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プロローグ
「過去を詳しく知ることで、未来をほんの少しだけ予見することが出来るかもしれない」今回は「年始特別編」ということで、
2023年の大阪のマンション市況を客観的なデータを根拠に振返ってみたいと思います。
この結果が、近い将来を予測する際の一助となれば幸いです。
それでは、細かな前置きは抜きで、一気に本題からスタートします！！
｢文字｣｢グラフ｣｢表｣で構成された記事になるので、
少し読み難い内容になってしまっているかもしれませんが、内容は結構興味深いと思いますのでぜひ最後までお目通しください☆
少し読み難い内容になってしまっているかもしれませんが、内容は結構興味深いと思いますのでぜひ最後までお目通しください☆
新築マンションの「供給数」「在庫数」の推移
新築タワーマンションの「供給数」に関して
| 物件名 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 大阪市新築タワーマンション供給数(※) | 1,000 | 1,450 | 1,650 | 2,050 | 1,050 |
2022年から2023年に掛けて新築タワーマンションの供給数が半減しています。
今年は新規のタワーマンション計画が
上記の2棟のみと非常に少ない点が、その要因の1つ目。
また、価格高騰を理由に
- ブリリアタワー堂島／第6期
- シエリアタワー中之島／第2期
なお、近畿圏の新築マンション全体の供給数は「不動産経済研究所」によると、2023年が14,000戸、2024年の予測値は「16,500戸（前年比17.9%増）」と発表されています。
詳しく知りたい方はコチラ「不動産経済研究所公式HP」をご覧ください
2023年は新築タワーマンションの供給が少なく、新築市場は盛り上がりに欠ける年でした。
新規供給物件2棟以外で主な供給物件は「ジオタワー堺筋本町」「ブランズタワー大阪本町」「ザファインタワー大阪肥後橋」「シエリアタワー大阪堀江」「ジオタワー新町」あたりです。
新規供給物件2棟以外で主な供給物件は「ジオタワー堺筋本町」「ブランズタワー大阪本町」「ザファインタワー大阪肥後橋」「シエリアタワー大阪堀江」「ジオタワー新町」あたりです。
新築マンションの「在庫数」の推移
「不動産経済研究所」が毎月公表している「近畿圏新築分譲マンション市場動向」には、近畿圏の新築マンションの月末在庫数が記載されています。その内容を確認するとこの１年で在庫数は減少していることが分かります。
※2024年1月現在。
詳しく知りたい方はコチラ「不動産経済研究所公式HP」をご覧ください
その、在庫数が減少している原因は
- 新築マンションの供給数自体が減っている
- 相場が上がるまで少しずつ供給している
などの「量」や「販売手法の変化」による影響もありますが、好調な市況に支えられて販売が順調に推移していることが最大の理由ではないかと思います。
現在「供給＜需要」という状態で、近畿圏では徐々に在庫数が減少中。
今後もこの傾向は暫く継続するのではないでしょうか。
今後もこの傾向は暫く継続するのではないでしょうか。
2023年竣工▷入居の大阪市「新築タワーマンション」
| 物件名称 | 総戸数 |
| グランドメゾン上町一丁目タワー | 188戸 |
| ザ・ファインタワーウエストコースト | 199戸 |
| ウェリスタワー谷町四丁目 | 148戸 |
| プレミストタワー靭本町 | 353戸 |
| シティタワー天王寺 | 179戸 |
| プラウドタワー梅田豊崎 | 126戸 |
| ウェリスタワー京町堀 | 135戸 |
| ザ・クロスシティタワー | 190戸 |
| リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎 | 194戸 |
| 合計 | 1,712戸 |
2023年に引渡しを迎えた大阪市内の新築タワーマンションは上記の通り。
全9棟で総戸数1,712戸とこちらも比較的少ない戸数でした。
総戸数200戸以下の小規模物件ばかりであることがその要因の一つです。
引渡しを迎えたということは、すなわち “中古市場に供給された” ということですが、
2023年は｢プレミストタワー靱本町｣｢リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎｣｢プラウドタワー梅田豊崎｣などを中心に中古市場を賑わせてくれました♪
昨年中古市場で最も多く売り出された物件は「プレミストタワー靱本町」で、その数は50部屋以上！
「リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎」も40部屋以上と、この2棟で約100部屋が市場に供給されました。
総戸数が多いことも多少の理由ですが、やはり投資購入者が多い物件が中古市場での流通量が多い傾向が見られます。
「リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎」も40部屋以上と、この2棟で約100部屋が市場に供給されました。
総戸数が多いことも多少の理由ですが、やはり投資購入者が多い物件が中古市場での流通量が多い傾向が見られます。
2023年に完売した大阪市「新築タワーマンション」
| 物件名称 | 総戸数 |
| クレヴィアタワー御堂筋本町 | 170戸 |
| プレミストタワー靱本町 | 194戸 |
| リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎 | 148戸 |
| プラウドタワー梅田豊崎 | 126戸 |
| ウェリスタワー谷町四丁目 | 148戸 |
| シエリアタワー大阪福島 | 157戸 |
| ウェリスタワー京町堀 | 135戸 |
| ザ・ファインタワー大阪肥後橋 | 197戸 |
| シエリアタワー大阪天満橋 | 172戸 |
| ブランズタワー大阪本町 | 302戸 |
| クラッシィタワー靱本町 | 176戸 |
| 合計 | 1,925戸 |
2023年に完売した大阪市内の新築タワーマンションは上記の10棟。
新規のタワーマンション計画が少なかった影響で市場の在庫物件が大きく動き、多くの物件が「完売」へと至りました。
新規のタワマン計画が少ないことも理由の一つではありますが、
2024年以降に登場する話題物件の数々は更に “高額” になるため「相対的に割安に見える在庫物件が売れた」というのが実際の構造ではないでしょうか。
勿論、在庫物件も徐々に値上げして売れ行きに歯止めを掛けようと試みましたが、それでもなおまだまだ割安に映ったということです。
ということは、2024年以降についても同様の状況が続く可能性は高いと思います。
2024年以降に登場する話題物件の数々は更に “高額” になるため「相対的に割安に見える在庫物件が売れた」というのが実際の構造ではないでしょうか。
勿論、在庫物件も徐々に値上げして売れ行きに歯止めを掛けようと試みましたが、それでもなおまだまだ割安に映ったということです。
ということは、2024年以降についても同様の状況が続く可能性は高いと思います。
2023年､大阪の中古マンション市場の動きとは？
中古マンション全体の「新規登録物件数」の動き
※近畿REINS「マンスリーレポート／集計表」参照
上記は近畿レインズの「マーケットレポート」として公開されている情報から抜粋。
全ての地域で「新規登録物件数」は増加傾向が見られます。
増加率で比べると「大阪府」より、他のエリアの方が増加している傾向が見られますね。
いわゆる「供給」は明らかな増加傾向が見られます。
この辺りは購入検討中の方も、不動産業者も、マンクラの皆さま方も、実際に肌で感じていたのではないでしょうか。
この辺りは購入検討中の方も、不動産業者も、マンクラの皆さま方も、実際に肌で感じていたのではないでしょうか。
中古マンション全体の「価格」の動き
※近畿REINS マンスリーレポートダイジェスト参照
※2022年と2023年の平均値で比較
上記は近畿レインズの「マーケットレポート」として公開されている情報から抜粋。
大阪市の中古マンションが前年比で7.6%upしている状況ですが、大阪府下のその他エリアでは低い増加率に留まっています。
その他のエリアではなんと”マイナス成長”の地域もありました。
現在どんどん不動産が値上りしているような印象を受けますが、
実際はそんなことはなくて、市況は2極化の様相を呈しています。
不動産市場の「２極化」の傾向が少し感じられるような結果ですね。
資産性を見越すと、今後成長する地域で購入することが第一条件になるでしょう。
資産性を見越すと、今後成長する地域で購入することが第一条件になるでしょう。
中古マンション全体の「取引数」の動き
※近畿REINS マンスリーレポートダイジェスト参照
※2022年と2023年の平均値で比較
上記は近畿レインズの「マーケットレポート」として公開されている情報から抜粋。
個人的にこれが一番印象に残る結果でした。
大阪市内でこそギリギリ取引数は増加していますが、その他の地域では減少に転じた地域が多い結果となりました。
この結果だけ見ると中古市場は活況であったと言えるのかどうか自体も疑問に感じてしまいますね。
先ほど2極化と書きましたが、市場が伸びている地域はかなり限定的なのかもしれません。
｢２極化」の伸びている部分は「大阪市」かと思っていましたが、
この結果を見ると大阪市というカテゴリですら、本当に市場が成長しているのかを疑問に感じてしまいます。
もしかしたら、市場が成長している部分はもっと限定的なのかもしれません。
この結果を見ると大阪市というカテゴリですら、本当に市場が成長しているのかを疑問に感じてしまいます。
もしかしたら、市場が成長している部分はもっと限定的なのかもしれません。
中古マンションの「在庫数」の推移
※近畿REINS「マンスリーレポート/集計表」参照
こちらも近畿REINSのHPで一般に向けて公開されている「マーケットレート」から抜粋して作成したグラフですが、大阪府下全体の「中古マンション在庫数」は明らかな増加傾向が見られます。
ここまでの結果を総合的に見ると、中古マンション市場全体としては停滞感すら感じられます。
「２極化」している内の、成長していない側が足を引っ張っている可能性が考えられますね。
「２極化」している内の、成長していない側が足を引っ張っている可能性が考えられますね。
大阪市内の中古タワーマンションの市場の動き
ここは公表されていない独自データなので詳細は省略して結論だけ書きますが、- 取引坪単価／前年比9%up⤴
- 売買成約数／前年比17%増⤴
- 新規売出数／前年比約20%増⤴
この結果より、大阪市の「中古マンション市場」が成長しているのは、この「中古タワー市場」の成長によって大きく牽引されたと判断することができます。
2極化が進む市場の中で成長している部分は、
市内中心部の一部の物件や、郊外でも駅前や大規模など人気の高い一部の物件のみである可能性は高く、既に多くの地域で市場はマイナス成長へと舵を切り始めているのかもしれません。
中古タワーマンション市場は明らかな「成長市場」です。
ただ、その場合でも立地選びは慎重に行うべきではないでしょうか。
ただ、その場合でも立地選びは慎重に行うべきではないでしょうか。
ここまでのまとめ
今回の記事の概略を整理するとこうです！- 新築マンション供給数減により「供給＜需要」
- その結果、新築マンションの在庫数は減少
- 新築タワマンも供給数が減少し、販売中物件の多くが完売へ
- 中古マンションは2極化傾向が現れ、在庫数は増加している
- 中古タワマン市場は成長傾向が顕著に現れている
では次に、この傾向を踏まえ今年市場を牽引する起爆剤となる「新築タワーマンション」について簡単にチェックしましょう。
2024年の大阪のマンション市況は一体どうなる！？
今年、大阪の新築タワーマンション市場は大きな盛り上がりを見せることはほぼ間違いありません。｢中古市場は新築市場によって牽引される｣ため、以下の建設地周辺の中古を早めに抑えておくという手段も有効です。
では、特に注目すべき新築タワーマンションプロジェクトをいくつかご紹介します。
グラングリーン大阪 The North Residence
※公式HP参照
2023年10月12日にプレスリリースによりその全容が公開！
https://kyodonewsprwire.jp/release/202310110913
最上階の25億円／305.46㎡（坪単価は驚愕の2,700万円）の部屋が話題を集めました。
また、関西初？となる「カーギャラリー付き住戸」もインパクト大！
東向きのグランフロント側の部屋で、眺望が無い代わりにマイカーを眺められることを売りにしていますが、ここは非常に高い人気を集めた様子。
物件概要を見ると実に248戸もの部屋が募集対象外になっていますが、
デベロッパーさんの説明では「地権者／関係者用住戸」とのことですが、
実際は「アンダー／1期」が既に終わっていて、現在は「アンダー／2期」と「一般向け／1期」が同時に行われているようです。
つい先日も、抽選に当選したという声がSNSを中心に多数流れてきました。
事実は闇の中ですので正確には分かりませんが、超高額プロジェクトではアンダー売りがスタンダードになりつつあります。
アンダーは1期よりも安価で購入出来る可能性も高いので、今後はその富裕層の特別枠の中にどうやって入り込むかが重要になりそうですね！
カンタンですが販売状況の特筆すべき点としては
- 最上階は全3部屋ありますが、内2部屋は非分譲
- カーギャラリー住戸は28部屋ありますが、内24部屋は非分譲
- 38階以上のプレミアム住戸も半数以上は非分譲
という状況です。
そして、現在はモデルルームの見学予約すら取れない状況が続いています。
最も安い部屋は「南向き／中部屋」で、坪単価650万円前後となりますが、ここはまだ価格も9,000万円少々～と買い易い条件のため大人気となりそうです。
お部屋の相場感ですが、色々な人から聞いた情報をまとめると
- 5～18階部分／平均坪単価800万円前後
- 19～37階部分／平均坪単価830万円前後
この位になると思います。
すごろくさんブログでは坪単価1,100万円と記載がありますが、
これは38階以上のプレミアム住戸に平均値が大きく引っ張り上げられているところが大きな理由です。
第1期の概要が公開されました
1月30日にいよいよ第1期の販売概要が公開されました。
※公式HPより抜粋
第1期が「146戸」、アンダーの「248戸」を加えると「394戸」となるため、第2期以降に残るのは、総戸数「484戸」のうち、残住戸は僅か「90戸」となります。
公式HPによると、第2期は5月下旬の販売となるようですが、僅か90戸となれば、第1期以上の争奪戦となりそうですね！
ザ・パークハウス大阪梅田タワー
※公式HP参照
2023年10月1日にプレスリリースが発表。
https://www.mec-r.com/news/2023/2023_1003_02.pdf
注目の「うめきた2期」開発エリア近接でグラングリーン大阪北棟が超高額で売出されている中、
「中津」駅前の中古タワーマンション3棟の相場が高騰を続けているため、その価格に注目が集まりました。
注目の価格は
- 5階部分／坪370万円台(中部屋)・坪370～380万円台(角部屋)
- 15階部分／坪400万円台(中部屋)・坪390～430万円台(角部屋)
- 25階部分／坪430万円台(中部屋)・坪430～620万円台(角部屋)
勿論、この金額でも十分過去の相場に比べると高いのですが、グラングリーンの相場を見てると安く見えます。
そして25階の角部屋の価格のいびつさが凄い・・・
また、中津駅前の3棟の中古タワーマンションは
- ブランズタワー梅田North／2020年 坪390万円 ▷ 2023年 坪500万円
- ザファインタワー梅田豊崎／2020年 坪385万円 ▷ 2023年 坪450万円
- ザセントラルマークタワー／2020年 坪290万円 ▷ 2023年 坪365万円
デベロッパーが検証価格を決めたタイミング以降に中古価格が急騰して、
今回の予定価格に追いついてしまった結果、このような状況になってしまったのでしょう。
立地的には中津の中古タワーマンション三兄弟には劣りますし、
規模感も「173戸」と小規模となるため、共用部の魅力なども今一つ見劣りしてしまいますが、この価格であれば投資目的で見ても十分魅力的な物件です。
なお、第1期は83戸/173戸の販売となり、全戸完売となったようです。
私の元にも当選報告や落選報告の連絡が何件も入りましたが、20倍に至る高倍率のお部屋もあったようです。
（当選された方は、おめでとうございます！）
パークタワー大阪堂島浜
※公式HP参照
※公式HP参照
パークタワー大阪堂島浜
2023年6月1日にプレスリリースが発表。
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2023/0601/download/20230601.pdf
そして12月に公式HPが公開され、上記パースがお披露目されたことで一気に注目が高まりました！
｢ブリリアタワー堂島」同様に、ホテル併設型マンションとして元より話題を集めていましたが、
スカイラウンジに併設される「インフィニティプール」は、その希少性も相まってとても魅力的です。
関西初の共用施設ということで、ここを貸切利用することを目的の一つとして購入する方もいるかもしれませんね！
価格に関する情報はまだ未公開ですが、当然「ブリリアタワー堂島」の価格を目安に、それ以上を目指して設定されるのでしょう。
販売開始時期について
公式ホームページには2024年5月下旬との記載がありますが気になるのは｢物件概要｣に記載されている
総戸数：513戸 → 一般販売対象住戸：357戸
この記載の「一般」という表現の部分。
現在、注目物件の売り方のトレンドは「アンダー販売」です！
大阪でいうと「ブリリアタワー堂島」「グラングリーン大阪北棟」などでアンダー販売が行われましたので、本物件においても実施されると考える方が極自然です。
従前地の所有者である「古河電気工業」が地権者として一部の住戸を保有する可能性もありますが156戸も保有するのは流石に不自然です。
そうなると、一般販売が行われる5月迄の間にアンダー販売が行われる可能性は高そうです。
そこに入り込む方法を探すのが最も本件を購入する近道ですが、三井不動産から現時点で声が掛かっていない時点で難しいような気はします・・・。
オマケ☆新しいCGパースが公開されていました
<別邸のCGパース／公式HP参照>
建物と堂島川の間に建設される「別邸」のイメージです。
画像をダウンロードすると、そのファイル名が「アネックスラウンジ」となっていたので、名称はそのようになると思われます。
この物件を買えたら、ここで記事を書いたら捗りそうな予感がします・・・笑
2024年のマンション市場はどうなる？
前述の通り、市場の相場を大きく牽引するような “新価格” の新築タワーマンション建設計画が数多く控えています。上記3棟以外にも注目度が高い物件として
GGO南棟、中之島五丁目、北浜(2棟)、鶴野町、福島三丁目、博労町、谷町三丁目など、大阪市内の北部エリアを中心に新築タワマンがこの先数年に渡り多数建設される見通しです。
ただし、価格については「GGO南棟」を最高額としてその他は坪単価450～600万円の間位で留まると予想しているので、「GGO南棟」の分譲時期前後が相場のピークになる可能性が高いのではないでしょうか。
そう考えると、今の異常とも言える「新築タワマン転売」という手法の終わりも近いかもしれません。
まだ今年～数年先までは通用すると思いますので、まだまだ好条件の新築があれば購入を検討しても良いと思いますが、今まで以上に慎重に見極める意識を持っておくべきでしょう。
2024年に竣工→引渡しを迎える「新築タワーマンション」
| 物件名称 | 総戸数 |
| ブランズタワー大阪本町 | 302戸 |
| シエリアタワー大阪福島 | 157戸 |
| ブランズタワー谷町四丁目 | 174戸 |
| ブリリアタワー堂島 | 465戸 |
| ローレルタワー堺筋本町 | 511戸 |
| ザ・ファインタワー大阪肥後橋 | 197戸 |
| メトライズタワー大阪上本町 | 135戸 |
| シエリアタワー大阪堀江 | 500戸 |
| 合計 | 2,441戸 |
今年は「竣工→引渡し」を迎える予定の新築タワーマンションが非常に多い年です。
引渡しを迎えるということは「中古市場へ流通する」ということです。
※つい先日、4月に引渡し予定の「ローレルタワー堺筋本町」の一室が早くも中古市場に登場していました。
特に、
- ブランズタワー大阪本町
- ブリリアタワー堂島
- ローレルタワー堺筋本町
- シエリアタワー大阪堀江
その影響で、その周辺物件の相場も上がることが予想されますし、市内の中古タワマン全体の相場を牽引してくれることでしょう。
そういう点において、今年はまだまだ市場は安泰（価格は横ばいorやや上昇）でしょう。
しかし、金利上昇やそれに伴う為替変動などの将来リスクを鑑みて、このタイミングで利益確定を狙うタワマンオーナーは更に増えると予想しています。
勿論、中古市場に登場する物件は珠玉混合！
相場より安い～相場並みの部屋もありますが、大抵は相場より高い「チャレンジ物件」が中心になるでしょう。
その為「売値」ではなく、実際に「成約になった価格」を中心に相場の推移を見極めて「購入の是非」を判断する目が重要となります。
あとがき
年の初めでしたので「2023年の市況総括」のような記事を書いてみましたがいかがでしたでしょうか。注目度の高い「中古タワマン」の伸び率は目を見張るものがありますが、市場全体を眺めると色々と不安な動きが見られる一年となりました。
不動産は将来に渡り長期で保有する場合が多い資産であるため、その「資産性」は非常に重要です。
資産性を保つための最も基本的な条件は「人が集まる／人が増える」地域で購入することだと考えていますが、今後大阪で人を集め続けることの出来るエリアは限られているでしょう。
そして、そういった地域か否かを判断するために、人口動向や不動産の取引数の増減などはその一つの指標となります。
参考までに先日「2023年の住民基本台帳人口移動報告」も発表されましたが、
大阪府は転入超過となりましたが、その他の地域はほとんど全てが転出超過となっていました。
今回の結果が、少しでも皆様が不動産を購入される際の参考になれば幸いです。
なお、本記事に対するご質問やご感想は「データマン公式ツイッター」や本記事のコメント欄に気軽にご記入下さい♪
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