ザ・パークハウス船橋本町、三菱地所レジデンスの分譲です。船橋の本町アドレスではルピアコートやエクセレントシティなどが最近は分譲されていましたが、大手では2021年竣工のプラウド船橋本町通り以来の分譲となります。
モデルルームに行ってきましたが、千葉県内ではなかなか見られない企画力、特に和モダンの意匠を凝らした風除室からエレベータへの動線のデザインにめちゃくちゃテンション上がりました…!!それでは早速見ていきたいと思います。
目次
物件概要
- 物件名 ザ・パークハウス船橋本町 所在地 千葉県船橋市本町2丁目2288番27
- 総戸数 74戸
- 交通 JR・東武「船橋」駅徒歩7分、京成船橋駅徒歩5分
- 間取り 2LDK・3LDK
- 専有面積 57.70m2~70.06m2
- 敷地面積 1304.12m2(売買対象面積)
- 構造/規模 鉄筋コンクリート造地上16階・地下1階建
- 用途地域 商業地域
- 防火地域 準防火地域
- 建ぺい率 80%、容積率 390%
- 管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
- 管理方式 通勤管理
- 完成日予定 2025年1月下旬(予定)
- 引渡予定 2025年3月中旬(予定)
- 売主 三菱地所レジデンス株式会社・三信住建株式会社・トヨタホーム株式会社販売会社
- 施工会社 川口土木建築工業株式会社
- 駐車場 20台(平置2台、機械式18台)、カーシェア用平置1台、来客用平置1台
- 自転車置場 128台(平置30台、2段式・下部スライド式88台、小型用平置10台)
- バイク置場 4台
- ミニバイク 置場3台
- 掲示板:ザ・パークハウス船橋本町
立地について
船橋駅でも商業施設が多く栄えている南口側となります。また、本町通りも歴史的に船橋大神宮の参道として栄えてきたことから、今でもスーパーや飲食店など多くの商業施設が立ち並んでいます。その本町通りから一本南側に入ると、喧騒はどことやら。船橋の中心地らしからぬ静粛な場所に、本物件は位置します。2020年に閉店した料亭、なべ三が70年近くに渡って営業をしてきた場所です。都心へのアクセス性、船橋の商業利便性が最大限享受でき、かつ本町通りから一本入ることで喧騒に直接触れることなく静粛な環境も享受できるという、正直個人的には千葉県内でも最も住むに優れていると言っても過言ではないような立地となります!
プラウド船橋本町通りも素晴らしいマンションでしたが、車の往来の多い本町通りに接しており、夜の飲み屋街にも隣接する立地でしたので、住環境としてはもう少し静粛な環境がいいなって思っていた方にとってはより良い立地と感じるのではないでしょうか?
船橋駅の利便性
広域検討や千葉に地縁の無い方ですと、「船橋?聞いたことはあるけどいったことは無いなぁ」という方も多いのではないでしょうか?それではまずこちらをご覧ください。
首都圏の食べログ駅800m件数を調べて以下ランキングにした(23区は別格なので除く)んだが、殆ど都会度ランクと言っていいのでは?
2300:関内
横浜関内が強すぎる…
1800:横浜
1400:川崎、吉祥寺
1200:大宮
1100:千葉
1000:立川
900:八王子、町田、柏
800:藤沢、船橋
700:鎌倉
…続く
— ちばにゃん (@loveChiba_nyan) September 11, 2022
船橋駅の食べログ800m件数は800件以上となります!!これだけで都会度を測るのはどうなの?というご指摘もあることととは思いますが、ある程度体感的な都会度とマッチしているなと思っています。船橋駅の駅ビルとして東武百貨店がありますので、千葉県では数少ない「デパートのある駅」となっていますし、県内では千葉に次ぎ柏と並んで第2の商都と言っても過言ではありません。
また、都心アクセスの面でも船橋は無類の強さを誇ります。東京通勤であれば24分、千葉駅通勤であれば15分。
駅から物件までの道のり
ザ・パークハウス船橋本町から駅までは徒歩7分でフラットアプローチになります。本町通りから1本路地を入ったところに位置するため、そこまでの30m程度細い道を通過する必要はありますが、本町通りを横切ると電線が地中化された広くてきれいな歩道となります。そこまっすぐに歩けば船橋駅に到着です。自動車事情は?
今回元々が車一台通れるかも微妙な程に細かった道路に隣接する立地ではあるのですが、今回の開発に伴って公道自体を広げています!↓↓↓
ただし、駐車場設置率は20%で、全戸販売後に希望者全員での抽選となりますので、希望の駐車場が当選するかどうかも読みづらくなっています。また、入庫時や出庫時にかなり細い路地を車で通る必要がある都合上、車の大きさによっては少々立ち回り辛いかもしれないので注意が必要です。
ただ、今作では住人用のカーシェアが1台設置されています。立地的に電車の交通利便性は県内でも最強レベルですので、普段は徒歩や電車利用&たまの休日に車を使うといったようなライフスタイルを取られる方も多いのではないでしょうか?そうしたライフスタイルを想定しての配慮となっているのかなと感じました。
周辺施設
物件周辺、商業施設は選べないほどあるといっても過言ではありませんが、最寄りのスーパーは本町通り沿いに位置するヤマイチとなるのですが、実は若干距離があり徒歩7分となっています。一方で、食料品であれば駅ビルのシャポーの中にもふなばし生鮮市場というスーパーが入っています。徒歩距離はほぼ同じな分、駅からの帰路のついでに買い物をして帰れますので、こちらのスーパーのほうが利用する頻度は高いかもしれません。しかも、このふなばし生鮮市場内にはなんと!角上魚類(営業時間10:00~21:00)が入っています!!!やったー!ただでさえ高い船橋のQOLがさらに爆上げされますね…。また、本物件のバルコニーから見える板倉病院は91床を備えたそれなりに規模の大きい病院です。二次救急に指定されており、重症患者を24時間体制で受け入れてくれますので、いざというときにはとても心強いのではないでしょうか。個人的には私の家族がお世話になったこともあり、思い出深い病院です。ここ数年で改装・改築を行ったようで、外観はとてもきれいになっていました!
■スーパー・コンビニ等
- ファミリーマート船橋本町一丁目店 約150m / 徒歩2分
- スギ薬局 船橋本町店 約230m / 徒歩3分
- ドン・キホーテ 船橋南口店 約400m / 徒歩5分
- ヤマイチ 船橋店 約500m / 徒歩7分
- ダイソーギガ船橋店 約490m / 徒歩7分
- 船橋市民文化ホール 約220m / 徒歩3分
- 船橋市役所 約530m / 徒歩7分
- 中央図書館 約480m / 徒歩6分
- 市立船橋小学校[指定校] 約700m / 徒歩9分
- 市立船橋中学校[指定校] 約1,690m / 徒歩22分
- 海神第二保育園 約320m / 徒歩4分
- そらまめこども園船橋駅前 約340m / 徒歩5分
- 船橋幼稚園 約350m / 徒歩5分
- 高木医院 約130m / 徒歩2分
- 加藤医院 約160m / 徒歩2分
- 船橋こどもクリニック 約160m / 徒歩2分
- みやもとクリニック約160m / 徒歩2分
- 板倉病院 約210m / 徒歩3分
1.8km、自転車で約8分の距離です。徒歩だと約21分の距離となりますので歩けなくはないですが、帰りは重い荷物を持って帰ることを考えると、ららぽーとに行く場合は自転車や自動車で行くのが良いかと思います。自動車で行く場合は14号や右折した海老川沿いの道がかなり混雑しますので、注意が必要です。
外観デザイン・共用設備
外観デザインはこんな感じ。今回74戸と大規模物件ではありませんので、予約して使えるような共用部があるわけではありません。その代わり、共用部のデザインは非常に素晴らしいものになっています!!!特に、エントランスからエレベーターまでの導線の「質感」には本当に拘りを感じました。
風除室までの導線の生け垣には天然石をあしらい、盆栽のような気品ある植栽となっています。風除室の高さは1階分の高さになるものの、エントランスをくぐると2層吹き抜けのエントランスホールが待ち受けます。
エントランスホールには所々に和の意匠が施されていて、特徴的な丸窓から中庭を望めます。さながら高級旅館のエントランスホールのようです。元々この土地は、1950年代から続いた料亭「なべ三」が2020年に閉店し、その跡地をマンションにしているもので、この歴史ある土地の文脈を受け継ぐことをコンセプトにしているとのこと。
モデルルームでは共用部に使われている材質のサンプルが展示されているのですが、私の率直な感想としては、装飾の質感にとても拘っているなと感じました!!
勿論、物件の竣工はまだ先ですので、現状CGやサンプルでイメージするしかないのですが、素材の重厚感はCGだけでは表現しきれていません!!!これはマジでぜひ一度モデルルームに足を運んでいただいてサンプルを見て、材質や質感を見て肌で感じて欲しいですね…!!こればかりはCGでは伝わりませんので…。
これは本当に出来上がりが楽しみです!!
また設備的な面では、各階に各戸専用の宅配・食配ボックスが完備されています!!食配を使わない場合はそこも宅配ボックスとして利用できるなど使い勝手はかなり良さそうです。ただし、宅配業者はヤマト、佐川、日本郵政のみの対応ですので、アマゾンのデリプロや他宅配業者なんかですと1Fの宅配ボックスを使うことになります。
設備仕様
今回県内では飛びぬけたの坪単価を誇ってきていますので、全体としてはその期待に応えてくれたしっかりとしたものになっていると感じます!ただ、一部には若干残念に感じた点もありましたので合わせてお伝えいたします。まず基本仕様です。2階から5階、16階の基本天井高は2500mmなのですが、6階から15階までの中〜高層階は50mm下がって2450mmとなります。サッシ高は1900mm。ただし、本物件では比較的どの間取りでも窓面がかなり豊かになっており、ペニンシュラキッチンも採用していて開放感は演出してくれていますので、体感としてはモデルルームではあまりサッシの低さは気にはなりませんでした。バルコニー側の窓はペアガラスです。
また、ディスポーザー、床暖房、浴室ダウンライトやタンクレストイレ、キッチン洗面周りのソフトクローズ、可動式ルーバー面格子やトイレ手洗いカウンターなどついてて欲しい設備は一通りついていました!キッチン天板は残念ながら選べる柄付きの人工大理石でした….オプションでは選べるのものの、この坪単価なのだからそこは標準で天然石なんかにしてほしかったなぁというのが本音です。
Atype以外はペニンシュラキッチンを採用しています。収納が少なくなるという観点から賛否はあると思いますが、リビングに入った時に思わず「え、広い!」と思ったくらい開放感がありました!本物件はメインとなる面積帯が68㎡〜70㎡となりますし、数字だけではお世辞にも広いフロアプランとは言えませんが、このペニンシュラキッチンはお部屋を広く見せる工夫としてとても良い取組みではないかと思います。
最後に細かなところでいうと、洗面台横のコンセントや、浴室物干しダブルバー、ダブルタオルハンガー、リビング収納内のコンセントなど、痒いところに手が届くような仕様になっていて、さすが地所レジさんだなぁと思いました。
どの部屋を選ぶか。
前建てと価格差(※予定価格)
まずはこちらの図をご覧ください。東側から行くと、まずEタイプ側のバルコニー方面には3階建てアパートの前建てがあります。アパートの共用廊下とお見合いを避けるには、4階以上の住戸を選ぶ必要があります。
次に、C、A 、Bタイプのバルコニー側には2階建て一軒家の前建てがありますので、3階以上の住戸からはお見合いを回避できるかと思います。
またDタイプも南側は一軒家の前建てになりますが、このタイプのみバルコニーが西側まで回っています。Dタイプ西側は奥に3階建ての前建(屋上あり)、手前のビルが4階建てとなっていますので、5階以上で南面、西面ともにお見合いすることがなくなります。また、DタイプとEタイプに共通して言えることなのですが、低層~中層階の価格差としては200〜300万円程度となります。前立ての有無での落差は100~200万円程度になりそうです。
中層階から高層階(15階)にかけては価格差はあまりありませんので、中層階を検討されるのであれば、100万~200万円程度プラスして少しでも上の階を検討されることをおススメします。とはいえ実際のところ、本物件のバルコニー方向には、同じく背の高いマンションやビル、鉄塔が立ち並んでおり、高層階であってもすごく抜ける眺望かと言われればそうではありませんので、ここはお好みになるのかなと思いました。
ただし、今回空地率も高く周囲の建物とも距離を確保していますので、前立てのあるような住戸であったとしても圧迫感は少ないと思います。
本物件の位置するエリアはマンションやビルが林立するようなエリアです。そのド真ん中に位置する物件としては周囲の物件ともかなり離隔が取れている方だと思います。さらに、Atype、Btype、Dtypeの低層住戸は中庭ビューとなりますので、この3タイプであれば低層階はかなりアリなのではないかなと思っています!
(※あくまで私個人の周辺地図や物件情報からの推測ですので、実際の眺望、前建てはモデルルームや現地で必ずご確認下さい。)
間取りと予定価格
予定価格の平均坪単価としては、 320~330万円といったところです。全体として素晴らしいポイントとしては、ダブルアウトフレームを採用しているため柱の食い込みが殆どありません。また、これに加えてAtype以外の間取りにはなりますが(先述もしましたが)、ウォールドアを開いてリビング拡張させるとウォールドアの受け部分は若干出っぱりはあるものの4連窓サッシに近い見え方になりますので、窓面ゆたかで開放感に溢れます。それに加えて、このペニンシュラキッチンの工夫もあって、リビング空間は数字上の帖数以上に開放感がありました!
■Atype (57.70㎡ 2LDK)
こちらの間取りは、ペニンシュラキッチンの対象外であることに加えて、洋室のウォールドアがありません。(オプションでも選べません。)私個人的には2LDKでも洋室とリビングをつなげて広い解放感あるLDKとして使いたいので少し残念でしたが、グロスの価格は魅力的ですよね。
<予定価格>
低層階 5400万円台~5600万円台(309~326万円/坪) 管理費:14,890円/月 修繕積立金:9520円/月
中層階 5600万円台~5800万円台(320~338万円/坪) 管理費:14,890円/月 修繕積立金:9520円/月
高層階 5800万円台~6000万円台(332~349万円/坪) 管理費:14,890円/月 修繕積立金:9520円/月
※ネット使用料 1870円/月
■Btype (67.80㎡ 3LDK)
これはAtype以外の間取りに共通して言えることなのですが、最低2つのWICを用意してくれています。モデルルームでは1つのWICを書斎として使うことを想定したりしていて、夢が広がるなぁと思いましたね。B~Etypeはかなりきれいな田の字タイプの間取りなのですが、その中でもByupeは比較すると若干変化球気味です。ほかの間取りと比べて、本間取りだけがデフォルトで天吊り型の引き戸を採用しておりウォールドアではありません。ただし、洋室3は無償セレクトで引き戸&布団クローゼット→ウォールドア&WICへの変更ができます!…ってことはですね、間取り変更すれ場合はこのBtype、3WICにできちゃいます!そんなに要らないっていう意見の方が多い気もしますが、まあここはお好みによっては変更も有りですね。
また、Btypeのみ洗面がリビングインになっています。また、BtypeとCtypeはリビングの窓面の片側を大きなFIX窓としており、窓面はほかの間取りと比較して豊かなものになりますので期待ができますね。
<予定価格>
低層階 6200万円台~6400万円台(302~317万円/坪) 管理費:17,500円/月 修繕積立金:11,190円/月
中層階 6400万円台~6500万円台(312~321万円/坪) 管理費:17,500円/月 修繕積立金:11,190円/月
高層階 6600万円台~6900万円台(321~336万円/坪) 管理費:17,500円/月 修繕積立金:11,190円/月
※ネット使用料 1870円/月
■Ctype (67.80㎡ 3LDK)
Btypeと同じく、Ctypeもリビングの窓面の片側を大きなFIX窓としています。
<予定価格>
低層階 6100万円台~6400万円台(297~317万円/坪) 管理費:17,500円/月 修繕積立金:11,190円/月
中層階 6400万円台~6500万円台(312~321万円/坪) 管理費:17,500円/月 修繕積立金:11,190円/月
高層階 6600万円台~6900万円台(321~336万円/坪) 管理費:17,500円/月 修繕積立金:11,190円/月
※ネット使用料 1870円/月
■Dtype (70.06㎡ 3LDK)
Dtype(Etypeもですが)はサービスバルコニーがついています。北~北東方向も、本町通りの北側に行かなければ高い建物は無く周りの多くは3階建てですので上層階の住戸だとサービスバルコニーからも抜け感のある眺望が得られそうです。
<予定価格>
低層階 6700万円台~6900万円台(316~330万円/坪) 管理費:18,080円/月 修繕積立金:11,560円/月
中層階 7000万円台~7100万円台(330~340万円/坪) 管理費:18,080円/月 修繕積立金:11,560円/月
高層階 7100万円台~7500万円台(335~358万円/坪) 管理費:18,080円/月 修繕積立金:11,560円/月
※ネット使用料 1870円/月
■Etype (70.06㎡ 3LDK)
<予定価格>
低層階 6700万円台~6900万円台(316~330万円/坪) 管理費:18,080円/月 修繕積立金:11,560円/月
中層階 7000万円台~7100万円台(330~340万円/坪) 管理費:18,080円/月 修繕積立金:11,560円/月
高層階 7100万円台~7500万円台(335~358万円/坪) 管理費:18,080円/月 修繕積立金:11,560円/月
※ネット使用料 1870円/月
スケジュール
1月21日からモデルルームがグランドオープンしています。以下は第一期のスケジュールとなります。- 2月18日要望書受付開始
- 2月19日 要望書締切
- 2月下旬 第一期登録受付、その後抽選
- 3月上旬~中旬 購入申込、重要事項説明
都内通勤シミュレーション
CASE1 丸の内勤務の場合
8:15 玄関ドア(徒歩)8:22 船橋駅着
8:23 船橋駅発(総武快速線)
8:49 東京駅着
8:55 会社ドア
CASE2 品川勤務の場合
8:10 玄関ドア(徒歩)8:17 船橋駅着
8:19 船橋駅発(総武快速線)
8:55 品川駅着
9:00 会社ドア
周辺相場 <直近の売出事例>
パークタワー船橋 船橋駅徒歩4分 2007年築 18階 84.56㎡ 8300万円(坪324万円)※リフォーム済みルネライラタワー船橋 船橋駅徒歩3分 2005年築 5階 71.01㎡ 5180万円(坪241万円)
リビオ船橋本町通り 船橋駅徒歩10分 2016年築 12階 68,45㎡ 4480万円(坪216万円)→アドレスは宮本となりますが、本町と宮本の境目に隣接する場所になります。船橋大神宮の目と鼻の先に位置する本町通り沿いの物件ですので、利便性も高い立地です。北西向きのようですしかこまれ感もありますが、新築時とほぼ変わらない価格で出ていますので目に優しいですね。
ウエリス船橋夏見 船橋駅徒歩11分 2016年築 15階 71,19㎡ 4780万円(坪222万円)
→こちらの物件が船橋駅の北側となり、エリアとしては異なりますが船橋駅日常利用圏内での比較のため掲載です。
総評
いや~、やはり船橋駅近は高いですね~…。ただ、本物件の至近距離にて昨年分譲されたエクセレントシティ船橋本町が坪300万~310万程度であることを考えると、今回は地所レジの分譲ですし特別高いという感じはしないのではないでしょうか。また同じ本町アドレスで2021年竣工のプラウド船橋本町通りは坪330万程度での売出しがされていましたので、そういった事例と比較すれば適正な価格かなとは思います。一方で、徒歩10分前後の宮本、湊町アドレスの築浅物件と比較してしまったときに、「徒歩2-3分しか違わないのにこんなに価格差あるの!!」という気持ちになる方は、周辺の中古もしっかり吟味したほうがいいかもしれません。でもやはり船橋エリアでも歴史ある中心地である本町アドレスとそれ以外となるとどうしても同列には語れない部分もありますので…
船橋駅近の大手分譲の中古もありますが、もうそれなりに築年数も経っていることを考えると、今後10年は船橋駅では確実に光り続けるマンションだと思いました!
それではまたお会いましょう!ありがとうございました! ちばにゃんのツイッター
エントランスマジかっこえぇ~!ほしい~~!!けどたけぇ~!!(最後に本音が漏れました。千葉県民的目線です。相場としては違和感はありません!)
ちなみに、夜のプラウド船橋本町通りもめっちゃかっこよかったので載せておきます。これも輝き続けるマンションですね。
記事に出てきた物件の掲示板
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- ザ・パークハウス 船橋本町(検討スレ) | (住民スレ) | (まとめ) | (スムラボ)
- ウエリス船橋夏見(検討スレ) | (まとめ)
- プラウド船橋本町通り(検討スレ) | (まとめ)
- エクセレントシティ船橋本町(検討スレ) | (まとめ)
- リビオ船橋 本町通り(住民スレ)
- ルネライラタワー船橋(住民スレ)
ご近所物件の掲示板
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