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はじめに
こんにちはーひろしです。今回は「ラルステージ天神川駅前 」をご紹介します。イオンモール広島府中とJR天神川駅の間の利便性の高い立地に広島地場のデベロッパー「株式会社リバックス」が提供する新築マンションです。
モデルルームに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2021年4月時点のものです。
物件概要
所在地：広島市東区矢賀新町４丁目２３５番２交通：JR山陽本線（呉線）「天神川駅」徒歩２分
総戸数：39戸
専有面積：62.10㎡～71.34㎡
間取り：3LDK
価格：4450万円～5230万円
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
竣工予定：2021年11月下旬
駐車場：平面式39台
駐輪場：平置89台
バイク置場：7台
売主：株式会社リバックス
施工：三栄建設株式会社
管理：株式会社合人社計画研究所
掲示板：ラルステージ天神川駅前ってどうですか？
モデルルーム訪問
モデルルームは、JR天神川駅徒歩2分のマンション建設予定地内にあります。
モデルルーム訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 担当者による概要説明[30分]
- モデルルームの見学[20分]
- 商談[30分]
ギャラリーの入口側が商談スペース、奥側がモデルルームになっており、水回りやフローリングなどのカラーセレクトバリーエーションの見本も展示されていました。
ギャラリー内モデルルームの間取りは、Cタイプ（3LDK 71.34㎡）の洋室2,3を一部屋にして2LDKに変更し、リビングを少し広めに取ったものでした。
モデルルームの間取り Cタイプ 出典：公式HP
販売状況
※販売状況は2021年4月時点でのものです。2021年11月竣工の物件ですが、残っているのは39戸中6戸でした。Aタイプはすでに完売しており、BタイプとCタイプが3戸づつ残っていました。Cタイプは周りの建物の陰になる日照条件の悪い部屋が売れ残っていました。
正直期待していなかったのですが、思いのほか設備仕様のレベルが高く、営業担当者の知識も豊富でした。天神川駅とイオンモール広島府中の間の立地ということもあり、現在の売れ行きも納得できます。
竣工前には完売となりそうですが、モデルルームが建設予定地内にあるため夏ごろには撤去して販売活動ができなくなるそうです。モデルルームを見ずに契約というのは考えにくいので、モデルルームの撤去までに完売できないと竣工前完売が遠のきそうです。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでひろしの主観的な評価です
立地
周辺環境は以下のようになっています。
周辺環境 出典：公式HP
交通の便は、JR天神川駅徒歩2分と非常に便利です。
買い物の便もコンビニまで徒歩2分、イオンモール広島府中まで徒歩5分のため、困ることはないでしょう。
イオンモール広島府中は広島県内の大型商業施設の中で最大の床面積を誇り、毎年中国新聞が実施する広島市広域商圏調査では、同施設が牽引し府中町が「買い物で最も利用するエリア」の4年連続1位となっています。県内いや中四国でNo1のショッピングモールといっても過言ではないでしょう。
広島市広域商圏調査結果 出典：中国新聞
公立学校や幼稚園などの教育施設まではかなり距離があり、周囲に公園などもないためお子様のおられる世帯には不便な立地になりそうです。
他に気になる点としては、線路に挟まれた立地のため騒音の問題がありそうです。
建物規模・外観
全39戸14階建てと小規模なマンションです。周辺は西、東、南側に高い建物があり、Aタイプの低層階にメインの開口部である南側を半分遮る日照条件の悪い部屋が存在します。外観については、黒を基調としており、形状はガラス手摺の近年よく見られるタイプのものです。
建物外観 出典：公式HP
用途地域が準工業地域のため容積率が200%で、建物に対して土地の面積が広く、平面式の駐車場が39台も設置されています。
角地ではないですが、南北2面に道路付けされているので車の利用がしやすそうです。
敷地配置図 出典：公式HP
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。周りの建物よりも高さがあるので高層階からの眺望は期待できそうですが、隣接する建物があるため中低層階は日照、眺望ともに悪条件の部屋があります。
南側 出典：GoogleEarth
東側 出典：GoogleEarth
西側 出典：GoogleEarth
間取り
基本の間取りプランは以下の3タイプです。ここには掲載していませんが、メニュープランも用意されています。
Aタイプ 3LDK 67.23㎡ 出典：物件資料
Bタイプ 3LDK 62.30㎡ 出典：物件資料
Cタイプ 3LDK 71.34㎡ 出典：物件資料
いずれも田の字型で3LDKのオーソドックスな間取りです。
モデルルームで見たのはCタイプでしたが、バルコニーがL字でつながっている点とリビングの梁が外に追い出されていて部屋全体がスッキリしている点が印象的でした。
設備仕様のレベルの高さも相まって非常に印象が良かったです。
Cタイプ洋室1の3方に下がり天井がある点は少し気になるところです。
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「株式会社リバックス」です。中四国を中心に分譲マンションの供給をしているようです。私は広島に住んで長いですが聞きなれない会社名なのでブランド価値としては期待できません。
共用設備
小規模マンションのため、目立った共用設備はありません。設備・仕様
専有部の設備・仕様ですが、- キッチン、洗面台の天板がフィオレストーン
- 洗面台のツインラインLED照明
- リビングのダウンライト
- フルオート開閉便座
- ドアの高さ オール220cm
通常の物件では追加オプションとなっている設備・仕様の多くが標準仕様になっています。コンロ、水回り、レンジフードのランクも高く、特にドアの高さがすべて220cmになっている物件は個人的には見たことがなかったので、空間に広がりが出てとても見栄えがしました。
価格
マンションギャラリーでいただいた価格表を以下に掲載します。成約済みの部屋の価格はわかりませんでした。
平均坪単価は234.5万円でした。お高いですねー、でも売れてるんですよねー。
駅近・ショッピングモール近接でかつ設備仕様のレベルも高いので現在の相場ではこのくらいの価格になってくるのでしょう。
価格表
| 部屋番号 | 価格(万円) | 面積(㎡) | 坪 | 坪単価(万円) |
| 1302 | 4540 | 62.1 | 18.8 | 241.3 |
| 1202 | 4510 | 62.1 | 18.8 | 239.7 |
| 1002 | 4450 | 62.1 | 18.8 | 236.5 |
| 703 | 5040 | 71.34 | 21.6 | 233.1 |
| 603 | 4990 | 71.34 | 21.6 | 230.8 |
| 403 | 4880 | 71.34 | 21.6 | 225.7 |
周辺相場
周辺の６物件の価格を独自に調査しました。| No | 物件名 | 専有面積 (㎡) |
価格 (万円) |
坪単価 (万円) |
| 1 | ラルステージ天神川駅前 | 62.10～71.34 | 4,450～5,230 | 234.5 |
| 2 | ブランシエラ広島 | 58.29～77.50 | 3,890～6,140 | 233 |
| 3 | デュオヒルズ比治山レジデンス | 62.21～91.87 | 4,000～7,100(予定価格) | 224 |
| 4 | ポレスター東雲 | 69.05～ 75.90 | 3,920～4,660 | 195 |
| 5 | ラインヴァント東雲 | 68.67〜84.00 | 3,588～4,738 | 184.3 |
| 6 | Belles 広島ボールパークテラス | 68.32～83.89 | 3,520～4,690 | 181.4 |
これらの物件の内、 デュオヒルズ比治山レジデンスとラインヴァント東雲は過去の記事で紹介しております。残りの物件も今後の記事でご紹介します。
総合評価
良い点
イオンモール広島府中まで徒歩5分、コンビニまで徒歩2分、JR天神川駅まで徒歩2分と立地の利便性は抜群です。設備仕様のレベルが総じて高いです、通常はオプションとして提供されるレベルの物が標準仕様として入っています。
南北2面の道路付けで全戸平面駐車場が完備されているため、車の利用が快適で将来の修繕費の心配も少ないです。
悪い点
利便性は高い立地ですが、線路に囲まれており住環境が良い立地とは言えません。列車の騒音に悩まされる可能性があります。イオンモール広島府中は敷地面積が広すぎて普段の買い物には利用しずらい面もありそうです。
東西に隣接する建物があるので、中・低層階を購入予定の方は日照、眺望の条件をよく確認してください。
幼稚園、小中学校からはかなり距離があるため、お子様の通学には不便です。
平米あたり207円と周辺と比較して管理費が高いです。（駐車場0円のため管理費に充当されてないことが理由）
売主の信頼性や万が一の時の保証に不安が残ります。（このご時世ですし、瑕疵担保保険があるとはいえ・・・）
さいごに
イオンモール広島府中とJR天神川駅の間の利便性の高い立地に供給された「ラルステージ天神川駅前 」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。今回は馴染みのないデベロッパーの提供するマンションでしたが、設備仕様のレベルの高さには驚愕しました。マンション価格の高騰が叫ばれて久しいですが、ちゃんと良い場所に良いものを提供すれば売れていくんですねー。
今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
記事のストックが増えてきたので今月は6回(5日・10日・15日・20日・25日・30日)投稿します。
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ひろし
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