天井です。天井高最高2600mmに対しての2000mmなので多少の圧迫感を覚悟する必要があります。

2点目は眺望です、南側・西側両方に建物が被ってきます。4階だと南側の被りは限定的ですが、西側は3階でも4階でも隣のマンションと向かい合うことになります。また本マンション南側には墓地があるため、墓地ビューとなることも価格に影響してそうです。(ルーフバルコニーがあるのは3階のみとなります)

上記妥協点が気にならない人にとっては、狙い目の住戸かと思います。低層階は地権者住戸中心でコンパクトな間取りが多く、高層階は3LDK中心で単価がグッと上がります。低層階は地権者住戸が多いこともあって本間取りも3階と4階の2部屋しか販売対象となっていません。希少な億を切る2LDKのため抽選となる可能性は高そうです。

まとめ

同じエリアで注目されている白金ザスカイの販売が終盤に向かっている中での販売開始となります。価格については上で触れた通り、低層階2LDKの割安感が目立ちました。

白金ザスカイが完成すれば、下に入る商業施設を本マンション住民も利用できるので生活が便利になります。さらに北側に計画進行中の再開発が完成すれば、より便利になります。品川地下鉄計画も順調に議論が進んでおり、将来的な鉄道利便性の向上も期待できます。

現時点でも魅力的ですが、利便性・資産性の双方で今後伸びしろがあるというのはとても魅力的です。

10月から販売開始とのことですので、まもなく販売が開始されます。ご興味を持たれた方はこちらから資料請求を行い、エントリーを進めておかれることをおすすめします。

他白金高輪エリアの新築マンションについては以下記事でまとめております。宜しければ合わせてご覧ください。

白金高輪新築マンション戦争【2LDK】


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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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