パークタワー勝どきと投資新築マンション購入の勧め【ナカハラ】

こんにちは、ナカハラです。

今回のおすすめマンションは申込平均3倍以上の大人気、普通にみなさん大注目のパークタワー勝どきです。

次回以降でまた書きますが、当たり前ですが新築マンション投資にとっても人気はものすごく大事です。

PTKお勧め記事は他のブロガーさん達もたくさん書いているとおもうので、今回私は新築マンション投資に当たって、自分の覚書的にいろいろと拾った記事を転記しておこうと思います。

自分用の資料に近いので、地味なグラフが並んでますが興味のある方はご覧ください。

私が中古マンションを買わない理由

前回話をした中古の戸建やマンションは以前の購入者の様々な思惑(近所の問題、地震における液状化、台風被害、その他含めた風評被害、そもそもが値下がり傾向物件等)があるのが普通で、購入してから、その時点での売り抜けをしたがるのが人間の心理ですよね、常に時価で高値で売却したい方が殆どの印象があります、ちなみに私も保持している物件売却の際は他の大勢の方と同じようにできれば高値で売りたいです、マンション投資は売却後に税金を払ってワンサイクルですので、売却時期と金額は重要ですので、早く売却したい理由以外は売る方としては仕方のないことですね。

その点、特に大手デベロッパの大規模新築分譲については、失敗したくない心理が売る方のデベ側に大きくあり、先方に大きくプレッシャーがかる中竣工まで綺麗に全戸売るためにスタートは安全な価格で販売を開始する傾向が強いです。

そのため中古の物件よりも新築の特に最初の第一期は方角や階数の価格の揺らぎが大きい傾向にあります、お買い得物件が多いです。

その点大手の中でも住友不動産はストレスに強く、最初から小出しにして価格の揺らぎを整えるのがとても上手いですよね。

あとマンションには原価償却があり、鉄筋コンクリート建築で47年ありますので、償却は建物部分だけですがマンション価格の約2.1%÷2(ざっくり建物分)=約1.05%が毎年収入から控除されます、これが中古になると単純に償却年数が減るのでやはり新築が有利ということになります。

 

新築マンション投資のリスクとデメリット

なんか新築マンション投資がいいことばかりの書き方ですが、中古とくらべて別のリスクも当然あります。

・竣工時、賃貸に貸すときにライバルが多すぎて、不動産販売会社の予測を下回る利回りでしか貸せない可能性があるリスク(私の勧める人気物件であればあるほど可能性が高いですね)

・新築なのでアフターサービスが当然あるが貸してしまうと(不具合、機材の故障、汚れや傷、傾きや、断熱材の不備や床暖房の不備、構造上の重大な瑕疵など)に報告がないままアフターが終わってしまって、数年後賃貸の住居者が退去後に判明してもの祭りになる。

・長い物件で入居可能まで3年とかあると、世の中がどうなっているかさっぱり読めない、当然金融機関もそうなので、お金を借りる話が難しい。。

などいろいろあります、物件価格も高いので、致命傷になる恐れもありますから、それなりの覚悟が当然必要ですね。

ここ30年の不動産価格のトレンド(未だしばらく大丈夫という予測の理由)

もう1点、前回のブログで投資のマンション購入について未だマンションは上がるという予測の分析話をしたいと思います。

株をやる人はわかると思いますが、安全な投資は追っかけリーチが基本です、麻雀も追っかけ有利ですが、投資も上昇追っかけが有利ですよね。

なぜ追っかけが有利かというと、上昇相場は時間をかけてゆっくり上がるが、下がるときには一気にガーンと下がりするから、長期相場として考えるとローリスクの仕込みOKの時期が長いからです。

 

1.


1.住宅価格の推移はここ数年は区分保有マンションだけ大きく上がっています、これは駅近再開発大規模マンションが相場を引っ張っているということです、あとは殆どここ10年変わっていません。

 

2.


2.東京23区の不動産価格はバブル崩壊前の昭和63年のちょうど半分位の平均価格です、前回書いた通り東京23区は日本不動産相場のトレンドリーダーですのでハイリスク、ハイリターン地域だという話をしましたが、この表が未だ新築マンションは買いという根拠に私はしています、日本の不動産は結局23区が引っ張っているので、長期トレンドが上昇気流なら高いところを買っておくのは有りと考えています、逆に郊外を買えば買うほどローリスク、ローリーターンになりますが、全体のトレンドは変わりませんし、下手な郊外を買うと値下がり傾向に加わることになりますので、住めば都という考え方で買うなら問題ありませんが、郊外を買うなら駅近大規模マンションがよろしいと思います。

 

3.


※ 出典: 国土交通省

3.商業地も23区はやはりと言いますか突出していますね、しかもそもそも駅近再開発は殆ど元々商業地なので、建蔽率の特別緩和で住むところも増えていると考えれば、本来これを見るのが再開発は合っている気がします。

商業地だけでみるとバブル期昭和63年の価格から現在1.5倍程になっていますね、これが一番のリスクといえばリスクでしょう。

ここは私も悩むところですが、私の意見としてはタワーオフィスやタワーマンションの増加により価格が上がるのは至極健全なことだと考えています、K字経済と言っている上向きの⤴である場所であることは間違いないと思っています、ただし上記にも書いた駅近大規模再開発以外が大幅な上昇を続けだしたら危険水域かな?と思っています。

今回もお勧めマンションの話にはなりませんでしたね、それぞれメリットデメリットがあるので、そのうちに書こうと思います。

リスクも書きましたが、それも加味して今回はパークタワー勝どきお勧めですw 欲しい、、

 

以下マンションコミュニティより

勝どき2・4丁目の朝潮運河沿いの約3.9ヘクタールの土地に、タワーマンション3棟、および消防署を建築する再開発計画。
A1-3およびBの計4地区に分かれ、A1地区には56階建て(約1660戸)、A2地区には44階建て(約860戸)、B地区には29階建て(約500戸)の高層マンションが建設予定であり、住戸数は計約3020戸となる。(A3地区には消防署を建設する計画)
また都営大江戸線勝どき駅の出口が敷地内に建設される計画。
朝潮運河を挟んでDEUX TOURS CANAL&SPAと向かい合わせとなり、また新月島川・環状2号線を挟んでTHE TOKYO TOWERSと向かい合うこととなる。

2014年05月15日 東京都都市計画審議会で都市計画承認

2014年11-12月(予定) 本組合設立
2015年05-06月(予定) 権利変換
2015年度末(予定) A地区着工
2020年度初旬(予定) A地区竣工
2025度(予定) 全体竣工

施工会社
サウス:鹿島建設株式会社、ミッド:清水建設株式会社
管理会社 :未定

<売主・販売代理>
国土交通大臣(3)第7259号
(一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員
(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド・サウス:三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
<売主>
国土交通大臣(14)第991号
(一社)不動産協会会員
(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
サウス:鹿島建設株式会社
東京都港区元赤坂一丁目3番1号
<売主>
国土交通大臣(14)第1081号
(一社)不動産協会会員
(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
ミッド:清水建設株式会社
東京都中央区京橋二丁目16番1号

名称:勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟
所在地:東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途:共同住宅、店舗
総戸数:約1590戸(以前の情報)
階数:地上58階、地下3階
高さ:188.80m(最高高さ194.53m)
構造:鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法:直接基礎
敷地面積:12,015.18㎡
建築面積:4,300㎡
延床面積:181,422.61㎡
建築主:勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員:三井不動産レジデンシャル
設計者:鹿島建設
施工者:鹿島建設
工期:2019年3月1日着工~2023年8月31日竣工予定

名称:勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟
所在地:東京都中央区勝どき四丁目501番 他
用途:共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数:約1070戸(以前の情報)
階数:地上45階、地下2階
高さ:159.35m(最高164.85m)
構造:鉄筋コンクリート造
基礎工法:杭基礎、直接基礎(場所打ち鋼管コンクリート杭)
敷地面積:10,712.20㎡
建築面積:4,745㎡
延床面積:138,312㎡
建築主:勝どき東地区市街地再開発組合
参加組合員:三井不動産レジデンシャル
設計者:清水建設
施工者:清水建設
工期:2019年1月中旬着工~2023年8月下旬竣工予定

 

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新築マンションのブロガーです。 営業出身なので話しをするのは好きですが、結構余計なことを言って自爆することが多いです。 今回はブログですので状況によって内容が修正できるみたいなので、大変ありがたいと思っています。 新築マンションの投資を好きでやっていますが、支払いの方が高くて手取りがドンドン減っているという手取りマイナススパイラルが必殺技です。 私の出す情報がみなさんのプラスになると良いなぁと思っています。

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