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はじめに
こんにちはーひろしです！今回は2021年5月に実施した「スムラボ開設キャンペーン」で「記事にして欲しい物件」としてリクエストいただきました、「ロイヤルシティビュー舟入通り」をご紹介します。中区舟入通沿いで舟入南電停そば利便性の高い立地に広島地場のデベロッパー「東亜地所」が提供する新築マンションです。
モデルルームに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2021年8月時点のものです。
物件概要
所在地：広島市中区舟入南4丁目147番（地番）交通：広島電鉄「舟入南」電停徒歩1分
総戸数：51戸
専有面積：64.00m²～79.45m²
間取り：3LDK・4LDK
価格：3,490万円～5,190万円
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上14階建
竣工予定：2022年8月下旬 ※コロナの関係で入居は11月
駐車場：平面式19台（来客用1台・縦列小型2台含む）・機械式35台
駐輪場：108台(平面式46台・スライドラック式62台)
バイク置場：8台
売主：東亜地所株式会社
施工：三栄建設株式会社
管理：TOAコミュニケーション株式会社
掲示板：ロイヤルシティビュー舟入通りってどうですか？
マンションギャラリー訪問
マンションギャラリーは、広島マリーナホップ内にあります。
案内図 出典：公式サイト
モデルルーム訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 担当者による概要説明[30分]
- 商談[30分]
- モデルルーム案内[30分]
ギャラリーの入口側が商談スペース、奥側がモデルルームになっており、水回りやフローリングなどのカラーセレクトバリーエーションの見本も展示されていました。
ギャラリー内モデルルームの間取りは、Eタイプ（3LDK 76.65㎡）です。
水回りの設備グレードの高さには驚きました、詳しくは設備の章で触れていきます。
モデルルームの間取り 出典：公式サイト
販売状況
上層と低層を中心にすでに2/3の住戸は売約済みとなっていました。2022年8月の竣工まであと11か月あるので、このペースなら竣工前完売もありそうですね。
また、コロナの影響もあり、施工や設備の手配に遅れがあり、入居時期が2022年の11月と当初の予定より2か月ほど遅れてしまうとの説明もありました。
※販売状況は2021年9月時点のものです。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでひろしの主観的な評価です
立地
周辺環境は以下のようになっています。
周辺環境 出典：公式サイト
交通の便は、舟入南電停、バス停ともに徒歩2分と非常に便利です。
買い物はマックスバリューやセブンイレブン、ポプラがそばにあり便利そうです。
教育施設は保育園から高校まで周囲にそろっており、公園も周囲に複数あります。
とはいえ、中区の隅っこなので中心部までは遠く、抜群の立地・・・とは言い難いですね。営業担当者からも郊外物件という扱いで価格を抑えているとの説明がありました。
あと少し気になる点としては、舟入通りと庚午線の縦横の大通りに面しているため、騒音の問題がありそうです。
建物規模・外観
全51戸14階建てと小規模なマンションです。外観については、白と青を基調としており、広島ではよく見かけるヴェルディマンションシリーズに似た感じの外観です。
画像には映っていませんが周辺は北側と南側に賃貸住宅があるため、非整形な土地形状になっています。
間取りの章で触れますが、低層がAタイプ、高層がEタイプと間取りプランが異なるのはこの隣接する住戸があるためです。
隣接する住戸に面した部屋は角住戸であっても、日照条件の悪い部屋が存在します。
外観デザイン 出典：公式サイト
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。東側は戸建てが中心のため、視界を遮るものがなく、本川を超えた向こう岸が見渡せます。
東側 出典：GoogleEarth
西側は東側とは異なり、背の高い建物が多く、かなり視界を遮られそうですね。
西側 出典：GoogleEarth
南側は江波方面へ向かう電車通りが見えますが、6階建ての隣接する住戸があるため、低層階は眺望を遮られます。
南側 出典：GoogleEarth
北側は横川方面へ向かう電車通りが見えます。比較的視界は開けていますね。
北側 出典：GoogleEarth
間取り
基本の間取りプランは以下の6タイプです。
Aタイプ 出典：物件資料
Bタイプ 出典：物件資料
Cタイプ 出典：物件資料
Dタイプ 出典：物件資料
Eタイプ 出典：物件資料
Fタイプ 出典：物件資料
いずれも田の字型・ワイドリビングのオーソドックスな間取りですね。結構好きな間取りですが、60平米台で3LDKはリビングダイニングがどうしても狭くなってしまいますね・・・個人的にはもう少し広さが欲しいところ。
玄関は中部屋はアルコーブが角部屋はポーチがしっかりと取られていて良いですね。
柱はきっちり端に追い出されているので洋室がほぼ整形です。
A、Eタイプの玄関横のバルコニーは荷物を置いても良いそうです、これも嬉しいですね。
間取りの話とは少しそれますが、注目はキッチンについた床暖房ですね、私がみたことのある物件では初の設備です。冬場長い時間台所に立つ方にはうれしい設備ですね。
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「東亜地所」です。平成2年から約31年間、広島県内に分譲マンションを供給し、これまで20棟、824戸の「ロイヤルシリーズ」のマンション供給をしてきました。
分譲マンションよりは、約2000区画の大規模開発「廿日市東亜ニュータウン(宮園)」や東亜祇園ニュータウン『春日野』などの戸建てを中心にした街づくりを得意とする会社ですが、その長年の実績は信頼につながりますね。
実績 出典：公式サイト
共用設備
小規模マンションのため、目立った共用設備はありません。設備・仕様
専有部の設備・仕様ですが、- キッチン水栓はアレグロまたはスリムセンサー水栓から選択可能
- ガスコンロはデリシア
- キッチン床暖房
- 浴室照明はフラットラインLEDなど3種類から選択可能
- センサー式トイレ手洗いカウンター
価格
マンションギャラリーでいただいた価格表を以下に掲載します。平均坪単価は192.7万円でした。
立地的には中区では郊外物件の扱いということもありますが、最近の売り物の中では比較的目に優しい価格設定ですね。
価格表
| 部屋番号 | タイプ | 価格 (万円) |
坪 | 坪単価 (万円) |
備考 |
| 1401 | F | 5,190 | 24.0 | 215.9 | |
| 1402 | C | 3,870 | 19.4 | 199.9 | |
| 1403 | D | 4,190 | 20.1 | 208.3 | |
| 1301 | E | 4,940 | 23.2 | 213.1 | |
| 1302 | B | 3,960 | 20.7 | 191.2 | |
| 1303 | C | 3,820 | 19.4 | 197.3 | |
| 1304 | D | 4,140 | 20.1 | 205.8 | |
| 1201 | E | 4,890 | 23.2 | 210.9 | |
| 1202 | B | 3,930 | 20.7 | 189.7 | |
| 1203 | C | 3,790 | 19.4 | 195.8 | |
| 1204 | D | 4,100 | 20.1 | 203.8 | |
| 1101 | E | 4,850 | 23.2 | 209.2 | |
| 1102 | B | 3,900 | 20.7 | 188.3 | |
| 1103 | C | 3,760 | 19.4 | 194.2 | |
| 1104 | D | 4,060 | 20.1 | 201.8 | |
| 1001 | E | 4,810 | 23.2 | 207.4 | |
| 1002 | B | 3,870 | 20.7 | 186.8 | |
| 1003 | C | 3,730 | 19.4 | 192.7 | |
| 1004 | D | 4,020 | 20.1 | 199.8 | |
| 901 | E | 4,770 | 23.2 | 205.7 | |
| 902 | B | 3,840 | 20.7 | 185.4 | |
| 903 | C | 3,700 | 19.4 | 191.1 | |
| 904 | D | 3,980 | 20.1 | 197.8 | |
| 801 | E | 4,730 | 23.2 | 204.0 | |
| 802 | B | 3,810 | 20.7 | 183.9 | |
| 803 | C | 3,670 | 19.4 | 189.6 | |
| 804 | D | 3,940 | 20.1 | 195.9 | |
| 701 | E | 4,690 | 23.2 | 202.3 | |
| 702 | B | 3,780 | 20.7 | 182.5 | |
| 703 | C | 3,640 | 19.4 | 188.0 | |
| 704 | D | 3,900 | 20.1 | 193.9 | |
| 601 | A | 3,870 | 19.9 | 194.9 | |
| 602 | B | 3,750 | 20.7 | 181.1 | |
| 603 | C | 3,610 | 19.4 | 186.5 | |
| 604 | D | 3,860 | 20.1 | 191.9 | |
| 501 | A | 3,830 | 19.9 | 192.9 | |
| 502 | B | 3,720 | 20.7 | 179.6 | |
| 503 | C | 3,580 | 19.4 | 184.9 | |
| 504 | D | 3,820 | 20.1 | 189.9 | |
| 401 | A | 3,790 | 19.9 | 190.8 | |
| 402 | B | 3,690 | 20.7 | 178.2 | |
| 403 | C | 3,550 | 19.4 | 183.4 | |
| 404 | D | 3,780 | 20.1 | 187.9 | |
| 301 | A | 3,750 | 19.9 | 188.8 | |
| 302 | B | 3,660 | 20.7 | 176.7 | |
| 303 | C | 3,520 | 19.4 | 181.8 | |
| 304 | D | 3,700 | 20.1 | 183.9 | |
| 201 | A | 3,710 | 19.9 | 186.8 | |
| 202 | B | 3,630 | 20.7 | 175.3 | |
| 203 | C | 3,490 | 19.4 | 180.3 | |
| 204 | D | 3,660 | 20.1 | 181.9 |
総合評価
良い点
買い物、交通、教育施設などは周辺で全てそろっており、利便性の高い立地です。設備グレードが総じて高いです、通常はオプションとして提供されるレベルの物が標準で入っています。
特にキッチン床暖房つきの物件は希少です。
価格も現在売り出し中の物件ではかなり低い設定になっています。
悪い点
利便性は高いですが、南北に住宅が隣接しており土地の形も非整形です。南北に隣接する建物があるので、中・低層階を購入予定の方は日照、眺望の条件をよく確認してください。
縦横の大通りに面しているため市電や車の騒音に悩まされる可能性があります。
立地的には広島市中区ではありますが、南西の端にあたり郊外扱いの物件です。
さいごに
舟入南電停そば利便性の高い立地に広島地場のデベロッパー「東亜地所」が提供する新築マンション「ロイヤルシティビュー舟入通り」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。今回、私はこれまで馴染みのなかったデベロッパーの提供するマンションでしたが、設備グレードの高さには驚きました。
最近物件を複数みていてわかったのは、立地が中心部からはなれていて、比較的マンション供給数の少ない売主が提供する物件の方が設備グレードが高い傾向があることです。どうしても物件としてのウリが弱くなるため、設備は豪華にしないと販売が厳しいのでしょうか？この辺りは各社様々な戦略がありそうです。
今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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ひろし
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