グランドメゾン大須門前町通 グラメ × ハイスペック × 大須 × お買得(予定価格有)【こたろう】

こんばんは、こたろうです!
今回、グランドメゾン大須門前町通を紹介させていただきます。

物件概要

  • 所在地:愛知県名古屋市中区大須3丁目3801番1(地番)
  • 売主:積水ハウス株式会社 名古屋マンション事業部
  • 施工:矢作建設工業株式会社
  • 総戸数:64戸(うち非分譲住戸1戸含む、他に管理事務室1室)、銀行1区画、店舗1区画
  • 規模:地上18階
  • 交通:名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩4分・名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩4分(屋根付きアーケードで傘要らず)名古屋市営地下鉄鶴舞線 「大須観音」駅 徒歩5分
  • 竣工予定:2022年5月下旬(予定)
  • 価格:4,099万円~7,429万円
  • 専有面積:55.39m2 ~72.24m2
  • 間取り:1LDK~3LDK
  • 駐車場:28台(附置率:44%)(機械式:28台 月額使用料:12,000円 ~ 23,000円)
  • 駐輪場:67台(附置率:105%)(月額使用料:200円 ~ 500円)
物件周辺地図です

 

グラメ大須門前 現地

出典 グランドメゾン大須門前町通公式HP


紹介

この物件について、一番の特色は「愛知銀行建替えに伴い建つマンション」かつ「大須東仁王門通利用(アーケード有)で傘要らず」です。駅近で、グランドメゾン、坪単価抑えられてる、仕様が高い、2路線利用可(名城線・鶴舞線)と条件が整ってます。大須エリアを好まれる人には即買い物件と言っても過言ではありません。

 

大須商店街は、近年では少なくなった商店街がしっかり残っています。生活必需品や飲食店、小売店など元気に営業されています。

また、外観でもふれますがグランドメゾン久屋大通やグランドメゾン名駅三丁目と類似した外観となっており、グランドメゾン久屋大通の物件についてはすでに竣工済みで外観をイメージできるのもいいです(しかも、カッコイイ!)加えて、上記地図上に表示されている裏門前公園の南側区画にもグランドメゾン栄南 THE APARTMENTの建築が進められています。こちらは、本物件グランドメゾン大須門前町通より、単価が3~4割増になるのではないかと言われています。駅距離や場所も含めてこちらに優位性があると考えます。後発物件の単価につられてあわよくばキャピタルも狙えるかもしれません。

駅までのアクセス



 

プランについては、全邸角住戸でA~Dの計4つプランで1LDK~3LDKまでのラインナップです。 それぞれの間取りを紹介していきます。

出典:グランドメゾン大須門前町通公式HP


AType  3LDK 72.40㎡ (南・東向き)

3階  5,799万円 坪単価267万円
5階  5,979万円 坪単価275万円(8階付近まではLDコーナーサッシが隣接マンションとドンです)
9階  6,519万円 坪単価300万円
15階 7,429万円 坪単価342万円

出典:グランドメゾン大須門前町通公式HP


BType  3LDK 73.12㎡(南・西向き)

5階 6,309万円 坪単価288万円
7階 6,469万円 坪単価294万円

出典:グランドメゾン大須門前町通公式HP


CType 2LDK 61.14㎡(北・西向き)

4階  4,999万円 坪単価273万円
14階 5,779万円 坪単価315万円

グランドメゾン大須門前 

出典:グランドメゾン大須門前町通公式HP


DType 3LDK 55.39㎡

6階  4,099万円 坪単価247万円
12階 4,449万円 坪単価268万円

眺望

東向きは9階くらいまで隣地マンションと壁ドンです。南向きは全面に一方通行車道がありかつ低層建築物ばかりのため日当たりはいいです。

西向きは全面に歩道と片側1車線道路を有し、全面にやや高い建物(アパート・雑居ビル)があるものの距離もありそこまで気にはならないかと思います(ただ、アパートのバルコニーとこんにちはです)

北向きは数十m先にコメ兵のビルがありますが、まったく気にはなりません。高層階(15F~19Fあたり)であれば、西側では名駅ビル群、北側では栄再開発ビル群の夜景などが手に入るでしょうか。どうしても、夜景が見たい派の方でなければ、Aタイプの3階はいいんじゃないですか。コーナーサッシを味わいったいって方は、Bタイプ5階ですかね。(ほんとは3階でもいいけどすでに契約済み)子供も考えてないしとか、独身だけど、それなりに間数欲しいとかなら、Cタイプで11階とか(ここも実際は7階くらいから抜けてくるので、そこらへんの階は1期で売れてました。。。)

西側風景

グランドメゾン大須門前仲町

引用:Googleearth


北側風景

グランドメゾン大須門前仲町

引用:Googleearth

構造・共用施設

構造についてです。東海地方は、東南海地震が気になるところかと思います。が、前回のクリオ金山ブライトマークスと同じく制震や免震構造は特段ありません。しかし、このエリアは熱田台地の上に立ち国土地理院のHPでも確認できますが標高が10m以上あります。この点は、安心感がありあます。

住戸内構造は、二重天井・二重床(15F~17F)です。(名古屋では直床物件がまだまだ多いです)天井高は2500㎜で(16F~18Fは2700mm)かつサッシ高は1900mmと昨今の標準でしょうか。ディスポーザーも有です。EVは1機で、内廊下です。
駐車場の設置数は、機械式駐車場で28台の附置率44%で50%を切ってます。このエリアで駐車場を別途借りるとなると月3万ほどかかってきます。車必須の方は、優先住戸に申し込むこともトータルコストで考えてみてください

共用施設は、【各階】24間ゴミ出しもOK、ラウンジ(石造りのベンチ)EVまでの導線にライティングウォール、自転車置き場は建物内部です。

車必須の私からしたら、駐車場以外は最高の条件です。ラウンジなのもちょうどいい(管理費の安さにも反映されてます)。そんなに使わない、共用部は最低限にし、大須エリアのレトロな喫茶店に行けばいい話ですし。

冒頭でもふれましたが、これがいいですよね。

グランドメゾン大須門前仲町

出典:グランドメゾン大須門前町通公式HP


グランドメゾン大須門前仲町

出典:グランドメゾン大須門前町通公式HP


駅からほぼ商店街のアーケード利用でマンションへINできます。夜道も暗くなく安心です。

設備仕様【最も確認してほしい(公式HPも)】

何よりもここに注目です。キッチン:天然御影石のカウンタートップ、キャビネット側面までも天然御影石、グローエ社製水栓、ビルトインコンロはPalomaのFACEIS(フェイシス)でガラストップです。食洗器、ソフトクローズ、大型ユーティリティシンク。

グランドメゾン大須門前仲町

出典:グランドメゾン大須門前仲町公式HP


グランドメゾン大須門前仲町

出典:グランドメゾン大須門前仲町公式HP


洗面:天然御影石スクエアボウル、三面鏡下御影石、グローエ社製水栓、上下框付三面鏡(曇り止めヒータ付き)、洗濯機上吊戸棚。

グランドメゾン大須門前仲町

出典:グランドメゾン大須門前仲町公式HP


バスルーム:おそうじ浴槽(風呂用洗剤をためておくと自動で掃除してくれる優れもの(TOTO製)、自動排水栓、浴室ダウンライト、浴室乾燥機。

グランドメゾン大須門前仲町

出典:グランドメゾン大須門前仲町公式HP


トイレ:タンクレストイレに水洗カウンター付き(スマートスティックタイプ)、玄関前カメラ付きインターホン、ラクセスキー(住戸玄関もタッチキータイプ)。などなど、このハイスペックな設備仕様の数々です。この坪単価帯でこの仕様はなかなか出会えませんよ。((直近販売物件で、この坪単価帯(駅5分以内)でないんじゃないですか)住設って、住み替えが多くなるにつれて、差を感じますよね。前回の物件でビルトインコンロでPaloma社のクレアを使用してましたが現在はノーマルのホーロートップコンロ(片面グリル)で、非常に使い勝手悪いですし何より使っているときの満足感が違います。コンロの差だけで、キッチンに立つ回数が変わるんじゃないかレベルです。

外観

グランドメゾン大須門前仲町

出典:グランドメゾン大須門前町通公式HP


タワーフォルムでスタイリッシュな外観!1F~2Fに入る愛知銀行のおかげで通常の3Fより高い位置に位置されるのもgoodです。

おすすめ住戸

CType(2LDK)かファミリーで資金力有ならBType(3LDK)です。CTypeは最も柱の食い込みも少なく間取りが使いやすくていいなと。うーん、2LDKの11階あたり(北は栄方面再開発、西は名古屋駅の眺望を取れる)で5500万切るなら、リアルに欲しい。北側のダイレクトウインドウかつ大型サッシ。西側にバルコニーでキッチン窓。クランク廊下(廊下若干長いけど)で洗面室が主寝室と面向かいなのも◎。宝くじで1000万当たったら、BTypeいきたいです。

 

周辺相場

周辺の相場を紹介します。
  • タワー・ザ・ファースト名古屋栄   2020年築 大須観音駅徒歩5分 24階建て 中古取引坪単価約310万円
  • パークコート上前津プレミアムテラス 2016年築 上前津駅徒歩1分  19階建て 中古取引坪単価約240万円
  • ローレルアイ大須          2013年築 大須観音駅徒歩2分 15階建て 中古取引坪単価約200万円
  • ナゴヤセンタータワー        2008年築 上前津駅徒歩2分  29階建て 中古取引坪単価約200万円
周辺相場からグランドメゾン大須門前町通の将来価値を予想すると

CType 5779万円(新築時) → 4500万円(グラメであること、設備仕様の高さ、後発物件がより高額な坪単価なことを考慮し(築10年時))くらいかと予想します。資産性としては、上前津駅(2路線利用)の徒歩4分で大須のど真ん中に位置して、生活利便性は高いので今後も需要は高いと感じます。

グランドメゾン大須門前町通の価格妥当性は”昨今の坪単価帯にしては、立地・設備仕様等が高く割安と考える”と表現します。

 地域性(環境・治安)

大須は、商店街で若者か高齢の方に人気の街ですね。ショッピングはコアな店舗があったりと、一部マニアックな方に受ける街です。飲食店もジャンルが非常に多いです。良いも悪いも、多国籍感は高めになってます。

穴場感のある店や、食べログ高評価店もも点在してます。老舗 洋食店すゞや・味仙・天むす千寿・ステーキ Sakai・角屋(焼きとんや、美味しいですよ~)・肉亭 まぼたん・五代目橋本(ステーキ丼ランチが400円で学生の時よく利用させて頂きました)・喫茶店 カフェ セレーサ等々美味しいお店が点在しています。大須の後発物件エリアまで行くとセレクトショップなどがあり、小洒落た店が増えてきます。伴って、家族居住に向くという面から離れていきます。このエリアはこれまでは居住地とは言いませんが通りに面し、環境は良好です。

環境(学区等の子育て情報)

学校区は、大須小学校・前津中学校です。前津中学校は下記に示す通りの箇所なります。

グランドメゾン大須門前仲町学区

出典:iezo.net


教育のレベルとしては、高くもなく低くもなく普通です。生徒数が少なく、1学年1クラスなのは少し寂しいかなと。(クラス替えの楽しさとか子に味わってほしいですしね)

個人的感想

3段階: 👍・👍👍・👍👍👍

購入したいか:👍👍👍(このままの相場感が続けば、確実にお買い得)
間取り:👍👍👍(積水ハウスさんは、間取りヨシ!)
眺望:👍👍👍(東側低層でなければ)
価格:👍👍(立地・ブランド・設備仕様的に(普通に高いけど))
地域:👍👍
構造・設備仕様:👍👍👍👍👍👍
総合:👍👍👍

まとめ

この立地・グラメ・設備仕様でこの単価は今後しばらく出ないのではないでしょうか。昨今の建築費高騰(人件費の高騰は元より、働き方改革で工期も伸びますます上がることは間違いありません)、建築資材の高騰も進むでしょう。そうなってくると、この立地、仕様を実現するにはよほど土地の仕入れ値を下げるかディベロッパーさんが利益度外視で販売してくれるかしかない気がします。愛知銀行建替えに伴って実現した坪単価ですね。このエリアがいいという方には、おすすめです。1期販売では、全体的に割安の中でもさらに割安住戸は軒並み売りに出てしまいました。人気のほどが伺えます。

以上、ありがとうございました。

 

資料をお取り寄せ

この記事を読んで 【グランドメゾン大須門前町通】 が気になったら資料請求してみよう

物件概要を見る

無料で資料をもらう

Powered by Yahoo不動産

記事に出てきた物件の掲示板

ABOUTこの記事をかいた人

スムラボ(愛知エリア)を担当させていただきます。妻と息子(0歳)の3人家族です。妻との結婚を機に新居探しを始めた際にマンションを好きになり、様々なマンションを見に行くようになりました。様々な物件を楽しみながら紹介できたらと思います。

記事にコメントする

「コメント」と「ハンドルネーム」は必須項目となります。

※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティ
 「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。
※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)