【福岡】グランドメゾン大手門ザ・レジデンス レビュー

こんにちは!よかレジです。
今回、グランドメゾン大手門ザ・レジデンスを紹介します。

福岡市中心エリアのグランドメゾンはどこも激戦ですが、こちらは現在先着順申し込みで契約できちゃう物件です。購入を検討されている方にとって、少しでも参考になれば幸いです。

概要

物件概要

  • 物件名称:グランドメゾン大手門ザ・レジデンス
  • 所在地:福岡県福岡市中央区大手門2丁目101番1
  • 交通:福岡市空港線「大濠公園」駅徒歩6分
  • 西鉄バス「大手門三丁目」バス停徒歩3分
  • 用途地域:商業地域
  • 建ペイ・容積率:80%・400%
  • 敷地面積:1443.01㎡
  • 建築面積:762.47㎡
  • 建築延床面積:8,773.87㎡
  • 総戸数:69戸(事業協力者住戸14戸含む)
  • 構造・規模:鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上21階建
  • 建築確認番号:第KJH21-01589-2号(令和3年8月11日)
  • 分譲後の権利形態:建物専有部分は区分所有権、敷地及び建物共用部分は住戸専有面積割合による所有権の共有
  • 完成(竣工)予定:2024年1月
  • 入居(引渡)予定:2024年2月(引渡可能年月)
  • 駐車場(台数/月額使用料):総戸数69戸に対して56台(平置7台、機械式48台、来客用駐車場1台)/19,000円 ~ 35,000円
  • バイク置場(台数/月額使用料):2台/10,000円
  • 自転車置場(台数/月額使用料):111台(平置10台、子供用平置7台、ラック式72台、スライド式22台)/200円 ・ 500円
  • 管理会社:積和管理九州株式会社
  • 設計・監理:株式会社手島建築設計事務所
  • 施工:鉄建建設株式会社 九州支店
  • 掲示板:グランドメゾン大手門ザ・レジデンスってどうですか?

販売概要

※2022年8月17日現在
  • 販売状況:先着順申込受付中
  • 販売戸数:19戸
  • 販売価格(税込):4,800万円 ~ 16,000万円
  • 最多販売価格帯:6600万円・6900万円 (各2戸)
  • 間取り:2LDK ・ 3LDK
  • 専有面積:59.52㎡ ~ 109.37㎡
  • バルコニー面積:13.51㎡ ~ 30.10㎡
  • サービスバルコニー面積:9.20㎡ ・ 10.48㎡
  • アルコーブ面積:1.89㎡~3.21㎡
  • その他施設費用:無し
  • 管理費(月額):7,900円 ~ 14,500円
  • 修繕積立金(月額):9,200円 ~ 17,000円
  • 修繕積立基金:552,000円 ~ 1,020,000円
  • その他諸費用:町内会費(月額)300円、インターネット使用料(月額)1,540円

立地

グランドメゾン大手門ザ・レジデンス 公式HPより


場所は大手門二丁目の昭和通りを挟んで北側にすこし行った位置にあり、大濠公園駅徒歩6分、赤坂駅徒歩11分、天神駅徒歩20分ほどです。

みんな大好き、地下鉄空港線。大濠公園駅に徒歩6分はなかなかメリットでかいですね。フラットなアプローチになりますし、信号もほぼないです。また、赤坂駅も徒歩11分、天神駅徒歩20分程度なので、その辺で働かれている方は徒歩通勤も十分可能です。都市高速の天神北の出入口に近いのもポイント高いです。

大濠公園(徒歩8分)舞鶴公園(徒歩5分)も非常に魅力的です。個人的には福岡市の魅力の50%くらいは大濠公園だと思っている大濠公園過激派ですので徒歩圏内はvery good!

大濠公園


大濠公園(夜)


舞鶴公園 花見時期は公園に出店


舞鶴公園の桜


全体的に、アクセス性は非常に高いですが、やはりメリットだけではなく・・

高貴で開放的なグレイブビュー


元ネタ

グランドメゾン大手門ザ・レジデンス 南側接道


高貴で開放的なグレイブビューが許容できるかどうか

本物件を検討できるかどうかは、まずこれにつきます・・。本物件南側の接道を挟んで向かいがお寺&お墓です。わりと背の高い塀で覆われているので、日常的にお墓がガッツリ見える感じではありませんが、気にされる方はやはり気にされるでしょう。

最寄りのスーパーはハザマに歩いて3分、キテラタウン内のサニー長浜店に5分で行けます。キテラタウン内にはセリアとドラッグイレブンもあるので、日常的な買い物は十分徒歩圏内で完結できますね。みんな大好きボンラパスは遠いのが少し残念。

校区は舞鶴小学校、舞鶴中学校で、徒歩10分です。信号や車が多いので、小さいお子さんがいらっしゃる場合は少し心配かもしれません。

デザイン

ファサードデザイン グランドメゾン大手門ザ・レジデンス公式資料より


これは良い!

私はシンメトリーや端正なデザインが好みなのですが、まさしくこれは好みです。直近でグランドメゾン大濠公園THE CLASSやグランドメゾン別府レジデンスも似たような規模感、サイズ感の物件でしたが、個人的にはその3物件の中だったら一番好きなデザインです。てか、タワーパーキングも縦のライン入っているのオシャレっすねえ。

エントランスゲート グランドメゾン大手門ザ・レジデンス公式資料より


“大手門”をイメージしたゲートらしいです。

なんとなくですが、千代田区番町とかにありそうなデザイン。ここに吸い込まれていったらカッコいいです・・!福岡のグランドメゾンシリーズでも、この手の和モダンぽいデザインは珍しい気がします。

設備仕様

さすがグランドメゾン、建物内の設備仕様は相変わらず優秀です。ざっくりこんな感じです!
  • 基本天井高:2500mm (階高3160mm) ※最上階は基本天井高3000mm 階高3410mm
  • 免震構造
  • ディスポーザー
  • 内廊下(もちろん空調ありです)
  • 各階ゴミ置き場
  • 食洗器
  • 床暖房(LDに加えてキッチンと洋室1にも床暖房あり!)
  • タンクレストイレ
  • 二重床二重天井
  • エアコン全室標準設置
  • カーテンレールに間接照明
カーテンレールの間接照明が標準となっているのははじめて見ました。生活に直結しない部分ですし「これがあるから買う!」とはなりませんが、優雅にお酒を飲みたいときとかに活躍しそうです。遊びに来てくれるゲストの方も喜ぶと思います。かなり粋な仕様で個人的にはグッときました。

カーテンレール間接照明 グランドメゾン大手門ザ・レジデンス公式資料より


なお、共用施設(ゲストルームやジムなど)はほとんどありません。1階にラウンジがあるくらいです。

間取りと価格

ざっくり、2階~14階(A、B、C、Dタイプ)と15階~21階(E、F、G、H)でグレード感が分けられています。
  • 全体の平均坪単価:309万円
  • 2階~14階の平均坪単価:281万円
  • 15階~21階の平均坪単価:409万円
※第一期販売の価格表から計算しています。
※Hタイプ(最上階)は営業さんに口頭で共有いただいた2億8000万円で計算しています。

Aタイプ




Bタイプ




Cタイプ




Dタイプ




Eタイプ




Fタイプ




Gタイプ




Hタイプ




グレイブビューの影響もあり、低層階であれば4000万円代半ばから購入可能です。直近でグランドメゾン浄水ガーデンシティ セントラルフォレストIIの販売がありましたが、あちらと価格を比較するのはやめておきましょう・・(笑) あれはお宝物件でしたので。今の市況で考えると低層階、中層階はある程度納得感のある(買いやすい)単価になっているんじゃないかなと思います。

AタイプとDタイプは広さがほぼ一緒ですが、前建て不安がないためAタイプのほうが少しお高くなっているとのことです。

グランドメゾン大手門ザ・レジデンス公式資料より


グランドメゾン大手門ザ・レジデンス公式資料より




なお、管理費の平米単価は132円、修繕積立金(1年目~5年目)の平米単価は155円です。内廊下やディスポーザーありますが、管理費かなり安いですね・・。

駐車場、駐輪場

駐車場

駐車場は69戸に対して、56台です。内訳は平置7台、タワーパーキングハイルーフ14台、タワーパーキング普通車34台、来客用駐車場1台
グランドメゾンは基本的にお部屋の金額順に駐車場区画を選択するスタイルとなり今回各区画の取得可能な価格帯は以下です。
  • 平置き駐車場:1億3000万円~の部屋を購入すると確実に契約可能
  • ハイルーフ(高さ2050mm)区画:7500万円~の部屋を購入すると確実に契約可能
  • 普通車(高さ1550mm)区画:5100万円~の部屋を購入すると確実に契約可能



うーむ、直近で上記のようなツイートもしましたが、高さ1550mmの制限は本当に今の車のトレンド的に厳しいので、今後の新築マンションでは作らないでほしいです・・・切実に。

ミドルルーフ(高さ1750mm)ならまだ選択肢があるんですよ!!輸入車のミッドサイズSUVなどもだいたい高さ1750mmあればカバーできますので。ただ、1550mmは基本SUVは全部NGになってしまうんですよね。
まぁ、ハイルーフ区画欲しいなら7500万円以上の部屋買いなさいって話なのかもしれませんが、福岡で6000万円、7000万円前半くらいの部屋を選べる経済力がある方って、車もある程度グレードが高い(≒サイズがデカい)の乗っていると思うんですよね。

グランドメゾン別府レジデンスはファミリー層の需要が高いエリアなのでタワーパーキングをすべてハイルーフにしているとのことですが、中央区グランドメゾンでもぜひ採用してほしいです。せめて、ミドルルーフ区画にしてください積水ハウスさん!

・・と、ちょっと愚痴っぽくなってすみません。

一方でグランドメゾンの販売方法として、お部屋の価格順で駐車場が確保できる仕組みはとても公平性高くて良心的だと思っています!都内の物件では、プレミアムプランなどよほどお金を出さないと基本的には抽選になるので、比較したら十分すぎるくらい恵まれてるのは理解しています。(設置率も都内基準で考えたらめちゃくちゃ高いですし)

ただ、グランドメゾンのマンションのイチファンとして、駐車場のサイズをもうちょい頑張ってほしいなあという気持ちでした・・!

駐輪場

駐輪場位置、なかなか注意が必要な動線になっています。

1階部分 グランドメゾン大手門ザ・レジデンス公式資料より


2階部分 グランドメゾン大手門ザ・レジデンス公式資料より


エレベーター2基のうち、左側のエレベーターはドアが前後ろ両方についていて、2階の駐輪場にアクセスできるようになっています。しかし、こちらのエレベーターは自転車専用ではないので自転車を利用する方のために2階で一度止まる可能性が常にあります。自転車用のエレベーターは自転車のタイヤやハンドル部分が擦れたりでカゴ内がかなり汚くなりやすいので、ある程度築年数がたった後はそのあたりの綺麗さも気になります。

もちろん考え抜かれて今の形になっているのだと思いますが、自転車用のエレベーターを設けて欲しかったです・・!1階自転車置き場あたりに、もう一基1階と2階のみを行き来できるエレベーターを配置できなかったんでしょうか。(自転車置ける台数は減ってしまいますが)

気になる間取り

自分が気になった間取り、オススメしたい間取りは、ずばりBタイプです。DINKSで車は持たない or 普通車区画で問題ない、という層にはハマってくるんじゃないでしょうか。



気に入った点としては
  • Cタイプと単価がほぼ変わらない。
  • シューズインクローゼット(SIC)がつく
  • 洗面室の形状
  • 各階ゴミ置き場と階段位置
といったところです。

洗面室の形状

めちゃくちゃ我が家の事情なんですが、朝の時間帯などに洗面所の取り合いが発生します(笑) なので次に住む部屋はダブルボウルにするか、ビルトイン洗濯機を導入して洗面台を拡張したいね、とよく二人で話しています。CプランだとどうしてもPSの位置的にリフォームが難しいので、そのあたりも含めてBタイプが良いなと感じました。

洗面台の拡張イメージ


Bタイプ洗面所


Cタイプ洗面所


各階ゴミ置き場と階段位置

本物件の各階ゴミ置き場と階段の配置的に、ABタイプの住人がエレベーター右側に行くことはあっても、逆にCDタイプの住人がABタイプの部屋側には来ることは基本ないです。細かいところですが、プライバシー性は高ければ高いほど良いです。



また、中住戸だからこそ開口部に網入りガラスが採用されていないのは嬉しいポイントです。(上の画像の三角マークは網入りガラスを示しています)中央区内の密集したエリアなので仕方ないっちゃ仕方ないのですが、やっぱり網入りガラスを見ると少しテンション下がります・・。

※買えない部屋をとやかく言うのもアレですが、1億円~以上のEタイプ、Gタイプも「LD部分に網入りガラスあるのかぁ」と正直思いました。最上階Hタイプには一切網入りガラスが採用されていないってことはコストカットって認識であっている・・んですかね?それとも最上階とそれ以外の階だと消防法的になにか基準が異なるとかあるんでしょうか。

おわりに

本物件は、まずグレイブビュー(お墓隣接)の条件を飲めるかが、検討の土台に乗るかどうかの大きなポイントになってくるかと思います。逆にそこの条件をクリアできれば、大手門二丁目の立地を享受できるメリットは大きいと感じます。

また、営業さんも仰っていましたが、後発のグランドメゾンは大きく値上がりするとの噂です。今時点で計画があるのは以下となりますが、確かに立地的にお高そうな場所ばかり。
  • プライムメゾン大濠跡(大濠二丁目)
  • 赤坂ルアンジェ隣(大手門一丁目)
  • タカクラホテル跡(渡辺通二丁目)
大濠二丁目は全部屋が一般市民お断りの価格になると思いますが、ほか二つは低層階や方角によっては厳しい部屋もありますので、そういった部屋はなんだかんだ現実的な価格で販売するんじゃないかなと個人的には予想しています。※もちろん好条件のお部屋はとんでもない金額になると思います。特に大手門一丁目は福岡市史上最高額の部屋があってもおかしくないレベルかと
なので、時期的に待てるのであれば、そちらに期待して与信と貯金を蓄えるのもありです。

一方で、今後どんどん住宅価格が高騰していって中央区グランドメゾンが完全に高嶺の花子さんになる未来もありそうですので、今のうちにものにしておきたい方は本物件を検討してみてください。グレイブビューや駐車場、駐輪場、など懸念点はありますがファサードデザインや建物仕様は流石グランドメゾンです。

以上、グランドメゾン大手門ザ・レジデンスのレビューでした!
これからも、福岡市の中心エリアをメインに色々なマンションを紹介していくので、よろしくお願いいたします。コメントも気軽にいただければ幸いです!Twitterもやっておりますので、ぜひフォローお願いいたします。

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ABOUTこの記事をかいた人

えいや!で福岡に移住した人。神奈川県出身。趣味は大濠公園でぼーっとすること。スムラボでは福岡市中心エリア(中央区や地下鉄沿線)のマンションを主に紹介していきます。みなさまと一緒に福岡のマンション界隈を盛り上げていきたいので、お気軽にコメントや連絡ください!

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