内地の人、北海道旅行中はGLAY聴いて、沖縄旅行中はオレンジレンジやMONGOL800聴きがち。
こんにちは！
地元愛の塊、札幌タワマンくんです！
沖縄旅行中は上記に加え反町隆史さんの「Forever」を聴いています。
今回は株式会社エスコンさんに沖縄までご招待いただき（PR案件）、「レ・ジェイド 那覇安里駅前」（平均坪単価410万円）についてレビューさせていただく運びとなりました！
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」モデルルーム現地
当物件は北海道で大盛り上がりのエスコンさん × 民泊・セカンドハウスで大人気の沖縄が組み合わさった18階建マンションです。
2〜9階が民泊利用可能フロア、10〜18階が居住者専用フロアで、民泊可能となっております。
北海道でも近年は民泊可能な新築マンションが増えて続けており（エスコンさんでも「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー」(スムラボ記事：「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー」完全解説【札幌タワマンくん】)が今年9月引き渡し予定です）、年間180日間を民泊で貸し出し、他の期間をセカンドハウス利用目的で購入する方が多くなってきています。
沖縄も北海道同様、旅行で大人気な土地。
同じように民泊・セカンドハウス需要は強いです。
よく比較されますが、旅行先としての強みが全く違うのが北海道と沖縄です。
北海道視点だからこそ見えてくる沖縄の民泊マンションの良し悪しがあります。
今回は居住面についてはスルーさせていただき、当物件の民泊・セカンドハウスとしての真価について、北海道マンションブロガー目線から語っていければと思います。
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
物件概要
- 所在地：沖縄県那覇市字安里388番5（地番）
- 交通：ゆいレール「安里」駅徒歩2分
- 総戸数：83戸
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上18階建
- 竣工年月：2027年11月中旬
- 入居予定時期：2027年12月下旬
- 敷地面積：1,572.90㎡
- 販売予定価格：7,000万円台～30,000万円台（1,000万円刻み）
- 間取り：2LDK・3LDK
- 専有面積：61.81㎡～148.87㎡（備蓄倉庫0.64㎡〜1.50㎡含む）
- 売主：株式会社エスコン
- 施工：株式会社仲本工業
- 駐車場総台数：57台（月額使用料：9,000～23,000円）
立地
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
ゆいレール「安里」駅が最寄駅で、国際通りまで徒歩4分にある立地です。
「安里」駅徒歩2分圏の新築分譲マンションは、ゆいレール開業(2003年)以降では初&最高層となっております。
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」現地
安里駅までの表記上は徒歩2分ですが、駅入り口のエスカレーターまでは走って10秒かからないくらいでした（元陸上部）。
ゆいレールの走行音は外にいてもあまり気にならなかったです。
そのままゆいレールで那覇空港駅まで19分で直通しています。タクシーでも那覇空港まで20分ほどで2,000円前後となっております。
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」現地
物件最寄の栄町市場商店街も美味しそうな飲食店が数多くありました。
セカンドハウスであれば毎回開拓していくのが楽しそうなエリアだと思いました。
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
建物
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
外観デザインはザ・沖縄です。
スラブラインに揺らぎを持たせ、穏やかに波打つ水面が表現されています。
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
沖縄らしい文様を表す、伝統的な花ブロックを使用しています。
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
ロビーも沖縄っぽさがあるマテリアルです。
琉球ガラスを使用とのことでした。
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
居住者と民泊宿泊者のエントランス動線を分け、プライバシー配慮は最大限されています。
間取り・価格
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
A2 Type：3LDK+WIC+SIC/77.38㎡/約23.40坪
民泊利用可能フロア：坪400〜415万円
居住者限定フロア：坪400〜410万円
B2 Type：2LDK+WTC+SIC/ 61.81㎡/約18.69坪
民泊利用可能フロア：坪405〜415万円前後
居住者限定フロア：坪395〜405万円前後
C2 Type：3LDK+SIC/ 67.18㎡/約20.32坪
民泊利用可能フロア：坪405〜420万円前後
居住者限定フロア：坪400〜410万円前後
D2 Type：3LDK+2WIC+SIC/74.74㎡/約22.60坪
民泊利用可能フロア：坪405〜415万円前後
居住者限定フロア：坪395〜410万円前後
E2 Type：3LDK+2WIC+SIC/80.52㎡/約24.35坪
民泊利用可能フロア：坪410〜420万円前後
居住者限定フロア：坪400〜410万円前後
真価
民泊住戸は一般的な住宅購入や不動産投資とは大きく違います。
【購入面】
・住宅ローン利用での購入が難しい。
投資用ローン利用または現金一括での購入になります。
【投資面】
・利回りが微妙（当物件で実質3.5〜4.5%※公式発表ではなく私個人でざっくり計算）。
民泊管理会社への管理費・清掃費や投資用ローンの場合は金利等が重いです。
・出口が難しい。
上記の購入面で記したように、二次流通で中古を購入する方も投資用ローンまたは現金での購入に限られます。更に投資用ローン利用の場合、一度民泊で貸し出したことがネットに残ると投資用ローンでの購入の際に銀行へレントロールを出す必要があるため、投資用ローンでの条件やハードルが新築時より厳しくなってしまいます。
ざっと見てみると、民泊可能な新築マンションは投資商品としては微妙なのかも…と感じてしまいます。
ただ、北海道の民泊可能な新築マンションも、去年以前に販売された坪単価が300万円台のうちは利回りがイケイケで、今年発表された&されていく坪400万円前後の物件でも実質利回りが4.5%前後望める物件があります。
沖縄は北海道に比べて、坪単価が上がる分、民泊料金も上がるため、貸し出すシーズンや家具配置等のやり方によっては、投資商品としても強みを発揮できる可能性は大いにあります。
チャンスと問題はそこにあって、民泊はセンスが問われます。ターゲット想定から考える家具配置や広告での見せ方、選択する管理会社との相性や口コミ評価等、放ったらかしではなく、しっかりレビューや評価を勝ち取りにいく必要があります。悠々自適にインカムライフ〜的な過ごし方をお望みの人ではなく、創意工夫を凝らしてインカムライフを狙いたい人にはオススメです。
また、あくまで上記の話は民泊のみが目的の場合です。
セカンドハウス&民泊どちらも取りたいという考えであればオススメ度は高くなります。
セカンドハウスや社員への福利厚生として年間の半分を利用し、残りの半分を民泊として貸し出した上で、利回り5%近くはとても美味しい話です。
今までのセカンドハウスの常識が覆されます。
セカンドハウスとして購入した物件がお金を持ってきてくれるようになります。
まぁそもそも、「せっかくのセカンドハウスを見ず知らずの旅行客に泊まらせたくない」や「セカンドハウスを持つ余裕がある人がわざわざ小さい利回り気にしない」という感覚もありますが、それらを気にしない方々にとっては、北海道も沖縄もセカンドハウス兼民泊投資はアリだと思います。
ただ、民泊可能な新築マンションが流行り出したのはここ数年の話で、二次流通での中古取引数が全然ないという懸念点があります。
多くの方が近年、区分マンションではインカムゲインよりもキャピタルゲインを狙う中、民泊区分マンションではインカムゲインがメインの戦場になります。中古マンションのマーケット価格が上がり続ける中、出口のリセールでどれほど民泊マンションを欲しがる方がいるだろうかという想定は確実に必要になってきます。
数年後も民泊は流行っているのか、旅行客は増え続けるのか。民泊押せ押せブームが過ぎ去る可能性もありますし、民泊専門ローンなどの金融商品が出てきて、もっと民泊の中古流通が増えていく可能性もあります。
個人的には前者の可能性の方が高いのかな〜と思いますが、ブームがずっと続いてもおかしくないマーケットではあります。
北海道の民泊可能な新築マンションより、沖縄の民泊可能な新築マンション方が民泊料金が高い分オススメしやすいと感じました。
総評
という訳で今回は『沖縄にセカンドハウスを持ちたい、滞在期間外も有効活用したい』という方にオススメな物件です！
国際通りとの距離感であったり、安里駅周辺の雰囲気であったり、那覇空港へのアクセスのしやすさであったり、セカンドハウスとして個人的に良いと思った物件でした。しかし、民泊で貸し出している部屋に自分が寝泊まりするというのは気が引けてしまい、それならホテルの方が良いとは思ったので、私が仮に購入するとしたら居住利用可能フロアをセカンドハウス利用する方向性で考えます。
ただセカンドハウス部屋を民泊貸し出しすることに違和感を感じない方であれば民泊利用可能フロアはとても良いと感じます。今回も最後まで読んでいただきありがとうございました！！
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当社事ではありますが、「札幌タワマンくん」「札幌ラグマンさん」に引き続き、「札幌新築ちゃん」がスタートしました！
今まで新築マンションは相談に乗ってだけで終わりで、その後はノータッチでしたが、当社でも新築マンションの販売代理・ご紹介ができるようになりました！その人その人に合ったお部屋探しを全力でお手伝いさせていただきます！
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以上、「レ・ジェイド 那覇安里駅前」のレビューでした！
「レ・ジェイド 那覇安里駅前」公式HPより引用
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