プラウド郡山 (PL学園高校野球部と燃えよドラゴンズ) 【トミー】

はじめに

  • 本稿では、プラウド郡山 を紹介します。
  • 野球の話からスタートしますが、サブタイトルの共通項から推測できた方もいらっしゃると思います。いよいよ待ちに待った、”立浪和義監督” が誕生する見込みになりました。本稿は、立浪新監督の経歴にあやかり、「逆転」がキーワードになります。
 

物件概要

  • 所在地 (地番):郡山市大町一丁目38番1
  • 総戸数:70戸 (他に管理事務室1戸)
  • 専有面積:63.21㎡~90.86㎡
  • 敷地面積:1,075.34m² (道路後退部分を除く建築確認対象面積)
  • 用途地域:商業地域
  • 地域地区:防火地域
  • 規模、構造:鉄筋コンクリート、地上15階
  • 建物竣工時期:2022年2月下旬予定
  • 引渡し時期:2022年4月下旬予定
  • 分譲後の権利形態:専有面積割合による所有権の共有
  • 駐車場: 70台 (敷地外: 35台)
  • 自転車置場: 131台 (子ども用自転車置場6台を含)
  • ミニバイク置場:4台
  • 売主:野村不動産株式会社
  • 施工会社:大木・隂山建設工事共同企業体
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社
 

立地および周辺環境等

位置図



 

周辺環境

( homesより引用 )


 

(公式ウェブサイトより引用)

  • 郊外型都市でありながらも、駅周辺の医療施設と商業施設も充実
  • 駅ビルのエスパル郡山内には、成城石井が郡山市に初出店!!!
 

自然災害の影響

  • 地震時の揺れやすさ:揺れにくい


 
  • 浸水の可能性:0-0.5m未満 (標高約229m)

  • 本物件は、 プレミスト郡山 Station Cross よりも高台に位置するため、浸水の程度は低く予想されています。
 
  • 液状化の可能性:非常に低 (砂礫質台地)
 

建物関係

  • 耐震構造、杭基礎
  • 劣化対策等級:3
  • 主要採光:南リビング
  • エレベーター:1基 (13人乗り)
  • デザイン

(公式ウェブサイトより引用)


 
  • ランドスケープ


 
  • 見事な歩行者、自転車、車の3線分離
 

専有部分

構造仕様

  • アウトフレーム (一部住戸)
  • 直床、二重天井
  • 下がり天井:無梁板工法
  • リビング天井高:約2.45m
  • フローリング遮音等級:ΔLL (I) -4
  • リビングサッシの遮音等級:T2
  • 間仕切り壁:プラスターボード2枚 (居室、キッチン等)
  • 給水・給湯管、配管:防錆、防腐食対策として架橋ポリエチレン管、配管接続は漏水対策として先分岐プレハブ工法
  • スムーズ、かつ静音に配慮した排水管
  • Low-E 複層ガラス
  • ヒートブリッジ対策、折り返し断熱  (説明図は、こちら)
  • 手摺り下地:玄関、廊下、トイレ
  • トイレ:タンク有
  • 浴室ダウンライト
  • インターホン親機:7型カラー液晶タッチパネル
  • キッチンワークトップ:調理スペース拡大
  • 三面鏡裏収納:フック、アルミメッシュトレイ、コンセント、ティッシュボックス入れ
  • 玄関収納:小物入れ、フック、着脱式底板
  • 防水パン:640mm × 640mm
(専用使用)
  • 住戸前インターホンカメラ:無
  • バルコニーにおける水栓 or シンク等:無
  • 格子:ルーバー面格子
 

機能仕様

  • 食洗機
  • 床暖房
  • ユーティリティシンク、ミドル水切りプレートUSE、洗剤置きUSE
  • 断熱浴槽
  • お掃除ラクラク鏡:表面に炭素膜を塗布
  • コンロ:IH
 

共用部分、附帯サービス等

  • 共用設備:トランクルーム (角住戸のみ、有料)、 タイヤラック (平置駐車場に込、利用料は駐車場使用料に含)
  • 防犯:防犯センサー (全住戸の玄関と窓 (FIXガラスを除))
  • 防災:防災倉庫 (ポータブルガス発電機、予備電池、ランタンライト、他多数)、対震ドア枠、地震管制装置および停電時自動着床装置 (エレベーター)、非常コンセント (11階以上)、防災備品 (各住戸)、地盤面より50cm嵩上げ (エントランスから建物内まで緩やか勾配)、建設地の一部にコンクリートの立ち上げを設置、電気設備等 (管理事務室の各制御盤、エレベーター制御盤、東北電力借室) をハザード深以上に設置
  • 駐車場率 100%: 敷地内50%、敷地外50% (8箇所に分散して確保)
  • 駐車場の区画寸法、収容車制限等は、営業担当に確認をお願いします。
  • 食品宅配受取サービス:イオン、コープ等
 

販売価格等

価格表および住戸配置図

(掲載情報は、執筆時時点につき、現況と異なる可能性があります)


 

間取り図と販売価格


  • 3,439万円 (5階、約151万円 / 坪)
 


  • 4,849万円 (11階、約185万円 / 坪)
 


  • 2,879万円 (2階、約135万円 / 坪)
  • 3,219万円 (7階、約151万円 / 坪)
  • 3,479万円 (10階、約163万円 / 坪)
 


  • 3,179万円 (2階、約141万円 / 坪)
  • 3,419万円 (6階、約152万円 / 坪)
  • 3,779万円 (10階、約168万円 / 坪)
 


  • 3,439万円 (11階、約179万円 / 坪)
  • 3,949万円 (15階、約206万円 / 坪)
 


  • 4,589万円 (5階、約166万円 / 坪)
  • 5,059万円 (9階、約183万円 / 坪)
  • 5,669万円 (14階、約205万円 / 坪)
 

販売状況

先着順住戸 (8戸)

  • 63.21m² 〜 90.86m²、32,190,000円 (1戸) ~ 50,590,000円 (1戸)
  • 最多価格帯:3,400万円台 (2戸)
 

第1期7次 (5戸)

  • 63.21m² 〜 90.86m²、28,790,000円 (1戸) ~ 56,690,000円 (1戸)
  • 最多価格帯:3,400万円台 (2戸)
 

他物件との比較

  • 諸条件は、こちら を参照。
  • あくまで現時点における販売住戸の比較でしかありません。


 

ランニングコスト等

本物件

  • 管理費:約202円 / m2 / 月
  • 修繕積立金:約133円 / m2 / 月
  • 駐車場:7,700円 ~ 17,500円 / 月
  • 自転車置場:100円 ~ 400円 / 月
  • ミニバイク置場:1,000円 / 月
  • インターネット使用料:1,320円 / 月
  • トランクルーム (角住戸のみ):630円 – 940円
 

他物件との比較


想定眺望

  • 3階相当


 
  • 5階相当


 
  • 7階相当


 
  • 10階相当


 
  • 15階相当


 

現地の状況





 

よもやま話

逆転、その1

  • 郡山市は、郊外型都市である事は、現在の新築分譲マンションの分布をみても明らかです (地震時の揺れやすさ図を参照)。同時に、物件販売価格に関しては、駅周辺の2物件に比して、郊外型物件の方が、どんぶり勘定的見解ですが、高い印象があります。
  • 一方、土地評価の観点では、当然駅前の方が高く、郊外に向かうに連れて低く見積もられます。すなわち、本市の新築分譲マンションにおける相場と土地価格は、連動しておらず、両者には逆転現象が起きています。
 

逆転、その2

  • 福島県において、行政の中心は、県庁等がある福島市です。対して、郡山市は、商業の中心であるだけではなく、工業や研究施設も盛んであり、こちらも中心となっています。
  • また、都市再生整備事業 (こちらの記事) を主として、仙台方面と東京方面の中間点という恵まれた立地を活かしながら、観光の進展や教育機関の充実等を図れば、さらに郡山市が盛り上がってくる可能性があります。
  • 本物件の販売価格は、駅近でありながらも、目が飛び出るほどの安い値付けです (しかも建物や専有住戸のスペックは、仙台市のプラウド物件とほぼ同等)。今後は、前記の要因などが加わることにより、それに依存して、特に郡山駅西口エリアの相場が上がってくる事が示唆されています。発展次第によっては、笑いが止まらない状況になる可能性もありえるでしょう。
 

プラウド郡山 vs プレミスト郡山 Station Cross

  • 別稿にて、個人的見解を示します → こちらの記事
  • ネタバレをしますが、プラウド郡山をお勧めします。
 

郡山駅前一丁目第二地区第一種市街地再開発事業

  • 郡山市と野村不動産と言えば、前記事業も要注目です。現在は、設計計画の終盤段階にあるそうです。公式発表は、トントン拍子でいけば来年との事ですが、再来年と見込んだ方が良いでしょう。
  • また、気になる価格については、富裕層向けになる予定との事です。
 

まとめと結論

まとめ

  1. 主要駅近物件としては、かなり割安
  2. 郡山市の今後の発展次第では、相場が大化けする可能性があり、その要因は整っている
  3. 専有住戸のスペックは、仙台市のプラウド物件とほぼ同等
  4. ランニングコスト等は、近隣あるいは周辺物件に比して、高値
 

結論

  • 一棟買いしたいわよっっ!!!
 

おわりに

  • 次回は、郡山駅近2物件を比較します。
 

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