ザ・パークハウス高輪松ヶ丘 現地訪問レビュー【2LDK】

白金高輪新築戦争第二弾はザ・パークハウス高輪松ヶ丘となります。

第一弾のグランドメゾン白金高輪パークフロントをご覧になられていない方はこちらも合わせてご覧ください。→グランドメゾン白金高輪パークフロント 現地訪問レビュー【2LDK】

*同じ白金高輪駅のマンションのため、一部項目について内容が重複しております。ご容赦ください。

この次に白金高輪新築マンションのまとめ記事を公開予定です。(アトラスタワー白金レジデンシャルについては予定を変更し、まとめ記事で触れる予定です。)

物件概要

  • 所在地:東京都港区高輪1丁目701番2他4筆
  • 総戸数:73戸
  • 敷地面積:2363.71m2
  • 建物竣工:2023年2月
  • 引渡し:2023年3月
  • 売主:三菱地所レジデンス
  • 施工会社:木内建設
  • 管理会社:三菱地所コミュニティ
  • 駐車場:37台
  • 駐輪場:117台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅(2番出口)より徒歩4分(「高輪コミュニティーぷらざ」エレベーターを利用し徒歩3分)
  • 京急線・都営浅草線「泉岳寺」駅(A3出口)より徒歩10分
  • JR京浜東北・根岸線、JR山手線「高輪ゲートウェイ」駅(出口)より徒歩16分
高輪コミュニティーぷらざのエレベーターを利用すると現地まで3分でした。1分ほどで高輪コミュニティーぷらざには到着しますので、外を歩く時間はわずかです。

エレベーターを使わないルートは非常に傾斜のきつい坂道を通ることになるので、駅までは高輪コミュニティーぷらざを通るルートがおすすめです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:20分
  • 池袋駅:30分
  • 品川駅:17分
  • 新宿駅:21分
  • 渋谷駅:15分
平日8時着想定の白金高輪駅から各駅へのアクセスです。都内の主要駅には30分以内でアクセスできます。

品川駅、渋谷駅といった山手線南側へのアクセスが良いです。東京メトロに加えて都営地下鉄が乗り入れているため、地下鉄駅へのアクセスも良いのは嬉しいポイントです。

1日の乗客数

  • 白金高輪駅:35,492人(東京メトロ:21,381人、都営地下鉄:14,111人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

大きな商業施設やオフィスがないので、乗客数は少なめです。現地を訪問した際も、駅周りに人はあまりいませんでした。

落ち着いた雰囲気の中で生活したい人にはぴったりだと思います。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 白金高輪駅:373件
上記の通り、本マンション周辺は比較的落ち着いているので、飲食店の数も控えめです。ファミレスやチェーン店はほとんど見かけませんでした。

ちなみに本マンションの近くにはオシャレパン屋のメゾンカイザーがあります。個人的に休日の朝に近所の美味しいパンを買って食べるのはQOLが大きく向上するポイントなので、近所に美味しいパン屋があるのは嬉しいです。

近隣スーパー

  • ピーコック
  • クイーンズ伊勢丹
グランドメゾン白金高輪パークフロントと同様、最寄りのスーパーはピーコックとなります。3階建てになっていてスーパーだけでなくダイソーも入っているなど品揃えは十分でした。

直線距離はすぐ近くなのですが、本マンションからピーコックまでは傾斜のきつい坂となっていますので、現地確認を行うことをおすすめします。

学区

  • 御田小学校
坂を下りて信号を渡ったところに通学校である御田小学校があります。坂道は大変ですが、子どもの足でも問題なく通学できそうな距離感です。

また小学校の近くにSAPIXがあります。このエリアに住む方は中学受験を検討される方も多いと思いますので、塾が近いことを魅力に感じる方は多いと思います。

待機児童数

  • 入園決定率:42.9%
  • 待機児童数:0人
保活のミカタより引用

港区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

港区は他自治体と比較して子育て支援が充実しているので、お子様がいらっしゃって、区外から引っ越しすることになる方は港区の子育て支援についてご覧いただくと良いかと思います。

公園

  • 高松くすのき公園
本マンションは目の前に高松くすのき公園があります。とても綺麗な公園なので子どもを連れて遊びに行きやすいです。


災害危険度

地盤は安定しており、地震の際も揺れにくいです。さらに液状化や水害リスクも低く、災害に対しては安心感があります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:2757位 ランク2
  • 火災危険度:2999位 ランク1
  • 総合危険度:2515位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮のリスクも低いです。

公式HPより

高級感のある邸宅

73戸と決して規模感のあるマンションではないですが、「邸宅」と呼ぶにふさわしい高級感のある仕上がりになっています。

外観デザインは高松宮邸などにも見られた西洋風の三層構造を取り入れており、松ヶ丘住宅地の一角にふさわしいデザインとなっています。

公式HPより引用


エントランスや車寄せも天然石がふんだんに使われています。

公式HPより引用


公式HPより引用


エントランスを抜けるとラウンジがあります。共用施設はラウンジとホスピタリティルーム(ゲストルーム兼パーティールーム)くらいしかないですが、ラウンジは高級ホテルを思わせるような上質な仕上がりです。坪庭を眺めながら優雅で落ち着いた時間を過ごすことができそうです。

公式HPより引用


当然ながら内廊下となっていますが、玄関前はタイル張りとなっているなど細かい点まで拘りが感じられます。

公式HPより引用


エレベーターは非接触ボタンを採用していたり、空気清浄機が天井に埋め込まれていたりなど衛生面についても配慮されています。

専有部の仕様については、(オプションとなっているものもあると思いますが)特に水回りの仕様の高さを感じました。浴室はタイル張りとなっており、洗面台のデザインも特徴的です。

水回り以外の仕様も満足できるレベルのものとなっており、高い価格に見合った邸宅を作ろうというデベロッパーの気合を感じます。

公式HPより引用

再開発

(本項目はグランドメゾン白金高輪パークフロント 現地訪問レビュー【2LDK】と重複しますので、既にご覧の方は飛ばしてご覧ください。)

周辺では複数の再開発計画が進んでいます。再開発が進むことで生活が便利になると共に街の魅力が増すことで資産性の観点でもプラスに働きます。

白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業

東急不動産ニュースリリースより引用


東急不動産が主体となって進めている計画です。現在建設中の白金ザスカイと白金高輪駅直結の白金アエルシティの間に位置し、白金高輪駅も徒歩3分とすぐ近くです。

東急不動産ホールディングスニュースリリースより引用


約900戸のマンションも含まれており、その下には商業施設や生活利便施設も配置される予定です。2026年に工事完了予定です。

東急不動産のニュースリリースはこちら

高輪ゲートウェイ駅周辺開発

「JR東日本_品川開発プロジェクト(第I期)に係る都市計画について」より引用


2020年に暫定開業した高輪ゲートウェイ駅ですが、駅周辺で開発計画があります。計画の概要はJR東日本が公表している資料にまとまっています。

駅の西側に、次4つの街区が整備される予定です。3.4街区には規模の大きいオフィスが入りますので、開発後は賑わいのある駅になりそうです。
  • 1街区:住宅、教育施設
  • 2街区:文化創造施設
  • 3街区:オフィス、商業、生活支援施設
  • 4街区:オフィス、ホテル、商業、コンベンション、カンファレンス、ビジネス支援施設
特にオフィスができるとそこからアクセスの良い場所に住まいを持つ需要が増えることが想定されます。

品川駅周辺再開発

「国土交通省_未来の品川駅前空間(西口)計画 ~国道15号・品川駅西口駅前広場~◆事業計画◆」より引用


品川駅西口(高輪口)方面の再開発の検討が進んでいます。交通・交流・サービス・景観・防災・賑わいを基本機能として駅周辺の空間整備が進められる予定です。

詳しくは国交省から公表されている資料をご覧いただくのが分かりやすいですが、駅周辺はより綺麗になり、東口(港南口)との移動もスムーズになります。

また既存のバス・電車といった交通手段だけでなく、新たなモビリティの乗り入れを可能にし、シームレスな乗り換えを可能とする新たな交通結節点を目指しており、品川駅までより便利にアクセスできるようになる予定です。品川駅から絶対的な距離が近い本マンションも品川駅がより身近な存在になる可能性があります。

加えて、駅前空間の開発に合わせて、周辺のビルやホテルの建て替え計画も進んでおり、より賑わいのあるエリアになることが予想されます。

品川地下鉄構想(南北線延伸)

「国土交通省_東京圏における国際競争力強化に資する鉄道ネットワークに関する調査」より引用


南北線を延伸させて、白金高輪駅と品川駅繋ぐ計画です。首都圏では複数の新線・延伸計画がありますが、その中でも本構想は実現確度の高い構想の1つです。事業性の高い路線と言われています。

詳しくは国土交通省が公表している資料をご確認ください。

実現も決まっていませんし、仮に実現が決まったとしても開通までは時間を要する話ではありますが、実現すると品川駅へのアクセスが格段に良くなるため、利便性・資産性ともに大きくプラスになると思います。

間取り紹介

80A 3LDK 80.13

公式HPより引用


角部屋ということもあり全居室で採光が確保できているのは嬉しいポイントです。またリビングと洋室が分離されておりプライバシーも確保されています。

収納も十分あり、申し分のない作りとなっています。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


高台の閑静な住宅地「松ヶ丘住宅地」

本マンション建設地周辺は、かつて高松宮邸の広大な敷地が広がっており、今は松ヶ丘住宅地という閑静な住宅地となっています。

非常に静かな環境で、落ち着いた生活を送りたい人にはおすすめできる住環境です。

グランドメゾン白金高輪パークフロントも「パークビューで落ち着いた雰囲気」と紹介しましたが、本マンションはそこからさらに高台に位置しますので、車通りも少なくより落ち着いた環境です。目の前に高松くすのき公園もあり、北東向きの一部住戸はパークビューとなっています。

一方で高台にあるため、最寄りのスーパーであるピーコックに向かうには、かなり急勾配な坂道を下る必要があります。住宅地には基本的に買い物・飲食施設がないので買い物の際は坂を上り下りする必要があるのは要注意です。

車生活をされるのであれば問題ないですが、徒歩での生活を想定されている方は必ず現地を確認されることをおすすめします。

ピーコック方面から建設地を撮影

周辺相場

中古

  • 白金タワー 竣工2005年 白金高輪駅徒歩1分 坪600万前後(新築時坪340万円前後)

新築

駅直結の白金タワーが坪600万、周辺の新築タワマンが坪650〜670万、坂の下にあるグランドメゾン白金高輪パークフロントを坪630〜650で予想しています。

本マンションの平均単価は坪700万前後になりそうです。

単純な単価の比較だと少し割高感がありますが、希少な高台立地にあることに加えて、中も外も仕様は高めで高級感のある造りとなっており価格なりのクオリティを感じました。

まとめ

グランドメゾン白金高輪パークフロントのまとめでも「落ち着いた環境で永住志向向きのマンション」とコメントしましたが、本マンションはそれ以上に落ち着いた環境と永住思考向きのマンションだと感じました。

高台であることで生活の不便さを感じるシーンもありますが、高台立地は希少性がありますし、駅までわずか3分とは思えない落ち着いた環境です。

価格もその分周辺の新築と比べて高めですが、他新築マンションにはない魅力がありますので、それが気に入る方にとっては魅力的なマンションであると思います。

7月上旬から販売開始とのことですので、まもなく販売が開始されます。ご興味を持たれた方はこちらから資料請求を行い、エントリーを進めておかれることをおすすめします。

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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