ルネ市川国府台 県内希少な内廊下!市川駅「徒歩19分」が至高の立地であるワケ【ちばにゃん】

さて、皆さんは「駅徒歩19分」という言葉を聞いて何を思いますか?一般的に考えると駅近物件こそが正義という認識でしょう。では皆さん、晴海フラッグや幕張ベイパークを思い浮かべてみてください。幕張ベイパークを選ぶ人は「駅距離13分?だから?」という価値観であるように、幕張ベイパークという地区でないと得られない価値があるわけです。

それと同様に、このルネ市川国府台も「市川駅徒歩19分」というこの場所でないと得られない立地の価値が十分にある物件だと、今回モデルルーム訪問や周囲の散策を通じて心から実感しました。この記事ではそれをできるだけお伝えしたいと思います!

それでは早速物件を見ていきましょう!

(※)京成本線国府台駅までは徒歩5分です。

物件概要

今回は竣工後販売となります。昨年10月より1期を販売しており、現在は1期2次となります。

2期でモデルルームや2階のお部屋を販売して終了の予定とのこと。

マンション内モデルルームとなりますので、実際の眺望等を事前に確認することができます!
  • 所在地    千葉県市川市市川4丁目3194-7(地番)
  • 交通     JR総武線・JR総武線快速「市川」駅徒歩19分、京成電鉄本線「国府台」駅徒歩5分、京成バス「真間山下」バス停 徒歩1分
  • 総戸数    44戸
  • 敷地面積   825.61㎡
  • 建築面積   364.20㎡
  • 延床面積   3,460.37㎡
  • 構造・規模  鉄筋コンクリート造地上12階建
  • 用途地域   近隣商業地域・第一種低層住居専用地域
  • 管理形態   管理組合結成後、管理会社に委託
  • 管理勤務形態 通勤管理
  • 駐車場    14台(平置き:8台 機械式:6台)※8,000円~16,000円/月(設置率32%)
  • 駐輪場    2段ラック式71台 (設置率161%)
  • バイク置場  4台/3,000円
  • 売主     総合地所株式会社
  • 販売会社   株式会社長谷工不動産
  • 施工会社   新日本建設株式会社
  • 設計     株式会社三輪設計 東京本社
  • 管理会社   株式会社長谷工コミュニティ
  • 掲示板   ルネ市川国府台ってどうですか?

本物件が合う人合わない人

本物件が合う人のイメージ

  • 山手線の東側もしくは総武線または総武快速線の沿線にお勤め
  • シングル、DINKSもしくは3人ファミリー
  • 自転車の利用ができる方
  • 「緑」「歴史」「文化」「奥深さ」といったキーワードに惹かれる方

本物件が合わない人のイメージ

  • JR利用可能駅からの距離重視の方
  • 4人以上のファミリー
  • 新しく整備された街がお好きな方

建設地の周辺環境

前提として

先に、本別件の立地においてネックになる大きな点を挙げると、①JR市川駅までの距離、②最寄りの充実したスーパーマーケットまでの距離、の2点です。

以下の画像をご覧いただければと思いますが、それなりな規模のスーパーマーケットのある市川駅までは徒歩19分の距離となります。この距離を日常的に徒歩でとなると多くの方にとってはかなりきついと思う距離です。

物件から市川駅&駅周辺スーパーまで


物件から市川駅方面とは別のスーパーまで


ただし、駅やスーパーが他に無いわけではありません。

まず駅について、本物件の最寄り駅は京成線国府台駅となり、徒歩5分に位置していますが、国府台駅の通勤利便性は市川駅と比較すると格段に落ちます。以下画像の通り日本橋駅までは約35分~40分です。

国府台~日本橋、37分


一方で、徒歩19分の市川駅はこちら。

総武快速強すぎ!市川便利すぎ!!


そしてスーパーマーケットについては、国府台駅の高架下に必要最低限の物が買えるような小規模スーパー「リブレキッチン」や、国府台駅近くに100円ローソンがいずれも徒歩5分の距離にありますので、急に野菜や調味料などが必要になった時に買えるような環境は整っています!が、やはり周辺のお買い物環境は正直良いとはと言えません。(個人的には100円ローソンはめっちゃ便利だと思っています!!)

ということで、この2点の不便性をカバーするためには自転車は個人的には必須かなぁとは思います。市川駅からルネ市川国府台まではほぼフラットになりますので、自転車はかなり現実的な選択肢です。ただ駐輪場設置率が161%なのはこの立地を加味すると若干少ないように感じます…。

正直気になる点はこれくらいで、この若干不便に思える立地も含めて非常にいいなと思えるポイント満載の物件です!

風致地区に隣接

ルネ市川国府台周辺は市川市にて「風致地区」に指定されています。(物件の位置する松戸街道に面した区画のみ限定的に風致地区の範囲外です。)

物件位置と風致地区 出典:ルネ市川国府台公式HP


市川市の説明によると、
“風致地区は、良好な自然的景観を形成している区域のうち、土地利用計画上、都市景観の保全を図るため風致の維持が必要な地域を都市計画の中で指定するものです。これは、別に定める「風致地区条例」によって地区内での建築物の高さや規模を抑えるなど、各種の開発行為に対して一定の規制をすることによって緑にあふれた秩序ある街並みを維持しようとするものです。”(引用:市川市HP)
とのこと。

この風致地区では建築できる建物が大きく制限されており、10メートルを超える建築はできないといった建築物の高さ制限や、建ぺい率40%以下とすること、物件(の外観や生垣)を周囲の景観と調和させること等といった建築上の制限があります。

また、本物件の東側は市川市の東端まで断続的に都市計画法上の第一種低層地域が延々と続きますので3〜4階以上の住戸からは抜けた眺望が確保できます。

出典:ルネ市川国府台HP


本物件の位置する松戸街道沿いだけが一種低層や風致地区の唯一の例外となりますので、比較的背の高いマンションの建設が可能なわけです。本物件のように、松戸街道を挟んで東側に位置する物件だけがこの眺望を得ることができます。
この景色、半永久の眺望です。抜け感えぐい。

7階モデルルーム(Ctype)からの眺望


7階モデルルーム(Atype)からの眺望 江戸川ビュー最高


本物件や京成国府台駅(徒歩5分)や市川真間駅(徒歩17分)などが位置する市川駅の北側のエリアは、古くから住宅地として人々の営みがあった場所です。今でも多くの貝塚や古墳が残されていたり、その昔国府台駅の近く真間地区に住んでいたとされる絶世の美女手児奈の伝説に由縁する寺社史跡が残されていたりと、「散歩をすれば歴史を感じる」ことができるエリアです。

また、近代では多くの富裕層や文化人にも好まれたエリアでもあり、永井荷風や幸田露伴、北原白秋などの多くの文人のゆかりの場所や贔屓にしたお店などが今でも残っています。

ルネ市川国府台の裏側の高台にはさらに文教地域が広がっており、和洋女子大学、千葉商科大学、国府台高校や、本物件の通学校である市川第一中学校、球場や競技場を擁する国府台公園があります。

今回、国府台周辺を散策してみましたが、東京駅から直線距離で14kmしか離れていないとは思えないほど緑豊かで静粛な住環境です。また、こうした歴史が積み重なって醸し出される街の品格を肌で感じました。個人的にはめちゃくちゃ刺さりましたね…本当に素晴らしい街です。

 

物件周辺を散歩をしてみた!

ルネ市川国府台の東側住宅地。一見普通の住宅地に見えるかもしれないが、よく見ると一軒一軒の大きさがとんでもない。目測だが土地面積は100坪を優に超えているだろう豪邸が立ち並ぶ。

一見普通の民家たち。よく見ると全部めっちゃでかい。


そしてしばらく歩くと、真間川に架かる橋の脇に観光地によくある方向案内板がありました。

京都とかで見る観光地の方向案内板


真間川は鴨は優雅に泳いでいた。


弘法寺方面に歩いていくと、趣のある朱い欄干。

赤色の欄干と民家に掲示される俳句


イベントとかじゃなくて普通に投句箱が常設されている。


弘法寺の急な階段を上っていくと、大変立派な山門が!

弘法寺の山門


弘法寺を奥へ進むと古墳みっけ。6世紀頃に造られた国府台古墳群の一つらしいです。

普通に古墳がある


この木内ギャラリーは、明治45年から大正3年にかけて木内重四郎氏により造られた和洋折衷の近代建築とのこと。

建物内は開館時間内であれば自由に鑑賞可能。(開館時間:9:00~17:00、月曜休館)

ギャラリーと書いてあるので入ってみる


木内ギャラリー


木内ギャラリーを抜け、これまた趣のある切通しを抜けるとルネ市川国府台の裏手へ!

この切通しも雰囲気あるよなぁ


松戸街道から見るルネ市川国府台。外観も街に調和して美しい。


松戸街道を渡って反対側、江戸川の河川敷にやってきました。晴れた日にコーヒー片手に散歩とか最高ですね~

江戸川河川敷。めちゃくちゃ気持ちいい。


河川敷から見るルネ市川国府台 ※左はライオンズ市川国府台レジデンス(2015築)


河川敷も併せて約30分ほどの散歩でしたが、適当にふらっと歩いただけでもとにかく見どころが多くて楽しかったです。歴史が息づく街を日常にするっていいよなぁ。ここで紹介しきれていない史跡や名所もたくさんあります(ていうかまともに紹介してなくてすみません!)ので、詳しくは下記リンクから市川市HPをご覧ください。

市川市HP 市川・真間界隈

市川市HP 国府台・堀之内界隈

周辺施設

買い物に関しては、食料品や日用品などしっかりした買い物をする場合には市川駅周辺まで出る必要があるのですが、徒歩1分の場所にデイリーヤマザキがありますので、これは便利に感じるのではないでしょうか。徒歩8分の距離に国立国際医療研究センター国府台病院という高度医療が可能な総合病院がありますのでこれは心強いですね!

■商業施設
デイリーヤマザキ 市川国府台店 徒歩1分
ローソンストア100 国府台駅前店 徒歩4分
リブレキッチン国府台駅前店 徒歩5分
シャポー市川 徒歩16分(自転車6分)
ダイエー市川店 徒歩19分

■公園
江戸川河川敷 徒歩2分
真間台公園 徒歩4分
国府台公園 徒歩6分

■病院
井上医院 徒歩3分
岸歯科医院 徒歩3分
国立国際医療研究センター国府台病院 徒歩8分

■教育施設
真間山幼稚園 徒歩5分
市川保育園 徒歩10分
国府台保育園 徒歩13分
市川市立真間小学校 徒歩9分
市川市立第一中学校 徒歩10分

車を持つという選択肢もあり!

駐車場設置率は31.8%と高くはないのですが、平置きと機械式がバランス良く設置されています。また駐車場使用料は地下2段だと8000円〜とリーズナブルに設定されていますので、市川駅日常利用エリアで車も持ちたい!という方にもオススメできます。
駐車場自体は先着順で1月現在まだいずれも少し空きがあるとのことですので、駐車場を確保したい方はお早めに!

外観デザイン

外観はこんな感じ。いやめちゃくちゃカッコいい。

出典:ルネ市川国府台HP


エントランスはこのような感じです。植栽や石積みの選別や配置に芸術性が垣間見え「成熟」「品格」といった言葉がふさわしい雰囲気を醸し出しています。エントランスの自動ドアの黒い窓枠サッシも細いものを採用していて、まるで木工細工のような繊細さと趣を感じるエントランスです。
いやー、このデザインマジで凝ってますね。素晴らしいですね。

出典:ルネ市川国府台HP


出典:ルネ市川国府台HP


出典:ルネ市川国府台HP

共用設備

総戸数44戸の小規模マンションとなりますので目立った共用設備はありませんが、なんとこの物件「内廊下」です!!(内廊下にエアコンの設置はありません)

出典:ルネ市川国府台HP


本物件に関しては周辺エリアからの住み替え等の需要も多くあるだろうと想定していたそうで、この地域(高級住宅街)にお住まいの方のお眼鏡に叶うような仕様を意識して共用部をデザインしたとのこと。総合地所さんのガチ度が伺えました。

少し気になったのは電気設備の位置です。本物件は江戸川や真間川の近くに位置しているため、ハザードには色がつくエリアですが1階に30cm程度の底上げを行った場所に電気設備を設置しています。本物件は高台への坂のちょうど付け根あたりに位置しており周囲より海抜が若干高めなので、水は流れるだろうという想定でこの位置に置いたとのこと。

ハザードマップは以下のリンクから。

<市川市HP>

江戸川水系氾濫マップ

真間川水系氾濫マップ

内水氾濫マップ

居室仕様

まず基本設備からですが、二重床二重天井、基本天井高は2500mmです。窓ガラスはLow-eではない複層ガラスで、Atypeのダイレクトウィンドウ部分のみ交通量の多い松戸街道沿いに位置するため、二重サッシとなっています。

居室仕様に関してはしっかりしていますね!リビング床暖房、食洗機、キッチン天板御影石、ミストサウナ付きTES浴室乾燥機、各住戸玄関前カメラ付きインターホン、またお風呂の浴槽は保温性の高いTOTOの魔法びん浴槽を採用しているとのことです。洗面台直上のダウンライトは白昼色と電球色の2色を用途によって切り替えられるようになっているのは、芸が細かくて面白いなと思いました!(都内だとこういうの普通なんですかね…??)

一方で、少し残念だった仕様についてです。まず、ディスポーザーはありません。まあこれは小規模物件なので仕方のない部分ではありますね。また、システムキッチンや洗面のソフトクローズはありませんでした。また、浴室のライトはダウンライトではなく標準がブラケットライトでした。

どの部屋を選ぶか

今回の間取りは4種類で配置は以下となります。大きさは最大でも65㎡の3LDKとなっており、大きなお子さんのいる4人家族となると少し窮屈になる大きさです。シングル・DINKSや子育てを終えた世帯の住替え住戸、お子さん1人の子育てファミリーにもハマってくるのではないかと思います。

出典:ルネ市川国府台HP


このうちAtypeは、松戸街道に面する部分にダイレクトウィンドウを配置しています。また、Dタイプだけはバルコニーが東側に面しています。

 

間取りと価格

■Atype(3LDK 65.08㎡)
第一種低層の範囲外である松戸街道に面した側にダイレクトウィンドウを採用している間取りです!! 街道対面の前立てが割と高さがあり、ダイレクトウィンドウからリバービューが確保できるのは6~7階以上となります。ただし、この眺望の有無によって大きな価格差をつけてきています。また、バルコニーの目の前の敷地は松戸街道沿いに面したそれなりの敷地がある駐車場になっており、Atype、Btypeのバルコニー側に将来的に背の高い建物が立つ可能性もゼロではないです。

Atypeは洋室1と洋室2をつなげるようにウォークスルークローゼットを採用しているのも特徴です。また、間取り図からだと各部屋が分断しているように見えますが、洋室3のウォールドアは天井までのハイタイプを採用しており、LDKに面しているためウォールドアを開けると思ったよりもLDKに解放感がプラスされました!洋室3横のリビングの実質廊下部分が少し長めなので、そこは若干気になります。

これは仕方ないのですが、typeAはLDKを貫くように下がり天井があります。モデルルームでは下がり部分にミラーを貼るなどして、圧迫感を与えない工夫がされていました。

出典:ルネ市川国府台HP


9階 5628万円 管理費:15,600円/月 修繕積立金:6510円(286万円/坪)
5階 5158万円 管理費:15,600円/月 修繕積立金:6510円(262万円/坪)
4階 4998万円 管理費:15,600円/月 修繕積立金:6510円(254万円/坪)
3階 4918万円 管理費:15,600円/月 修繕積立金:6510円(250万円/坪)

■Btype(2LDK 53.41㎡)
こちらの住戸は53㎡と今回のラインナップの中では狭めで、シングルやDINKS向けの部屋です。中住戸で行燈部屋が発生しますが、買いやすい価格に抑えられていると思います。
一方で、LDは一番広く実質廊下の部分も殆ど無いので解放感には期待できますね。

出典:ルネ市川国府台HP


12階 4848万円 管理費:12,800円/月 修繕積立金:5350円(300万円/坪)
10階 4718万円 管理費:12,800円/月 修繕積立金:5350円(292万円/坪)
6階 4428万円 管理費:12,800円/月 修繕積立金:5350円(274万円/坪)

■Ctype(3LDK 65.08㎡)
こちらは南東角になりますので、中から高層階からは洋室1と洋室2の半窓やサービスバルコニーから延々と広がる低層住宅地を見渡すことができます。7階以上になると右手側に江戸川も見えてくるようになります。

出典:ルネ市川国府台HP


12階 6148万円 管理費:15,600円/月 修繕積立金:6510円(311万円/坪)
10階 4718万円 管理費:15,600円/月 修繕積立金:6510円(292万円/坪)
6階 4428万円 管理費:15,600円/月 修繕積立金:6510円(274万円/坪)

■Dtype(3LDK 61.98㎡)
このお部屋は約62㎡と、AtypeやCtypeに比べて約3㎡小さいお部屋となっています。4種類の間取りのうちこの部屋だけは東向きになりますが、洋室1にもバルコニーがあり、6~7階以上の住戸からは松戸街道の前立てを抜けてくるため、しっかりと江戸川ビューを楽しむことができます!!その割にこの眺望の抜けが価格に反映されていませんので、「江戸川ビューも楽しみたい。けどAtypeの高層階は予算オーバー」という方にもおススメできる住戸です。

一方で、本物件の北側に広がる林は鳥の拠点にもなっており、リビング側のバルコニーが鳥の通り道とちょうどバッティングしています。場合によっては鳥対策が必要になるかもしれません。

出典:ルネ市川国府台HP


12階 5448万円 管理費:14,900円/月 修繕積立金:6200円(290万円/坪)
10階 5328万円 管理費:14,900円/月 修繕積立金:6200円(284万円/坪)
9階 5298万円 管理費:14,900円/月 修繕積立金:6200円(282万円/坪)
6階 5208万円 管理費:14,900円/月 修繕積立金:6200円(277万円/坪)
5階 5108万円 管理費:14,900円/月 修繕積立金:6200円(272万円/坪)

 


都内通勤シミュレーション

丸の内勤務だと理論上ドアドア35分も可能です!!やっぱ大正義市川、駅遠だとしても通勤は便利ですね~。

CASE1 丸の内勤務の場合

8:25 玄関ドア(自転車)

8:33 市川駅着

8:35 市川駅発(総武快速線)

8:55 東京駅着

9:00 会社ドア

CASE2 品川勤務の場合

8:17 玄関ドア(自転車)

8:24 市川駅着

8:26 市川駅発(総武快速線)

8:55 品川駅着

9:00 会社ドア

 

周辺相場

<直近の売り出し事例>

ライオンズ市川国府台レジデンス 市川駅徒歩17分 2015年築 2階  76.1m2  4580万円 (坪199万円)

この物件はルネ市川国府台の至近距離にある物件です。2階なので眺望は抜けませんが買いやすい価格です。

 

ザ・パークハウス市川二丁目 市川駅徒歩8分 2021年築 2階 83㎡ 8990万円(坪358万円)

ブランズ市川レフィール 市川駅徒歩9分 2016年築 2階 74,39㎡ 6880万円(坪305万円)

総評

県内の物件としてみたときには非常に充実したスペックのマンションです。市川駅の北側物件として見ると2021年に竣工したザ・パークハウス市川二丁目(徒歩7分、分譲時の坪単価約300万円)以来の物件となりますが、それと比較して本物件は内廊下、各階宅配ボックス、キッチン天板天然石とスペック面では勝っている部分もありますし、眺望もとれます。また、デザインも細部にこだわりを感じる凝った作りとなっています。

一方で、本物件が市川駅から見たときに徒歩19分の物件であることを考えると、今回の坪単価270万円というのは決して安いとは言えない水準に見えると思います。

ただ、この抜け感のある眺望(江戸川ビュー&風致地区ビュー)と、この歴史や文化や緑に溢れた非常に良好な住環境の両立は、ルネ市川国府台のこのピンポイントな立地だからこそ得られるものであることを考えると、駅距離では測れない立地の価値があるなというのは確かに私が感じたところです。

(※至近距離にあるライオンズ市川国府台レジデンスはバルコニー向きの関係上江戸川ビューは多くの部屋で確保できてませんので、今のところ市川北側で江戸川ビューが可能な築浅物件は昨年竣工したエクセレントシティ市川マスタリーと本物件のみが思いつくところです。)

住みよい住環境といえば、千葉県内なら流山おおたかの森や幕張ベイパークがパッと思い浮かぶかもしれません。しかし、この市川駅の北側エリアもそうした新しい街とは真逆の角度から良好な住環境が保たれていました。

新しい街にはない「歴史」や「奥深さ」そして街の「品格」といったキーワードが響く方にはぜひ!本物件を検討してもらいたいなと思います。

 

それではまたお会いましょう!ありがとうございました!

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ABOUTこの記事をかいた人

千葉県歴計28年の幕張在住独身アラサー。 趣味はアニメや旅行やSUUMOサーフィン。 これまで何度か県外に出たのですが、謎の力によって千葉県に連れ戻されるので、県内中心にマンションを検討しているうちにマンション沼へ…。 先日、人生初のマンション契約を果たしました! スムラボでの目標は、たくさんの人(特に広域検討の方)に千葉県を知ってもらうことです。

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