こんにちは。モルモット滋賀です。
今回ご紹介するエステムコート大津におの浜ですが、大津市でマンションを探している方だけではなく「戸建て」で検討されている方、そして「滋賀エリア以外にお住まいの方」もぜひご覧になっていただきたい物件です！
戸建てを選ばれる方は注文住宅で自分なりのこだわりを出したいという方もおられるかもしれません。この物件は他のマンションには見られない凄まじいこだわりがあり、「これならマンションでもいいかもね！」と刺さる人がいるかもしれません！
また、滋賀に住むことはない他エリアの方も「こんな度肝を抜く物件が滋賀にあるのか！」と興味本位で結構ですのでぜひ最後までお読みいただければ幸いです！もし気に入ってもらえたなら移住しちゃいましょう！
【滋賀県しっ得情報】
男性の平均寿命 81.78年で日本一位！！
健康で長生きな暮らしができるかも？
Contents
概要
名称 エステムコート大津におの浜所在地 滋賀県大津市におの浜4丁目1番15（地番）
交通 JR東海道本線「膳所」駅より徒歩13分
京阪石山坂本線「京阪膳所」駅より徒歩13分
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上15階建
総戸数 41戸（エステム友の会会員優先販売済み住戸3戸含む）
駐車場 41台（平面4台：月額16,000円）（機械式37台：月額7,000円～13,000円）
バイク置場 5台（月額 2,000円）
自転車置場 82台（平面5台：月額 500円）（スライドラック式77台：月額300円）
機械式メインですが駐車場100％です。
バイク自転車も十分。
掲示板：エステムコート大津におの浜ってどうですか？
外観
滋賀県内の小規模マンションの中では結構いいです。エントランスから最上階まで同じ素材で作らず、エントランス、低層でマテリアルを変え、バルコニー手摺の素材の違いでシャープな印象を作っています。 エントランス銘板もしっかり植栽付きでありますね。
公式サイトより
共用部
エントランスは二層吹き抜けこれは素晴らしい！ 41戸の小規模で二層エントランスは滋賀県内では相当珍しいのでは？
708戸のシエリアシティ大津におの浜でも吹き抜けエントランスは見送っているのでインパクトあります。
エントランスは毎日通るものですし、ここにお金をかけているのは気持ち的にも内見に来られた方への印象としても良いでしょう。売れる部屋を１つ減らしてでもこのエントランスを作った日商エステムさんに感謝です。
公式サイトより
エントランスの先にはラウンジがありテレワークなどにも利用できます。
この規模で滋賀県内で独立したラウンジまで備えているのは珍しいです。配置も結構好み。
公式サイトより
目立った共用施設は以上です。
規模的にこれ以上は管理コストが重たいので十分すぎると思います。
本物件分譲開始少し前に販売開始し、既に完売しましたが目と鼻の先にある新築マンション「イーグルコート大津におの浜フロント」は吹き抜けエントランスもラウンジもありませんので差別化されています。
立地
JR東海道本線「膳所」駅より徒歩13分京阪石山坂本線「京阪膳所」駅より徒歩13分
最初にこの物件の欠点を話しておきます。
駅からのアクセスは悪いです。
マンションが集まるにおの浜エリアでは最も端と言ってもいい立地であり、駅から本物件までたくさんのマンションがあります。
実際駅までの間には信号待ちが多い湖岸道路、坂道、京阪の踏切とあり、エントランスから膳所駅のホームまでは２０分は見ておいた方がいいでしょう。
膳所駅からにおの浜エリアまでは商店街のようになっている「ときめき坂」がメインルートですが、この辺りまでくるとときめき坂を通らずに大津板紙の工場横の寂しい道を抜けるのが最短経路です。
駅からにおの浜へ通じるときめき坂 さまざまな飲食店や雑貨屋などが並ぶ
この立地に日商エステムが新築マンションを建てると知った時
「あちゃ〜！こんな立地だと相当安くしないと売れないでしょ！近くにコスパで有名なイーグルコート大津におの浜フロントあるし価格勝負もキツそう・・・一体どうするんだろうか？」と正直思いました。
におの浜は新築マンションが多く、売れ残ってまだ分譲している所もあります。
さらに西武跡地には超巨大マンション建設と供給が止まりません。
琵琶湖には近いので思い切って北向きにして琵琶湖ビューにするとかトリッキーなことをするか、とにかく仕様を削り、価格を抑えるか・・・ 何かしらの一工夫が絶対必要な立地でした。（実際北向きには別のマンションありそれも厳しい）
買い物施設としてはにおの浜はかなり充実していますので駅からの導線にショッピングモールOh!Me! イオンタウン があり、近くには巨大スーパーバローがあり心配不要です。
空から見たにおの浜エリア 本物件は結構端っこの方
日商エステムが選んだ工夫とは・・・
「県内どころか日本でも類を見ないド変態仕様と間取りにして差別化をはかる」という私の予想の斜め上（いい意味）を行くというものでした。
POINT アクティビティスペース
この物件、間取りにもよりますが「玄関が２つ」あります。なんのこっちゃ？とお思いでしょうがまず間取りをご覧ください。
公式サイトより
最初この間取りを見た時はどこから突っ込めばいいんだ・・・！？
と興奮したことを覚えています。
まずはアクティビティスペースをご覧ください。
公式サイトより
これは玄関を通らずに洗面室やバルコニーにダイレクトアクセスできるということです。
お気づきでしょうか、スロップシンクがメインバルコニーとサブバルコニー両方にあることを・・・！
例えば子供の靴が汚れていれば、玄関ではなく直接サブバルコニーのバスバルまで連れてきて、靴を脱がせ本人はそのまま風呂に入れるということも可能です。
そういう使い方もできますが、メインとしては「部屋の中に入れたくないアイテム」を保管することでしょうか。
例えば滋賀県のアクティビティとして欠かせない「スポーツ自転車」「釣り道具」「スノーボード」などです。
こういった汚れがついている可能性のあるものはアクティビティースペースにおいておくと家の中は清潔ですし、隣のバスバルのスロップシンクで手入れも簡単です。
公式サイトより この立地ならではの素晴らしい工夫
あとはコートなどのアウターをここに保管するのはいかがでしょうか？
アウターって花粉や埃が付着するから室内に持ち込みたくないですし、分厚いからクローゼットを圧迫するんですよね。
帰ってきてこのスペースに置いておくのは色々スッキリしていいかも。
このようにアイデア次第で今までのマンションでは実現できない暮らしをかなえるのがこのアクティビティスペースです！！
「滋賀に移住するなら趣味も楽しみたい！」という方にとっては夢のような空間でしょう。立地的に釣り場である琵琶湖が近く、徒歩２分くらいで釣りを開始できます。
まさに滋賀県の特徴と、本物件の立地を考慮された「新邸案」でしょう！刺さる人にはブッ刺さる間取りです！
POINT お風呂
間取りで気がついた方もおられるかと思いますが、このマンション、風呂へのこだわりが尋常ではないです。まず間取りから、これは部屋タイプにもよりますが、「浴槽からダイレクトにバスバルにアクセス可能」です。
つまり、風呂であったまって、冷水シャワー浴びて、そのまま外気浴で整うというサウナー大歓喜の間取りです。
琵琶湖沿いのマンションでビューバスがあったり、小規模マンションでお風呂に小窓がある物件は少なくないですが、バルコニーに出れるのはおそらくここだけでしょう。
「低層だと外気浴してたら裸のおっさんが外から見えてしまうのでは？」
という問題に対しては丁寧にロールカーテンまでついています。
豪快にドア全開入浴ももちろん可能です。Aタイプ間取りではお風呂サイズ1618なのも嬉しい限り。
公式サイトより サウナーのためのマンション
さらには全タイプ お風呂の仕様がぶっとびです。
・浴室テレビ
・マイクロ温浴
・自動掃除
・床ワイパー
これ全て標準です。
一体何がそこまでお風呂への情熱を掻き立てるのか！
風呂の栓も自動で動きますので、「外からネット経由でお湯張したいけど栓閉じてたか？」と気にすることもありません。
ここまでのお風呂へのこだわりはなかなかないでしょう。
公式サイトより 尋常ではないお風呂へのこだわり
POINT 収納
収納も間取りを見ていただいたらわかりますが、ぶっ飛んでます。収納って基本デベは少なくしたいんじゃないかと思っています。
同じ部屋の広さなら収納を少なくした方が間取りも作りやすいし、部屋の畳数も大きく見せられるし、６０平米で３LDKにして「四人家族でもいけますよ」というセールスも可能です。
ただ住んでみると収納の充実は非常に重要です。
部屋が綺麗になるか、広く感じられるかは収納の多さに比例すると感じています。
売却時の内見でも購入される方は「収納が十分か」をすごくよく見ています。
私も「いい部屋だけど・・・収納が少ないから・・・」という理由で断念した物件は多々あります。
99％の購入者はバルコニーの隔て板の高さやコンクリートのセメント比重より収納の広さで物件を決めることでしょう。
そして見てくださいこのウォークスルークローゼットを！
アクセスが良いのはもちろん、前後を入れ替えるだけで衣替え完了になるよう工夫されています。
公式サイトより
ウォークインとかウォークスルーって一見収納が多そうに見えて歩けるスペース確保のために実際のハンガーパイプが少なくなるからあんまり好きじゃないです。
スルーなら出入り口が２個必要でその分スペース減っちゃうしね。
でもこれは非常に考えられています。
スルーのメリットとして寝室とほかに廊下からもアクセスできることで寝室で寝ている人を起こさずに衣服を取れることもあると思っていて、この形なら収納量と両立しており完璧です。
収納が犠牲になりがちな２LDK65平米プランでも、同様の巨大ウォークスルークローゼットがあり、「わかってるなあ」という感じです。
ついでに紹介しますと、全部屋に専用備蓄倉庫がつきます。
単なるトランクルームにしなかったのは、トランクルームに置きたいようなものはアクティビティスペースで保管できるから、さらに付加価値をつけたといったところでしょうか。もちろん中身も分譲時についてきます（5年後10年後の更新は自費です）
玄関には収納式ベンチがなんと標準。
これが標準なのは見たことありません。あると便利だけどOPでお金かけてまで・・・となる設備上位だと思いますが、デフォルトなのは嬉しいですね。
ここまで来たらこれくらいオマケしたれや！の精神なのでしょうか。
POINT 和室
Cタイプにはリビング横には和室があります。「和室か〜正直いらんかも。むしろフローリングにしたいくらい」という方もいらっしゃるかと思いますが、エステムコートの和室は一味違います！
実際画像で見ていただきましょう！
公式サイトより
なんと専用ダイニングとしてカウンターキッチンと一体化しています。
家の中に食堂がデフォでついています。
しかも掘り炬燵になっており、内部にはたっぷりとした収納が！
驚くことにこのこたつも標準です。
こたつ布団なしでも暖かいヒーターもついています。
段差になるのでロボット掃除機は苦手な間取りになりますが、ダイニングテーブルを買う必要も、ダイニングとリビングの分離も考えなくてOKです。
こんな和室なら絶対欲しいです！
Cタイプの間取りはこんな感じです。
公式サイトより
バスバルはありませんが窓はあります。
あいからずぶっ飛んだ最高の間取りです・・・アクティビティスペースとシューズインクロークが繋がっているのが使いやすそうですね。
一番狭いBタイプ間取りにはアイランドキッチンが標準です。
公式サイトより
狭い間取りでもこだわりが詰まっている凄まじいマンションです。
間取りが気になる方は資料請求者専用サイトで確認できます！
スパンが広く、平米数を感じさせない余裕がある間取りです。もちろん充実の設備もそのままついています。
POINT 鍵 IoT設備
このマンションのぶっ飛びはまだまだあります。まずは鍵です。
電子キーには鍵穴がありません！
登録したスマートフォンで共用部含め解錠可能です。
公式サイトより
私はものを減らして外出したいので、スマホさえあれば外出できるのは大変ありがたいです！
最悪スマホが死んでも暗号キーで解錠可能！
OPでタッチキーやスマートキーに対応するマンションは多いですが、このレベルが標準でキーレス（物理）なのは滋賀県内ここだけです。
鍵穴がないということはピッキングやサムターンの被害も当然ありません。
これは全世界のマンションで標準にしてほしい機能です！
IoT対応も進んでおり、ホームカメラまで標準でついてきます。
インターフォンもスマホから、外出先からも確認可能！！
私は自前のものがあるのでいりませんが、wifiルーターも標準設置です。
「IoT対応です！」言うて五千円くらいのwifi家電リモコンついてるだけやんけ！と言う物件も少なくないですがここは１歩踏み込んで対応しています。
インターホンの映像もお手元のスマホから、家の外からでも確認可能です。
「荷物の配達ですか！そこ置いておいてもらえますか！」「あと１分くらいで家着きますよ！」とかを外出先から伝えられるの、未来って感じ。
公式サイトより ハイテク！
懸念点
価格
価格がすごく高いです！！！前述の通り、立地はにおの浜エリア最弱レベルにも関わらず、価格帯は滋賀県最強レベルです。
坪単価は230万円前後です。Aタイプは余裕の5000万円超え！！
シエリアシティ大津におの浜も結構高くなる気がしますが、それはエリアナンバーワン立地にエリアナンバーワン規模のシンボル性があってこそ。エリア端っこの小規模マンションでおそらくシエリアに匹敵する価格でしょう。
もう草津駅前といい勝負です。徒歩実質２０分で。
仕様
設備はぶっ飛んでますが、仕様はそこそこです。免震などではないし、二重床でもないし、サッシ高さも、バルコニー隔て板も特筆すべきところなしです。立地・建物としては正直ここまでの価格は正当化できません。
「風呂にテレビなんていらねぇよ！そういうのはOPにして基本価格下げろ！」という意見もわかりますが、「これ全て標準です。すごいでしょう」というのがこのマンションの売りであり、あれこれ削って間取り以外は普通のマンションになるくらいならこのマンションを選ぶ必要はないはずです。
現にめちゃくちゃ売れ行きがよく、間取りによっては結構埋まってきているようです。
駅遠滋賀でこの坪単価で売れているのはエステムさんの作戦勝ちでしょう。
眺望
かなり琵琶湖に近いところですが、琵琶湖に背を向ける南向きです。南向きなのはいいのですが、目の前には人権センターなど古く大きな建物が多く、将来的な眺望はわかりません。
そもそも本物件は林業会館跡地にできており、水路挟んで西側のイーグルコートアネックス大津におの浜の眺望を潰して建築されます。
におの浜エリアでは眺望は取り合いであり、永久眺望ではないことは留意しましょう。
林業会館南側にはいかにもマンションに向いてそうな人権センターや駐車場、商業施設が続きます。
その他の方向はマンションに囲まれています。
くら寿司とセカンドストリートのあたりはマンションに最適すぎる土地なので、くら寿司に通って売り上げに貢献し、眺望を守ろう！
南向きなのはいいけれども、眺望の将来性は・・・神のみぞ知る
逆に共用廊下からは見事な琵琶湖ビューなのですがこちらはリーデンススクエア大津におの浜がありかなり上の階じゃないと琵琶湖は見れないかも。
プラウドシティ大津京の記事でも触れましたがびわ湖虫はちょっと心配・・・におの浜でここまで琵琶湖に近いと結構出ます。
資産価値
資産価値の法則でいえば、駅から遠くて、小規模で、いずれは古くなる設備に金をかけまくったマンションはかなりマイナスでしょう。オプションをモリモリにしたマンションがオプション価格を反映して「あら、この部屋お風呂にテレビがあるのね！設置費は10万円だから10万円高くても買うわ！」なんて人は稀です。間取りも唯一無二ですが、築年数が経過すればまた流行りの間取りが登場し、スケルトンリフォームされるかもしれません。そうなればただの駅から遠いマンションです。（滋賀県では珍しいワイドスパンではあります）
ですが現時点では圧倒的唯一無二。指名買いも多いそうで、「このマンションか、それ以外か」で比較される方が多いそう。この立ち位置でいる限り、駅近に別のマンションがどんどん増えようが関係なく指名買いで中古市場にも流通するでしょう。
そもそもここまで拘ったマンションを買う方はそんなに売ったりしなさそう（乗り換え先がない）ですし、資産価値の心配はそんなにしなくてもいいかもしれません。現にかなりの勢いで売れているそうです。度肝抜き仕様は大成功です。駐車場が１００％なのも趣味性が高いこのマンションにあっています。このマンションを選ぶ人で車なしというのは珍しいと思います。
まとめ
いかがでしたでしょうか？訴求ターゲットはおそらく３０代４０代〜の家族持ちおじさんやリタイア後での住み替えでしょうか。
私はこの物件を見て「込み上げるもの」がたくさんありましたし、その他の物件では決して代替できないものです。
「京都勤務だけどマンション高いし、滋賀もいいかもな〜釣りとかビワイチとか・・・ 琵琶湖近くでリゾート気分で週末はアウトドア楽しむぞ！サウナも好きだ〜！」という層にブッ刺さりまくりの物件です。 これだけばっちり揃ってて、一般的な京都市内のマンションよりかはまだ安いですしね。
イオンモール草津にあるサウナ水春や膳所駅前にある名銭湯「都湯」へのアクセスもバッチリです。
奥様方も豊富な収納や和ダイニング、アイランドキッチン、自動風呂洗浄など普通戸建出ないと実現できない機能が盛りだくさんで目を引かれるでしょう。
価格は一見高いですが、その価値はあるマンションです。私は掃除全般が家事担当なので水回りの機能や豊富な収納は非常に心惹かれました。
このような「オンリーワン」マンションが全国に増えてくれることを期待します！
周囲には映画館もあるOh!Me!大津テラスや24時間営業のマックスバリュ、大型スーパーバロー、ちょいと自転車や車でイオンモール草津など買い物環境も申し分なく、ほぼ隣に公営の「におの浜スポーツセンター」まであります。におの浜スポーツセンターでは格安でジムやプールが利用できてありがたいです。大津市民であれば１回220円でジム通い可です。
同じ膳所駅の新築マンションではシエリアシティ大津におの浜がありますが、本物件とは競合しないでしょう。駅近・大規模・量産型ファミリータイプのシエリアと比較して、こちらは駅遠の琵琶湖畔にある趣味性の高いオンリーワンのこだわりの強い物件なので、本物件に心惹かれる方は迷わずGOしちゃっていいと思います。
エステムコート大津におの浜が
向いている人
・アクティビティスペースを活用できる趣味がある方（部屋の中に汚いロードバイクや釣り竿を持ち込むなと怒られている方 私ならガンプラの塗装＆展示場に・・）
・サウナー 風呂好き
・スマホキーなど最新設備に魅力を感じる方
・子育て世帯（膳所エリアの文教地区に魅力を感じ、週末は子供と琵琶湖沿いで遊びたい方）
・マンションだけど戸建のような設備仕様に憧れる方
・におの浜で南向き新築を希望する方
・滋賀県で最高のマンションを選びたい方
向いていない人
・電車通勤が多い方（やっぱちょっと遠い・・・）・自分の趣味のためにここにしよう！と家族に相談するもこの立地で広い部屋だと5000万円〜！？それなら注文住宅にしようよ！あなたは車だけど私は電車通勤なのよ！？反対されてしまったお父さん
・大規模マンションの共用施設や資産価値に期待する方
戸建文化の滋賀県において、意識されるマンションのメリットはやはり駅距離です。
（マンションは戸建より狭いし別に安くもないけど、駅から歩ける位置にある！という文化）
価格的にも嗜好的にも戸建と被るかもしれません。
このマンションのMR近くには住宅展示場もありますのでそれぞれ見に行ってもいいかもしれませんね！戸建派の方もぜひ一度本物件を見学に来られてはいかがでしょうか？やはりマンションならではの良さというのもたくさんあります！
私がこのマンションを買ったなら・・・
キャンプギアをもっと揃えて年中キャンプですかね〜
琵琶湖沿いには景色抜群のキャンプサイトがたくさんあります！
家の中にあると邪魔だし洗うのも大変なギアもアクティビティスペースを活用すれば無問題！
とにかく夢が広がるマンションです・・・
Twitterもやっています
滋賀の良さや中古マンション情報などをサクッとお伝えします！
におの浜に住んでいた時に、このマンションの計画が出ました。シエリアシティもあったので供給過多で不利だからどうするんだろうと思っていました。なので間取り等を見た時にそうきたか！と感心したことを覚えています。人気であまり宣伝もしてる様子もないと聞いたので、高いけど上手くやったものだと思ってました。でも完成後に殆どの部屋が賃貸に出ていると噂を聞きました。掲示板の情報だけなので真偽はわからないですが、殆どの部屋を賃貸業者に売るということもあるのでしょうか？
正直これは衝撃でした
私みたいなマンションに拘りが有る人は滋賀ではまだ少数派で価格重視で選ぶ人が多いというのはデベロッパーも誤認したのかなと思います。滋賀は安いだけじゃなくて高級路線も行ってほしいと思います。京都が高いから雪崩れ込む需要もありますが、滋賀の中でも良いものは良いと認められてほしいです。建築価格があがって時代が追いついてくるはずですが、そこまで、待てなかったという事情もあると思います。売れないなら、売れるまで相場が上がるまで待とうホトトギスというほど滋賀の市場が育ってないのは悔しいです。
回答ありがとうございます。私は間取りマニアでマンションの広告は食い入るように見てしまいます。最近はどこも似たり寄ったりの中で、久々に凄い間取りだと思っただけに私も残念でした。価格高騰からかコストカットの目立つ間取りが多くて・・せめて柱だけでも外に出してほしいのですが(笑)
建築費の高騰すさまじく、滋賀だと仕様を高めて価格も高くできないことが本物件でハッキリしたので今後出てくる物件はさらにさみしい仕様になると思われます。数年後が恐ろしいです。。。