【大阪】「シエリアタワー大阪福島」サラリーマン世帯で購入検討出来るラストチャンス?!うめきた2期エリア徒歩10分未満のタマワン「関西マンションすごろく」


今回は大阪市福島区に完成する30階建て157戸のシエリアタワー大阪福島のモデルルーム訪問レポートです。

福島区の物件は本ブログ初登場ですが本物件の横のマンションは北区アドレスのため、ちょうど福島区と北区の境目に完成するマンションです。

2022年2月に入居開始する【グランドメゾン新梅田タワークラブレジデンス】が10月上旬頃に入居前完売したのも記憶に新しいですが、後発物件として立地・仕様・価格などがオススメ出来るか?の視点で記事を書いていきます。

シエリアタワー大阪公式HP

出典:シエリアタワー大阪福島公式HP


シエリアタワー大阪公式HP

メインエントランス方面からみた物件周辺(電柱多すぎて地中化をお願いしたい…)

総評

「正直高いですが今後益々高騰するうめきた2期徒歩圏内の物件としては積極的に検討したい物件です!」

■立地とデザインは良い

JR福島駅まで徒歩5分(福島駅から大阪駅まで1駅2分)、うめきた2期エリアまで徒歩7分と利便性は申し分ないです。
また、タワーマンションとしては157戸と小規模ではあるものの二層吹抜のエントランス・スカイラウンジ・ゲストルーム・スタディールームを設けるなど充実しています。

■特にファミリー層には辛い価格設定

ただ、価格は予定価格ですが3LDKが7,400万円〜と正直安くはありません(価格は10月末時点の予定価格)…
この3LDKの最低価格帯が高くなった要因が低層階に広めの部屋を用意したことです。

高層階3LDKが約72平米(28階7,400万円台)、低層階3LDKが広めの約80平米(9階7,500万円台)のため、低層階に72平米の3LDKを設計できれば坪単価的には6,700万円台〜から販売できたかと思うと、3LDKとしてのグロスの安さを謳う方が良かったのでは?と考えてしまいます。

■購入検討者の悩み所

更には、10月に完売した「グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンス」が3LDK6,000万円を切る価格帯から販売していたため、本物件の3LDKが7,400万円台からの販売となると、元々周辺で新築マンションを検討していたファミリー層には辛い選択になるかと思います。

大規模ならではのクオリティ・うめきた二期エリアまでの立地的にも「グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンス」の方が中古市場でも人気は高くなるのは間違いありません。
(本部件の価格を見ると2022年2月頃には「グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンス」の3LDKの新築未入居の売出価格は低層階でも7,500万円が最低価格水準になりそう…)

「グランドメゾン新梅田タワー ザ クラブレジデンス」の内覧会写真はコチラ(過去の記事にジャンプします)

■エリアポテンシャルと3LDK プランは一期狙い

一方、それだけこの1年〜2年で大阪のマンション価格も高騰したことは間違いありませんし、うめきた2期/JR大阪駅ビル再開発/大阪IRなどの大型プロジェクトを見据えると、本物件周辺の価値は更に高まることが想定されますので、購入検討するなら今かとは思っています。

大阪のマンション市況、今後のポテンシャルについて(ブリリアタワー堂島の記事にジャンプします)

なお、緊急事態宣言明け以降もテレワークを継続する企業も一定数いることを踏まえると3LDKニーズは高いかと思いますが、本物件の3LDK住戸比率は25%と少ないので、広めの部屋を希望する方は第一期から希望の間取り階数を選択することをオススメ致します。

3LDKの広さを求める場合、うめきた2期エリアまで徒歩10分以内で行ける新築マンションでサラリーマン世帯が頑張って購入出来るマンションは本物件くらいになりそうです…
本物件を逃すと1億円以上を出さないと、うめきた2期エリア徒歩圏内の新築タワーマンションはファミリー層は検討出来ない価格まで大阪駅周辺は高騰したのが驚きです。

【うめきた2エリア徒歩10分圏の新築マンションの3LDKの最低価格)】
  • 梅田ガーデンレジデンス:約75平米 19,000万円
  • ブリリアタワー堂島 :約80平米 10,900万円
  • シエリアタワー大阪福島(本物件):約72平米 7,400万円
    ※一部の階数しか価格が発表されていない物件もあるため、階数は統一して比較はしておりません。
シエリアタワー大阪公式HP

出典:シエリアタワー大阪福島公式HP(このうめきた2期エリアまで徒歩7分は夢が広がる立地です)

推しポイント

  • JR福島駅まで徒歩5分(福島駅から大阪駅まで1駅2分)、8分以内にJR東西線/阪神線も利用可能な利便性
  • うめきた2期エリアまで徒歩7分の2024年以降が非常に楽しみなエリア
  • 規模感の割に共用施設は充実
  • 徒歩5分圏内にスーパー/公園/幼稚園・小学校など、生活環境として便利な立地(道路渡ってすぐ小さなスーパー有り)

残念ポイント

  • 3LDK検討層には特に厳しい価格帯
  • 周辺のタワーマンションと比べると小規模であり、全体的に魅力に欠けるためリセール観点は不安が残る
  • 価格の割に仕様は高くない(エレベーター高層低層分け無し・床暖房無し・タンク有りトイレ等)
  • JR宝塚線/JR神戸線/阪神高速が真横のため南住戸を中心に騒音は厳しい(東のあみだ池筋の交通量も比較的多い)
シエリアタワー大阪福島

メインエントランスも重厚感ある造りで周辺の雰囲気は一変しそうです。


シエリアタワー大阪公式HP

エントランスから北側を見た風景(意外と揃っている小さめのスーパーとJR線・阪神高速が目の前。線路の電線合わせると線ばかり…)

すごろく期待値

すごろく期待値:60点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

物件概要

  • 名称:シエリアタワー大阪福島
  • 所在地:大阪市福島区福島7丁目18-1
  • 交通:JR大阪環状線「福島」駅 徒歩5分
    阪神本線「福島」駅 徒歩7分
    JR東西線「新福島」駅 徒歩8分
  • 総戸数:157戸
  • 規模: 地上30階建
  • 入居予定:2024年2月
  • 売主:関電不動産開発株式会社
  • 施工:株式会社鍜治田工務店
シエリアタワー大阪公式HP

出典:シエリアタワー大阪福島公式HP (モデルルームがある位置(うめきた2期エリア真横)にマンション建てて欲しい)

アクセス

シエリアタワー大阪公式HP

JR大阪駅周辺で仕事や買い物などが完結する人からすると利便性は抜群です。

徒歩5分のJR福島駅からJR大阪駅まで1駅2分
JR東西線の新福島駅からJR北新駅まで1駅2分
神戸や京都に勤務する方もドアtoドアで1時間かからず通勤可能です。

ただ、地下鉄までのアクセスは良いとは言えません。
毎日通勤で地下鉄使う方は、本物件よりは本町駅・堺筋本町駅周辺の新築マンションを検討することをオススメします。
本物件から中央区や西区まで移動する場合はJR大阪駅などで地下鉄各線に乗り換えが必要となりますので、むしろ自転車で通勤した方が早いかもしれません。

なお、大阪駅までは徒歩15分、歩けない距離ではありませんが夏冬などは厳しい距離感ではあります。
が…本物件の入居時期の2024年にはJR大阪駅の新改札口が西口に完成するため、2分〜3分程短縮されることにはなりそうです。

また、以下図の左側にあるうめきた (大阪)地下駅も完成し、更には大阪駅の新駅ビルも開業しますのでポテンシャルが高いエリアであるのは間違いありません。

出典:JR西日本HP (JR大阪駅の新改札口(西口))


うめきた 方面から地下で接続が可能となります。
恐らくうめきた2期の商業施設やホテルなどにも地下などで接続できるかと想定します。

図の緑の新ビルまでは本物件から徒歩12分前後かと思います。

出典:JR西日本HP


大阪駅新ビルはオフィスと商業施設が入りますので、大阪駅までのアクセスが便利になるだけでなく新しいスポットが徒歩圏内に完成するのは嬉しいですね。
また、新駅ビルの裏手には40階建てのビルに商業施設/ホテル/劇場/オフィスも完成します(百貨店や商業施設に溢れる梅田が更に盛り上がるだけで興奮します)。

うめきた2期だけでなく梅田の北エリア・西エリアの再開発が本物件の入居開始に合わせて完成しますので、本物件の周辺タワーマンションは更に人気が出るのは間違いありません。

出典:JR西日本HP 大阪駅西口に完成する新駅ビル

共用施設・設備

共用施設

タワーマンションにしてはコンパクトな部類ですが共用施設は結構充実しています。
本物件より約30戸少ないプラウドタワー梅田豊崎はほぼ共用施設がないので、同じ規模感で見ると共用施設は本物件の方が魅力的です。

北西に位置するスカイラウンジからは「なにわ淀川花火」が綺麗に見えるので、花火大会当日は涼しいスカイラウンジで鑑賞する人も多そうです。
(肝心な「なにわ淀川花火」は2年連続中止のため、来年こそは再開を期待しています)
  • 二層吹き抜けエントランスホール(1階)
  • スタディルーム/ゲストルーム(2階)
  • スカイラウンジ(21階)
1階のエントランスホールは重厚感ある造りです。
ソファーも複数用意されており使い勝手も良さそうです。

シエリアタワー大阪公式HP

シエリアタワー大阪公式HP


スタディルームはテレワークに対応出来る個室が2室完備されております。
テレワークの気分転換に部屋とスタディルームを使い分けながら仕事することで捗りそうです。

ゲストルームは2階に設置のため眺望はありませんが、落ち着いた雰囲気で良いです。

シエリアタワー大阪公式HP

シエリアタワー大阪公式HP


スカイラウンジは北西向きのため、淀川が綺麗に見えます。
北東だと「シティタワー西梅田」や「グランドメゾン新梅田タワークラブレジデンス」とかぶってくるため、北西向きはベストだと思います。

シエリアタワー大阪公式HP

シエリアタワー大阪公式HP


ただ、気になる点があります。

2階のスタディルーム/ゲストルームに行く導線が自転車が通ることが可能です。
これはモデルルームでも確認しましたが微妙です。
結構危ないですし、そもそも自転車が通るフロアなので傷なども目立つでしょうから、共用施設と自転車は別導線で設計をして欲しかったです。

下記図の右上の自転車専用エレベーターから人が乗り降りするエレベーターホールに出て下方向に向かう導線です。
悩ましい…

出典:シエリアタワー大阪福島

出典:シエリアタワー大阪福島資料に筆者加筆

設備

残念ながら床暖房はない(シエリアシリーズではいつものことですが)、タンク有りトイレなど、周辺のタワーマンションと比較した時に高仕様にはなっていないです。
周辺のタワーマンションからの住み替え需要を狙うには少々厳しい仕様かなという印象です。
  • ○内廊下
  • ○各階ゴミ置場
  • ○ディスポーザー
  • ×タンク有りトイレ(1億近いluxuryプランのみローシルエットトイレ&手洗いカウンター)
  • ×床暖房無し
  • ×エレベーターの高層階・低層階の区分け無し(全てのエレベーターが30階まで移動)
タワーマンションであれば高層階と低層階を分けて欲しいですが、最近は分けないタワーマンションも増えてきました。
シミュレーション上は分けない方が早いようですが、個人的には各階停車リスクが高いのは嫌ですね…
高層階に住むのであれば、念頭に入れている方が良いかもしれません。

■(参考)高層・低層でエレベーターを分けない新築マンション一例
なお、各階ゴミ置場はかなり狭い様子です。
棚が設置されて棚ごとに燃えるゴミ・燃えないゴミを分ける感じでしょうか…
※以下図のEタイプの横がゴミ置場

出典:シエリアタワー大阪福島

出典:シエリアタワー大阪福島資料に筆者加筆

販売価格

平均坪単価は340万円です。
※2021年10月末時点。11月から正式価格発表しているようなのでモデルルームでご確認ください。
※29階/30階のプレミアムフロアは除く

この1年〜2年の大阪のマンション価格の高騰もあり正直高いなと思ってしまいますが、現在販売している北区・西区・中央区の新築マンションの中では割安な方です。

同等の価格水準だと、西区のウエリスタワー京町堀(坪330万円)になりますが、立地からすると本物件の方が利便性も良く再開発エリアも近いのでオススメしやすいです。
(参考)中央区の本町駅の直結・駅近のタワーマンションは坪350万〜390万円。

高いなと思いつつも、特に人気のJR福島駅が最寄りで再開発が進む大阪駅・うめきた2期エリア徒歩圏内と考えると違和感ない水準と思わないと、大阪都心部での新築マンションは永遠に買えないなと最近は感じています。

※以下の価格表はスマホの場合、見切れる場合はスワイプして動かすことが可能です。
※価格は予定価格のため7,500万円台の場合は7,550万円と表記しております。

方角

タイプ

階数

部屋数

平米数

予定価格

坪単価

北西

A

9階

3LDK

79.33

7,550

314

18階

7,950

331

南西

B

9階

2LDK

67.61

6,750

329

18階

6,850

334

C

9階

1LDK

43.84

4,750

358

18階

4,850

365

南東

D

9階

2LDK

60.55

6,350

346

18階

6,450

352

E

9階

2LDK

62.34

5,750

304

18階

5,850

310

北東

F

9階

2LDK

62.79

6,250

328

18階

6,450

339

北西

L

28階

3LDK

71.8

7,450

342

西

M

28階

2LDK

70.65

6,950

325

南西

N

28階

3LDK

88.33

9,850

368

南東

O

28階

3LDK

88.1

9,950

373

E2

28階

2LDK

63.83

6,050

313

北東

F

28階

2LDK

62.79

6,550

344

P/Q/R/S
プレミアムフロア

29階/30階

94.91〜123.17

全て1億以上

検討住戸

Eタイプ(62.34平米)9階 5,700万円台

Eタイプの1番の特徴はバルコニーがなくサービスバルコニーのみが設置されていることです。
よって、全て腰窓でバルコニーに出ることは出来ません。
それ故、全プランの中でも一番坪単価が安く設定されております。

日頃から洗濯物は浴室乾燥で済ませる人にはあまり影響はないかもしれませんので、価格重視のDINKSにはオススメ出来そうです。

なお、2LDKで洋室2部屋と洗面室がリビングアウトな間取りで使いやすく、納戸やシューズインクローゼットもあり収納力はあります。

シエリアタワー大阪福島

出典:シエリアタワー大阪福島公式HP

Lタイプ(71.80平米)28階 7,400万円台

本物件の3LDKで一番安い価格帯のプランです。

高層階に位置しており、眺望は抜ける住戸です。
夏の淀川花火大会も部屋から見ることが出来るポジションです。

廊下が短く、洋室1が綺麗な形でありキッチンパントリーも大型で収納力はある間取りです。
シューズボックスの扉枚数も多く設定されております。

ただ、個人的なネガティブポイントは以下です。
  • 角部屋であるもののリビングダイニングが角面に設置されていない
  • 洋室2・3の柱の食い込みが激しく使いづらい(ベッド置くならシングルベットかも)
  • 洗面室がリビングイン&キッチン真横(家事導線は良いかもしれませんが)
シエリアタワー大阪福島

シエリアタワー大阪福島


シエリアタワー大阪福島

北向きの眺望イメージ

Aタイプ(79.33平米)9階 7,500万円台

低層階の3LDKのプランです。
間取りはLタイプより使いやすく、子供が2人〜3人いても生活しやすそうな間取りで、個人的には3LDKならAタイプを選択します。

3つの柱が気になるなりますが、トランクルーム/シューズイン/ウォークイン/パントリー等の収納はかなり満足できます。
9階だと西面はマンションとお見合いになるため眺望的に抜けないポジションでも7,500万円台となりますので、もう少し予算がクリア出来るなら18階くらいまで上がりたいと思います。

シエリアタワー大阪福島

シエリアタワー大阪福島

まとめ

1年前と比較すると本物件の価格は非常に悩ましい選択肢になりますが、数年待ってても大阪の新築タワーマンションが値下がることはない(むしろもっと上がると予想)ので、今出ている大阪市内の新築タワーマンションの中ではオススメ出来る物件です。

最寄りのJR福島駅の利便性やJR大阪駅・うめきた2期を中心とした再開発を見据えると益々便利になり、2024年頃にはこのエリアは再開発の恩恵を受けることになりますので、更に注目されるエリアになることは間違いありません。

数名の方から「グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンス」の新築未入居住戸と比較することを迷っているとのDMをいただきましたが、転売住戸は本物件より高くなる可能性が高いと考えております。
また、本物件の3LDKの間取りが少ないことから、出来る限り本物件を優先的に検討して一期一次で進めた方が良いかなと思っています。
(もちろん、入居時期等のご事情もあるかと思います)

11月14日までが一期一次の要望書の受付期間となっておりますので、少しでも気になっている方はモデルルームに早めにGOしましょう!

シエリアタワー大阪福島

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ABOUTこの記事をかいた人

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

2 件のコメント

  • シエリアマニア より:

    すくすくと育っている北区のシエリアタワー大阪天満橋の記事も期待しております!

    • 関西マンションすごろく [大阪] より:

      シエリアマニア様

      コメントありがとうございます!
      シエリアタワー大阪天満橋、気になっておりましたので記事化します。
      本業との兼ね合いで執筆が遅れておりますが、12月上旬を目処に記事にしますのでお待ちいただければ幸いです。

      今後とも宜しくお願い致します。

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