50年の住宅ローンについて【2LDK】

つい先日住信SBIネット銀行から借り入れ期間50年の住宅ローンの取り扱いを開始した旨、プレスリリースがありました。

そしていいタイミングで質問箱に50年ローンに関するご質問をいただきました。

界隈を賑やかしている50年ローン、20代前半の自分には結構魅力的に見えてます。一方で多くの識者の方がおっしゃるように使うなら相当スペシャルな物件じゃないとリスクも高いかなとも思ってます。 2LDKさん的にはどのラインの物件から50年ローンが選択肢に入ってきますか？個人的には最近だと三田ガーデンヒルズやパークタワー勝ちどきレベルの物件からかなと思ってます。(50年ローンで買えるかは置いておいてですが、、、)

せっかくなので私自身の頭の整理も兼ねて考えたことをまとめてみたいと思います。

まず支払額の整理です。7,000万を35年：金利0.5%、50年：金利0.65%で借りるケースを想定すると以下のようになります（繰り上げ返済や金利の変動は無しとする）。50年ローンにすると、総支払利息は倍・月々の返済額は25%抑えられます。

35年　総支払利息：631万、月々の返済額：18.2万
50年　総支払利息：1,200万、月々の返済額：13.7万

普通に考えるとコストである利息が倍になるので、合理的な選択肢になりづらいですが、50年ローンを利用する意味がありそうなのは以下2つのパターンでしょうか。

35年ローンと比較して、月々の浮いたお金を支払い金利（通常の35年ローン金利＋0.15%）以上で運用できる人
購入価格以上に高く売れる見込みがある物件の購入を検討しているものの、35年ローンだと融資額が不足し購入できない人

1のパターンは35年ローンでも問題ない（融資上限も月々の支払いも）が、戦略的に月々の支払いを抑え、浮いたお金を運用に回して支払い金利以上のリターンを得ることができる人です。投資については専門外なので、詳しくはコメントしませんが、35年ローン比で約25%支払いが抑えられます（上記例のケースだと4.5万/月）ので、浮いたお金をSP500のインデックスファンドに毎月積み立てておけば、支払い金利以上のリターンを得ることはできそうな感じはします（投資は自己責任でお願いします）。

2のパターンは質問箱に質問を頂いているパターンに近いですが、引き渡し後即売却をしても売却益が出そうな物件があり、購入したい意志はあるものの、35年ローンだと融資額が足りず諦めていた人にとっては救いの手になるでしょう。しかし、「50年ローンでないと融資額が足りない」のは多くのケースで予算設定に無理がありますので、想定通りに売却できなかった場合のリスクが大きくなります。より「投機」色が濃くなるため、私は積極的におすすめすることはないですが、選択肢が増えたのはいいことだと思います。リスクとリターンを正しく理解した上で利用することが重要です。

注意しないといけないのは、「リセールバリューの低い物件の購入」×「50年ローンじゃないと支払えない予算設定」です。このパターンはリスクが高いです。

金利が増えて、月々の支払いが減るので当然ではありますが、35年ローンと50年ローンを比較すると50年ローンの方が残債割れリスクが高くなります。上記の例だと35年ローンの10年後の残債が5,123万に対し、50年ローンだと5,775万になり約600万も残債が増えることになります。残債割れ（住宅ローン残債＞売却額）になっていると売却はハードルが上がります（不足分を手出しする必要があるため）ので、売却しづらくなり長期で住むことを余儀なくされる可能性があります。

仮に永住となると、ここで「50年ローンじゃないと支払えない予算設定」が効いてきます。35年ローンであれば、30歳で借りて繰り上げ返済を一切しなくても65歳には完済します。なんとか給料をもらっているうちに完済することができますが、50年ローンだとそこから15年支払いが残っています。今から35年後がどうなっているかは分からないですが、今を前提に考えると給料がなく、年金生活で15年間ローンを返していくのはなかなか大変です。ちなみに上記例の50年ローンだと35年経っても残債は2,000万以上残っています。

仮に想定通りの昇給がなかったら…退職金制度がデグレしたら…悲観的なことばかり考えてもしょうがないとも思いますが、リスクの高いパターンであることを想定し、万が一への備えは必要だと思います。

最後にご質問に関するご回答ですが、今の新築だと「三田ガーデンヒルズ」「ワールドタワーレジデンス」「パークタワー西新宿」「パークタワー勝どき」あたりはおすすめしやすいですね。ただし、上でも触れた通り、50年ローンでないと買えない予算設定の物件にチャレンジするのは投機に近いです。それだけハイリスクであることを十分理解した上でご検討ください。

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