プレミスト仙台西公園 (中心部から眺める青葉山の大自然パノラマビュー!!! と、建物が織りなすオーケストラ物件) 【トミー】


 
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はじめに

仙台市の新築分譲マンションの紹介の5件目は、大和ハウス工業が分譲する プレミスト仙台西公園  を選定しました。

個人的定義では、ギリギリ中心部立地と言える場所に建設中の中規模物件です。

当物件の印象について、率直に書けば、当初は立地ありきと思っていました。しかしながら、そうではなく、建物等が土地と見事に調和している物件であることが分かり、本物件を「オーケストラ物件」と称する事にしました。

 

物件概要

  • 所在地:宮城県仙台市青葉区立町19番5 (地番)
  • 総戸数:92戸
  • 敷地面積:1,992.76m2
  • 工事完了時期:2022年2月
  • 規模、構造:鉄筋コンクリート造地上15階建
  • 分譲後の権利形態:敷地は共有、建物は区分所有
  • 用途地域:商業地域
  • 駐車場:55台 (平置10台、機械式45台)、別途カーシェア用1台、来客用1台
  • 駐輪場:93台 (平面式6台、ラック式87台)
  • バイク置場:1台
  • 売主:大和ハウス工業株式会社
  • 施工会社:日本国土開発株式会社
  • 管理会社:大和ライフネクスト株式会社
 

立地および周辺環境等

立地

  • 仙台駅から直線でおよそ1.7km

( 公式ウェブサイトより引用 )


 
  • 地震時の揺れやすさ:

  • 液状化の可能性:非常に低い (国土交通省)
 

公共交通機関等へのアクセス

  • 地下鉄東西線 (大町西公園駅):前面道路から階段出入り口までおよそ500m
  • バス:停留所までおよそ300m
  • 仙台宮城IC (東北道):およそ4.8km
  • 車:前面道路である西公園通りは、時間帯によっては混みやすい車線あり
 

周辺環境等

  • 医:東北公済病院 (約500m)、東北大学病院 (約1km)
  • 食 or 日用品:イオンエクスプレス (約400m)、ドラッグストア (約500m)
  • 住:銀行、郵便局はともに500m以内、区役所と税務署はともに1km以内
  • 文化施設等:西公園、せんだいメディアテーク、東京エレクトローン宮城等
  • 広瀬川:河川敷にて、ランニング、もしくはBBQあるいは芋煮会等のイベントでなにかとお世話になっている市民は多いと思いますが、本物件についてはその氾濫の悪影響は想定されていないようです。しかしながら、昨今は想定外の自然災害が頻発していますので、心にはリスク要因として留めておくことが望ましいと考えています。


 

所感

  • 日常生活利便性に関しては、直近にコンビニ等がないので必ずしも格段に良くはありませんが、中心部の商店街アーケード等は徒歩圏内ですので、著しく不便とは言い難い周辺環境です。また、自然災害リスクの可能性は、低い立地でもあります。
  • 顕著な特徴としては、西側にある目の前の約10.8haもある広大な西公園があり、さらにその遠くには青葉山が一面に広がっています。すなわち、中心部でありながらも、豊かな自然を感じとれる立地と言えます。
  • 加えて、年に1回ですが、仙台七夕花火祭には最高のロケーションです (今年度は時間と場所を非公開にしてライブ配信とするそうです)。
 

物件の詳細

敷地、ランドスケープ



 

建物 (構造)

  • 耐震構造
  • 主要採光:南リビング、西リビング
  • 建物デザイン:
建物デザイン

西リビング側の建物デザイン (公式ウェブサイトより引用)


 
  • 2-13階:ノーマルフロア ← 勝手に命名
  • 14-15階:プレミアムフロア
 

専有部分

間取り等

I、南リビング



 



 



 

II、西リビング

Aタイプ

 



 



 



 

想定される眺望

I、南リビング



 

II、西リビング



 

代表的な構造仕様 (プレミアム住戸を除く標準採用)

  • アウトポール工法
  • 直床、二重天井
  • フローリング遮音等級:旧基準LL-45相当 = ΔLL (Ⅰ)-4
  • Low-E複層ガラス (遮熱タイプ)
  • サッシ遮音等級:T2
  • 天井高 (2-12階):2.45m
  • システムキッチン:ガラスパネル
  • トイレ:タンクレス

 

代表的な機能仕様 (プレミアム住戸を除く標準採用)

  • ディスポーザー
  • 床暖房
  • 食洗機
  • ミストサウナ
  • サーモバスS
  • 足元保安灯
  • Iot:遠隔操作による湯はり等、来訪者の確認および通話
(専用使用)
  • 住戸前インターホン:カメラ有
  • 格子:ルーバー
  • バルコニー:水栓等無
 

主な共用部分と附帯サービス等

  • 共用設備等:防災倉庫 (1階)、多目的洗場、カーシェア
  • トリプルセキュリティ:風除室 → エレベーターホール → 住戸前
  • ハンズフリーキー
  • ラウンジソファ:カッシーナ

 

所感とまとめ

  • 建物デザインの意匠性が追及されており、本市の近年における数多くある似通った新築分譲マンションのそれとは異にしています
  • 設備仕様等が多彩 (本市における優位な標準採用例):住戸前インターホンモニター、ミストサウナ、ディスポーザー、Iot、ハンズフリーキー、ルーバー格子
  • 共用施設 (ゲストルーム等) や附帯サービス (コンシェルジュ等) が少ない
→ 個人的には防犯や防災対策以外は、重要視していないので好感ポイントです
  • 唯一の残念ポイントは、免震装置の不採用。
  • フォレストビューがない南側低層階から中層階に関しては、眺望は殺風景ですが、しっかりと抜けていますし、方位、西公園メリット、専有部の設備仕様充実度を鑑みれば、検討材料として十分な要素を満たしていることを意味しています。
  • 最後に本項をまとめると、建物構造や設備仕様については、顕著に凌駕した特徴はありません。しかしながら、専有部あるいは専用使用部分が充実している部類であり、建物意匠にもこだわりが感じられます。これらのことは、立地の良さのみに依存した物件ではなく、建物との親和性までを目指していることを示唆しています。したがって、本物件は、ハイグレードの範疇であるものと判断します。
 

物件価格、ランニングコスト等

物件価格 (2021年7月時点)

本物件

I、全体:約205万円 – 326万円 / 坪 (プレミアム住戸含)

II、西側
  • Aタイプ, 84.14m2 (角住戸):約225万円 – 254万円 / 坪
  • Bタイプ, 76.47m2 (中住戸):約223万円 – 239万円 / 坪
  • Cタイプ, 69.83m2 (中住戸):約217万円 – 233万円 / 坪
  • D1タイプ, 106.02m2 (角住戸):約229万円 – 276万円 / 坪
III、南側
  • Eタイプ, 57.85m2 (角住戸):約249万円 / 坪
  • Fタイプ, 73.71m2 (中住戸):約205万円 – 224万円 / 坪
  • Gタイプ, 78.55m2 (角住戸):約210万円 – 243万円 / 坪
 

他物件との比較


ランニングコスト等

本物件

  • 管理費:およそ162円 / m2 / 月
  • 修繕積立金:およそ105円 / m2 / 月
→ 値上がり程度は5年ごとに30%、26年目で頭打ち
  • 駐車場:14,000円 ~ 30,000円 / 月
  • 駐輪場:200円 ~ 500円 / 月
  • バイク置場:1,500円 / 月
  • Iot使用料:330円 / 月
  • 一時金の徴収:無

 

他物件との比較



 

まとめ

  • 物件価格は、類似物件に比して、同等程度
  • ランニングコスト等は、類似物件に比して、同等あるいは低値
 

総まとめと結論

本物件の特徴を整理します。
  1. 立地は、中心部でありながら、自然を豊かに感じられる
  2. 建物意匠や、専有部や専用使用部分に係る充実度は高い
  3. 南側低層から中層階は青葉山のパノラマビューは望めないが、住戸条件が悪いわけではなく、明らかな遜色はない
  4. 共用部分の施設設備や附帯サービスは、控えめのシンプル寄り
  5. 物件価格およびランニングコスト等は、類似物件に比して、同等程度
 

結論

「本立地特有の大自然パノラマビューを享楽したいなら、西側中層階以上ないしは南側高層階!!!」

 

おわりに

本市中心部のお勧め、あるいは注目に値する物件紹介は、一段落しました。今後も中心部近郊の未発表物件も続々と出てきますが、ひとまず場所を切り替えて、次回から郊外寄りの物件選定を予定しています。

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