ブランズ浅草寿 現地訪問レビュー【2LDK】 

今回田原町駅徒歩5分のマンションである、ブランズ浅草寿の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

本マンションは同じスムラボメンバーのクリスティーヌさんも記事にしております。二人の視点の違いなどもお楽しみいただければと思います。

物件概要

  • 所在地:東京都台東区寿一丁目4番3
  • 総戸数:60戸
  • 敷地面積:483.25m2
  • 建物竣工:2021年6月中旬
  • 引渡し:2021年11月下旬
  • 売主:東急不動産、積水ハウス
  • 施工会社:不二建設
  • 管理会社:東急コミュニティー
  • 駐車場:7台
  • 駐輪場:82台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)



 

駅距離

  • 東京メトロ銀座線「田原町」駅 から徒歩5分
  • つくばエクスプレス・都営地下鉄大江戸線 「新御徒町」駅 から徒歩8分
  • 都営地下鉄浅草線 「蔵前」駅 から徒歩 9分
田原町駅から建設地まで歩いてみると5分ちょっとでした。駅から現地まで歩車分離された広い歩道で歩きやすい道のりです。

駅からの道中にかっぱ橋道具街の入り口が見えます。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:18分(新御徒町駅から:13分)
  • 池袋駅:31分(新御徒町駅から:21分)
  • 品川駅:27分(蔵前駅から:23分)
  • 新宿駅:27分(新御徒町駅から:22分)
  • 渋谷駅:34分
平日8時着想定の田原町駅から各駅へのアクセスです。最寄りの3つの駅を使い分けることで都内主要駅に30分以内でアクセスできます。

蔵前駅を使えば、羽田空港も1本なので空港利用が多い方にとっても便利です。複数路線が徒歩圏内であることから、どこに行くにしても便利な立地です。

1日の乗客数

  • 田原町駅:17,186人
  • 新御徒町駅:51,443人(都営大江戸線:28,856人+つくばエクスプレス:22,587人)
  • 蔵前駅:18,971人
*乗降客数しか開示のない駅は乗降客数を半分にして計算しています。

多くの鉄道が走り、便利なエリアではありますが、それぞれの駅周辺の賑わいはさほどありません。

田原町周辺も現地調査を行った際は人通りは少ない印象を受けました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 田原町駅:1,950件
  • 新御徒町駅:2,597件
  • 蔵前駅:637件
田原町駅は浅草、新御徒町駅は上野の側の飲食店の多さが影響して非常に飲食店の数が多く見えますが、本マンション周辺は数字ほどの飲食店の賑わいはありません。

マンション周辺に賑わいはありませんが、少し足を伸ばせば、浅草・上野の豊富な飲食店を楽しむことができる立地というのは魅力的です。自転車を利用することで非常に楽しめるエリアだと思います。

近隣スーパー

  • ヤマザキ
  • 肉のハナマサ
  • ライフ
新御徒町駅周辺に肉のハナマサとライフがあります。どちらもそこそこの規模感で日常使いには十分です。

24時間営業のヤマザキが便利そうでした。新御徒町駅を日常使いしない人にとっては肉のハナマサ、ライフは少々不便な場所にあるので、マンションから距離の近いヤマザキを使う方は多そうです。



 

学区

  • 蔵前小学校
住まいサーフィンによると蔵前小学校区の平均年収は866万円とのことです。

平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。

蔵前小学校は2019年に新校舎に建て替えたばかりで非常に綺麗です。本マンションから小学校までは大人の足で7分程度です。


大通り沿いを歩くことになりますが、歩車分離されており、学校近くの交差点は保護者の方が案内をしていました。

待機児童数

  • 入園決定率:60.6%
  • 待機児童数:79人
保活のミカタより引用

台東区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 菊屋橋公園
  • 精華公園
  • 小島公園
道路を渡って目の前にある菊屋橋公園は日常使いには丁度いい公園でした。

 



公園だけでなく近くには隅田川もあります。隅田川沿いをランニングするのは気持ちよさそうです。

災害危険度

歴史のある街ということもあり、地震発生時の災害リスクは高めなので注意が必要です。

また水害についても洪水のリスクが高く、災害リスクは全体的に高いエリアとなっています。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:566位 ランク3
  • 火災危険度:2039位 ランク2
  • 総合危険度:4767位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性があります。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水3m〜5m、高潮0.5mのハザードエリアとなります。特に洪水については隅田川沿いということもあってかリスクの高いエリアとなっていますので、3階以上の住戸を選ぶと多少は安心できます。

公式HPより

各階?テレワークスペース

公式HPを見る限りでは各階にテレワークスペースがあるように見えます。

2021年7月12日追記:オンライン説明会に参加し、テレワークスペースは2階の2箇所のみとのことでした。


平面イメージ、公式HPより引用


個人的に在宅勤務の際に気になるのが、web会議中の家族の生活音です。特に我が家は小さな子どもがいるため時々大きな泣き声が入ってしまうことがありとても気を使います。(可能な限り自分が喋らない時はミュートにして音が入らないようにするのですが、それにばかり意識がいって会議の内容が頭に入らないことも…)

平面図を見る限りは共用廊下部分に個人用のスペースがあるように見えますので、事務作業は自宅で行い、打ち合わせはテレワークスペースを活用することもできそうです。私のように事務作業は自宅でいいけどweb会議は生活音の入らない自宅外でやりたい方にとってはとても便利に使えそうです。

机と椅子のあるスタディルームのような施設は多くのマンションで見ますが、テレカンもできるような個室をテレワークスペースとして準備しているマンションはレアだと思います。(私は初めて見ました)

テレワークスペースイメージ、公式HP引用


本マンションは比較的小さめな部屋が多いですが、こういった共用施設を上手に活用することで部屋が小さいネガを抑えることができそうです。

東急不動産×積水ハウスのJV案件

マンションブランドはブランズであるため東急不動産メインではありますが、売主に積水ハウスも入っています。積水ハウスのマンションは戸建てで得た知見を活かし、細かい点まで気配りが届いている事が多く、個人的に好きなデベロッパーです。積水ハウスが売主の一つになっているのは個人的には高評価です。

積水ハウスが売主に入っている影響かは分からないですが、エントランスホールのデザインも高級感があって個人的には好みです。

エントランスイメージ、公式HPより引用

間取り紹介

Ctype 2LDK 53.22㎡

公式HPより引用


洋室がいずれもリビングインなのは、好き嫌いが分かれそうですが、廊下は最低限で効率的な間取りです。

玄関からリビングが見えないようにクランクされており(洗面室は見えてしまいますが…)プライバシーも確保されています。

西側は高層階だと恐らくスカイツリーが見えると思いますので、(2021年6月12日追記:スカイツリー眺望は東向きでした、大変失礼しました。)眺望を楽しむこともできますし、角住戸の為、全ての部屋に窓があり行灯部屋がないこともポイントが高いです。浴室に窓があることも換気の面で個人的にはプラスです。

洋室1のドアを開ければリビングを広く使えるように洋室1のドアを開けた際に目立たないようにしてあるのも使い勝手が良さそうです。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


自転車があるとより輝く立地

マンション周辺は飲食店や商業施設も少なめですが、比較的近所の浅草・上野まで行けば飲食店や商業施設に困ることはありません。

また少し足を伸ばせば隅田川があったり、最近オシャレなエリアとして注目を集めている蔵前にもアクセスできます。マンション近隣は面白みはないですが、周辺エリアはどこも個性的でそれぞれ違った魅力を持っているため、自転車を使うととても楽しい街だと思います。

竣工販売

本マンションは既にほぼ完成しており、マンション完成後販売が始まります。竣工販売の良いところは大きく次の3つです。
  1. 実際に完成したマンションを見て検討することができるので、イメージと実物のミスマッチをなくすことができる
  2. マンション契約後すぐに入居することができる
  3. マンションの専有部の仕様がいいことが多い(オプションで後付ができないので全体的にグレードを上げがち)
特に2つ目の「すぐに入居可能」については、初めてマンションを購入する方にとっては現在支払っている家賃支払いを早々に終わらせることができる点でよりプラスになります。

周辺相場

中古

  • ウィルローズ元浅草 竣工2012年 田原町駅徒歩6分 坪330万前後(新築時240万円前後)
  • ルフォンリブレ浅草寿 竣工2016年 田原町駅徒歩6分 坪360万円前後(新築時坪300万円前後)
  • パークホームズ浅草寿 竣工2017年 田原町駅徒歩3分 坪300万円前後(新築時坪280万円前後)

新築

  • プレミスト蔵前 竣工2020年 蔵前駅徒歩5分 坪380万前後
  • クリオ ラベルヴィ蔵前 竣工2021年 蔵前駅徒歩5分 坪420万前後
周辺の築浅中古が坪300〜360万くらいで売りに出ています。2016年築のルフォンリブレ浅草寿より安くでることはないように思いますので、坪360〜400くらいになるでしょうか。(勝手な予想ですのであまりあてにしないでください)

本マンションは竣工売りであるため、売主は早々に売り切りたい思いで価格設定をする可能性があります。そうなれば目に優しい価格での販売もありうるため、販売価格には注目です

まとめ

個人的にはテレワークスペースがハマりました。以前に比べ在宅勤務が増えている人も多いと思いますが、小さい子どものいる家庭だと、web会議やテレカンを自宅で行うのはハードルが高かったりします。小さい子どもがいなくても夫婦揃って在宅勤務でテレカンが重なるとお互いの声が気になる人もいると思います。

多くのマンションでスタディルームやライブラリルーム等仕事や勉強ができるスペースを共用施設に準備していますが、どこもweb会議やテレカンは難しく、その度に音を出しても問題のない場所を探さないといけないのがプチストレスだったりします。

(確定ではないですが)各階にテレワークスペースということで気軽に利用できますし、web会議やテレカンなどの際に周囲の音を気にせず利用できそうなのは非常に魅力的です。

2021年7月12日追記:テレワークスペースは2階の2箇所のみとなります。

それ以外にも売主に積水ハウスが入っており、竣工販売であることから専有部の設備仕様のグレードについても期待しています。

上野・浅草・蔵前に自転車だと気軽にアクセスできる距離なので、毎日の生活も充実しそうです。特に飲食店は毎日違う店に行ってもなかなか回り切ることは難しいほどの充実度合いです。子育て中のファミリーというよりはシングルやDINKSの方におすすめできそうな立地です。

販売開始は9月予定ですが、6月中旬からオンライン商談を開始する予定ですので、少しでも興味を持った方は販売に乗り遅れないように資料請求をしてエントリーし、いつでも申込ができる状況を作っておかれることをおすすめします。

資料請求はこちらからどうぞ。

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

4 件のコメント

  • くま より:

    テレワークブースは外観のベランダの感じを見ると2Fだけなんじゃないかなと思ってます。それでもあるだけで嬉しい共用施設だとは思います^^
    あとスカイツリーが見えるのは東側だと思います(細かくてすみません)

    • 2LDK より:

      くまさま
      コメントありがとうございます。
      なるほど…テレワークブースは2階だけなんですかね?(確かに「各階」とはどこにも書いてないのですが)
      各階にあると個人的には嬉しいなと思っていたのですが、実際はどうなのか気になりますね。
      またスカイツリー眺望の方角の件、ご指摘ありがとうございます!ご指摘のとおりですので、記事修正させていただきました。
      大変助かりました。
      今後とも宜しくお願いします!

  • ロマンスの神様 より:

    同じ物件でもクリスティーヌさんとは違った視点になるのがとても面白いですね。
    ブログも読ませていただいておりますが、いつもまとまっていて大変参考になります。
    今の相場では、もはや坪360でも買いやすい気がしてしまいますね。ルフォン浅草蔵前が400と考えると。。
    特に3LDKは出物が少ないエリアなのですぐに売れてしまうのではないでしょうか。狭めの3LDKとはいえ、ほかの物件も同じような狭さですし。

    • 2LDK より:

      ロマンスの神様さま
      記事と合わせブログまでご覧いただきありがとうございます!
      クリスティーヌさんのマンション愛あふれる記事には及びませんが少しでもご参考になったようであれば嬉しいです。

      周辺が坪400水準まで上がってきているので、400切ってくればお求めやすさが出てきますよね。
      竣工販売で入居も早いですし、動きは早そうな気がします。
      今後に注目ですね!

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