坪単価@300万円の『イーグルコート四条烏丸WEST /ダイマルヤ』はお買い得だったが・・・・
京都中心部のマンション価格は上昇基調です。坪単価@300万円でびっくりしていた時代から坪400万超えが当たり前、これから出てくる物件は坪500万台との噂を聞きます。誰もが『高い、高い』と言いながら、物件は続々と完売していっているのが「京都不動産」の不思議なところ。
2021年5月『イーグルコート四条烏丸WEST／ダイマルヤ』マンションギャラリーを訪問しました。坪単価@300万円は周辺の競合物件よりも安く、収益物件の1LDKは即完売していました。さすが地元デベロッパーだけあって土地を安く仕入れているようです。
※参照 スムラボ過去記事(2021.5)
2022年4月に完成済み、阪急「烏丸」駅歩6分でした。先日お会いしたマンション販売会社の方もこの物件は「超お買い得」だったと言ってました。
現地撮影2022.8.4
そして、この『イーグルコート四条烏丸WEST』のすぐ南側には
『住友不動産』のマンション計画地があります。坪単価@400万超と噂されています。たった1年で坪単価@ 100万円の差が生まれようとしています。
近隣で販売中の物件として西洞院通には
パラドール四条烏丸グレイス／今井建設
総28邸、もう最終3邸になっています。『イーグルコート四条烏丸WEST』よりも駅は遠く、地下鉄「四条」駅歩8分。
★掲示板：パラドール四条烏丸グレイスってどうですか？
4270万円 専有面積37.26㎡(11.27坪) 坪単価@378万円
6450万円 専有面積66.1㎡(19.99坪) 坪単価@322万円
7450万円 専有面積66.1㎡(19.99坪) 坪単価@372万円
※2022.8.5時点の情報です。
『イーグルコート四条烏丸WEST』よりも駅歩は2分遠く、坪単価も70万ほど高い、にも関わらず売れ行きは良いという状況です。
躊躇している間に目の前を通り過ぎた物件が実は『お買い得物件』であった事にすぐ気付かされる、この恐ろしい価格上昇のスピード感。
マンションギャラリーに行けば「今仕込んでいる3年後のマンション計画は、確実に今よりも販売価格が高くなる。何故なら土地取得単価と原材料費・人件費高騰・・・」と、デベロッパーに脅されて、「買うなら今でしょ!! 」 って。
そして、また『早期完売』物件が生まれました。
早期完売の『エスリード京都梅小路公園』、その理由は？
見事、早期完売御礼となった『エスリード京都梅小路公園』。3月より販売で7月完売となりました。総戸数93戸。
マンションコミュニティには人気を表すこんな口コミが
997 匿名さん 2022/07/12 18:30:13
キャンセル待ち、既に10組以上いらっしゃるみたいですよ。
七条通面す
現地撮影2022.83
梅小路公園・京都水族館等がすぐそばで、子育てファミリーにはぴったりのエリアでした。
営業力でマンションを売る「エスリード」という印象でしたので、マンションギャラリーに伺うのも私自身やや躊躇していました。結果、出遅れてしまいました。
やはり京都では『立地を買え』と言われるぐらいマンションブランドよりも「立地」が重要視されています。
JR「梅小路京都西」駅までは徒歩3分という駅近立地でした。坪単価@250万円。
早期完売の理由は『資産価値の上昇』を感じさせる街(新駅)の期待感と駅近立地だったと思われます。また競合する新築分譲マンションが周辺になく中古も東側の『グランスイート京都梅小路公園』(2005年建築)ぐらいしか見当たらず、ユーザーがプールされていた可能性もあります。
・『京都駅西部エリア活性化将来構想』による街への期待感
・JR「梅小路京都西」駅へ徒歩3分
・JR「京都」駅へ自転車で6分
・梅小路公園まで約120m
坪単価@250万円、駅歩3分の立地で街の発展によっては坪@300万円ぐらいになるのでは、と妄想しやすくなるマンションでした。
この七条通の渋い商店街を見れば、ポテンシャルしか感じませんね。
※参照過去記事。
(前編)遅ればせながら、エリアのポテンシャル抜群の『エスリード京都梅小路公園／エスリード』マンションギャラリーへ行って来ました。【kyoto1192】
(後編)クリエイティブタウンへ!! 可能性を秘めたJR梅小路京都西駅界隈、『エスリード京都梅小路公園』現地へ【kyoto1192】
となると、現在販売している物件で『駅近で街の期待感』がある物件はどれになるのでしょう？
現在販売中の『駅徒歩3分』圏内物件
京都で駅近といえば『徒歩3分』圏内。『徒歩10分以上』なんてマンション立地じゃない感覚が京都にはあります。【上京区】
シエリア京都花の御所／関電不動産開発
・地下鉄「今出川」駅歩2分・5階建・17戸・完成2022年8月
★掲示板：シエリア京都花の御所ってどうですか？
現地撮影2022.8.1
最終2邸です。9,190万円・9,590万円 共に専面78.48㎡(23.7４坪) 坪単価@387万円・@403万円 ※2022.8.5時点の情報です。
烏丸今出川の交差点。地下鉄「今出川」駅、同志社大学、京都御所。ほぼ仕上がっている街の印象ですので街の伸びシロはそう感じません。
10年後も変わらぬ街並みが続いてそうです。
【中京区】
THE RESOCIA（ザ リソシエ）／田丸産業
・地下鉄「烏丸御池」駅歩2分・11階建・47戸・完成2023年11月
★掲示板：THE RESOCIA（ザ リソシエ）ってどうですか？
現地撮影2022.8.1
販売価格9,550万円～1億280万円
専有面積68.24㎡(20.64坪)・73.93㎡(22.36坪)
坪単価@482万円・@459万円
※2022.8.5時点の情報です。
地元民にも人気の『京都国際マンガミュージアム』裏という立地です。
地元からも他府県からも人気の烏丸御池です。コロナ禍が収束すれば『京都国際マンガミュージアム』への来場も劇的に増えそうです。まだまだ街が変化しそうな期待感があります。上層階なら異次元の相場で取引される可能性を感じます。
【中京区】
ジオ西大路御池ザ・テラス／阪急阪神不動産
・地下鉄「西大路御池」駅歩2分・7階建・53戸・完成2023年4月下旬
★掲示板：ジオ西大路御池ザ・テラス ってどうですか？
現地撮影2022.8.2
販売価格4,688万円・5,598万円
専有面積63.96㎡(19.34坪)・70.78㎡(21.41坪)
坪単価@242万円・@261万円
※2022.8.5時点の情報です。
地下鉄東西線「西大路御池」駅。JR二条駅から西へ西大路通までは開発されぬまま、エリアのポテンシャルの割には土地価格が安いと言われていました。まだまだ街が変化する余地のあるエリアです。
この西側に『島津製作所 本社』があります。
同じく地下鉄「西大路御池」駅歩2分。近接して
【中京区】
プレサンス ロジェ 西大路御池／プレサンスコーポレーション
・地下鉄「西大路御池」駅歩2分・9階建・47戸・完成2023年7月下旬
★掲示板：プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？
現地撮影2022.8.2
販売価格3,960万円～6,460万円
専有面積48.89㎡(14.78坪)～81.37㎡(24.61坪)
坪単価@267万円・@262万円
※2022.8.5時点の情報です。
このマンションの東側には
昔ながらの市営浴場と市営住宅があります。今後再開発が計画されています。
西大路三条は独特の暗さがありました。
京都市による「壬生東・壬生市営住宅団地再生計画」があり、街が大きく変わる期待感のあるエリアとなっています。
京都市より資料
【下京区】
レ・ジェイド京都四条大宮／日本エスコン
・阪急「大宮」駅歩1分・10階建・43戸・完成2022年11月下旬
★掲示板：レ・ジェイド京都四条大宮ってどうですか？
現地撮影2022.8.2
第二期販売価格／未定
※2022.8.5時点の情報です。
坪400万円を超えていると思われる販売価格、さらに資産価値上昇を期待するのは厳しいと思われます。ただガラス張りの外観がマンション付加価値を高め街のランドマークになりえたら高層階は化けるかもしれません。
阪急駅ビルの建て替え、観光地感ゼロの京都の地元感、ディープな飲み屋街。街の伸びシロはまだまだありそうです。
【下京区】
リビオレゾン京都四条大宮／日鉄興和不動産
・阪急「大宮」駅歩2分・7階建・49戸・完成2023年6月下旬
★掲示板：リビオレゾン京都四条大宮ってどうですか？
現地撮影2022.8.2
販売価格3100万円台〜9800万円台
専有面積33.66㎡(10.18坪)～80.79㎡(24.43坪）
坪単価@304万円＋α〜 @401万円＋α
※2022.8.5時点の情報です。
【下京区】
プレミスト京都 四条堀川／大和ハウス工業
・阪急「大宮」駅歩3分・10階建・54戸・完成2023年1月
★掲示板：プレミスト京都 四条堀川ってどうですか？
現地撮影2022.8.2
販売価格6100万円〜1億6580万円
専有面積60.23㎡(18.21坪)～110.41㎡(33.39坪）
坪単価@334万円〜@496万円
※2022.8.5時点の情報です。
【下京区】
レ・ジェイド京都東洞院／日本エスコン
・地下鉄「五条」駅歩2分・11階建・42戸・完成2022年12月
★掲示板：レ・ジェイド京都東洞院ってどうですか？
現地撮影2022.8.3
京都地元の人間はそう感じませんが、東京在住の方からは充分京都駅からも歩ける立地と評価を頂く事が多い烏丸五条エリア。京都の徒歩圏内と東京の徒歩圏内の違いを感じます。
【南区】
メイツ京都西大路／名鉄都市開発
・JR「西大路」駅歩2分・7階建・109戸・完成2023年3月下旬
★掲示板：メイツ京都西大路ってどうですか？
現地撮影2022.8.2
第二期販売価格未定
※2022.8.5時点の情報です。
建設から約50年、老朽化や耐震の問題のあった八条市営住宅。京都市初の全棟建替えによる大規模な団地再生事業。新たな地域活性化・街の魅力が向上していくのは間違いありません。
いまだ昭和感漂うJR西大路駅前。『京都駅西部エリア活性化将来構想』の影響がJR西大路駅まで届くでしょうか。JR西大路駅前にはワコールHD、GSユアサコーポレーション、日本新薬など大手企業の本社が集積しています。
【山科区】
ウィルローズ京都御陵／グローバルエルシード
・地下鉄「御陵」駅歩3分・5階建・49戸・完成2023年11月下旬
★掲示板：ウィルローズ京都御陵ってどうですか？
現地撮影2022.8.2
販売価格3,190万円予定～5,080万円予定
専有面積58.09㎡(17.57坪）～79.89㎡(24.16坪）
坪単価@181万円〜@210万円
※2022.8.5時点の情報です。
滋賀県へ抜ける通過点のイメージがある「御陵」。街の発展はあるでしょうか？以前分譲の駅歩1分『グランアッシュ山科御陵』(2020年5月建築)は京都外からの問い合わせがかなりあったと聞きました。中心部へのアクセスが良い割に価格が安いという点が評価されたようでした。
【山科区】
ジオ京都山科／阪急阪神不動産
・地下鉄「山科」駅歩3分・11階建・76戸・完成2023年2月中旬
★掲示板：ジオ京都山科ってどうですか？
現地撮影2022.8.1
販売価格3,520万円～5,000万円
専有面積48.86㎡(14.78坪）～70.10㎡(21.20坪）
坪単価@238万円〜@235万円
※2022.8.5時点の情報です。
寂れた大丸が無くなり集客力ある『無印良品』が山科駅前にできて盛り上がりそうな気配がありましたが。すでに価格は坪200万以上に上昇しているため、これ以上の伸びは難しいかもしれません。
【長岡京市】
レーベン長岡天神Project／タカラレーベン
・阪急「長岡天神」駅歩3分・15階建・38戸・完成2023年11月上旬
★掲示板：レーベン長岡天神プロジェクトってどうですか？
現地撮影2022.8.2
販売価格3,200万円台予定～8,500万円台予定
専有面積36.51㎡(11.04坪）～92.05㎡(27.84坪）
坪単価@289万円＋α〜@305万円＋α
※2022.8.5時点の情報です。
阪急「長岡天神」駅前は再開発事業が計画されているため、街は大きくプラスに変化しそうです。
隣接の『クレヴィア長岡天神』、先行して販売されかなり好調な売れ行きを見せています。こちらは駅歩4分。
【宇治市】
クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事・関電不動産開発・三菱地所レジデンス
・地下鉄「六地蔵」駅歩1分・20階建・648戸・完成2023年1月
★掲示板：クラッシィハウス京都六地蔵ってどうですか？
現地撮影2022.8.1
販売価格3,690万円～6,320万円
専有面積66.68㎡(20.17坪)〜102.20㎡(30.91坪）
坪単価@182万円〜＠204万円
※2022.8.5時点の情報です。
六地蔵の街の伸びシロはわかりません。
【亀岡市】
ローレルコート亀岡駅前／近鉄不動産・サンヨーホームズ・長谷工不動産
・JR「亀岡」駅歩1分・15階建・96戸・完成2022年11月
★掲示板：ローレルコート亀岡駅前ってどうですか？
現地撮影2022.6.29
販売価格3,598万円～5,398万円
専有面積67.63㎡(20.45坪）～87.30㎡(26.40坪）
坪単価@175万円〜@204万円
※2022.8.5時点の情報です
JR亀岡駅北口は開発されるのみのプラスしかない期待感しかないエリアです。12年ぶりにJ1に復帰した「京都サンガFC」、ホームであるサンガスタジアム京セラの入場者数は昨年比で倍増しています。洪水リスクの一方でかなり街としてのポテンシャルが高いエリアとなっています。
最後に、資産価値についての大阪タワーさんの名言を・・・
資産価値下落の最大のリスクヘッジは安く手に入れるということ
おわり
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