”ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘”の「私の印象」→結構「買い」物件と思う!白金高輪の「良いとこ取り」物件【けろけろ准将】

今日は、ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘”についての「私の印象」です!

所在地: 東京都港区高輪1丁目701番2他4筆
交通: 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅(2番出口)より徒歩4分、「白金高輪」駅(1番出口)より「高輪コミュニティーぷらざ」エレベーター(運行時間:午前4時45分~翌0時45分)を利用しサブエントランスまで徒歩3分、京急線・都営浅草線「泉岳寺」駅(A3出口)より徒歩10分、JR京浜東北・根岸線、JR山手線「高輪ゲートウェイ」駅(出口)より徒歩16分
総戸数: 73戸(募集対象外住戸2戸含む)
入居時期: 2023年3月中旬
構造・階数: 鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建

こちらの物件に興味を持ったのは、もともとSHIROKANE The SKYを検討していた→コロナでうやむやに・・・からの、同じ三菱地所のザ・パークハウス高輪タワーなど、このあたりの物件の検討を「うっすらと」続けていたためです。
白金高輪マンション戦争?に早くから参戦してきた戦士であります!!!
今まで見た物件は、いずれも「川沿いの低地に乱立するタワーの1つ」である点で、結局、躊躇してしまいました(SHIROKANE The SKY、立ち上がってきてすっごく恰好よいですね!目立つ存在!!!)。
しかし、ついにその欠点を克服する手頃(とまでは言えないか・・・)な本物件が!!

◆地ぐらい、買い物利便性、交通利便性を兼ね備えた「高台」物件
第一種中高層住宅専用地域で、少し離れるものの高輪皇族邸の並びといってよい立地、周辺には小ぎれいな戸建てやマンションに混じって大使館もいくつかある住宅地です!

右手が本物件。高輪コミュニティセンター方向を臨む

白金高輪駅から、本物件「正面入り口」までの動線は徒歩4分でかなり急な登り坂ですが、魚籃坂のピーコックストア内を通ると坂の途中に出ることができて坂半分になります(買い物してね!)。
それに加えて、本物件「裏口」へは徒歩3分にある高輪コミュニティプラザ内のエレベーター(早朝から深夜まで稼働)を使って物件とほぼ同じレベルまで登れます。そっちだとフラットアクセス!!駅アクセスのよい立地です。

公式HPのアクセスの解説図


物件正面玄関前から、ピーコックストア方向への坂道。写真だとあまりわからないかもだけど、かなり急!


高輪コミュニティセンターから物件方向(やや左奥のクレーンが本物件工事現場)

白金高輪は南北線・都営三田線の始発駅であり、JR高輪ゲートウェイ駅にも歩けなくはない(徒歩16分)。都バスや東急バス、さらに港区コミュニティバス「ちいばす」もと、バスも交通手段として多方面に利用しやすい立地です。(タワーのほうの公式HPでも売りにしている点)

ザ・パークハウス 高輪タワー公式HPより抜粋した「バス便」の説明

駐車場設置率も約50%と、車を保有したい層も比較的駐車場を確保しやすい!
ニーズに合った移動手段がきちんと利用可能な物件といえますね~

買い物利便性も抜群です!
現在すでに白金アエルシティ内のクイーンズ伊勢丹、魚籃坂のピーコックストア、多くのドラックストアなど、徒歩5分圏内にすでに多数ありますし、これだけの再開発ラッシュで、一層の利便性向上が見込まれます!
また、高輪や白金は古い商店街もありますし、「隠れた名店」(笑)といわれるような飲食店も散在しています。
多方面にアピールでき、さまざまな楽しみ方が期待できる地です。

地盤にも不安は少ない、高台です!
高輪皇族邸の並びですから、当然といえば当然に、地盤の不安は少ないわけです。
白金高輪周辺の多くの物件の「川沿いの低地である」デメリットを共有しない海抜25mの高台であることと、駅チカフラットアクセスありという利便性の、両方を享受できる貴重な物件といえます。

なお、港区で駅5分以内の住居系の立地の物件はこの10年で中では他に8件しかないそうです。その中で、本物件は73戸という最大戸数の規模感を有しています。
かつ敷地面積も2000㎡超と広めなので、出来てみないと体感はできないものの、ある程度「ゆったり感」もあるでしょうね。

◆飛行機懸念はある、けれど全体的にコスパ良し!!
羽田新航路が、真上ではないものの本数も多く(「1時間に30本」の航路にかなり近接)、影響は免れないでしょう。
とはいえ、それ以外は、大通りから離れているため、閑静な地といえるでしょうね。

管理費は㎡350万円程度の見込みのようで、現在の相場としては内容の割に格安に感じます。コンシェルジュなし、24時間有人ではない(セコムが入っている)などの影響と思われます。
修繕積立金を合わせても400万円台とは、もっと価格帯の低いの別物件と比較しても安い印象!

それでも各階ゴミ出し、ディスポーザー、トランクルーム完備で内廊下。占有時以外は無料で使える割に豪華なコミュニティルーム(ゲストルームを兼ねるもの)など、「共用施設の『肝』」?は確保!!
「『あればなお良い』くらいのものはないが、必要なものはある」という印象です。

開放感あるエントランスホール、広めの敷地など、魅力を感じる作りであり、白金高輪再開発から一歩引いてゆったり落ち着いた生活をしつつ、再開発で生み出される魅力を享受できる物件として個人的に高評価です!!




眺望はあまり期待できないものの、壁ドンとまでは言えず、低層物件としてはまあまあ納得できる眺望条件と言えるかなと。

敷地は囲まれ感あり。方向によっては気になるかもですが・・・


さらに、床面積の小さな部屋も含め全室エアコン完備(リビング、主寝室は天井カセット)であり、2LDKで1億前後からという価格帯からは、コスパの良さを感じました。

私ごときの発信力に大した影響はないでしょうから、はっきり言っちゃいますが、「買い」のマンションかな、と感じました!

 

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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